Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 25/2089
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 februari 2026 in de zaak tussen
[eiseres], uit [vestigingsplaats], eiseres
(gemachtigde: [naam]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: [naam]).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ [1] -waarde van het bedrijfsobject aan de [adres] in [plaats] (het bedrijfsobject) niet te hoog is.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van het bedrijfsobject met de beschikking van 22 februari 2025 vastgesteld voor het kalenderjaar 2025 op € 1.793.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekendgemaakt.
1.2.
Met de uitspraak op bezwaar van 16 juli 2025 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van het bedrijfsobject met bouwjaar 1995 alwaar een autoschadeherstelbedrijf is gevestigd. Het bedrijfsobject bestaat uit een kantoor van 229 m² en een opslag/magazijn van 2.383 m². De grond bij het bedrijfsobject heeft een oppervlakte van 6.577 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van het bedrijfsobject niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 1.812.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 8 september 2025 is opgesteld door taxateur H. Olgun. Daarin is de huurwaardekapitalisatiemethode toegepast. Ter bepaling van de huurwaarde is een vergelijking gemaakt met huurtransacties van vergelijkbare objecten die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Voor de onderbouwing van de kapitalisatiefactor zijn drie referentieobjecten gebruikt, allen gelegen in de directe omgeving van het bedrijfsobject en overeenkomstig qua gebruik. De transactiesommen van deze referentieobjecten zijn gecorrigeerd naar de waardepeildatum om een goede vergelijkingsbasis te creëren. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
3.2.
Eiseres heeft geen argumenten aangevoerd tegen de onderbouwing van de huurwaarde door de heffingsambtenaar.
3.3.
Wel vindt eiseres dat de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor onvoldoende heeft onderbouwd. Allereerst wijst zij erop dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten allen kleiner zijn dan het bedrijfsobject en dat niet duidelijk is hoe hij rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. Verder zijn door de heffingsambtenaar geen objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten verstrekt en is niet duidelijk of de objecten al dan niet in gehuurde staat verkeren. Tot slot lijkt het er volgens eiseres op dat de heffingsambtenaar geen daadwerkelijke huurwaardes van de vergelijkingsobjecten heeft gebruikt, maar slechts geschatte huurwaardes.
3.3.1.
De heffingsambtenaar is het niet met eiseres eens. In zijn taxatierapport baseert hij de kapitalisatiefactor op de transacties van de vergelijkingsobjecten [adres], [adres] en [adres], alle in [plaats]. Daarbij is rekening gehouden met onder andere het bouwjaar, de totale oppervlakte en de objectonderdelen. Hij vindt dat hiermee de kapitalisatiefactor voldoende is onderbouwd.
3.3.2.
De rechtbank overweegt als volgt. Anders dan eiseres stelt zijn niet alle vergelijkingsobjecten kleiner dan het bedrijfsobject. Verder heeft de heffingsambtenaar in zijn taxatierapport per vergelijkingsobject geconcretiseerd hoe (de oppervlakte van) de verschillende objectonderdelen is opgebouwd. Daarbij zijn, anders dan eiseres stelt, dus wel objectkenmerken verstrekt. De rechtbank kan de heffingsambtenaar in zoverre in zijn onderbouwing volgen. Voor zover eiseres stelt dat de heffingsambtenaar bij het bepalen van de kapitalisatiefactor ten onrechte geen rekening houdt met de (eventuele) daadwerkelijke huur, merkt de rechtbank op dat de verkooptransacties moeten voldoen aan de waarderingsficties van de Wet WOZ. Dat wil zeggen dat de waarde wordt bepaald ervan uitgaande dat het object leeg en onbezwaard wordt opgeleverd en waarbij de eigenaar het object direct en in volle omvang in gebruik kan nemen. [2] De heffingsambtenaar merkt in zijn taxatie (op pagina 6) op dat hij ervan uitgaat dat alle rechten in één hand zijn en dat een pand niet verhuurd is. Het dossier bevat ook geen andersluidende informatie. Bij gebrek aan een daadwerkelijk huurcijfer verzet zich er geen rechtsregel tegen om de huurwaarde te taxeren, zoals de heffingsambtenaar heeft gedaan. Eiseres heeft tegen die taxatie als zodanig verder geen argumenten ingebracht zodat de rechtbank geen aanleiding ziet de heffingsambtenaar hierin niet te volgen.
3.4.
Eiseres voert verder nog aan dat als de heffingsambtenaar in beroep alsnog een voldoende onderbouwing van de kapitalisatiefactor geeft, zij desalniettemin recht heeft op een proceskostenvergoeding. Eiseres wijst erop dat zij in de bezwaarfase – waaronder tijdens de hoorzitting – meermalen heeft verzocht om een onderbouwing van de kapitalisatiefactor. Als de heffingsambtenaar die onderbouwing uiterlijk in de uitspraak op bezwaar had gegeven, dan was het instellen van beroep wellicht niet nodig geweest.
3.4.1.
De heffingsambtenaar is het niet met eiseres eens. Hij wijst erop dat hij aan eiseres op 11 april 2025 een taxatiekaart van het bedrijfsobject heeft verzonden. Op 3 juni 2025 heeft de telefonische hoorzitting plaatsgevonden. Tijdens de hoorzitting is uitgebreid ingegaan op de totstandkoming en onderbouwing van de kapitalisatiefactor bij het bedrijfsobject. Verder overlegt de heffingsambtenaar correspondentie uit een andere (bezwaar)procedure waarin verstrekking van dezelfde informatie heeft plaatsgevonden als in deze zaak. De heffingsambtenaar wijst erop dat de gemachtigde van eiseres – die ook gemachtigde in die (bezwaar)procedure was – in die zaak dit een voldoende onderbouwing vond en het bezwaar heeft ingetrokken. Het is de heffingsambtenaar een raadsel waarom eiseres blijft volharden dat de in bezwaar overgelegde gegevens onvoldoende zouden zijn.
3.4.2.
De rechtbank overweegt als volgt. In essentie klaagt eiseres over de motivering van de uitspraak op bezwaar. Zelfs als van een motiveringsgebrek sprake zou zijn, dan hoeft dat nog niet tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar te leiden. Eventuele motiveringsgebreken kunnen in beroep worden hersteld. De heffingsambtenaar is in beroep (nog) uitgebreider op de standpunten van eiseres ingegaan en zij heeft daarop kunnen reageren. Eiseres is aldus niet in haar processuele belangen geschaad. [3] Het is om de door eiseres genoemde reden op zich denkbaar dat desalniettemin een proceskostenvergoeding op zijn plaats is als op een uitdrukkelijk onderbouwd standpunt van eiseres in het geheel niet wordt teruggekomen in de uitspraak op bezwaar. Die situatie doet zich hier niet voor, omdat in de uitspraak op bezwaar is ingegaan op (de onderbouwing van) de kapitalisatiefactor.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
5. Eiseres heeft nog een beroepsgrond aangevoerd tegen (de toepassing van) artikel 30a van de Wet WOZ. Dit artikel gaat over de hoogte en uitbetaling van een proceskostenvergoeding. Aangezien eiseres geen recht heeft op een proceskostenvergoeding, kan deze grond onbesproken blijven.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van
mr. Y. Mutsaers, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 3 februari 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.