Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 24/1905
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 januari 2026 in de zaak tussen
[eiseres], uit [woonplaats], eiseres
(gemachtigde: [naam]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ [1] -waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 31 maart 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 349.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt.
1.2.
Met de uitspraak op bezwaar van 29 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van de woning. Dit is een twee-onder-een-kapwoning met bouwjaar 1993. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 125 m², een dakkapel, een carport van 24 m², een serre van 10 m² en een tuinhuis/blokhut. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 260 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 366.000, zoals opgenomen in de door hem overgelegde waardematrix die op 24 september 2025 is opgesteld door taxateur mr. J.F. van Dongen. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat de woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres] in [woonplaats], [adres] in [plaats] en [adres] in [plaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In de waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
3.2.
Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiseres wijst in dit verband op de volgens haar gedateerde keuken en badkamer (beide van meer dan 20 jaar oud) in de woning. Eiseres wijst verder op het in haar ogen matige duurzaamheidsniveau van de woning. Ook vindt eiseres dat de heffingsambtenaar er onvoldoende rekening mee heeft gehouden dat vergelijkingsobjecten zich in een betere onderhoudstoestand bevinden dan de woning, luxer zijn afgewerkt en recenter zijn gemoderniseerd.
3.2.1.
Eiseres doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens haar tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan haar te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiseres daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. [2] De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. [3]
3.2.2.
Eiseres heeft in beroep foto’s overgelegd van de keuken en badkamer van haar woning. Volgens de heffingsambtenaar blijkt daaruit dat sprake is van eenvoudige voorzieningen. Gelet op het bouwjaar van de woning vindt de heffingsambtenaar niet dat kan worden gesproken van gedateerde voorzieningen. Verder betwijfelt hij of van deze voorzieningen een waardedrukkend effect uitgaat, aangezien dit na aankoop – net als schilderwerk en inrichting – aan de smaak van de kopers worden aangepast. De heffingsambtenaar heeft dit in de waardematrix tot uitdrukking gebracht door de voorzieningen van de woning te beoordelen als voldoende (correctiefactor 3). Uit het beschikbare fotomateriaal van de vergelijkingsobjecten blijkt volgens de heffingsambtenaar dat die objecten allemaal over modernere voorzieningen beschikken dan de woning. De heffingsambtenaar heeft hiermee rekening gehouden door de voorzieningen van de vergelijkingsobjecten te beoordelen als goed (correctiefactor 4). De heffingsambtenaar vindt dat op deze manier voldoende rekening is gehouden met het verschil in voorzieningen van de woning en de vergelijkingsobjecten en de rechtbank kan dat volgen.
3.2.3.
Met betrekking tot het duurzaamheidsniveau wijst de heffingsambtenaar erop dat de woning over energielabel A beschikt. De heffingsambtenaar heeft dit in de waardematrix tot uitdrukking gebracht door de kwaliteit van de woning te beoordelen als voldoende (correctiefactor 3). De vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] beschikken over een energielabel B. Het vergelijkingsobject [adres] beschikt over een energielabel C. De heffingsambtenaar heeft hiermee rekening gehouden door de kwaliteit van de vergelijkingsobjecten te beoordelen als matig (correctiefactor 2). De heffingsambtenaar vindt dat aldus voldoende rekening is gehouden met het duurzaamheidsniveau van de woning en de rechtbank kan dat volgen.
3.2.4.
Eiseres heeft haar standpunt dat er onvoldoende rekening is gehouden met dat vergelijkingsobjecten zich in een betere onderhoudstoestand bevinden dan de woning, luxer zijn afgewerkt en recenter zijn gemoderniseerd – behoudens wat hiervoor is besproken – niet geconcretiseerd. Eiseres heeft slechts de conclusie getrokken dat hiervan sprake is, maar zij heeft in het geheel geen feiten gesteld die dit standpunt kunnen dragen. Eiseres heeft in zoverre niet aan haar stelplicht voldaan. De rechtbank volgt eiseres daarom niet in dit betoog.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
5. Eiseres heeft nog een aantal beroepsgronden aangevoerd tegen (de toepassing van) artikel 30a van de Wet WOZ. Dit artikel gaat over de hoogte en uitbetaling van een proceskostenvergoeding. Aangezien eiseres geen recht heeft op een proceskostenvergoeding, kunnen deze gronden onbesproken blijven.
Beslissing
De rechtbank verklaart beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. Y. Mutsaers, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 30 januari 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Als u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.