Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
team Kanton en Handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
zaaknummer : 3156226 CV 14-4848
datum : 7 april 2015
Vonnis in de zaak van:
[jw.datum.uitspraak][jw.zaaknummer]
de besloten vennootschap
BELEGGINGSMAATSCHAPPIJ REIMBORG B.V.,
BELEGGINGSMAATSCHAPPIJ REIMBORG B.V.,
gevestigd te Groningen,
eisende partij, hierna te noemen: ‘Reimborg’,
gemachtigde mr. J.P. de Wilde, advocaat te Drachten,
tegen
de besloten vennootschap
[bedrijf] (PROPERTY CONTINENTAL EUROPE) B.V.,
[bedrijf] (PROPERTY CONTINENTAL EUROPE) B.V.,
gevestigd te [plaats],
gedaagde partij, hierna te noemen: ‘[gedaagde]’,
gemachtigde mr. A. Kemp, advocaat te Amsterdam.
1.De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- de dagvaarding d.d. 6 juni 2014
- het antwoord van [gedaagde] d.d. 16 september 2014
- de repliek van Reimborg d.d. 11 november 2014
- de dupliek van [gedaagde] d.d. 13 januari 2015
- de akte uitlating producties van Reimborg d.d. 10 maart 2015.
2.Het geschil
De vordering van Reimborg strekt ertoe dat de kantonrechter bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. de tussen partijen bestaande huurovereenkomst d.d. 8 november 1989 met betrekking tot de bedrijfsruimten te Kampen aan de Oudestraat 107 en de Voorstraat 112, te ontbinden, per datum gelegen drie maanden na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, althans per de in goede justitie te bepalen datum;
II. [gedaagde] zal veroordelen om voornoemde bedrijfsruimten op de door de kantonrechter te bepalen datum, en na betekening van voormelde ontbinding, te ontruimen en ontruimd te houden, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag voor zover [gedaagde] daarmee in gebreke blijft;
onder veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure, een vergoeding voor nakosten daaronder begrepen, te vermeerderen met de wettelijke rente.
[gedaagde] heeft de vordering bestreden en de afwijzing daarvan bepleit, onder veroordeling van Reimborg in de proceskosten, een vergoeding voor nakosten daaronder begrepen.
3. De vaststaande feiten
Tussen partijen staat als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) betwist, mede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden bescheiden, het volgende vast.
3.1
Reimborg verhuurt op basis van een daartoe gesloten overeenkomst d.d. 8 november 1989 sinds 1 januari 1990 aan (de rechtsvoorgangster van) [gedaagde] de bedrijfsruimten, groot circa 400 m2, te Kampen aan de Oudestraat 107 en de Voorstraat 112 (hierna: het gehuurde).
3.2
De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van tien jaren en op basis van artikel 3.3 van de overeenkomst per 1 januari 2000 verlengd voor de duur van vijf jaren. Na ommekomst van die termijn is de huurovereenkomst per 1 januari 2005 voor onbepaalde tijd voortgezet.
3.3
De huurprijs bedraagt per datum dagvaarding € 84.270,12 exclusief BTW per jaar.
3.4
[gedaagde] exploiteert in het gehuurde thans een drogisterij conform ‘de Trekpleister’ formule. In Kampen is geen andere winkel conform die formule.
3.5
Per mailbericht van 3 mei 2013 heeft [gedaagde] aan Reimborg kenbaar gemaakt een verlaging van de huur tot € 70.000,- excl. BTW voor het gehuurde te wensen vanwege haar dalende omzet in het gehuurde, onder toevoeging dat indien dit niet haalbaar is voor Reimborg, [gedaagde] dan genoodzaakt is de huurovereenkomst op te zeggen en de winkel elders onder te brengen.
3.6
Per brief van 26 mei 2013 is namens Reimborg voormeld voorstel van [gedaagde] afgewezen, waarna het tegenvoorstel is gedaan het aangaan van een huurovereenkomst voor de duur van tien jaren tegen een huurprijs van € 75.000,- excl. BTW.
