Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 25/2103
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 februari 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heusden, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: F.E.M. van der Loop).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ [1] -waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 15 februari 2025 vastgesteld voor het kalenderjaar 2025 op € 882.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekendgemaakt.
1.2.
Met de uitspraak op bezwaar van 21 juli 2025 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een vrijstaande woonboerderij met bouwjaar 1900. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 251 m², drie dakkapellen, een overkapping/veranda van 10 m², een hobbyruimte/atelier van 68 m² en twee bergingen/schuren van respectievelijk 44 m² en 25 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 3.190 m². Verder behoort tot de woning een perceel extra grond van 6.880 m² en een water van 1.940 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van (afgerond) € 882.000, zoals opgenomen in de door hem overgelegde waardematrix. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat de woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres] in [woonplaats] , [adres] in [woonplaats] en [adres] in [woonplaats] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In de waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
3.2.
Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verminderde staat van onderhoud van de woning.
3.2.1.
Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. [2] De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. [3]
3.2.2.
Eiser heeft in zijn (hierna in overweging 3.3. te bespreken) taxatie foto’s van de woning overgelegd. De heffingsambtenaar zegt daarover dat die foto’s geen aanleiding geven om te veronderstellen dat er sprake van achterstallig onderhoud is. Daarbij wijst de heffingsambtenaar erop dat de foto’s niet recent zijn, omdat op 11 juni 2024 dezelfde foto’s zijn aangeleverd bij het bezwaar van 2024. De heffingsambtenaar vindt om die reden dat de huidige staat van de woning dus onduidelijk is. Een correctie op onderhoud is daarmee volgens hem niet bewezen correct. De rechtbank overweegt dat eiser wel conclusies trekt ten aanzien van het onderhoud van de woning, maar dat hij geen feiten stelt (die deze conclusies kunnen dragen). Eiser heeft daarom niet voldaan aan zijn stelplicht.
3.3.
Eiser bepleit een lagere waarde van € 793.000. Ter onderbouwing van dit waardestandpunt verwijst eiser naar de door hem overgelegde waardematrix die is opgesteld door Woning Waarderingsmeesters B.V. Ook daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. De woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres] in [woonplaats] , [adres] in [woonplaats] en [adres] in [woonplaats] . In de waardematrix zijn de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de aldaar benoemde waarderelevante verschillen. Naar het oordeel van de rechtbank zaait eiser met dit waardestandpunt en de onderbouwing daarvan geen twijfel over de juistheid van de vastgestelde waarde. Dat heeft met name te maken met het (gebrek aan) inzichtelijkheid van eisers taxatie. In de waardematrix van eiser is niet inzichtelijk gemaakt hoe de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten doorwerken in de prijs per eenheid (ofwel prijs per m²). Voor de waarde van de bijgebouwen is een verder niet onderbouwd totaalbedrag opgenomen en ook de grondwaarde is niet inzichtelijk opgebouwd. De taxatie van de heffingsambtenaar biedt dit inzicht wel.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van
mr. Y. Mutsaers, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 6 februari 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.