Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
zaaknummer / rolnummer: C/08/249790 / HA ZA 20-247
Vonnis van 22 juni 2022
in de zaak van
1.[A] ,
2.
[B],
[B],
beiden wonende in [woonplaats] ,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. J.W. Both te Kampen,
tegen
1.[X] ,
2.
[Y],
[Y],
beiden wonende in [woonplaats] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. L.M. Goeree te Zwolle.
Partijen zullen hierna [A] c.s. en [X] c.s. (beide mannelijk enkelvoud) genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het (tussen)vonnis van 31 maart 2021
- het deskundigenbericht van 31 januari 2022
- de conclusie na deskundigenbericht tevens houdende aanvulling van eis van de zijde van [A] c.s.
- de conclusie na deskundigenbericht van de zijde van [X] c.s.
- de antwoordconclusie na deskundigenbericht van de zijde van [A] c.s.
- de akte uitlaten producties tevens uitlaten aanvulling van eis van de zijde van [X] c.s.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1.
Eind 2019 heeft [X] c.s. zijn woning verkocht aan [A] c.s. Beide partijen stellen over en weer de koopovereenkomst te hebben ontbonden. Volgens [A] c.s. is [X] c.s. de daarin opgenomen garantieverplichtingen met betrekking tot vocht(doorslag) in de woning, de schuur/garage en de erfgrens- en afscheiding niet nagekomen. [X] c.s. stelt op zijn beurt dat [A] c.s. zijn afnameverplichting niet is nagekomen. Partijen vorderen over en weer betaling van de contractuele boete van
€ 78.000,00. Na de tussenvonnissen is aan de orde of ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst sprake was van vocht(doorslag) in de woning en of daarmee sprake is van een tekortkoming aan de kant van [X] c.s. die de ontbinding door [A] c.s. rechtvaardigt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend en zal dat hierna toelichten.
3.De verdere beoordeling in conventie en in reconventie
De vraagstelling
3.1.
Bij vonnis van 31 maart 2021 heeft de rechtbank ing. J.C. Kok (Kode Consult) tot deskundige benoemd ter beantwoording van de volgende vragen:
Was ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst tussen partijen op 23 oktober 2019 sprake van vocht(doorslag) in de woning aan de [adres] te [plaats] (met name voor wat betreft de kamer en/of de keuken, meer specifiek de muur aan de kant van de [straat] )?
Indien dat zo was: in welke mate was dat het geval?
Waren op dat moment herstelwerkzaamheden mogelijk en nodig?
Welke herstelwerkzaamheden waren dat en wat zijn de kosten daarvan?
Is het door [X] c.s. in juni 2020 toegepaste Carebrick-systeem voldoende om eventuele problemen te verhelpen?
Wat is het resultaat van dit systeem tot nu toe?
Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?
3.2.
Op 31 januari 2022 heeft de deskundige het deskundigenbericht uitgebracht. Partijen hebben daarop gereageerd. [A] c.s. heeft daarnaast zijn eis gewijzigd, in die zin dat hij subsidiair een verklaring voor recht vordert dat sprake is van een wilsgebrek en veroordeling van [X] c.s. tot betaling van schadevergoeding. Vervolgens zijn partijen in de gelegenheid gesteld om een akte te nemen. Daarbij mochten partijen zich enkel uitlaten over elkaars aanvullende producties bij hun conclusie na deskundigenbericht. [X] c.s. mocht daarnaast reageren op de eiswijziging van [A] c.s. Beide partijen hebben van deze mogelijkheid gebruik gemaakt.
Wat vindt de deskundige?
3.3.
