Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
sector handel en kanton
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 748247 UC EXPL 11-5975 HV/4061
vonnis d.d. 29 februari 2012
inzake
de stichting
Stichting Studenten Huisvesting,
gevestigd te Utrecht,
verder ook te noemen SSH,
eisende partij,
gemachtigde: mr. T.J. de Groot,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
verder ook te noemen [gedaagde],
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. C.P. Mesker.
1. Het verloop van de procedure
De kantonrechter verwijst naar het tussenvonnis van 6 juli 2011.
SSH heeft voorafgaand aan de comparitie nog stukken in het geding gebracht.
De comparitie is gehouden op 21 oktober 2011, gelijktijdig met de comparitie in de zaken 748238 UC EXPL 11-5969, 748244 UC EXPL 11-5973, 748251 UC EXPL 11-5979 en 748255 UC EXPL 11-5983. Van de zitting is aantekening gehouden.
Hierna is uitspraak bepaald.
2. De feiten
2.1. Tussen SSH, destijds Stichting Sociale Huisvesting, en [gedaagde], geboren op [1975], bestaat sinds 15 september 2002 een huurovereenkomst met betrekking tot een (2-kamer) woning gelegen aan het adres [adres] [woonplaats]. De huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd.
2.2. Op 26 maart 2009 heeft SSH haar naam in ‘Stichting Studenten Huisvesting’ gewijzigd en haar in de statuten opgenomen doelstelling veranderd. SSH stelt zich sedertdien ten doel:
“de verzorging van de huisvestingsbelangen van kleine huishoudens, waaronder vooral begrepen studerenden en overige jongeren.”
2.3. Bij brief van 2 november 2009 heeft SSH aan [gedaagde] haar te voeren doorstromingsbeleid aangekondigd:
“(…)
Aankondiging doorstromingsbeleid
Om ervoor te zorgen dat de woonruimte in De Uithof en Stadspanden wordt bewoond door de doelgroep studenten, heeft SSH het campuscontract ingevoerd. SSH gaat deze bewoners jaarlijks vragen om een bewijs dat ze nog studeren.
Wij sturen jou dit bericht, omdat je bewoner bent van de [adres]. Bij aanvang van de huurovereenkomst moest je aantonen dat je studeerde. Daarom ben je op de hoogte dat de woonruimte die je huurt specifiek bedoeld is voor studenten.
Over zes maanden vragen wij je aan te tonen dat je nog tot de doelgroep studenten behoort. In maart 2010 ontvang je hierover van ons bericht.
Nieuwe huurovereenkomst
Als je ons hebt laten zien dat je studeert, bieden we je een nieuwe huurovereenkomst aan met een campusclausule. Hierin staat dat de duur van de huurovereenkomst is gekoppeld aan het bewijs van inschrijving aan een onderwijsinstelling. Als je de nieuwe huurovereenkomst hebt getekend kun je op je huidige woonadres blijven wonen. Rond maart 2011 vragen we je opnieuw aan te tonen dat je student bent.”
Geen student?
Wanneer je geen student meer bent, dit niet op tijd aantoont of niet akkoord gaat met het ondertekenen van een huurcontract met campusclausule, zullen wij je huurovereenkomst opzeggen. Wij hebben vanwege de grote woningnood onder Utrechtse studenten deze woningen en kamers hard nodig voor deze doelgroep.
Je hebt dan tot 31 maart 2011 de tijd om vervangende woonruimte te vinden. We raden je aan tijdig op zoek te gaan en je in te schrijven bij WoningNet. (…)”
2.4. Bij brief van 25 maart 2010 heeft SSH [gedaagde] gevraagd op uiterlijk 29 april 2010 op haar bezoekerscentrum aan te tonen dat ze nog tot de doelgroep studenten van SSH behoort.
2.5. Bij brief van 10 mei 2010 heeft SSH [gedaagde] verzocht uiterlijk op 10 juni 2010 aan haar verzoek van 25 maart 2010 te voldoen.
2.6. Bij brief van 6 juli 2010 heeft SSH de huurovereenkomst met [gedaagde] per 31 maart 2011 opgezegd op grond van dringend eigen gebruik dan wel het niet ingaan op het aanbod van SSH een nieuwe huurovereenkomst met campusclausule aan te gaan. Omdat [gedaagde] niet heeft gereageerd op de eerdere brieven van SSH, heeft SSH geconcludeerd dat [gedaagde] niet meer tot de doelgroep studenten behoort. SSH heeft [gedaagde] verzocht aan te geven of zij met de beëindiging van de huurovereenkomst instemt.
