Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Bestuursrecht
Zittingsplaats Zwolle
Registratienummer: Awb 14/678
uitspraak van de meervoudige belastingkamer in de zaak tussen
[eiseres],
gevestigd te Glanerbrug, eiseres,
gemachtigde mr. H.M. Kooij
en
de directeur van het Gemeentelijk Belastingkantoor Twente,verweerder,
gemachtigde mr. D. Prook
14/678
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] te Enschede vastgesteld bij beschikking van 28 februari 2013. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 1.210.000,-- per waardepeildatum 1 januari 2012 voor het belastingjaar 2013. Tegelijk met deze beschikking heeft verweerder eiseres voor het belastingjaar 2013 aanslagen onroerendezaakbelasting (OZB) eigenaar en gebruiker opgelegd van in totaal € 7.178,93.
1.2
Bij uitspraak op bezwaar van 11 februari 2014 heeft verweerder het tegen de beschikking gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. Tegen deze uitspraak op bezwaar is beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
1.3
Het beroep is op 19 september 2014 ter zitting behandeld. Eiseres heeft zich doen vertegenwoordigen door haar gemachtigde, bijgestaan door [adres], algemeen bestuurslid van eiseres, en [naam], penningmeester van eiseres. Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door H.H.M. Rijsman-Hindriksen, taxateur.
1.4
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst, teneinde verweerder in de gelegenheid te stellen schriftelijk te reageren op het door eiseres ter zitting overgelegde rapport. Verweerder heeft bij brief van 1 oktober 2014 van deze gelegenheid gebruik gemaakt. Eiseres heeft hierop gereageerd bij brief van 15 oktober 2014.
1.5
Nadat partijen toestemming hebben verleend om uitspraak te doen zonder dat een nadere zitting heeft plaatsgevonden, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten.
2.De feiten
Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [adres] te Enschede (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een sportcomplex met onder meer vier voetbalvelden, een tribune, kantines, was- en kleedruimten en lichtmasten. De onroerende zaak is kadastraal bekend gemeente Lonneker, sectie F, nr. 6287, groot 3 ha 48 a 95 ca.
3.Het geschil
3.1
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012.
3.2
Eiseres heeft zich gemotiveerd op het standpunt gesteld dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Onder verwijzing naar de overgelegde taxatiekaart van haar gemachtigde heeft zij een waarde van € 519.000,-- bepleit.
3.3
Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde niet te hoog is. Ter onderbouwing heeft verweerder bij het verweerschrift een taxatierapport overgelegd van H.H.M. Rijsman-Hindriksen, gediplomeerd WOZ-taxateur, waarin tot een gecorrigeerde vervangingswaarde van € 1.237.000,-- wordt gekomen.
3.4
Voor een meer uitvoerige weergave van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.
Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet, berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking, rekening houdende met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten van herbouw van een vervangend identiek object, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering, gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
4.2
Tussen partijen is onder meer in geschil of de door verweerder voor de gronden in aanmerking genomen waarden te hoog zijn. Dit kan echter niet tot gevolg hebben dat de rechtbank bij de beslechting van het geschil de vastgestelde waarde van de gronden toetst alsof de gronden een afzonderlijk te waarderen object vormen. Ook het bepaalde in artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling kan er niet toe leiden dat de rechtbank de waarde van de gronden afzonderlijk, dat wil zeggen los van de waarde van (de overige componenten van) het complex, beoordeelt. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling slechts hulpmiddelen zijn om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van - in dit geval - artikel 17, derde lid, Wet WOZ wordt gehanteerd (Hoge Raad
29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NLHR:2000:AA8610). De toetssteen is dus uiteindelijk de in de Wet WOZ omschreven gecorrigeerde vervangingswaarde van het gehele complex.
