Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 24/657
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 januari 2026 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser
(gemachtigde: [naam]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ [1] -waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 31 maart 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 382.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt.
1.2.
Met de uitspraak op bezwaar van 18 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een geschakelde twee-onder-een-kapwoning met bouwjaar 1989. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 146 m², een vrijstaande garage van 18 m², een carport van 14 m², een aangebouwde berging van 7 m², een overkapping/luifel van 14 m² en een tuinhuis/blokhut. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 234 m².
Beoordeling door de rechtbank
Rechtsgeldige machtiging in beroep
3. De rechtbank ziet zich eerst gesteld voor de vraag of [naam] bevoegd was op grond van de eerdere machtiging van eiser in bezwaar, die was gegeven aan Eerlijke WOZ, en op grond van een doormachtiging die Eerlijke WOZ aan [naam] heeft verstrekt, eiser te vertegenwoordigen in beroep. De rechtbank heeft op 10 juli 2024 op grond van artikel 8:24, tweede lid, en artikel 8:45, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) een beslissing genomen in deze zaak. In deze beslissing is, kort gezegd, [naam] in de gelegenheid gesteld schriftelijke inlichtingen te geven waarmee aannemelijk wordt gemaakt dat [naam] gemachtigd is om eiser in beroep te vertegenwoordigen. Op 12 augustus 2024 heeft [naam] een (algemene) gemotiveerde reactie gegeven. Op grond daarvan heeft de rechtbank bij brief van 28 september 2024 [naam] laten weten niet langer aanleiding te zien om te twijfelen aan de bevoegdheid van [naam] om namens eiser beroep in te stellen en hem in de beroepsprocedure te vertegenwoordigen. Dat betekent dat [naam], en daarmee [naam], door eiser rechtsgeldig is gemachtigd in beroep.
De waarde van de woning
4. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
4.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 414.000, zoals opgenomen in de door hem overgelegde waardematrix die op 29 oktober 2025 is opgesteld door taxateur mr. J.F. van Dongen. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat de woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres], [adres] en [adres], alle in [woonplaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In de waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
4.2.
Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem gedateerde keuken en badkamer (beide van meer dan 20 jaar oud) in de woning. Eiser wijst verder op het in zijn ogen matige duurzaamheidsniveau van de woning.
4.2.1.
Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. [2] De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. [3]
4.2.2.
Eiser heeft in bezwaar foto’s overgelegd van de keuken en badkamer van zijn woning. De heffingsambtenaar ziet daarin bevestigd dat de badkamer dateert van medio 2002. In 2008 is een aanbouw aan de woning geplaatst. Gelet op de foto’s gaat de heffingsambtenaar ervan uit dat daarbij de keuken is vervangen. Allereerst betwijfelt de heffingsambtenaar of van deze voorzieningen een waardedrukkend effect uitgaat, aangezien dit na aankoop – net als schilderwerk en inrichting – aan de smaak van de kopers worden aangepast. Verder verschillen de voorzieningen niet veel van de voorzieningen van de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft dit in de waardematrix tot uitdrukking gebracht door de voorzieningen van zowel de woning als de vergelijkingsobjecten te beoordelen als voldoende (correctiefactor 3). De heffingsambtenaar vindt dat op deze manier voldoende rekening is gehouden met het verschil in voorzieningen van de woning en de vergelijkingsobjecten en de rechtbank kan dat volgen.
4.2.3.
Met betrekking tot het duurzaamheidsniveau wijst de heffingsambtenaar erop dat de woning niet over een energielabel beschikt. Het (in dezelfde straat gelegen) goed met de woning vergelijkbare vergelijkingsobject [adres] beschikt over een energielabel B. De heffingsambtenaar vindt het daarom aannemelijk dat de woning in dezelfde klasse valt. Ook het vergelijkingsobject [adres] heeft een energielabel B. De heffingsambtenaar heeft dit in de waardematrix tot uitdrukking gebracht door de kwaliteit van de woning en deze twee vergelijkingsobjecten te beoordelen als voldoende (correctiefactor 3). Het vergelijkingsobject [adres] beschikt over een energielabel C waar de heffingsambtenaar rekening mee heeft gehouden door de kwaliteit van dit vergelijkingsobject te beoordelen als matig (correctiefactor 2). De heffingsambtenaar vindt dat aldus voldoende rekening is gehouden met het duurzaamheidsniveau van de woning en de rechtbank kan dat volgen.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
6. Eiser heeft nog een aantal beroepsgronden aangevoerd tegen (de toepassing van) artikel 30a van de Wet WOZ. Dit artikel gaat over de hoogte en uitbetaling van een proceskostenvergoeding. Aangezien eiser geen recht heeft op een proceskostenvergoeding, kunnen deze gronden onbesproken blijven.
Beslissing
De rechtbank verklaart beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. Y. Mutsaers, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 30 januari 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Als u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.