2.7. Bij e-mailbericht van 15 augustus 2010 aan SSH heeft [gedaagde] pro forma bezwaar gemaakt tegen de opzegging van de huurovereenkomst.
2.8. Bij brief van 1 november 2010 heeft de gemachtigde van SSH gereageerd op het bezwaar van [gedaagde]. SSH heeft [gedaagde] in de gelegenheid gesteld de huurbeëindiging te aanvaarden of aan te tonen dat zij nog studeert.
2.9. Op 9 november 2010 heeft [gedaagde] een inschrijvingsbewijs van de Universiteit Utrecht voor het collegejaar 2010-2011 aan SSH getoond.
2.10. Bij brief van 19 november 2010 heeft SSH [gedaagde] verzocht uiterlijk op 26 november 2010 akkoord te gaan met een nieuwe huurovereenkomst met campusclausule en medegedeeld dat indien [gedaagde] niet akkoord gaat SSH de huur zal opzeggen op grond van het weigeren van een redelijk aanbod tot het sluiten van deze nieuwe huurovereenkomst.
De campusclausule luidt:
“Campusclausule
* Het gehuurde is bestemd voor de huisvesting van deelnemers die zijn ingeschreven aan een instelling als bedoeld in artikel 1.1.1, onderdeel b, van de Wet educatie en beroepsopleidingen of studenten die zijn ingeschreven aan een Universiteit of Hogeschool als bedoeld in artikel 1.2, onderdelen a en b, van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek.
* Na beëindiging van de huurovereenkomst met huurder zal verhuurder de woonruimte opnieuw verhuren aan een deelnemer of een student in de zin van het vorige lid.
* Het is huurder bekend dat verhuurder een actief doorstromingsbeleid voert, zolang de vraag naar studentenhuisvesting groter is dan het aanbod.
* In dat kader zal verhuurder huurder jaarlijks verzoeken om een kopie van het bewijs van inschrijving voor het lopende studiejaar aan een instelling als bedoeld in artikel 1.1.1, onderdeel b, van de Wet educatie en beroepsopleidingen of studenten die zijn ingeschreven aan een Universiteit of Hogeschool als bedoeld in artikel 1.2, onderdelen a en b, van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek.
* Indien huurder niet binnen drie maanden na ontvangst van het verzoek bedoeld in het vorige lid de gevraagde kopie heeft verstrekt, kan verhuurder de huurovereenkomst opzeggen, Verhuurder zal hierbij een opzegtermijn van één jaar hanteren, vanaf de datum van bovengenoemd verzoek.
* Indien de huurder na opzegging maar voor de beëindiging alsnog het gevraagde bewijs van inschrijving overlegt, kan verhuurder administratiekosten in rekening brengen ten bedrage van € 200,- (zegge: tweehonderd euro).
* Huurder geeft verhuurder hierbij toestemming om periodiek bij de onderwijsinstelling te informeren of huurder daar nog is ingeschreven. Ja / Nee (doorhalen wat niet van toepassing is).”
2.11. Bij e-mailbericht van 30 november 2010 heeft [gedaagde] inhoudelijk bezwaar gemaakt tegen de opzegging van de huurovereenkomst door SSH, heeft [gedaagde] het aanbod inzake een nieuwe huurovereenkomst afgewezen en heeft zij zich beroepen op huurbescherming.
2.12. Bij brief van 3 december 2010 heeft SSH [gedaagde] laten weten dat zij de huurovereenkomst niet zal beëindigen op grond van dringend eigen gebruik, maar deze tegen 1 juli 2011 opzegt vanwege de weigering van [gedaagde] akkoord te gaan met het door SSH gedane redelijke aanbod tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst met campusclausule in de zin van artikel 7:274 lid 4 BW Pro. SSH heeft [gedaagde] verzocht aan te geven of zij met de beëindiging van de huurovereenkomst instemt.
2.13. Bij brief van 20 januari 2011 heeft de gemachtigde van [gedaagde] SSH laten weten dat [gedaagde] niet instemt met de huuropzegging.
