Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: 9945976 \\ CV EXPL 22-1391
Vonnis van 6 juni 2023
in de zaak van
[partij A] B.V.,
statutair gevestigd te [vestigingsplaats 1] en kantoorhoudende te [vestigingsplaats 2] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij A] ,
gemachtigde: mr. A. Nijenhuis,
tegen
1.[partij B] ,
te [woonplaats 1] ,
2.
[partij B],
2.
[partij B],
te [woonplaats 2] ,
3.
[partij B],
3.
[partij B],
te [woonplaats 3] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [partij B] ,
gemachtigde: mr. D.F. Briedé.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 28,
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie en antwoord in incident,
- het tussenvonnis van 18 oktober 2022 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
- de brief van 20 september 2022 van [partij A] met productie 29,
- de conclusie van antwoord in reconventie,
- de mondelinge behandeling in het incident en in de hoofdzaak van 10 januari 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Partijen hebben afgesproken dat zij het geschil in minnelijk overleg proberen op te lossen. Daarom werd op verzoek van partijen de verdere behandeling aangehouden.
- de akte van [partij A] van 11 april 2023, waarbij zij de rechtbank vraagt om vonnis te wijzen.
- de akte van [partij A] van 11 april 2023, waarbij zij de rechtbank vraagt om vonnis te wijzen.
- de akte van [partij B] van 11 april 2023.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[partij B] huren van [partij A] de standplaats nr. 57 op de voormalige camping ‘ [locatie] ’ gelegen aan de [adres] . [partij B] huren deze standplaats sinds 2011.
2.2.
[partij B] zijn er met toestemming van de voormalige eigenaresse van de camping permanent ter plaatse gaan wonen. Zij staan ook ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie.
2.3.
[locatie] is op 1 april 2021 overgenomen door [partij A] . Toen waren de heren [naam 1] en [naam 2] de bestuurders en enig aandeelhouders van [partij A] .
2.4.
[partij B] hebben op 24 april 2021 een standplaatsovereenkomst getekend. In deze overeenkomst is onder meer over de duur en het einde van de standplaatsovereenkomst opgenomen:
“Deze standplaatsovereenkomst gaat in op het moment dat beide partijen de standplaatsovereenkomst hebben getekend en duurt daarna tot en met 31 december van datzelfde jaar. Daarna wordt de standplaatsovereenkomst telkens automatisch met een jaar verlengd, tenzij één van de partijen de standplaatsovereenkomst schriftelijk opzegt. De opzegtermijn is twee maanden.”
2.5.
Per 1 september 2021 hebben [naam 1] en [naam 2] de aandelen van [partij A] overgedragen aan dhr. [naam 3] en dhr. [naam 4] .
2.6.
[partij A] heeft in verband met de voorgenomen grootschalige renovatie alle standplaatsovereenkomsten (die waren aangegaan in april 2021) opgezegd bij brief van 6 september 2021, tegen 31 december 2021.
De begeleidende brief vermeldt onder meer:
Geachte [partij B] ,,
U bent huurder van standplaats nummer 57 op onze [locatie] in [woonplaats 1] . Zoals u zelf ongetwijfeld ook heeft gemerkt is het park nodig aan een opknapbeurt toe. Onder andere de waterleidingen, het elektriciteitsnetwerk en de riolering zijn niet meer van deze tijd en vragen steeds meer en meer onderhoud. Ook het sanitair gebouw en onze Plaza zijn dringend aan vernieuwing toe. Er zijn dan ook drastische maatregelen nodig om de toekomst van [locatie] veilig te stellen. De gemeente is het verval ook opgevallen, en zij wil ook dat het park wordt aangepakt. Net zoals wij wil de gemeente dat volgende generaties in deze prachtige omgeving hun vakanties kunnen blijven vieren.
Daarvoor is nu actie nodig. [locatie] zoals wij dat kennen kan in deze huidige vorm dus niet langer blijven bestaan. Wij moeten het park volledig gaan renoveren en van de grond af aan opnieuw gaan opbouwen.
Wat betekent dit voor u?
