Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 24/1584
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 januari 2026 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser
(gemachtigde: [naam]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ [1] -waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 31 maart 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 471.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt.
1.2.
Met de uitspraak op bezwaar van 22 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een vrijstaande woning met bouwjaar 1990. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 157 m², een aangebouwde garage van 18 m², een overkapping/luifel van 16 m² en een serre van 12 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 512 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 544.000, zoals opgenomen in de door hem overgelegde waardematrix die op 24 september 2025 is opgesteld door taxateur mr. J.F. van Dongen. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat de woning is vergeleken met vier andere woningen, te weten [adres], [adres], [adres] en [adres], alle in [woonplaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In de waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
3.2.
Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem zeer gedateerde keuken en badkamer (beide van meer dan 30 jaar oud) in de woning. Eiser wijst ook op de matige uitstraling van de woning. Eiser wijst verder op het in zijn ogen matige duurzaamheidsniveau van de woning.
3.2.1.
Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. [2] De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. [3]
3.2.2.
De heffingsambtenaar wijst erop dat eiser niet (met foto’s) heeft onderbouwd dat de woning beschikt over een zeer gedateerde keuken en badkamer. De rechtbank overweegt dat eiser stelt dat de woning over een gedateerde keuken en badkamer beschikt, maar dat dit door de heffingsambtenaar wordt betwist. In dat geval moet eiser bewijs leveren dat van zeer gedateerde voorzieningen sprake is. Dat heeft eiser niet gedaan en daarmee heeft hij dus niet aan zijn bewijslast voldaan. Eisers argument slaagt dan ook niet.
3.2.3.
Wat de uitstraling van de woning betreft, wijst de heffingsambtenaar op het volgende. De vergelijkingsobjecten zijn qua bouwjaar en bouwmaterialen zeer goed vergelijkbaar met de woning. Ook de bouwstijl en uitstraling is redelijk tot goed vergelijkbaar te noemen. Er is geen aanleiding om bij de woning in vergelijking met de vergelijkingsobjecten van een matige tot slechte uitstraling uit te gaan, zoals eiser aanvoert. Aan dit overwegend subjectief argument moet volgens de heffingsambtenaar dan ook voorbij worden gegaan. De rechtbank kan dat volgen. Daarbij overweegt zij nog dat eiser slechts heeft gesteld dat van een matige uitstraling van de woning sprake is, maar dat is – mede in het licht van de vergelijkingsobjecten – in het geheel niet (concreet) toegelicht.
3.2.4.
Met betrekking tot het duurzaamheidsniveau wijst de heffingsambtenaar erop dat de woning over energielabel C beschikt, net als de vergelijkingsobjecten [adres], [adres] en [adres]. De heffingsambtenaar heeft dit in de waardematrix tot uitdrukking gebracht door de kwaliteit van de woning en deze twee vergelijkingsobjecten te beoordelen als voldoende (correctiefactor 3). Het vergelijkingsobject [adres] beschikt over een energielabel A waar de heffingsambtenaar rekening mee heeft gehouden door de kwaliteit van dit vergelijkingsobject te beoordelen als goed (correctiefactor 4). De heffingsambtenaar vindt dat aldus voldoende rekening is gehouden met het duurzaamheidsniveau van de woning en de rechtbank kan dat volgen.
3.3.
Eiser komt nog op tegen het gegeven dat de heffingsambtenaar nieuwe vergelijkingsobjecten heeft opgevoerd in de onderbouwing van de uitspraak op bezwaar. Uit vaste rechtspraak volgt dat het de heffingsambtenaar vrij staat om in elke fase van het geding de waarde te onderbouwen met nieuwe, betere, vergelijkingsobjecten, tenzij dit zou leiden tot een inbreuk op een goede procesorde. Dat laatste is niet gesteld en ook niet gebleken. Het enkele gegeven dat in bezwaar nieuwe vergelijkingsobjecten werden toegevoegd geeft de rechtbank dan ook geen aanleiding om de heffingsambtenaar in de proceskosten te veroordelen. Dat zou wellicht anders zijn wanneer eiser min of meer gedwongen zou zijn geweest om in beroep te gaan omdat verweerder met de keuze voor de vergelijkingsobjecten onvoldoende zou zijn ingegaan op relevante gronden van bezwaar. Dat is echter hier niet het geval.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
5. Eiser heeft nog een aantal beroepsgronden aangevoerd tegen (de toepassing van) artikel 30a van de Wet WOZ. Dit artikel gaat over de hoogte en uitbetaling van een proceskostenvergoeding. Aangezien eiser geen recht heeft op een proceskostenvergoeding, kunnen deze gronden onbesproken blijven.
Beslissing
De rechtbank verklaart beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. Y. Mutsaers, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 30 januari 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Als u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.