3. Het geschil
3.1. SSH vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst tussen SSH en [gedaagde] betreffende de woonruimte gelegen aan de [adres] te [woonplaats], zal eindigen;
2. [gedaagde] veroordeelt de woning aan de [adres] te [woonplaats] te ontruimen en te verlaten uiterlijk op de dag dat de huurovereenkomst eindigt, met al het hare en al de personen die zijdens [gedaagde] in voormeld pand verblijven en dit pand ter vrije en algehele beschikking van SSH te stellen;
3. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten.
3.2. SSH legt aan haar vordering - kort gezegd - ten grondslag dat [gedaagde] heeft geweigerd het door SSH gedane redelijke aanbod ter zake van een nieuwe huurovereenkomst met campusclausule te aanvaarden. Dientengevolge heeft SSH de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd (artikel 7:274 lid 1 sub d BW Pro).
3.3. [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert dat de kantonrechter:
a. de vordering afwijst;
b. de vordering afwijst voor zover aan [gedaagde] niet wordt toegestaan binnen een maand na het wijzen van onderhavig vonnis alsnog het aanbod van SSH te aanvaarden en, indien [gedaagde] van deze mogelijkheid geen gebruik maakt, het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt en het gehuurde moet worden ontruimd vaststelt op een termijn van negen maanden na het wijzen van onderhavig vonnis;
c. de door SSH gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad van onderhavig vonnis afwijst;
d. SSH veroordeelt in de proceskosten.
3.4. Op wat partijen verder over en weer hebben aangevoerd wordt hierna, voor zover relevant, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Artikel 7:274 BW Pro (lid 1 sub a tot en met f) geeft de voorwaarden op grond waarvan
een vordering van de verhuurder tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen, kan worden toegewezen. Dit zijn onder meer ‘dringend eigen gebruik van de verhuurder’ (sub c) en ‘het niet toestemmen door de huurder in een redelijk aanbod van de verhuurder tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte’ (sub d).
Sinds 15 juli 2006 wordt in artikel 7:274 lid 4 BW Pro een regeling gegeven voor het beroep op dringend eigen gebruik ten dienste van de huisvesting van studenten. Daarvoor is vereist (sub 1°-3°) dat - kort gezegd - de woonruimte krachtens de huurovereenkomst bestemd is voor studenten, de huurder niet heeft voldaan aan het (jaarlijkse) verzoek van de verhuurder een bewijs van inschrijving bij een onderwijsinstelling te overleggen en in de huurovereenkomst is bepaald dat de woonruimte na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een student zal worden verhuurd. Dit wordt een ‘campuscontract’ c.q. ‘campusclausule’ genoemd. Bij de inwerkingtreding van deze regeling is geen overgangsrecht vastgesteld. De regeling heeft derhalve onmiddellijke werking voor lopende huurovereenkomsten.
De huurovereenkomst tussen SSH en [gedaagde] is aangegaan voordat artikel 7:274 lid 4 BW Pro in werking is getreden.
4.2. Ter beoordeling ligt in de eerste plaats voor de vraag of artikel 7:274 lid 1 sub d BW Pro
van toepassing kan worden geacht op de onderhavige situatie waarin SSH de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met [gedaagde] wil wijzigen in een campuscontract in de zin van artikel 7:274 lid 4 BW Pro. Indien deze vraag bevestigend beantwoord wordt, dient te worden beoordeeld of het door SSH aan [gedaagde] aangeboden campuscontract kan worden gezien als een ‘redelijk aanbod’ en of vanwege het niet toestemmen van [gedaagde] in dit aanbod de huurovereenkomst dient te eindigen.
Vastgesteld wordt dat aan de wettelijke formaliteiten om tot beëindiging van de huurovereenkomst te komen is voldaan. Uit productie 11 bij dagvaarding blijkt dat de brief van SSH van 3 december 2010 aangetekend is verzonden, hetgeen niet weersproken is. Voorts zijn in deze brief de gronden van opzegging vermeld en is de in artikel 7:271 lid 5 BW Pro voorgeschreven termijn in acht genomen.