Begin volgend jaar gaan wij beginnen met de grootschalige renovatie waarbij het gehele terrein op de schop moet om de verouderde kabels en leidingen te kunnen vernieuwen. Dit betekent dat het vanaf dan ook niet meer mogelijk is om uw stacaravan op de gehuurde standplaats te laten staan. Uw stacaravan moet u dus helaas verhuizen. Verder zullen wij binnenkort van het gehele park foto’s maken zodat wij de huidige staat van het park
goed in beeld hebben en een precieze planning voor onze werkzaamheden kunnen maken.
In de officiële opzeggingsbrief die wij u bij deze brief hebben gestuurd (bijlage 1), zeggen wij uw huur van de standplaats officieel op. De standplaatsovereenkomst eindigt per 31 december van dit jaar. Wij sturen u deze brief nu alvast omdat wij u graag voldoende tijd willen geven voor het verhuizen van uw stacaravan en het opruimen van uw standplaats.
2.7.
Verschillende standplaatshouders waren het niet eens met de opzegging. In december 2021 heeft bij de rechtbank Overijssel een kort geding procedure plaatsgevonden tussen de op 8 oktober 2021 opgerichte [vereniging] (namens meerdere standplaatshouders) en [partij A] . De vordering van de vereniging had de strekking van een ontruimingsverbod voor [partij A] totdat in een bodemprocedure is beslist over de nieuwe standplaatsovereenkomsten en de opzeggingen daarvan. De vereniging is bij vonnis in kort geding van 13 december 2021 (zaaknummer 9543073 CV EXPL 21-2705) niet-ontvankelijk verklaard in verband met het niet voldoen aan de wettelijke eisen die gesteld worden aan een collectieve actie. De voorzieningenrechter is op verzoek van partijen ook (ten overvloede) ingegaan op de inhoud van het geschil, over de standplaatsovereenkomsten en de opzeggingen daarvan, en overweegt daarover (overweging 4.10 van het vonnis van 13 december 2021):
“Voorlopige conclusie uit het vorenstaande is dat tussen de leden van de [vereniging]
en [partij A] een rechtsgeldige standplaatsovereenkomst tot stand is
gekomen. Op basis van artikel 4.1. van deze overeenkomst, was [partij A]
gerechtigd de standplaatsovereenkomst bij brief van 6 september 2021 (zie 2.6.) op te
zeggen, met in achtneming van een overeengekomen opzegtermijn van twee maanden, tegen
31 december 2021.”
2.8.
Hierna is door diverse standplaatshouders, een bodemprocedure aanhangig gemaakt tegen [partij A] . Die procedure is aanhangig gemaakt bij de rechtbank Midden-Nederland, locatie Amersfoort, in welke procedure de standplaatshouders, naast diverse verklaringen voor recht in verband met onrechtmatig handelen dan wel handelen in strijd met de redelijkheid en billijkheid, vorderen
- dat de opzegtermijn wordt geconverteerd in een opzegtermijn van 1 jaar vanaf de datum van het vonnis en
- dat [partij A] wordt veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding.
De rechtbank Midden-Nederland, locatie Amersfoort, heeft bij vonnis van 22 juni 2022 het volgende geoordeeld (overwegingen 4.6 t/m 4.8 van het vonnis):
4.6
In dit geval is een voldoende zwaarwegend belang aan de orde: de herstructureringsplannen van [partij A] . In tegenstelling tot bij de toepasselijkheid van de RECRON-voorwaarden, hoeven de plannen nog niet zo concreet te zijn als de huurders stellen dat zij moeten zijn. In dit geval hadden de vorige aandeelhouders van [partij A] onderzocht of de camping op een andere manier geherstructureerd kon worden (met behoud van standplaatsen voor de huurders) en zij kwamen tot de conclusie dat alleen een volledige herstructurering tot een kansrijke exploitatie kon leiden. De huidige aandeelhouders van [partij A] wisten daarom bij de overname dat een volledige herstructurering de enige mogelijkheid was. Dat de eerste tekeningen van oktober 2021 zijn en er geen vergunningen zijn aangevraagd voor de hele herstructurering (als dat al nodig is), maakt niet dat [partij A] geen zwaarwegend belang heeft bij de opzegging.