4.3
Tussen partijen is niet in geschil dat het complex een onroerende zaak in de zin van artikel 16, aanhef en onder d, van de Wet WOZ is. Uit de door partijen overgelegde stukken volgt dat het complex een samenstel van (gedeelten van) eigendommen is die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn. Voorts behoren de (gedeelten van) eigendommen naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar, omdat zij één samenhangend geheel vormen waarbinnen zij voor één organisatorisch doel - het beoefenen van de voetbalsport - worden gebruikt.
Tussen partijen is evenmin in geschil dat de WOZ-waarde bepaald dient te worden op de gecorrigeerde vervangingswaarde.
4.4
Nu eiseres de WOZ-waarde gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de door hem in de bestreden uitspraak gehandhaafde waarde van het sportcomplex de hiervoor bedoelde vervangingswaarde van het complex per waardepeildatum niet te boven gaat.
4.5
Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft verweerder verwezen naar de Taxatiewijzer en kengetallen Deel 18 Sport Waardepeildatum 1 januari 2012 van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (de taxatiewijzer). Deze taxatiewijzer is tot stand gekomen in een samenwerkingsverband waaraan de VNG, de Waarderingskamer, verschillende gemeenten en verschillende taxatiebureaus hebben deelgenomen. Van het overgelegde taxatierapport maakt een overzicht deel uit, waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde voor de grond en de opstallen tezamen is berekend op € 1.237.000,--.
4.6
De rechtbank hecht eraan op te merken dat de taxatiewijzer niet meer is dan een hulpmiddel om de waarde als bedoeld in artikel 17 van Pro de Wet WOZ van bepaalde objecten vast te stellen. Indien toepassing van de taxatiewijzer zou leiden tot een andere waardevaststelling dan die waartoe zou worden gekomen indien het waardebegrip van artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt gehanteerd, dient dit laatste waardebegrip te prevaleren.
4.7
Tussen partijen is niet in geschil dat de totale oppervlakte van het perceel 34.895 m² bedraagt. Blijkens het taxatierapport heeft verweerder van deze oppervlakte 1.287 m² aangemerkt als bruto vloeroppervlakte (bvo) van de gebouwen, 1.751 m² als gebouw-gebonden grond en 31.857 m² als extra grond (niet gebouwgebonden grond). Uit de door eiseres overgelegde berekening van haar gemachtigde volgt dat deze het perceel heeft uitgesplitst in 1.083 m² grond bij niet-woning en 33.812 m² overige grond.
4.8
In de taxatiewijzer is aangegeven dat de grondwaarde de waarde is van de direct bij het object in gebruik zijnde oppervlakte en de waarde van de zogenaamde restgrond. Hierbij wordt bij de prijsbepaling onderscheid gemaakt tussen de ondergrond en de resterende grond (gebouwgebonden en niet gebouwgebonden grond). Gelet hierop ziet de rechtbank geen aanleiding om niet uit te gaan van het onderscheid zoals opgenomen in het taxatierapport van verweerder.
4.9
In de taxatiewijzer is voorts aangegeven dat bij één bouwlaag de gebouwgebonden grond twee en een half keer de bvo bedraagt. Verweerder heeft in dit verband ter zitting verklaard dat de grond onder de gebouwen is opgemeten en dat voor de gebouwgebonden grond met behulp van luchtfoto’s gekeken is naar de feitelijke situatie ter plekke. Indien de gebouwgebonden grond wordt afgezet tegen de grond onder de gebouwen, levert dit een factor 2,35 op. Nu aldus niet ten nadele van eiseres van de standaardfactor van 2,5 is afgeweken en eiseres niet (althans onvoldoende) gemotiveerd heeft aangegeven dat een lagere factor dan 2,35 zou moeten worden gehanteerd, ziet de rechtbank geen aanleiding om de door verweerder aan de gebouwgebonden en niet gebouwgebonden grond toegekende oppervlakten voor onjuist te houden.