Toepassingsbereik artikel 7:274 lid 1 sub d BW Pro
4.3 De in 4.2. eerstgenoemde vraag wordt bevestigend beantwoord. In de wetsgeschiedenis van artikel 7:274 lid 4 BW Pro wordt uitdrukkelijk gewezen op de mogelijkheid alsnog een campusclausule overeen te komen door een redelijk aanbod daartoe van de verhuurder die aan een student verhuurt (TK 2003-2004, 29707, nr. 3, p. 5 (Memorie van Toelichting) en TK 2004-2005, 29707, nr. 6, p. 2 en 6-7 (Nota naar aanleiding van het verslag)). Indien de huurder daarmee niet instemt, kan de verhuurder blijkens de wetsgeschiedenis vervolgens bij de rechter beëindiging de overeenkomst vorderen op grond van artikel 7:274 lid 1 sub d BW Pro.
4.4. In dit licht ziet de kantonrechter geen aanleiding partijen de gelegenheid te bieden tot
re- en dupliek met betrekking tot de door SSH op de comparitie gedane verwijzing naar de wetsgeschiedenis van artikel 7:274 lid 1 sub d BW Pro (TK 1976-1977, 14249, nr. 5, p. 4 (Voorlopig Verslag)), zoals door [gedaagde] ter comparitie is verzocht (artikel 132 lid 2 Rv Pro). Uitlating van partijen over wat over de toepassing van artikel 7:274 lid 1 sub d BW Pro in eerdere wetsgeschiedenis is vermeld (ten aanzien van de wijziging van de bestemming van het gehuurde) dient naar het oordeel van de kantonrechter niet ter nadere instructie van deze zaak.
Tevens wordt geen gelegenheid geboden voor de door [gedaagde] verzochte re- en dupliek met betrekking tot het gebruik door SSH van de - volgens [gedaagde] - zonder toestemming van [gedaagde] verkregen gegevens over de inschrijving van [gedaagde] bij WoningNet. Uit het hiernavolgende blijkt dat de inschrijving van [gedaagde] bij WoningNet niet van doorslaggevend belang is voor de vraag of SSH aan [gedaagde] een redelijk aanbod heeft gedaan.
Redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst
4.5. Blijkens HR 15 februari 1963, NJ 1963, 344 (Riton/Blitz) gaat het bij beëindiging van de huurovereenkomst op grond van (thans) artikel 7:274 lid 1 sub d BW Pro om de vraag of van de huurder in redelijkheid kan worden verlangd dat hij het aanbod van de verhuurder aanvaardt. Daarbij zijn alle omstandigheden van belang (HR 4 januari 1985, NJ 1985, 789 (naam/DWO). De enkele omstandigheid dat het door de verhuurder gedane aanbod de rechtspositie van de huurder verzwakt, maakt het aanbod niet reeds onredelijk.
4.6. Nu als onweersproken vaststaat dat de doelgroep van SSH ruimer is dan studenten alleen, is bij de beoordeling van het aanbod van SSH onder meer van belang of het gehuurde feitelijk als studentenhuisvesting is verhuurd, hetgeen SSH heeft gesteld en [gedaagde] heeft weersproken. In dat kader wordt ook verwezen naar de wetsgeschiedenis van artikel 7:274 lid 4 BW Pro (TK 2003-2004, 29707, nr. 3, p. 7) waar het volgende wordt vermeld: “De woorden ‘krachtens huurovereenkomst’ in artikel 7:274 lid 4 sub Pro 1° BW drukken uit dat het moet gaan om een woning die als studentenhuisvesting moet zijn verhuurd, hetzij omdat het om een campuswoning gaat, hetzij omdat deze bestemming bij de huurovereenkomst aan de woning is gegeven.”
Tussen partijen is niet in geschil dat de woning in ieder geval na beëindiging van de huurovereenkomst met [gedaagde] door SSH aan een student zal worden verhuurd.
Als volgt wordt overwogen.
4.7. In de door SSH overgelegde vestigingsovereenkomst en de akte van de erfpacht d.d. 9 december 1996 tussen - kort gezegd - de Universiteit Utrecht als eigenaar van het perceel grond gelegen aan de [adres] en SSH en de Stichting Bo-Ex ’91 als erfpachter, wordt uitdrukkelijk gewezen op de doelgroep voor wie de (op dat moment nog te stichten en te verhuren) wooneenheden aldaar bestemd zijn (nagezonden productie 1a en 2a). In artikel 2 lid 1 sub a van Pro de vestigingsovereenkomst worden primair genoemd ‘(buitenlandse) studenten aan de Universiteit en de hogescholen in de gemeente Utrecht, daaronder begrepen assisten(ten; ktr)- en onderzoekers-in-opleiding’. Pas bij (dreigende) leegstand komen andere doelgroepen in aanmerking (artikel 2 lid 1 sub b en Pro c). Niet gesteld of gebleken is dat deze bestemming nadien tussen de bij de erfpacht betrokken partijen is gewijzigd, zodat deze vaststaat.