Kort samengevat heeft de deskundige de eerste vraag ontkennend beantwoord. De deskundige ziet geen concrete aanwijzingen voor de aanwezigheid van vochtdoorslag door de gevel heen. Volgens de deskundige zijn er geen aanwijzingen dat ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst sprake was van een zodanig vochtprobleem in de woning dat daarvoor herstelwerkzaamheden nodig waren (vraag 3). De deskundige vraagt zich verder af of er een dringende noodzaak was tot het aanbrengen van het Carebrick-systeem en een bitumineuze bekleding tegen de buitenzijde van de gevel aan de zijde van de [straat] voor het gedeelte onder het maaiveld. Ook de effectiviteit van het door [X] c.s. toegepaste Carebrick-systeem acht de deskundige twijfelachtig. Daartoe wijst de deskundige er enerzijds op dat deze gevel nagenoeg niet door neerslag wordt belast en anderzijds dat deze elementen erg hoog in de gevel zijn aangebracht (ca. 0,8 meter boven de vloer) en tenslotte dat niet gebleken is dat sprake is van optrekkend vocht (vraag 5). Volgens de deskundige is daarom het resultaat van dit systeem tot nu toe onduidelijk (vraag 6). Tot slot meent de deskundige dat als er herstel moet worden uitgevoerd, volstaan zou kunnen worden met het injecteren van het metselwerk. De deskundige heeft de kosten hiervan geraamd op € 100,00 tot € 125,00 per strekkende meter exclusief btw. Daarbij acht de deskundige het niet uitgesloten dat een dergelijk herstel in het verleden al eens is uitgevoerd. Het aanbrengen van een waterdichte laag in het metselwerk door middel van openkappen, acht de deskundige een buitenproportioneel kostbare oplossing (vraag 7).
Wat vindt [A] c.s. van het deskundigenbericht?
3.4.
[A] c.s. is het niet eens met de bevindingen en conclusies van de deskundige. Daartoe voert [A] c.s. in de eerste plaats aan dat de deskundige door toedoen van [X] c.s. de woning niet heeft kunnen opnemen. Volgens [A] c.s. had de deskundige daarom de opdracht aan de rechtbank moeten teruggeven. Daarnaast meent [A] c.s. dat de deskundige de vraagstelling van de rechtbank te beperkt heeft uitgelegd door zich slechts te focussen op vochtdoorslag en dan alleen aan de binnenzijde van de muur. [A] c.s. stelt dat dit haaks staat op de ruime formulering van de garantiebepaling zoals partijen die in de koopovereenkomst door de notaris hebben laten opnemen. [A] c.s. meent verder dat de deskundige het overvloedige bewijs heeft miskend waaruit blijkt dat sprake is van vocht(doorslag) in de woning. Ter onderbouwing van zijn standpunt verwijst [A] c.s. onder meer naar een contra-expertise van mevrouw dr. [C] van 28 februari 2022, de aanvullende verklaring van HV Bouwmanagement van 14 januari 2022, de e-mailcorrespondentie tussen [A] c.s. en Carebrick Nederland BV, de handgeschreven verklaringen van de heer [D] en de memo van BWO van 4 januari 2022. [A] c.s. beroept zich (subsidiair) op dwaling dan wel bedrog en heeft zijn eis in die zin vermeerderd.
Wat vindt [X] c.s. van het deskundigenbericht?
3.5.
[X] c.s. stelt dat op basis van het deskundigenbericht moet worden geconcludeerd dat hij tegenover [A] c.s. geen wanprestatie heeft gepleegd. Volgens [X] c.s. betekent dit dat [A] c.s. zijn afnameverplichting uit de koopovereenkomst ten onrechte niet is nagekomen waardoor hij voor vergoeding in aanmerking komende schade heeft geleden die hoger is dan de contractuele boete. Daarnaast voert [X] c.s. verweer tegen de door [A] c.s. ingestelde eiswijziging.
Ten aanzien van de eiswijziging van [A] c.s.
3.6.
[X] c.s. stelt dat de eiswijziging van [A] c.s. in strijd is met de goede procesorde. De rechtbank overweegt dat van een onredelijke bemoeilijking van de verdediging dan wel onredelijke vertraging van het geding niet is gebleken. [A] c.s. heeft immers tijdig zijn eis gewijzigd (dit kan volgens artikel 130 lid 1 Rv zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen) en [X] c.s. heeft gebruik gemaakt van de haar geboden mogelijkheid om daarop te reageren. Van strijd met de goede procesorde is daarom geen sprake.
Wat vindt de rechtbank?
3.7.
De rechtbank maakt de bevindingen en conclusies van de deskundige tot de hare. Op de belangrijkste bezwaren van [A] c.s. tegen het deskundigenbericht zal zij hierna ingaan.
3.8.
Volgens [A] c.s. had de deskundige de opdracht aan de rechtbank moeten teruggeven, omdat hij de situatie ter plaatse niet kon opnemen. Hoewel het voor de hand lag dat de deskundige voor zijn onderzoek de situatie ter plaatse zou opnemen, maakt het feit dat de deskundige dat hier niet heeft gedaan, niet dat de rechtbank de conclusies van de deskundige niet kan volgen. Daartoe overweegt de rechtbank dat partijen en de deskundige hebben geprobeerd om een opname ter plaatse uit te voeren. Omdat de woning tijdens deze procedure aan een derde werd verkocht en de huidige eigenaar en bewoner van de woning geen medewerking wilde verlenen aan een inspectie door de deskundige, en de rechtbank dit niet kan afdwingen, is dat niet gelukt. [A] c.s. heeft onvoldoende feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit blijkt dat dit aan [X] c.s. is te wijten.