4.1
Ten aanzien van de waarde van de grond volgt uit het taxatierapport dat verweerder de bvo heeft gewaardeerd voor € 130,-- per m², de gebouwgebonden grond voor € 40,-- en de extra grond (niet gebouwgebonden grond) voor € 8,--. Verweerder heeft in dit verband ter zitting verklaard dat de prijzen van € 130,-- per m² voor de bvo en € 40,-- per m² voor de gebouwgebonden grond afkomstig zijn uit de grondprijzennota van de gemeente Enschede en dat bij € 8,-- per m² voor de extra grond conform de taxatiewijzer is uitgegaan van twee maal de agrarische waarde voor grasland, zoals vermeld in de Taxatiewijzer en kengetallen Deel 20A Grond bij agrarische objecten. Verweerder heeft verder aangegeven dat de gemeentelijke praktijk leert dat vergelijkbare gronden worden verkocht voor prijzen tussen
€ 8,-- en € 15,-- per m² en dat de taxateur aldus van de minimum uitgifteprijs is uitgegaan.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voor de gebouwgebonden grond terecht een hogere grondwaarde gehanteerd dan voor de niet gebouwgebonden grond. De door verweerder gehanteerde grondwaarden per m² komen de rechtbank niet onjuist voor.
4.11
De rechtbank volgt eiseres niet in haar standpunt dat de waarde per m² € 4,-- dient te bedragen, nu de gemachtigde van eiseres deze waarde heeft gedestilleerd uit de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2012 van de nabijgelegen natuurijsbaan en dit geen correcte wijze van waarderen is.
4.12
Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat de grond exclusief omzetbelasting gewaardeerd dient te worden. Zij heeft daartoe aangevoerd dat levering van onroerende zaken van omzetbelasting is vrijgesteld, met uitzondering van de levering van een bouwterrein. Dat houdt in dat, voor zover de levering van gronden vrijgesteld is van omzetbelasting, de vervangingswaarde daarvan zonder omzetbelasting moet worden berekend. Eiseres heeft in dit verband verwezen naar het arrest van de Hoge Raad van
21 oktober 2011 (zaaknr. 10/01252; ECLI:NL:HR:2011:BT8739).
4.13
Verweerder heeft in dit kader in het verweerschrift, onder verwijzing naar de Taxatiewijzer en kengetallen Algemeen deel, aangevoerd dat het meenemen van de BTW in de waardebepaling afhankelijk is van het antwoord op de vraag of de activiteiten die de eigenaar zich ten doel stelt, danwel uitvoert, voor de Wet op de omzetbelasting 1968 (de Wet OB 1968) een belastbaar feit opleveren. Nu dit niet het geval is, is de onroerende zaak van eiseres terecht inclusief omzetbelasting gewaardeerd. Verweerder heeft daar ter zitting aan toegevoegd dat, indien een voetbalclub gronden wil verwerven om daarop opstallen op te richten en velden met drainage aan te leggen, sprake is een bouwterrein.
4.14
Onder verwijzing naar voormeld arrest van de Hoge Raad overweegt de rechtbank verder dat voor de bepaling van de vervangingswaarde van gronden moet worden uitgegaan van de kosten die de huidige eigenaar zou moeten maken om die gronden te verwerven, en voorts dat tot deze kosten behoort de omzetbelasting die door die eigenaar niet kan worden verrekend. Daarbij moet ervan worden uitgegaan dat bij de levering van die gronden de ter zake geldende omzetbelastingregeling juist wordt toegepast.
4.15
Ingevolge artikel 11, eerste lid, onderdeel a, onder 1º, van de Wet OB 1968, is, voor zover hier van belang, van de belasting vrijgesteld de levering van onroerende zaken, met uitzondering van de levering van een bouwterrein. Aldus zou de levering van gronden zijn vrijgesteld van omzetbelasting indien en voor zover die gronden niet kunnen worden aangemerkt als een bouwterrein in voormelde zin. Voor zover de levering van gronden op grond van de genoemde regeling in de Wet OB 1968 zou zijn vrijgesteld van omzetbelasting, dient de vervangingswaarde daarvan exclusief omzetbelasting te worden berekend.