4.8. Ondanks dat de bestemming van het gehuurde als ‘studentenwoning’ niet uitdrukkelijk in de huurovereenkomst tussen SSH en [gedaagde] en het van toepassing zijnde huurreglement staat vermeld (productie 2 bij dagvaarding respectievelijk productie 2 bij antwoord), is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] bij het aangaan van de huurovereenkomst redelijkerwijs had kunnen begrijpen dat sprake was van studentenhuisvesting.
Ten eerste heeft SSH gesteld dat voor toewijzing van een woning aan de [adres] altijd als vereiste is gesteld dat men studeert aan de universiteit of aan de hogeschool.
In 1998 heeft SSH een folder uitgebracht waarin uitdrukkelijk wordt genoemd dat een vereiste voor inschrijving en toewijzing van een woning aan de [adres] is dat men is ingeschreven als student, aio of oio aan de universiteit of een hogeschool in de gemeente Utrecht (productie 15 bij dagvaarding). Ook op de door SSH getoonde kopie van haar website uit 1998 en 2000 (productie 16 en 17 bij dagvaarding) wordt expliciet melding gemaakt van ‘studenteneenheden’ aan de [adres] (‘in het universiteitscentrum De Uithof’). Niet gesteld of gebleken is dat SSH nadien van deze vereisten is afgeweken bij het verhuren van de betreffende woningen. Ook op de website van SSH van 23 maart 2011 staan deze vereisten vermeld (productie 1 bij dagvaarding). [gedaagde] heeft wel aangevoerd dat SSH thans ook aan niet-studenten verhuurt en dat dit ook reeds ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst het geval was, [gedaagde] heeft deze stelling echter niet nader onderbouwd in het licht van het door SSH ingevoerde doorstromingsbeleid. Voor zover de stelling van [gedaagde] ziet op aio’s en oio’s geldt de bijzondere omstandigheid dat zij aan de universiteit zijn verbonden. Zij worden ook uitdrukkelijk genoemd in de hiervoor genoemde akte van erfpacht en de vestigingsovereenkomst, alsmede in voornoemde folder. [gedaagde] heeft niet gesteld dat zij de genoemde folder, website of vergelijkbare informatie vóór het aangaan van de huurovereenkomst nooit onder ogen heeft gehad.
Ten tweede is niet gesteld of gebleken dat [gedaagde] geen student was ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst, los van de vraag of is komen vast te staan dat [gedaagde] destijds daadwerkelijk een bewijs van inschrijving aan de universiteit aan SSH heeft getoond, hetgeen SSH heeft gesteld en [gedaagde] heeft weersproken, althans heeft gesteld zich dit niet te kunnen herinneren.
Tot slot is van belang dat de [adres] is gelegen in ‘De Uithof’. ‘De Uithof’ staat algemeen bekend als centrum voor hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek. Dit was in 2002 niet anders (verwezen wordt naar de aanhef in de vestigingsovereenkomst). Het gehuurde is derhalve feitelijk een ‘campuswoning’.
4.9. Het aanbod van SSH betreffende een nieuwe huurovereenkomst met campusclausule verzwakt de rechtspositie van [gedaagde]. In tegenstelling tot hetgeen is opgenomen in de huidige huurovereenkomst is immers geen sprake meer van huurgenot voor onbepaalde tijd. Indien [gedaagde] niet meer kan aantonen dat zij student is, krijgt SSH de bevoegdheid de huurovereenkomst op te zeggen. Nu [gedaagde] echter feitelijk een studentenwoning heeft gehuurd is de kantonrechter van oordeel dat van haar in redelijkheid kan worden verlangd dat zij het aanbod van SSH aanvaardt. Daarbij wordt voorts gewezen op het volgende.
