Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 24/1810
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 januari 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ [1] -waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 31 maart 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 433.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt.
1.2.
Met de uitspraak op bezwaar van 22 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een twee-onder-een-kap woonboerderij met bouwjaar 1910. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 147 m², twee dakkapellen, een serre van 42 m², een vrijstaande berging van 150 m², twee tuinhuizen/blokhutten en een overkapping/luifel van 14 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 2.430 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 471.000, zoals opgenomen in de door hem overgelegde waardematrix die op 23 december 2025 is opgesteld door taxateur mr. J.F. van Dongen. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat de woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres] in [woonplaats] , [adres] in [plaats] en [adres] in [plaats] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In de waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
3.2.
Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem gedateerde keuken en badkamer (beide van meer dan 20 jaar oud) in de woning. Eiser wijst ook op de matige onderhoudstoestand van de woning die – zo begrijpt de rechtbank – blijkt uit scheurvorming in de binnenmuren en schimmelvorming in de woning alsmede slecht onderhouden schilderwerk aan en bij de woning. Ook is volgens eiser sprake van de aanwezigheid van asbest. Eiser wijst verder op het in zijn ogen matige duurzaamheidsniveau van de woning dat – zo begrijpt de rechtbank – blijkt uit de aanwezigheid van enkelglas in de woning en het ontbreken van een spouwmuur. Tot slot wijst eiser op de mindere ligging van de woning nabij een snelweg, nabij bedrijvigheid en nabij een industrieterrein.
3.2.1.
Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. [2] De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. [3]
3.2.2.
De heffingsambtenaar wijst erop dat eiser niet (met foto’s) heeft onderbouwd dat de woning beschikt over een gedateerde keuken en badkamer. Niettemin is de heffingsambtenaar voor de woning en de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] van gedateerde voorzieningen uitgegaan. De heffingsambtenaar heeft hierom in de waardematrix het voorzieningenniveau van de woning en genoemde vergelijkingsobjecten als matig (correctiefactor 2) beoordeeld en dat van het vergelijkingsobject [adres] als voldoende (correctiefactor 3), omdat laatstgenoemd object recenter is gemoderniseerd. Aldus is volgens de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de (mogelijke) aanwezigheid van een gedateerde keuken en badkamer en de rechtbank kan dat volgen.
3.2.3.
Ter onderbouwing van de matige onderhoudstoestand van de woning en de aanwezigheid van asbest heeft eiser foto’s overgelegd. De door eiser in dit verband naar voren gebrachte gebreken manifesteren zich met name in de dakkapellen, de vrijstaande berging (waarop ook asbest dakplaten liggen) en een van de twee tuinhuizen. De heffingsambtenaar heeft in de waardematrix voor deze objectonderdelen zowel de kwaliteit als het onderhoud op matig (correctiefactor 2) beoordeeld. Daarnaast heeft hij ook het onderhoudsniveau van de woning op matig (correctiefactor 2) beoordeeld. Bij de vergelijkingsobjecten heeft de heffingsambtenaar – voor zover daartoe de concrete omstandigheden aanleiding gaven – op eenzelfde wijze gehandeld. De heffingsambtenaar vindt dat aldus voldoende rekening is gehouden met het onderhoudsniveau van de woning en de rechtbank kan dat volgen.
3.2.4.
Met betrekking tot het duurzaamheidsniveau wijst de heffingsambtenaar erop dat de woning niet beschikt over een energielabel. Vergelijkingsobject [adres] beschikt over een energielabel G. De vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] beschikken over een energielabel F. De heffingsambtenaar stelt onbestreden dat de woning (sinds 2012/2013) beschikt over 26 zonnepanelen, terwijl de vergelijkingsobjecten niet over zonnepanelen beschikken. Zelfs als ervan moet worden uitgegaan dat de woning over enkelglas en niet over een spouwmuur beschikt, dan zal volgens de heffingsambtenaar een toe te kennen energielabel hoger uitvallen dan dat van de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft hierom in de waardematrix de kwaliteit van de woning als voldoende (correctiefactor 3) beoordeeld en die van de vergelijkingsobjecten als matig (correctiefactor 2). De heffingsambtenaar vindt dat aldus voldoende rekening is gehouden met het duurzaamheidsniveau van de woning en de rechtbank kan dat volgen.
3.2.5.
Wat betreft de ligging van de woning wijst de heffingsambtenaar erop dat de woning is gelegen op een dusdanige afstand van de rijksweg A77 en het bedrijventerrein [naam] dat overlast hiervan niet aannemelijk is. Van een waardedrukkende invloed is volgens de heffingsambtenaar dan ook geen sprake. Verder wijst de heffingsambtenaar erop dat de vergelijkingsobjecten over het algemeen zijn gelegen nabij een snelweg, provinciale weg of bedrijvigheid. Een eventuele waardedrukkende invloed, voor zover deze al aanwezig is, is daarmee volgens de heffingsambtenaar in de waardering verdisconteerd. De rechtbank kan dit volgen.
3.3.
Eiser merkt nog op dat hij in bezwaar naar voren heeft gebracht: “Tuinhuis hout slecht en staat zeker 10 cm uit het lood / scheef.” Volgens eiser is de heffingsambtenaar hierop in de uitspraak op bezwaar onvoldoende teruggekomen. De rechtbank volgt eiser hierin niet. In de uitspraak op bezwaar staat (na het citeren van dit argument van eiser): “De matige kwaliteit en staat van onderhoud van het tuinhuis komt voldoende in de eindwaarde tot uitdrukking.” Dit staat als concluderende opmerking in de uitspraak op bezwaar waaraan voorafgaand een tal van argumenten van eiser over de waarde van de woning concreet is besproken. Die gehele motivering overziend valt niet in te zien waarom de bespreking van genoemd argument door de heffingsambtenaar onvoldoende zou zijn. Eiser heeft dat ook verder niet toegelicht.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
5. Eiser heeft nog een aantal beroepsgronden aangevoerd tegen (de toepassing van) artikel 30a van de Wet WOZ. Dit artikel gaat over de hoogte en uitbetaling van een proceskostenvergoeding. Aangezien eiser geen recht heeft op een proceskostenvergoeding, kunnen deze gronden onbesproken blijven.
Beslissing
De rechtbank verklaart beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. Y. Mutsaers, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 30 januari 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Als u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.