4.7. [partij A] heeft echter niet voldaan aan de tweede voorwaarde: het aanbod tot betaling van een redelijke vergoeding. [partij A] heeft geen (geldelijk) aanbod gedaan aan de huurders, laat staan een aanbod waarin rekening is gehouden met alle omstandigheden van het geval. Zij heeft vooral maatregelen genomen om de huurders zo snel mogelijk van het terrein af te helpen, zonder hen een redelijke vergoeding aan te bieden. Ook als [partij A] , zoals zij stelt en door de huurders wordt betwist, heeft aangeboden de chalets op haar kosten te slopen en af te voeren, is dat onvoldoende. Dit aanbod houdt geen rekening met de omstandigheden van de individuele huurders en gesteld noch gebleken is dat zij dit aanbod heeft gedaan bij de opzegging van de overeenkomst.
Dit betekent dat vanwege het ontbreken van een aanbod tot betaling van een redelijke vergoeding ten aanzien van de huurders de opzegging geen effect sorteert.
4.8.
Het voorgaande heeft tot gevolg dat voor recht wordt verklaard dat de opzeggingen door [partij A] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn, de huurovereenkomsten doorlopen en niet zijn geëindigd.
2.9.
[partij A] is tegen de uitspraak d.d. 22 juni 2022 van de rechtbank Midden-Nederland in hoger beroep gegaan. Dit heeft geresulteerd in een schikking tussen [partij A] en de recreanten. [partij B] was geen partij in deze procedure.
2.10.
[partij B] woont nog steeds op het terrein.
3.Het geschil
3.1.
[partij A] vordert – samengevat – dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
in incident
1. [partij B] te veroordelen om de bij hem in gebruik zijnde deel van de onroerende zaak (voormalige standplaats 57), staande en gelegen aan de [adres] , kadastraal bekend als gemeente Tubbergen, sectie A, nummer 5040, binnen vijf dagen na betekening van het te dezen wijzen vonnis, dan wel binnen een door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn, te ontruimen met al degenen die en al hetgeen dat zich daarop van zijnswege bevinden respectievelijk bevindt, en vervolgens ontruimd te houden, met machtiging van [partij A] om bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze ontruiming zelf te bewerkstelligen, met de hulp van de sterke arm van politie en justitie, en op kosten van [partij B] , voor welke kosten zij hoofdelijk aansprakelijk zijn, met gelasting van hen deze kosten aan [partij A] te voldoen, dit alles tegen een vergoeding van [partij A] aan [partij B] van nihil;
2. Zal bepalen dat dit ontruimingsvonnis binnen de in artikel 557a lid 3 Rv genoemde termijn van een jaar, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn na de dag van de uitspraak of indien de tenuitvoerlegging van het vonnis na verloop van een bepaalde termijn wordt toegestaan tot één jaar dan wel een in goede justitie te bepalen termijn na de dag, waarop die termijn verstrijkt, ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging zonder recht of titel op de onroerende zaak (standplaats 57 ), staande en gelegen aan de [adres] , kadastraal bekend als gemeente Tubbergen , sectie A , nummer 5040 , betreedt en telkens wanneer zich dit voordoet;
Subsidiair
3. [partij B] veroordeelt om de bij hen in gebruik zijnde deel van de onroerende zaak (voormalige standplaats 57), staande en gelegen aan de [adres] , kadastraal bekend als gemeente Tubbergen, sectie A, nummer 5040, binnen vijf dagen na betekening van het te dezen wijzen vonnis, dan wel binnen een in goede justitie te bepalen termijn, te ontruimen met al degenen die en al hetgeen dat zich daarop van zijnswege bevinden respectievelijk bevindt, en vervolgens ontruimd te houden, met machtiging van [partij A] om bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze ontruiming zelf te bewerkstelligen, met de hulp van de sterke arm van politie en justitie, en op kosten van de huurders, voor welke kosten zij hoofdelijk aansprakelijk zijn, met gelasting van hen deze kosten aan [partij A] te voldoen, dit alles tegen een vergoeding van [partij A] van € 1.482,- aan [partij B] ;