De deskundige heeft op 17 december 2021 aan de rechtbank gemeld dat het niet mogelijk is gebleken een onderzoek op locatie te verrichten en dat hij daarom de in 3.1 bedoelde vragen zal beantwoorden op basis van de beschikbare gegevens, waarbij hij gelijktijdig heeft verzocht om toezending van de originele digitale bestanden van de foto’s die de griffier tijdens de descente van 14 december 2020 heeft gemaakt. Aan dit verzoek heeft de rechtbank bij e-mail van 20 december 2021 voldaan, met afschrift aan de advocaten van partijen. Beide partijen hebben niet geprotesteerd tegen deze gang van zaken. Vervolgens heeft de deskundige alle door de rechtbank en door partijen aangeleverde stukken bestudeerd, die op zijn eerste verzoek werden toegezonden. De rechtbank heeft, mede gelet op de vraagstelling, geen aanleiding om te betwijfelen dat de deskundige op grond van deze stukken een deugdelijk onderzoek heeft kunnen doen. Aan de orde is immers of ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst op 23 oktober 2019 sprake was van vocht(doorslag) in de woning. De deskundige heeft die vraag aan de hand van onder meer foto’s en verklaringen over die periode tegen het licht van zijn kennis en ervaring beoordeeld. Gelet hierop zal de rechtbank voorbijgaan aan het bezwaar van [A] c.s. dat de deskundige tijdens zijn onderzoek de woning niet heeft opgenomen.
3.9.
De rechtbank is daarnaast van oordeel dat de deskundige voldoende gemotiveerd heeft toegelicht hoe hij tot de conclusie is gekomen dat ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst tussen partijen op 23 oktober 2019 geen sprake was van vocht(doorslag) in de woning. Daarbij heeft de deskundige zich terecht beperkt tot “
de vraag of er sprake was van een bovenmatige vochtigheid in de woning en meer specifiek in de muur aan de kant van de [straat]” (zie blz. 45 van het deskundigenbericht). Dit komt immers overeen met de vraagstelling en de uitleg die de rechtbank aan de garantieverplichting als bedoeld in artikel 10 sub l van de koopovereenkomst heeft gegeven (zie rechtsoverweging 4.16 van het vonnis van 3 februari 2021). De schriftelijke verklaring van de notaris die [A] c.s. als productie 55 in het geding heeft gebracht, verandert die uitleg niet. De verklaring ziet namelijk op wat de notaris heeft bedoeld met de garantiebepaling en niet zozeer op wat partijen over en weer van elkaar verwachtten.
de vraag of er sprake was van een bovenmatige vochtigheid in de woning en meer specifiek in de muur aan de kant van de [straat]” (zie blz. 45 van het deskundigenbericht). Dit komt immers overeen met de vraagstelling en de uitleg die de rechtbank aan de garantieverplichting als bedoeld in artikel 10 sub l van de koopovereenkomst heeft gegeven (zie rechtsoverweging 4.16 van het vonnis van 3 februari 2021). De schriftelijke verklaring van de notaris die [A] c.s. als productie 55 in het geding heeft gebracht, verandert die uitleg niet. De verklaring ziet namelijk op wat de notaris heeft bedoeld met de garantiebepaling en niet zozeer op wat partijen over en weer van elkaar verwachtten.
3.10.
De rechtbank ziet in de door [A] c.s. aangevoerde overige stellingen en nadere stukken ook onvoldoende aanleiding om de conclusies van de deskundige niet te volgen.
3.11.