3.7
Per brief van 11 november 2013 heeft Reimborg aan [gedaagde] voorgesteld met betrekking tot het gehuurde een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan op basis van de kernvoorwaarden:
- huurovereenkomst winkelruimte model d.d. 17 september 2012;
- huurperiode vijf + vijf jaar;
- aanvangshuurprijs: € 84.270,12 exclusief BTW, zijnde de huidige huurprijs;
- huuringangsdatum: 1 januari 2014.
onder toevoeging van onder meer:
Reimborg heeft belang bij een dergelijke nieuwe huurovereenkomst omdat deze overeenkomst haar voor langere tijd zekerheid verschaft. De mogelijkheid tot opzegging door u als huurder levert voor haar onzekerheid op voor de toekomst en heeft gevolgen voor de waarde van haar object voornoemd.
3.8
Per brief van 19 november 2013 heeft [gedaagde] geantwoord dat zij niet instemt met het aanbod van Reimborg omdat zij de mogelijkheid wil behouden de huurovereenkomst op te zeggen met een opzegtermijn van één jaar en een huurovereenkomst conform het ROZ-model 2012 huurdersonvriendelijk is.
3.9
Per brief van 6 december 2013 heeft Reimborg onder meer medegedeeld in te stemmen met de wens van [gedaagde] het ROZ-model 2012 niet te gebruiken en de huurovereenkomst te willen sluiten onder oorspronkelijke model. Reimborg heeft haar brief besloten met de mededeling dat, indien [gedaagde] niet instemt, Reimborg de huurovereenkomst zal opzeggen conform de artikelen 7:296 en 7:300 BW.
3.1
Per brief van 23 december 2013 heeft [gedaagde] haar weigering in te stemmen met een nieuwe huuroverkomst herhaald.
3.11
Per brief van 12 februari 2014 heeft de door Reimborg ingeschakelde gemachtigde de huurovereenkomst aan [gedaagde] opgezegd op de grond dat [gedaagde] zich niet bereid heeft getoond in te stemmen met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst en is de ontruiming aangezegd tegen 28 februari 2015.
3.12
Per brief van 27 oktober 2014 heeft de heer [naam 1] van Starck Business te Groningen aan Reimborg bevestigd dat zij sinds 1 september 2013 de beleggingsportefeuille van Reimborg, waarvan voormeld pand te Kampen deel uitmaakt, te koop aanbiedt, onder toevoeging dat het gedateerde huurcontract voor dat pand, zonder vaste looptijd en verlengingsoptie, de verkoop van de portefeuille en de afzonderlijke verkoop van het pand negatief beïnvloedt.
3.13
Makelaar DTZ Zadelhoff heeft op verzoek van Reimborg op 3 november 2014 een indicatieve waarde afgegeven voor het pand waarvan het gehuurde deel uitmaakt. In haar briefrapportage van die datum is de marktwaarde in de huidige situatie op € 800.000,- gesteld en de marktwaarde, uitgaande van de fictie van een vijfjarige huurovereenkomst, op € 880.000,-.
4.De standpunten van partijen
4.1
Reimborg stelt dat sprake is van de in artikel 7:296 lid Pro sub c. BW bedoelde grond voor beëindiging van de huurovereenkomst, aangezien [gedaagde] niet bereid is in te stemmen met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst.
4.2
[gedaagde] heeft bestreden dat de door Reimborg gestelde beëindigingsgrond aan de orde is en voorts gesteld dat ook een belangenafweging niet kan leiden tot de conclusie dat de huurovereenkomst dient te eindigen.
4.3
Op hetgeen partijen daartoe hebben aangevoerd, zal, voor zover van belang, in het navolgende worden ingegaan.
5.De beoordeling
5.1
Het staat tussen partijen vast dat tussen hen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt. Opzegging van een dergelijke overeenkomst is krachtens artikel 7:300, leden 2 en 3, BW mogelijk indien deze opzegging voldoet aan de vereisten van de artikelen 7:293, leden 2 en 3, en artikel 7:294 BW Pro. Daarnaast zijn de artikelen 7:295 tot en met 7:299 BW hierop van toepassing.
5.2
Reimborg heeft de huurovereenkomst bij brief van 12 februari 2014 opgezegd. Nu Reimborg niet binnen zes weken na de opzegging een schriftelijke mededeling van [gedaagde] heeft ontvangen dat zij in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, kon Reimborg, gelet op artikel 7:295 lid 2 BW Pro, op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de overeenkomst zal eindigen.
5.3
Reimborg heeft in haar dagvaarding van 6 juni 2014 ook aangesloten bij voormelde opzegging. Zij heeft daaraan echter niet de conclusie verbonden dat de kantonrechter het tijdstip dient vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen doch de ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd ‘per datum gelegen drie maanden na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, althans een in goede justitie te bepalen datum’. Deze formulering wijst op zich wel op een rechterlijke vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt als gevolg van de opzegging. De kantonrechter stelt in dat verband vast dat beide partijen in hun stukken steeds alleen zijn uitgegaan van de vraag of er grond is voor toewijzing van de in artikel 7:295 lid 2 BW Pro bedoelde beëindigingsvordering en hebben in hun debat geen aandacht besteed aan het wel of niet aanwezig zijn van een grond voor ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter merkt de formulering door Reimborg van haar vordering dan ook aan als een kennelijke vergissing en zal daarvoor lezen dat Reimborg vordert dat de kantonrechter het tijdstip zal vaststellen, waarop de huurovereenkomst tussen Reimborg en [gedaagde] zal eindigen, onder handhaving van de vordering voor het overige.
5.4
De vraag of deze vordering kan worden toegewezen dient te worden beoordeeld aan de hand van de in 7:296 BW genoemde criteria. Reimborg heeft haar opzegging gegrond op de in artikel 7:296 lid 4 sub Pro c. BW genoemde toewijzingsgrond voor een beëindigings-vordering. Er moet dan ook eerst worden beoordeeld of [gedaagde] niet heeft toegestemd in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde. Indien dat het geval is, moet de vordering worden toegewezen. Indien dat niet het geval is, dient op grond van het derde lid van artikel 7:296 BW Pro een redelijke afweging plaats te vinden van de belangen van Reimborg bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van [gedaagde] bij voortzetting van de overeenkomst.
5.5
De vraag die vervolgens voorligt is of sprake is van een redelijk aanbod.
5.5.1
Voor de beoordeling van de vraag of een aanbod redelijk is in de zin van artikel 7:296, lid 4 sub c. BW, is, zo blijkt uit de jurisprudentie [1] [2] , van belang dat het aanbod enerzijds moet berusten op een redelijke grond en het aanbod anderzijds voor de huurder redelijk moet zijn, in die zin dat toestemming in het aanbod redelijkerwijs van de huurder kan worden verlangd.
5.5.2
Het aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking houdt in het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst voor een periode van tweemaal vijf jaren, ingaande 1 januari 2014, waarbij voor het overige de geldende bepalingen van de huurovereenkomst van 8 november 1989 van kracht blijven, de huurprijs daaronder begrepen.
5.5.3
Reimborg heeft gesteld dat haar aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst is gelegen in het belang dat zij als belegger heeft bij een langdurige huurovereenkomst, omdat bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd het risico bestaat dat [gedaagde] de huurovereenkomst, met inachtneming van opzegtermijn van één jaar, opzegt en zij geconfronteerd wordt met leegstand. Zij wil daarom duidelijkheid voor de toekomst. Voorts wordt door verhuur voor onbepaalde tijd de beleggings- en de vermogenswaarde van het gehuurde ondermijnd, aldus Reimborg.
5.5.4
Er moet worden vastgesteld dat de huurovereenkomst van partijen al vanaf 1 januari 2005 voor onbepaalde tijd geldt en dat [gedaagde] al vanaf die datum in de positie verkeert om, indien zij wenst, de huurovereenkomst op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar. De thans in dat verband door Reimborg gelaakte onduidelijkheid voor de toekomst is daarmee al geruime tijd aan de orde.