4.16
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het door hem aangevoerde niet aannemelijk gemaakt dat ten aanzien van het gehele complex geldt dat sprake is van een bouwterrein in de zin van artikel 11, eerste lid, onderdeel a, onder 1, gelezen in samenhang met artikel 11, vierde lid, van de Wet OB 1968. Door het gehele complex inclusief omzetbelasting te waarderen, heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van het complex niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
Eiseres heeft niet aangegeven welke delen van de grond haar inziens exclusief en welke delen inclusief BTW moeten worden bepaald. De rechtbank zal daarom hierover zelf een afweging moeten maken.
De rechtbank is, onder verwijzing naar de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van
18 december 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:5832, van oordeel dat de sportvelden niet zijn aan te merken als een 'bouwterrein' in de zin van artikel 11, eerste lid, onderdeel a, onder 1°, van de Wet op de omzetbelasting 1968. Ook overigens is er geen reden om bij een veronderstelde vervanging van de onderhavige grond van de velden als ook van mogelijk overige extra grond (zijnde de grond die geen ondergrond van de velden betreft, geen ondergrond van de opstallen betreft en geen gebouwgebonden grond betreft) uit te gaan van een met BTW belaste levering.
De rechtbank overweegt verder dat verweerder terecht de waarde van de grond van de overige delen (zijnde de ondergrond van de opstallen en de overige als gebouwgebonden aangemerkte grond) heeft bepaald inclusief BTW. Door eiseres zijn geen omstandigheden aangevoerd en zijn de rechtbank ook anderszins geen omstandigheden bekend waaruit volgt dat de gronden van de overige delen niet moeten worden aangemerkt als bouwterrein.
Het is tevens vaste jurisprudentie dat voor zover sprake is van met BTW belaste prestaties de BTW-positie van de eigenaar beslissend is voor de vraag of de gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden berekend mét of zónder BTW. Eiseres is de eigenaar/gebruiker van de onroerende zaak. Eiseres is een voetbalvereniging. Verweerder heeft aangenomen en door eiseres is niet betwist dat de voetbalvereniging te dezer zake onbelaste prestaties verricht. Onder die omstandigheden gaat de rechtbank er in de onderhavige zaak van uit dat eiseres in het kader van de af te dragen omzetbelasting de voorbelasting die betrekking heeft op onder meer de verwerving en bouw van de overige delen van de onroerende zaak niet in aftrek kan brengen, zodat die voorbelasting bij het bepalen van de waarde van die delen meegenomen dient te worden en die waarde dus inclusief omzetbelasting dient te worden vastgesteld. De rechtbank verwijst onder andere naar de arresten HR 8 juli 1992, nrs. 27.003 en 27.678, BNB 1992/297 en BNB 1992/298 en HR 31 januari 2003, nr. 37.092, BNB 2003/189.
4.17
Ten aanzien van de herbouwwaarde overweegt de rechtbank dat verweerder blijkens het taxatierapport voor de verschillende objecten is uitgegaan van de vervangingswaarden, zoals deze zijn opgenomen in de taxatiewijzer. Gelet op de omstandigheid dat de door eiseres gehanteerde vervangingswaarden grotendeels daarmee overeenkomen, ziet de rechtbank geen aanleiding om verweerder hierin niet te volgen.
4.18
Met betrekking tot de technische afschrijving stelt de rechtbank vast dat eiseres de door verweerder gehanteerde levensduur voor de verschillende objecten niet heeft bestreden. Gelet op de verklaring van de gemachtigde van eiseres ter zitting dat hij voor de gebouwen wel een restwaarde heeft gehanteerd en dat in zoverre niet van verweerders uitgangspunt is afgeweken, houdt de rechtbank het ervoor dat de technische afschrijving tussen partijen niet langer onderwerp van geschil is.