4. Zal bepalen dat dit ontruimingsvonnis binnen de in artikel 557a lid 3 Rv genoemde termijn van een jaar, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn na de dag van de uitspraak of indien de tenuitvoerlegging van het vonnis na verloop van een bepaalde termijn wordt toegestaan tot één jaar dan wel een in goede justitie te bepalen termijn na de dag, waarop die termijn verstrijkt, ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging zonder recht of titel op de onroerende zaak (standplaats 57), staande en gelegen aan de [adres] , kadastraal bekend als gemeente Tubbergen, sectie A, nummer 5040, betreedt en telkens wanneer zich dit voordoet;
Meer subsidiair
5. [partij B] veroordeelt om de bij hen in gebruik zijnde deel van de onroerende zaak (voormalige standplaats 57), staande en gelegen aan de [adres] , kadastraal bekend als gemeente Tubbergen, sectie A, nummer 5040, binnen vijf dagen na betekening van het te dezen wijzen vonnis, dan wel binnen een in goede justitie te bepalen termijn, te ontruimen met al degenen die en al hetgeen dat zich daarop van zijnswege bevinden respectievelijk bevindt, en vervolgens ontruimd te houden, met machtiging van [partij A] om bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze ontruiming zelf te bewerkstelligen, met de hulp van de sterke arm van politie en justitie, en op kosten van [partij B] , voor welke kosten hij hoofdelijk aansprakelijk is, met gelasting van hen deze kosten aan [partij A] te voldoen, dit alles tegen een vergoeding van [partij A] aan [partij B] in goede justitie te bepalen;
6. Zal bepalen dat dit ontruimingsvonnis binnen de in artikel 557a lid 3 Rv genoemde termijn van een jaar, dan wel een in goede justitie te bepalen termijn na de dag van de uitspraak of indien de tenuitvoerlegging van het vonnis na verloop van een bepaalde termijn wordt toegestaan tot één jaar dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn na de dag, waarop die termijn verstrijkt, ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging zonder recht of titel op de onroerende zaak (standplaatsen 57), staande en gelegen aan de [adres] , kadastraal bekend als gemeente Tubbergen, sectie A, nummer 5040, betreedt en telkens wanneer zich dit voordoet;
In alle gevallen
7. [partij B] veroordeelt in de kosten van het incident, met bepaling dat daarover de wettelijke rente verschuldigd zal zijn met ingang van de vijftiende dag na de datum van het te dezen te wijzen vonnis.
in de hoofdzaakin conventie
Primair
1. [partij B] te veroordelen om de bij hem in gebruik zijnde deel van de onroerende zaak (voormalige standplaats 57), staande en gelegen aan de [adres] , kadastraal bekend als gemeente Tubbergen, sectie A, nummer 5040, binnen vijf dagen na betekening van het te dezen wijzen vonnis, dan wel binnen een door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn, te ontruimen met al degenen die en al hetgeen dat zich daarop van zijnswege bevinden respectievelijk bevindt, en vervolgens ontruimd te houden, met machtiging van [partij A] om bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze ontruiming zelf te bewerkstelligen, met de hulp van de sterke arm van politie en justitie, en op kosten van [partij B] , voor welke kosten zij hoofdelijk aansprakelijk zijn, met gelasting van hen deze kosten aan [partij A] te voldoen, dit alles tegen een vergoeding van [partij A] aan [partij B] van nihil;
2. Zal bepalen dat dit ontruimingsvonnis binnen de in artikel 557a lid 3 Rv genoemde termijn van een jaar, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn na de dag van de uitspraak of indien de tenuitvoerlegging van het vonnis na verloop van een bepaalde termijn wordt toegestaan tot één jaar dan wel een in goede justitie te bepalen termijn na de dag, waarop die termijn verstrijkt, ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging zonder recht of titel op de onroerende zaak (standplaats 57 ), staande en gelegen aan de [adres] , kadastraal bekend als gemeente Tubbergen , sectie A , nummer 5040 , betreedt en telkens wanneer zich dit voordoet;