Aan de contra-expertise van dr. [C] kan niet de door [A] c.s. gewenste waarde worden gehecht. Daartoe overweegt de rechtbank dat [X] c.s. terecht heeft aangevoerd dat hij eerder in deze procedure heeft gemeld dat dr. [C] uit het netwerk van [A] c.s. komt en dat hij vanwege mogelijke partijdigheid bezwaar heeft gemaakt tegen haar benoeming als gerechtelijk deskundige. Daarnaast blijkt uit het rapport van dr. [C] niet dat [X] c.s. bij de totstandkoming daarvan is betrokken. Er heeft dus geen hoor en wederhoor plaatsgevonden. Ook is daarin geen rekening gehouden met het oordeel van de rechtbank over de waarde van het rapport van HV Bouwmanagement van 2 april 2020 (zie rechtsoverweging 4.20 van het vonnis van 3 februari 2021). Bovendien komt dr. [C] bij de beantwoording van de vraagstelling feitelijk niet tot een andere conclusie dan de deskundige. Hoewel dr. [C] opmerkt dat er aanwijzingen zijn voor vochtdoorslag in 2017 en dat de aanwezigheid van vocht in de gevel in 2017 waarschijnlijk was, antwoordt zij op de eerste vraag evenmin dat ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst op 23 oktober 2019 sprake was van vocht(doorslag) in de woning.
3.12.
[A] c.s. wijst op nadere verklaringen van de heer [E] van HV Bouwmanagement van 14 januari 2022. [X] c.s. heeft terecht aangevoerd dat de eerdere bezwaren tegen het rapport van [E] van 2 april 2020 met die verklaringen niet (alsnog) zijn weerlegd. Hoewel nu wel wordt verduidelijkt waar is gemeten en of de gemeten waardes volgens [E] binnen de marges vallen, blijft het advies voor nader onderzoek staan. Ook weerspreekt [A] c.s. en/of [E] niet dat, zoals de deskundige opmerkt, de conclusie dat sprake is van een te hoog vochtpercentage in het metselwerk gebaseerd is op één meting bij de vloer in de meterkast, welke meting (ook) veroorzaakt kan zijn door condensatie omdat daar geen voorzetwand is geplaatst.
3.13.
[A] c.s. wijst daarnaast op e-mailcorrespondentie met de heer [F] van Carebrick Nederland BV in januari 2022. In de eerste plaats heeft deze correspondentie betrekking op een meting van 8 mei 2020, dus niet op het peilmoment (23 oktober 2019). Ten tweede blijkt uit de e-mail van [F] van 12 januari 2022 dat hij die dag telefonisch overleg heeft gehad met [A] c.s. Onduidelijk is wat toen is gezegd of besproken, zodat de opmerking van [F] dat “
de vochtwaarden gemeten tijdens inspectie is tussen de 50 en 100%” niet in de juiste context kan worden geplaatst en daarmee niet verifieerbaar is. In de derde plaats weerspreekt [A] c.s. niet dat, zoals de deskundige opmerkt, niet blijkt op welke locaties gemeten is en welk type waarde wordt bedoeld. De genoemde ‘vochtwaarden’ zijn volgens de deskundige zo weinig specifiek, dat die niet bruikbaar zijn. De rechtbank kan die redenering volgen, zodat ook uit deze e-mailcorrespondentie niet aantoont dat op 23 oktober 2019 sprake was van vocht(doorslag) in de woning.
de vochtwaarden gemeten tijdens inspectie is tussen de 50 en 100%” niet in de juiste context kan worden geplaatst en daarmee niet verifieerbaar is. In de derde plaats weerspreekt [A] c.s. niet dat, zoals de deskundige opmerkt, niet blijkt op welke locaties gemeten is en welk type waarde wordt bedoeld. De genoemde ‘vochtwaarden’ zijn volgens de deskundige zo weinig specifiek, dat die niet bruikbaar zijn. De rechtbank kan die redenering volgen, zodat ook uit deze e-mailcorrespondentie niet aantoont dat op 23 oktober 2019 sprake was van vocht(doorslag) in de woning.
3.14.
Verder zien de door [A] c.s. als productie 58 t/m 60 overgelegde foto’s en WhatsApp-correspondentie met de heer [G] op de buitenzijde van de woning. Gelet op de vraagstelling (zie 3.1) zijn deze niet doorslaggevend. Daarbij geldt bovendien dat, voor zover de buitenmuur vochtplekken vertoont, [X] c.s. daarop tijdens de bezichtiging op 21 september 2019 nadrukkelijk heeft gewezen.
3.15.
Voor wat betreft de schriftelijke verklaringen van de heer [D] van 6 april 2021 en 31 december 2021 heeft de deskundige voldoende gemotiveerd toegelicht dat deze niet specifiek zijn als het gaat om de aard, de omvang en de locatie van de vermeende vochtplekken aan de binnenzijde van de woning en dat uit latere verklaringen of foto’s niet is gebleken dat deze plekken zijn teruggekeerd.
3.16.
Tot slot wordt in de memo van BWO van januari 2022 de waterhuishouding en afwatering voorlangs de woning beschouwd. Volgens [A] c.s. volgt hieruit dat - kort gezegd - de deskundige is uitgegaan van een verkeerd bodemtype, waardoor de bevinding van de deskundige dat een aanzienlijke hoeveelheid water kan worden opgenomen voordat het over het maaiveld tot aan de gevel stroomt, niet zou kloppen. [A] c.s. miskent evenwel dat ook de deskundige er rekening mee houdt dat ‘water over het maaiveld richting de gevel kan stromen’ vanwege de ligging van de woning langs het talud van een dijk. [A] c.s. licht onvoldoende waarom uit de bodemgesteldheid zou blijken dat op 23 oktober 2019 sprake was van vocht(doorslag) in de woning.
3.17.
Gelet op het voorgaande ziet de rechtbank geen aanleiding om tegemoet te komen aan het voorstel van [A] c.s. tot het houden van een nieuwe comparitie waarbij hij dan deskundigen zal vragen te verschijnen, onder wie dr. [C] . Dit geldt ook voor het verzoek om terug te komen op (bindende) eindbeslissingen in de tussenvonnissen.
Conclusie
3.18.
Het voorgaande leidt de rechtbank tot de slotsom dat niet is komen vast te staan dat op 23 oktober 2019 sprake was van vocht(doorslag) in de woning, zodat [X] c.s. niet is tekortgeschoten in de nakoming van zijn garantieverplichting uit de koopovereenkomst met betrekking tot vocht(doorslag) in de woning. Omdat [A] c.s. aan zijn (subsidiaire) beroep op dwaling en/of bedrog dezelfde feiten en omstandigheden ten grondslag heeft gelegd als zijn beroep op wanprestatie, faalt ook dit beroep. Een en ander betekent dat [A] c.s. niet bevoegd was om de koopovereenkomst te ontbinden en/of de vernietiging daarvan in te roepen. Omdat [A] c.s. dit wel heeft gedaan is hij tegenover [X] c.s. in zijn afnameverplichting tekortgeschoten waardoor hij (het eerst) in verzuim is in de nakoming van de koopovereenkomst. Hieruit volgt dat de vorderingen van [A] c.s. moeten worden afgewezen en dat de door [X] c.s. gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen.
Boete
3.19.
De volgende vraag is of [A] c.s. de contractuele boete van € 78.000,00 aan [X] c.s. is verschuldigd. De rechtbank overweegt als volgt.
3.20.
Uitgangspunt is dat [A] c.s. de boete c.q. gefixeerde schadevergoeding van
€ 78.000,00 (10% van de koopsom) aan [X] c.s. moet betalen. Partijen zijn dit immers met elkaar overeengekomen (zie artikel 13 van de koopovereenkomst). De in artikel 6:94 BW opgenomen maatstaf dat voor matiging van de bedongen boete slechts aanleiding kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638 en HR 16 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:207). Deze maatstaf, die noopt tot terughoudendheid bij het hanteren van de bevoegdheid tot matiging, geldt ook indien het gaat om een contractuele boete ter hoogte van 10% van de koopprijs in koopovereenkomsten ter zake onroerend goed (HR 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW4986).
3.21.
[A] c.s. onderbouwt zijn beroep op matiging met de stelling dat [X] c.s. geen of weinig schade heeft geleden door de ontbinding. Hij wijst erop dat [X] c.s. de woning in september 2020 heeft verkocht voor een koopprijs die € 56.000,- hoger ligt dan toen de woning aan [A] c.s. werd verkocht. Daarnaast betwist [A] c.s. de door [X] c.s. gestelde schadeposten.
3.22.
[X] c.s. stelt dat hij door de tekortkoming van [A] c.s. schade heeft geleden ter hoogte van in totaal € 127.627,17. Volgens [X] c.s. bestaat deze schade uit (i) kosten omgevingsvergunningen ad € 655,42 en € 1.110,45, (ii) begeleidingskosten van TriaCon BV ad € 6.028,83, (iii) extra hypotheekkosten vanaf de overeengekomen opleveringsdatum van 1 mei 2020 tot het moment van levering van de woning aan de derde op 4 januari 2021 ad € 16.474,41, (iv) onderhoudskosten woning ad € 450,00 (9 maanden x € 50,00), (v) makelaarskosten ad € 10.866,00, (vi) notariskosten ad € 1.500,58 en negatieve rente ad € 812,39, (vii) extra maandelijkse lasten van het bedrijfspand aan de Energiestraat 4 te Kampen ad € 15.600,00 (twee maanden hypotheek, energiekosten en verzekering), (viii) teveel betaalde gemeentelijke belastingen voor dit bedrijfspand ad € 857,34 en € 379,55, (ix) teveel betaalde gemeentelijke belastingen voor de woning ad € 1.091,10, (x) advocaatkosten ad € 70.226,10 en (xi) buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.555,00. Ter onderbouwing van deze schadeposten verwijst [X] c.s. naar de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie en productie 39 t/m 43. Volgens [X] c.s. kan hij met de contractuele boete zijn schade nog enigszins beperken.