4.10. Ten eerste hebben studentenwoningen in het algemeen ten doel de reistijd naar en van de onderwijsinstelling zoveel mogelijk te bekorten. Dat onder studenten in Utrecht een grote en dringende behoefte aan deze woningen bestaat blijkt uit de door SSH overgelegde Kamernoodinventatisatie 2011 van de Landelijke Studenten Vakbond LSVb op basis van gegevens van gemeenten en woningcorporaties (nagezonden productie 3a) waarin een kamertekort in Utrecht van 6.700 kamers, een gemiddelde wachttijd voor een onzelfstandige woning van 21 maanden en een gemiddelde wachttijd voor een zelfstandige woning van 60 maanden wordt genoemd. Voorts wordt gewezen op een stijging van deze aantallen ten opzichte van 2010. [gedaagde] heeft weliswaar de door SSH genoemde wachttijd (zijnde de vereiste inschrijfduur) van 24 maanden voor een woning aan de [adres] weersproken, maar heeft niet, althans onvoldoende gemotiveerd, betwist dat er voor alle woningen in dit complex in ieder geval een (aanzienlijke) wachttijd is. Uit de door [gedaagde] overgelegde gegevens uit het Ondernemingsplan 2008-2012 van SSH (productie 5 bij antwoord) blijkt van een gemiddelde wachttijd (per kamer) van 16 maanden per 1 januari 2008. Niet gesteld of gebleken is dat deze wachttijd nadien verminderd is. Uit de door SSH overgelegde gegevens met betrekking tot het complex op de [adres] blijkt juist van een stijging (productie 12 bij dagvaarding). De in het Ondernemingsplan 2008-2012 genoemde daling van het kamertekort en ontspanning op de kamermarkt (blijkens de Studentenmonitor 2007) is kennelijk achterhaald door de werkelijkheid. Uit het door SSH overgelegde rapport StudentenWoonMonitor Utrecht 2011 blijkt dat het aantal studenten dat actief op zoek is naar een kamer of huurwoning in de regio Utrecht ten opzichte van 2007 is toegenomen. Het belang van SSH bij een goed doorstromingsbeleid en het invoeren van het campuscontract is dan ook evident.
4.11. Ten tweede hanteert SSH een ruime opzegtermijn van één jaar vanaf de datum dat zij de huurder heeft verzocht een bewijs van inschrijving te tonen. Deze termijn is ruimer dan de wettelijk voorgeschreven maximale opzegtermijn van zes maanden (artikel 7:271 lid 5 sub b BW Pro). Gelet op het doel van het doorstromingsbeleid van SSH en een gemiddelde studieduur van vier à vijf jaar had SSH niet hoeven tegemoet te komen aan de door [gedaagde] voorgestelde opzegtermijn van twee of drie jaar.
Bovendien heeft SSH haar doorstromingsbeleid reeds in november 2009 aangekondigd. Vanaf dat moment - ten tijde van het aanbod van SSH van 19 november 2010 al een jaar - kon [gedaagde] zich al voorbereiden op het na het beëindigen van haar studie vinden van vervangende woonruimte, terwijl ook reeds ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst in 2002 te verwachten was dat zij niet tot in lengte van dagen na beëindiging van haar studie in een studentenwoning zou kunnen blijven wonen. Nu niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde] geen student meer is, is van de in de campusclausule genoemde opzegging echter in het geheel nog geen sprake. Zolang [gedaagde] nog studeert, wordt haar huurgenot niet aangetast.
4.12. Ten derde heeft SSH gesteld dat er andere kleine zelfstandige woonruimte beschikbaar is voor SSH-huurders (die geen student meer zijn) en heeft zij ter zitting hulp toegezegd bij het alsdan moeten vinden van nieuwe woonruimte (in en rondom Utrecht).
Dat het overigens in Utrecht niet eenvoudig is vervangende woonruimte te vinden, omdat er een tekort is aan betaalbare starterswoningen, doet niet af aan het belang van SSH bij het aanbieden van huurovereenkomst met een campusclausule. Dit maakt de behoefte onder studenten niet minder. Overigens is ook onzeker of [gedaagde] na haar studie in Utrecht een nieuwe woning zal moeten vinden. [gedaagde] heeft aangevoerd dat dit onder meer afhankelijk is van waar zij een baan vindt en dat zij misschien nog tijdelijk naar het buitenland wil gaan.
4.13. Ten vierde kan aan SSH niet worden tegengeworpen dat zij nu pas begint met het
doorvoeren en handhaven van campuscontracten, terwijl in 2005 reeds bekend was dat er wetgeving op dit punt zou komen. SSH heeft gesteld dat er eerder (vóór 2009) geen noodzaak was tot invoering. Gelet op het hiervoor vermelde (stijgende) kamertekort is de beleidswijziging van SSH gerechtvaardigd. De wetgever heeft er niet toe verplicht direct uitvoering te geven aan artikel 7:274 lid 4 BW Pro.
Dat het effect van het doorstromingsbeleid beperkt zal zijn, nu de groep huurders zonder campuscontract steeds kleiner wordt door vrijwillige verhuizing, maakt in het licht van de bestaande kamernood niet dat SSH dit beleid niet mag volgen.
4.14. Tot slot is van een bijzondere situatie aan de zijde van [gedaagde] die tot een andere beslissing dient te leiden niet, althans onvoldoende, gebleken.
4.15. Nu [gedaagde] ten onrechte een door SSH gedaan redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst voor dezelfde woonruimte heeft geweigerd, niet inhoudend een wijziging van de huurprijs of van de servicekosten, is de vordering van SSH tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijsbaar. Het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en het tijdstip van de ontruiming wordt vastgesteld op 1 mei 2012. Voor een langere opzegtermijn ziet de kantonrechter geen grond gelet op de datum waartegen SSH oorspronkelijk heeft opgezegd, te weten 1 juli 2011.
4.16. Op grond van artikel 7:274 lid 6 BW Pro wordt aan [gedaagde], zoals verzocht, echter een termijn van een maand toegestaan om alsnog het aanbod van SSH van 19 november 2010 te aanvaarden.
4.17. De kantonrechter ziet in de omstandigheden van het geval geen aanleiding tot het toekennen van een vergoeding voor verhuiskosten. De huurovereenkomst wordt niet beëindigd op een van de gronden zoals genoemd in artikel 7:275 BW Pro. Overigens bestaat in geval van een beroep op dringend eigen gebruik bij studentenhuisvesting in het algemeen minder aanleiding om aan een ex-student bij gedwongen ontruiming een verhuiskostenvergoeding toe te kennen.
Daarnaast is ook onbekend wanneer [gedaagde] zal verhuizen. Wellicht ten overvloede wordt overwogen dat het door SSH niet aanbieden van een vergoeding aan [gedaagde] het aanbod van SSH niet onredelijk maakt.
4.18. [gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de door SSH gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het vonnis.
Een opgezegde huurovereenkomst blijft van kracht totdat onherroepelijk is beslist over de vordering van de verhuurder. Uit artikel 7:272 lid 1 BW Pro volgt dan ook dat een uitvoerbaar bij voorraad verklaring in onderhavig geval uitgesloten is. In (lagere) jurisprudentie is dit strikte uitgangspunt echter genuanceerd, in die zin dat een uitvoerbaar bij voorraad verklaring slechts mogelijk is indien er omstandigheden aanwezig zijn die onder meer wijzen op misbruik van recht of wanneer van de verhuurder niet langer kan worden verlangd het gehuurde nog langer ter beschikking te stellen, bijvoorbeeld bij wangedrag of wanbetaling (Hof ’s Hertogenbosch 28 februari 2006, Prg. 2006, 96). Degelijke omstandigheden zijn gesteld noch gebleken, zodat de gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring wordt afgewezen.
4.19. [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure aan de zijde van SSH. Deze kosten worden begroot op € 90,81 aan explootkosten, € 106,-- aan griffierecht en
€ 400,-- aan salaris gemachtigde (2 punten à € 200,--). Financiële onmacht maakt dit niet anders. Voorts ziet de kantonrechter in de gezamenlijke behandeling van de vijf zaken tijdens de comparitie geen aanleiding het salaris gemachtigde te beperken. Iedere zaak is individueel behandeld.
5. De beslissing
De kantonrechter:
1. staat aan [gedaagde] een termijn toe van een maand na heden om alsnog het aanbod van SSH van 19 november 2010 te aanvaarden;
en voor het geval [gedaagde] van die mogelijkheid geen gebruik maakt:
2. stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen SSH en [gedaagde] betreffende de woonruimte gelegen aan het adres [adres] te [woonplaats] zal eindigen vast op 1 mei 2012;
veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, doch niet eerder dan 1 mei 2012, het gehuurde met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde] bevindt te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van SSH te stellen;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van SSH, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op
€ 596,81, waarin begrepen € 400,-- aan salaris gemachtigde;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. R. in ’t Veld, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 29 februari 2012.