5.5.5
Anders dan Reimborg aanvoert, kan uit het verzoek van [gedaagde] van mei 2013 tot verlaging van de huurprijs niet worden afgeleid dat [gedaagde] thans een concreet voornemen heeft om harerzijds de huurovereenkomst te beëindigen. Uit de door haar verschafte gegevens blijkt dat zij met haar winkel in het gehuurde nog steeds een positief resultaat behaalt, zij het dat dat de achterliggende jaren wel is teruggelopen. De aan haar verzoek tot huurverlaging verbonden opmerking dat [gedaagde] bij gebrek aan bereidwilligheid bij Reimborg, zich gesteld ziet voor de vraag of zij dan de huurovereenkomst moet beëindigen, moet dan ook veeleer worden aangemerkt als een niet ongebruikelijk onderdeel van onderhandelingstactiek, zonder dat daaraan in het kader van deze procedure gewicht is toe te kennen. Daarnaast heeft [gedaagde] onweersproken aangevoerd dat zij haar Trekpleister-filiaal in 2009 nog heeft omgebouwd in één conform het zogeheten Vitaal-concept en dat zij de investering dienaangaande nog niet heeft afgeschreven. Tot slot moet worden vastgesteld dat de inzet van [gedaagde] in deze procedure is gericht op voortzetting van de huurrelatie van partijen. Uit de hiervoor weergegeven voorstellen van Reimborg moet worden afgeleid dat ook zij in wezen een langdurige overeenkomst met [gedaagde] voor ogen heeft.
5.5.6
Het gegeven dat de huurovereenkomst per 1 januari 2005 is voortgezet voor onbepaalde tijd brengt voorts mee dat de door Reimborg gestelde nadelige beïnvloeding van de beleggings- en vermogenswaarde - wat daar verder ook van zij - zich ook al op dat moment heeft voorgedaan. Die nadelige beïnvloeding hangt derhalve niet samen met het niet willen aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, zoals Reimborg lijkt te veronderstellen.
5.5.7
Het voorstel van Reimborg houdt in dat [gedaagde] gebonden wordt aan een huurovereenkomst van minimaal vijf jaren, na ommekomst waarvan zij - behoudens tijdige opzegging - opnieuw voor vijf jaren gebonden is. Als [gedaagde] daarmee instemt, heeft zij niet langer de vrijheid de huurovereenkomst op ieder moment, met inachtneming van de opzegtermijn, op te zeggen. De positie van [gedaagde] wordt daarmee wezenlijk verzwaard, terwijl Reimborg al in de periode vanaf 1 januari 1990 tot 1 januari 2005 het genot heeft gehad van een huurovereenkomst van bepaalde tijd met de daaraan voor de huurder verbonden beperkte opzeggingsmogelijkheden, terwijl moet worden aangenomen dat de partijen destijds - doch in ieder geval Reimborg - onder ogen hebben/ heeft gezien, althans kunnen zien, dat de huurovereenkomst na 1 januari 2005 zou worden voortgezet voor onbepaalde tijd, met de daaraan nu door Reimborg gelaakte gevolgen. In dat verband is relevant dat Reimborg niet heeft gesteld dat en waarom, niet al eerder na 1 januari 2005 een omzetting van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd in één voor bepaalde tijd geboden was.
5.5.8
Aan de door Reimborg voorgestane omzetting van de huurovereenkomst onder handhaving van de thans geldende huurprijs, is voorts het voor [gedaagde] nadelige gevolg verbonden dat aan haar gedurende een periode van vijf jaren het recht wordt ontnomen om de huurprijs nader te laten vaststellen op de in de artikelen 7:303 en 304 BW beschreven wijze. Ook dat is geen belang van [gedaagde]. Of de thans geldende huurprijs (al) lager is met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, zoals Reimborg stelt en [gedaagde] gemotiveerd bestrijdt, doet daaraan niet toe of af. Het debat van partijen daarover kan dan ook onbesproken worden gelaten; partijen dienen daarvoor de in laatstvermelde artikelen bepaalde procedure te doorlopen.
5.5.9
Tegenover de aan het aanbod verbonden voordelen voor Reimborg heeft de kantonrechter geen voordelen voor [gedaagde] kunnen identificeren. De door Reimborg gestelde zekerheid voor [gedaagde] van een langjarige huurovereenkomst, is immers geen belang dat [gedaagde] voorstaat.
5.5.10
De slotsom uit het voorgaande is dat toestemming van [gedaagde] in het aanbod van Reimborg redelijkerwijs niet van [gedaagde] kan worden verlangd. Er is daardoor geen sprake van een redelijk aanbod als bedoeld in artikel 7:296 lid 4 sub Pro c. BW.
5.6
Wat betreft de in lid 3 van artikel 7:296 BW Pro bedoelde afweging van belangen geldt het volgende.