3.23.
De rechtbank overweegt dat [X] c.s. voldoende heeft onderbouwd dat hij nadeel heeft ondervonden door de tekortkoming van [A] c.s., zowel feitelijk als financieel. Daarbij is van belang dat [X] c.s. de woning opnieuw te koop heeft moeten zetten doordat [A] c.s. weigerde deze af te nemen. Hoewel hij bij deze verkoop een hogere koopprijs heeft ontvangen, heeft [X] c.s. daardoor ook extra kosten gemaakt, waaronder de makelaars- en notariskosten. Daarnaast is de woning bij de tweede verkoop veel later afgenomen dan bij de verkoop aan [A] c.s. zou gebeuren, zodat [X] c.s. langer dubbele woonlasten heeft gehad. De weigering van [A] c.s. om de woning af te nemen en het daarbij ingenomen standpunt dat het [X] c.s. was die volgens [A] c.s. tekortschoot, heeft verder geleid tot een omvangrijk juridische geschil met bijbehorende kosten. Al met al overtreffen deze kosten het financiële voordeel dat [X] c.s. bij de tweede verkoop heeft behaald. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat matiging van de overeengekomen boete niet klaarblijkelijk door de billijkheid wordt geëist, zodat de rechtbank het beroep op matiging zal afwijzen en de volledig gevorderde boete zal toewijzen.
Wettelijke rente
3.24.
Omdat [A] c.s. geen verweer heeft gevoerd tegen de gevorderde (ingangsdatum van de) wettelijke rente, zal de rechtbank deze rente toewijzen.
Kosten
3.25.
[A] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, zowel in conventie als in reconventie. De nakosten worden begroot zoals in het dictum hierna is verwoord. De kosten aan de zijde van [X] c.s. worden tot op heden begroot op:
griffierecht € 937,-
deskundigenkosten € 3.630,-
salaris advocaat € 5.570,- (zijnde: in conventie 4 punten (conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, comparitie, akte uitlaten na tussenvonnis, conclusie na deskundigenbericht, akte uitlaten producties tevens uitlaten aanvulling van eis) maal
€ 1.114,- per punt (tarief IV) + in reconventie 2 punten maal 0,5 maal € 1.114,00)
totaal € 10.137,-
3.26.
[X] c.s. vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van € 1.555,00. De rechtbank stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, omdat niet is gesteld of gebleken dat een aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW heeft plaatsgevonden.
4.De beslissing
De rechtbank
in conventie
4.1.
wijst de vorderingen van [A] c.s. af;
in reconventie
4.2.
verklaart voor recht dat de koopovereenkomst per 18 mei 2020 terecht door [X] c.s. is ontbonden als gevolg van toerekenbare tekortkoming van [A] c.s. in de nakoming van de koopovereenkomst;
4.3.
veroordeelt [A] c.s. tot betaling van € 78.000,- aan [X] c.s., te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 1 april 2020 tot de dag van volledige betaling;
in conventie en in reconventie
4.4.
veroordeelt [A] c.s. in de proceskosten en begroot deze aan de zijde van [X] c.s. op € 10.137,- te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de 15e dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
4.5.
veroordeelt [A] c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,-, te vermeerderen met, onder de voorwaarde dat niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van het vonnis plaats heeft gevonden, een bedrag van € 82,-, met bepaling dat indien deze kosten niet binnen twee weken na betekening van dit vonnis zijn betaald, daarover de wettelijke rente is verschuldigd vanaf dat moment tot aan de dag van volledige betaling;
4.6.
verklaart 4.3, 4.4 en 4.5 uitvoerbaar bij voorraad;
4.7.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.C. Rozeboom en in het openbaar uitgesproken op 22 juni 2022. [1] (PS)