Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 24/1515
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 januari 2026 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser
(gemachtigde: [naam]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ [1] -waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 31 maart 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 518.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt.
1.2.
Met de uitspraak op bezwaar van 29 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een twee-onder-een-kapwoning met bouwjaar 1951. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 179 m², een overkapping/luifel van 17 m², een vrijstaande berging van 177 m² en een overkapping/luifel bij de berging van 107 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 5.387 m².
Beoordeling door de rechtbank
Rechtsgeldige machtiging in beroep
3. De rechtbank ziet zich eerst gesteld voor de vraag of [naam] bevoegd was op grond van de eerdere machtiging van eiser in bezwaar, die was gegeven aan Eerlijke WOZ, en op grond van een doormachtiging die Eerlijke WOZ aan [naam] heeft verstrekt, eiser te vertegenwoordigen in beroep. De rechtbank heeft op 10 juli 2024 op grond van artikel 8:24, tweede lid, en artikel 8:45, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) een beslissing genomen in deze zaak. In deze beslissing is, kort gezegd, [naam] in de gelegenheid gesteld schriftelijke inlichtingen te geven waarmee aannemelijk wordt gemaakt dat [naam] gemachtigd is om eiser in beroep te vertegenwoordigen. Op 12 augustus 2024 heeft [naam] een (algemene) gemotiveerde reactie gegeven. Op grond daarvan heeft de rechtbank bij brief van 28 september 2024 [naam] laten weten niet langer aanleiding te zien om te twijfelen aan de bevoegdheid van [naam] om namens eiser beroep in te stellen en hem in de beroepsprocedure te vertegenwoordigen. Dat betekent dat [naam], en daarmee [naam], door eiser rechtsgeldig is gemachtigd in beroep.
De waarde van de woning
4. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
4.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 520.000, zoals opgenomen in de door hem overgelegde waardematrix die op 1 oktober 2025 is opgesteld door taxateur mr. J.F. van Dongen. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat de woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres] in [plaats], [adres] in [plaats] en [adres] in [plaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In de waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
4.2.
Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem gedateerde keuken en badkamer (beide van meer dan 20 jaar oud) in de woning. Eiser wijst verder op het in zijn ogen matige duurzaamheidsniveau van de woning.
4.2.1.
Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. [2] De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. [3]
4.2.2.
De heffingsambtenaar wijst erop dat eiser geen foto’s heeft overgelegd van de door hem gestelde gedateerde badkamer en keuken. De heffingsambtenaar wijst er verder op dat eiser stelt dat deze voorzieningen meer dan twintig jaar oud zijn, dus rond 2002 zijn vernieuwd. De heffingsambtenaar vindt dat de voorzieningen daarmee niet het predicaat ‘gedateerd’ maar ‘eenvoudig’ verdienen. De heffingsambtenaar overlegt fotomateriaal van de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten en stelt dat in dit opzicht de voorzieningen van het vergelijkingsobject [adres] vergelijkbaar zijn. Van beide woningen vindt de heffingsambtenaar de voorzieningen voldoende (correctiefactor 3). De voorzieningen van vergelijkingsobject [adres] zijn wel gedateerd, zodat de heffingsambtenaar die als matig (correctiefactor 2) beoordeelt. De voorzieningen van vergelijkingsobject [adres] zijn recenter gemoderniseerd dan die van de woning, zodat de heffingsambtenaar die zekerheidshalve als goed (correctiefactor 4) beoordeelt. De heffingsambtenaar vindt dat op deze manier voldoende rekening is gehouden met de toestand van de voorzieningen van de woning en de vergelijkingsobjecten en de rechtbank kan dat volgen.
4.2.3.
Met betrekking tot het duurzaamheidsniveau wijst de heffingsambtenaar erop dat de woning niet beschikt over een energielabel. In 2017 zijn er 22 zonnepanelen op het dak van de berging bij de woning geplaatst. Gelet hierop en op het bouwjaar van de woning schat de heffingsambtenaar het energielabel hoger in dan E en lager dan B. Het vergelijkingsobject [adres] beschikt over een energielabel E. Het vergelijkingsobject [adres] beschikt over een energielabel G. Het vergelijkingsobject [adres] beschikt over een energielabel B. De heffingsambtenaar heeft dit alles in de waardematrix tot uitdrukking gebracht door de kwaliteit van de woning als voldoende (correctiefactor 3) te beoordelen. De kwaliteit van de vergelijkingsobjecten [adres] zijn door de heffingsambtenaar beoordeeld als matig (correctiefactor 2). Voor vergelijkingsobject [adres] beoordeelt de heffingsambtenaar de kwaliteit als goed (correctiefactor 4). De heffingsambtenaar vindt dat aldus voldoende rekening is gehouden met het duurzaamheidsniveau van de woning en de rechtbank kan dat volgen.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. Y. Mutsaers, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 30 januari 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Als u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.