4.19
Met betrekking tot de functionele afschrijving voor de opstallen stelt de rechtbank vast dat verweerder een correctie wegens belemmeringen in het gebruik heeft gehanteerd, die varieert van 5 % voor de lichtmasten en de was-/kleedruimte uit 2003 tot 25 % voor de tribune, 90 % voor de was-/kleedruimte uit 1953 en 20 % voor de overige opstallen. Eiseres heeft deze correcties niet gemotiveerd bestreden.
4.2
Ten aanzien van de functionele afschrijving van de vier voetbalvelden stelt de rechtbank vast dat verweerder wegens belemmeringen in het gebruik voor het hoofdveld een correctie van 5 %, voor veld 2 een correctie van 10 %, voor het trainingsveld een correctie van 50 % en voor het pupillenveld een correctie van 5 % heeft toegepast. Eiseres heeft in dit verband aangevoerd dat de kwaliteit van de velden zodanig is dat deze maar een deel van het jaar te gebruiken zijn. Blijkens het ter zitting overgelegde rapport is met name veld 2 niet altijd goed bespeelbaar.
Gelet op voormeld rapport is de rechtbank van oordeel dat verweerder bij veld 2 onvoldoende rekening heeft gehouden met de belemmeringen in het gebruik van dit veld. De rechtbank ziet aanleiding om de functionele afschrijving voor dit veld op 20 % te stellen.
4.21
Nu verweerder, gelet op hetgeen hiervoor onder de rechtsoverwegingen 4.16 en 4.20 is overwogen, niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar verdedigde waarde niet te laag is.
De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Zo acht de rechtbank, zoals hiervoor reeds in rechtsoverweging 4.11 is overwogen, een grondwaarde van € 4,-- per m² voor alle grond niet aannemelijk. Verder volgt uit de berekening van de gemachtigde van eiseres dat de restwaarde voor alle delen op 0 is gezet, hetgeen de rechtbank niet realistisch voorkomt en hetgeen ook niet overeenkomt met de verklaring van de gemachtigde ter zitting dat hij voor de gebouwen wel een restwaarde heeft gehanteerd. Ten slotte stelt de rechtbank vast dat in de berekening van de gemachtigde van eiseres geen waarde voor de hekwerken en de zendmast is opgenomen.
4.22
Nu geen van beide partijen erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak [adres] te Enschede per waardepeildatum 1 januari 2012 in goede justitie op € 1.180.000,--.
5.Proceskosten
De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 244,-- voor de bezwaarfase (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, waarde per punt € 244,--, wegingsfactor 1) en
€ 980,-- voor de beroepsfase (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, waarde per punt € 490,--, wegingsfactor 1), totaal derhalve € 1.224,--.
Blijkens het ter zitting overgelegde Formulier proceskosten wenst eiseres ook de kosten van het taxatierapport ten bedrage van € 2.044,90 (inclusief 21 % omzetbelasting) vergoed te zien. De rechtbank stelt vast dat het taxatierapport is opgesteld door de gemachtigde van eiseres. Nu aldus sprake is van verwevenheid van de functie van gemachtigde en van taxateur, is de rechtbank van oordeel dat het taxatierapport niet kan worden aangemerkt als een rapport van een deskundige in de zin van artikel 1, aanhef en onder b, van het Bpb, dat voor vergoeding in aanmerking komt. De kosten van het taxatierapport komen dan ook niet voor zelfstandige vergoeding in aanmerking.
6.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de onroerende zaak [adres] te Enschede per waardepeildatum 1 januari 2012 vast op € 1.180.000,--;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 328,-- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.224,--.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.Y. Gramsbergen, voorzitter, mr. W.F. Bijloo en
mr. D. Hardonk-Prins, leden, in aanwezigheid van H. Blekkenhorst, griffier
.De beslissing
.De beslissing
is in het openbaar uitgesproken op
Afschrift verzonden op: