Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 25/2013
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 februari 2026 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser
(gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heusden, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: [naam]).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ [1] -waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 15 februari 2025 vastgesteld voor het kalenderjaar 2025 op € 557.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekendgemaakt.
1.2.
Met de uitspraak op bezwaar van 9 juli 2025 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een twee-onder-één-kap woning met bouwjaar 1970. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 139 m², een aanbouw van 24 m2, een dakkapel, een garage van 29 m² en een berging van 6 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 404 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van (afgerond) € 557.000, zoals opgenomen in de door hem overgelegde waardematrix. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat de woning is vergeleken met vier andere woningen, te weten [adres], [adres], [adres] en [adres], alle in [woonplaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In de waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
3.2.
Eiser heeft geen argumenten aangevoerd tegen de onderbouwing van de heffingsambtenaar. Wel bepleit eiser een lagere waarde van € 478.000. Ter onderbouwing van dit waardestandpunt verwijst eiser naar de door hem overgelegde waardematrix die is opgesteld door Woning Waarderingsmeesters B.V. Ook daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. De woning is vergeleken met drie woningen, te weten [adres], [adres] en [adres], alle in [woonplaats]. In de waardematrix zijn de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de aldaar benoemde waarderelevante verschillen.
3.3.
Na bestudering van beide taxaties is het de rechtbank duidelijk dat het geschil tussen partijen gaat over het onderhoud en de voorzieningen van de woning. De taxateur van eiser vindt onderhoud en voorzieningen matig. Ook de ligging van de woning vindt de taxateur van eiser matig. In het beroepschrift wordt in dit verband verwezen naar ‘de ligging en het perceel van de woning’.
3.3.1.
Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. [2] De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. [3]
3.3.2.
Wat de toestand van de woning betreft, merkt de heffingsambtenaar in het verweerschrift het volgende op: “
In het toegestuurde, door [eiser] zelf ingevulde formulier staat dat er uitgegaan kan worden van een woning, waarbij verbetering mogelijk is. De staat van de kozijnen is ook normaal tot goed. Er wordt aangegeven dat de keuken een gemiddelde staat heeft zonder gebreken. De badkamer is luxe, van alle gemakken voorzien. Er is een moderne C.V. ketel aanwezig en de gehele woning is voorzien van dubbelglas.” Deze beschrijving is door eiser niet bestreden. De heffingsambtenaar ziet hierin voldoende aanleiding om het onderhoud en de voorzieningen van de woning als gemiddeld (correctiefactor 3) te beoordelen en de rechtbank kan dat volgen.
In het toegestuurde, door [eiser] zelf ingevulde formulier staat dat er uitgegaan kan worden van een woning, waarbij verbetering mogelijk is. De staat van de kozijnen is ook normaal tot goed. Er wordt aangegeven dat de keuken een gemiddelde staat heeft zonder gebreken. De badkamer is luxe, van alle gemakken voorzien. Er is een moderne C.V. ketel aanwezig en de gehele woning is voorzien van dubbelglas.” Deze beschrijving is door eiser niet bestreden. De heffingsambtenaar ziet hierin voldoende aanleiding om het onderhoud en de voorzieningen van de woning als gemiddeld (correctiefactor 3) te beoordelen en de rechtbank kan dat volgen.
3.3.3.
Wat de ligging van de woning betreft, merkt de heffingsambtenaar in het verweerschrift het volgende op: “
De referentiewoningen liggen allemaal in dezelfde wijk. (…) [Eiser]geeft in de door hem ingevulde vragenlijst aan dat de woning een gemiddelde ligging heeft, net als de rest van de wijk. Daarmee is voldoende aangetoond dat de ligging terecht op gemiddeld (3) staat.” De rechtbank kan dat volgen. Het is voor de rechtbank ook niet duidelijk op basis van welke feiten de taxateur van eiser tot een matige ligging komt.
De referentiewoningen liggen allemaal in dezelfde wijk. (…) [Eiser]geeft in de door hem ingevulde vragenlijst aan dat de woning een gemiddelde ligging heeft, net als de rest van de wijk. Daarmee is voldoende aangetoond dat de ligging terecht op gemiddeld (3) staat.” De rechtbank kan dat volgen. Het is voor de rechtbank ook niet duidelijk op basis van welke feiten de taxateur van eiser tot een matige ligging komt.
3.4.
Bij het vergelijken van de waardematrix van de heffingsambtenaar en het taxatierapport van eiser valt nog het volgende op. De heffingsambtenaar maakt in tegenstelling tot eiser een onderscheid in de hoofdbouw en aanbouwen van (de woning en) de vergelijkingsobjecten. Ook is niet duidelijk hoe de taxateur van eiser de verschillen in kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen (KOUDV) van de woning en de vergelijkingsobjecten betrekt bij het bepalen van de prijs per eenheid (ofwel prijs per m²) van de woning. Ook vanwege dit minder goede inzicht in de taxatie van eiser vergeleken met die van de heffingsambtenaar, kent de rechtbank meer gewicht toe aan laatstgenoemde taxatie.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van
mr. Y. Mutsaers, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 3 februari 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.