Subsidiair
3. [partij B] veroordeelt om de bij hen in gebruik zijnde deel van de onroerende zaak (voormalige standplaats 57), staande en gelegen aan de [adres] , kadastraal bekend als gemeente Tubbergen, sectie A, nummer 5040, binnen vijf dagen na betekening van het te dezen wijzen vonnis, dan wel binnen een in goede justitie te bepalen termijn, te ontruimen met al degenen die en al hetgeen dat zich daarop van zijnswege bevinden respectievelijk bevindt, en vervolgens ontruimd te houden, met machtiging van [partij A] om bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze ontruiming zelf te bewerkstelligen, met de hulp van de sterke arm van politie en justitie, en op kosten van de huurders, voor welke kosten zij hoofdelijk aansprakelijk zijn, met gelasting van hen deze kosten aan [partij A] te voldoen, dit alles tegen een vergoeding van [partij A] van € 1.482,- aan [partij B] ;
4. Zal bepalen dat dit ontruimingsvonnis binnen de in artikel 557a lid 3 Rv genoemde termijn van een jaar, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn na de dag van de uitspraak of indien de tenuitvoerlegging van het vonnis na verloop van een bepaalde termijn wordt toegestaan tot één jaar dan wel een in goede justitie te bepalen termijn na de dag, waarop die termijn verstrijkt, ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging zonder recht of titel op de onroerende zaak (standplaats 57), staande en gelegen aan de [adres] , kadastraal bekend als gemeente Tubbergen, sectie A, nummer 5040, betreedt en telkens wanneer zich dit voordoet;
Meer subsidiair
5. [partij B] veroordeelt om de bij hen in gebruik zijnde deel van de onroerende zaak (voormalige standplaats 57), staande en gelegen aan de [adres] , kadastraal bekend als gemeente Tubbergen, sectie A, nummer 5040, binnen vijf dagen na betekening van het te dezen wijzen vonnis, dan wel binnen een in goede justitie te bepalen termijn, te ontruimen met al degenen die en al hetgeen dat zich daarop van zijnswege bevinden respectievelijk bevindt, en vervolgens ontruimd te houden, met machtiging van [partij A] om bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze ontruiming zelf te bewerkstelligen, met de hulp van de sterke arm van politie en justitie, en op kosten van [partij B] , voor welke kosten hij hoofdelijk aansprakelijk is, met gelasting van hen deze kosten aan [partij A] te voldoen, dit alles tegen een vergoeding van [partij A] aan [partij B] in goede justitie te bepalen;
6. Zal bepalen dat dit ontruimingsvonnis binnen de in artikel 557a lid 3 Rv genoemde termijn van een jaar, dan wel een in goede justitie te bepalen termijn na de dag van de uitspraak of indien de tenuitvoerlegging van het vonnis na verloop van een bepaalde termijn wordt toegestaan tot één jaar dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn na de dag, waarop die termijn verstrijkt, ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging zonder recht of titel op de onroerende zaak (standplaatsen 57), staande en gelegen aan de [adres] , kadastraal bekend als gemeente Tubbergen, sectie A, nummer 5040, betreedt en telkens wanneer zich dit voordoet;
In alle gevallen
7. [partij B] veroordeelt tot betaling van € 897,95 aan [partij A] voor de gedeeltelijk nog openstaande standplaatsvergoeding voor het seizoen 2021 en een bedrag van € 2.205,67 aan [partij A] voor de nog openstaande energiekosten;
8. [partij B] veroordeelt in de kosten van deze procedure, met bepaling dat daarover de wettelijke rente verschuldigd zal zijn met ingang van de vijftiende dag na de datum van het te dezen te wijzen vonnis.
3.2.