5.6.1
Zoals hiervoor is overwogen, bestaan zowel de situatie dat de huurovereenkomst op ieder moment kan worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn als de situatie dat de beleggings- en de vermogenssituatie is beïnvloed door de onbepaalde duur van de overeenkomst al vanaf 1 januari 2005. Het niet vernieuwen van de huurovereenkomst brengt daar geen verandering in; aan Reimborg ontgaat alleen een voordeel.
5.6.2
[gedaagde] heeft onbetwist aangevoerd dat het gehuurde een A1-locatie ofwel een toplocatie betreft in de binnenstad van Kampen. Hoewel uit de stellingen van ([naam 2], ‘real estate manager’ bij) [gedaagde] kan worden afgeleid dat in het betreffende A1-stuk van de Oudestraat inmiddels van enige leegstand sprake is (kennelijk 9 van de 110 panden) heeft Reimborg geen concrete feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat, indien [gedaagde] de huurovereenkomst op de geldende termijn van één jaar heeft opgezegd, het voor haar binnen die termijn niet mogelijk zal zijn voor het gehuurde een alternatieve huurder te vinden.
5.6.3
Reimborg heeft evenmin gesteld dat zij inmiddels een alternatieve huurder heeft gevonden die thans (op korte termijn) de plaats van [gedaagde] kan innemen, laat staan tegen betere voorwaarden dan die thans tussen partijen gelden.
5.6.4
Onbetwist is dat [gedaagde] haar verplichtingen uit de huurovereenkomst tegenover Reimborg steeds is nagekomen. Bij gebrek aan debat daarover neemt de kantonrechter voorts aan dat [gedaagde] zich steeds als een goed huurder heeft opgesteld en dat van een tekortschietende bedrijfsvoering in het gehuurde geen sprake is.
5.6.5
Aannemelijk is dat [gedaagde] bij toewijzing van de vordering geconfronteerd zal worden met verhuis- en herinrichtingskosten, terwijl volledige vergoeding daarvan als bedoeld in artikel 7:297 BW Pro niet zonder meer gegeven is. In dit verband geldt dat [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij nog in januari 2009 de inrichting van haar filiaal in het gehuurde heeft aangepast conform het binnen ‘Trekpleister’ toegepaste ‘Vitaal-concept’. Niet onaannemelijk is de stelling van [gedaagde] dat die investering thans - na zes jaren - nog niet is afgeschreven.
5.6.6
Gesteld noch gebleken is dat thans voor [gedaagde] in de binnenstad van Kampen een passende alternatieve locatie voor haar winkel beschikbaar is. In het op dat punt onbetwist gebleven memo d.d. 16 december 2014 van ([naam 2], ‘real estate manager’ bij) [gedaagde] is immers verwoord dat geen van de op dat moment leeg staande panden op het A1-stuk van Oudestraat geschikt zijn voor een drogisterijwinkel. In dat verband geldt als onweersproken dat indien de beëindigingsvordering wordt toegewezen en [gedaagde] niet aansluitend een alternatieve locatie kan betrekken, de door haar gedreven winkelformule van ‘Trekpleister’ uit Kampen verdwijnt, met bijgevolg verlies aan lokale klanten en goodwill.
5.6.7
De uit het voorgaande te trekken conclusie is dat een redelijke afweging van de belangen van Reimborg bij beëindiging van de huurovereenkomst tegen die van [gedaagde] niet noopt tot een vaststelling dat de huurovereenkomst heeft te eindigen en dat niet van [gedaagde] kan worden gevergd dat zij het gehuurde ontruimd.
5.7
De kantonrechter zal de beëindigingsvordering, zoals verstaan onder 5.3, dan ook afwijzen. De daaraan verbonden ontruimingsvordering deelt dat lot.
5.8
Reimborg zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten, een vergoeding voor nakosten daaronder begrepen, worden verwezen als hierna wordt vermeld.
5.9
Op hetgeen partijen nog voor het overige hebben aangevoerd, behoeft niet meer te worden ingegaan.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1
wijst de vordering van Reimborg af;
6.2
veroordeelt Reimborg in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op:
€ 600,00 voor salaris gemachtigde (2,0 punten × tarief € 300,00)
€ 100,00 voor nakosten.
Aldus gewezen door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 7 april 2015, in tegenwoordigheid van de griffier.