[partij B] voert verweer. [partij B] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [partij A] , met veroordeling van [partij A] in de kosten van deze procedure alsmede de nakosten.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
[partij B] vordert in reconventie - samengevat – dat de kantonrechter, bij vonnis:
Primair:
1. Voor recht verklaart dat ten aanzien van het sluiten van contracten [partij A] jegens [partij B] onrechtmatig dan wel in strijd met de redelijkheid en billijkheid jegens de huurders heeft gehandeld door hen:
- niet tijdig te informeren omtrent de toekomstplannen en de consequenties daarvan voor de zittende en komende huurders;
- vanaf april 2021 dan wel het voorjaar van 2021 niet eerder op het terrein toe te laten dan nadat zij voor een nieuwe tijdelijke huurovereenkomst hadden getekend;
- door zich bij de opzegging van de huurovereenkomsten niet de gerechtvaardigde belangen van de huurders aan te trekken en de gevolgen van haar plannen met hen af te stemmen, door geen redelijke termijn in acht te nemen en geen redelijk aanbod tot vergoeding van schade te doen;
- door te dreigen met een feitelijke ontruiming na 31 januari 2022 en het afsluiten van de nutsvoorzieningen;
- door de nutsvoorzieningen daadwerkelijk af te sluiten;
- door post te onderscheppen en retour afzender te sturen;
2. Gegeven deze onrechtmatige daad c.q. handelen in strijd met de redelijkheid en billijkheid voor recht te verklaren dat de opzegging jegens [partij B] onaanvaardbaar is althans dat deze geen effect sorteert en de huurovereenkomst nog doorloopt.
Subsidiair
3. Voor zover de rechtbank oordeelt dat de opzegging toch effect sorteert, de einddatum van de feitelijke ontruiming te bepalen op één jaar te rekenen vanaf de datum van het eindvonnis;
4. [partij A] veroordeelt om binnen dat jaar woonruimte voor 3 personen in Twente, met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens aan [partij B] aan te bieden;
5. [partij A] veroordeelt om 1 maand voorafgaand aan het aflopen van de termijn als bedoeld onder 6 tegen behoorlijk bewijs van kwijting de tegemoetkoming in verhuis- en herinrichtingskosten aan [partij B] te betalen ten bedrage van € 6.505,00;
6. [partij A] veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding aan [partij B] nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet en in dat kader haar op te dragen binnen 7 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis in overleg een taxateur aan te wijzen die op gezamenlijk verzoek de resterende waarde van de investeringen / objecten zal vaststellen althans tot betaling van een schadevergoeding nader door de rechtbank in goede justitie te begroten / bepalen aan de hand van de RECRON-voorwaarden althans de redelijkheid en billijkheid.
7. [partij A] veroordeelt in de kosten van het geding alsook de nakosten.
3.5.
[partij A] voert verweer. [partij A] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [partij B]
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in de hoofdzaak
De rechtbank heeft de hoofdzaak en het incident tegelijkertijd behandeld op de mondelinge behandeling van 10 januari 2023. De rechtbank zal nu eerst ingaan op de hoofdzaak en daarna ingaan op de vorderingen in het incident. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze vorderingen gezamenlijk worden behandeld en beoordeeld.
Ontruiming?
4.1.
Er zijn meerdere gerechtelijke procedures gevoerd tussen [partij A] en diverse standplaatshouders waarbij zowel de rechtbank Midden-Nederland bij vonnis d.d. 22 juni 2022 als de voorzieningenrechter van de rechtbank Overijssel bij vonnis in kort geding d.d. 21 april 2022 heeft geoordeeld dat de opzegging beoordeeld dient te worden aan de hand van artikel 7:228 lid 2 BW Pro. Voorts is in deze uitspraken geoordeeld dat [partij A] de huurovereenkomsten niet rechtsgeldig heeft kunnen opzeggen. [partij A] heeft tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat naar aanleiding van het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland overeenstemming is bereikt met de recreanten, maar dat [partij B] geen recreant is en dat het vonnis ook alleen betrekking heeft op recreanten en niet op permanente bewoners. [partij A] heeft tijdens de mondelinge behandeling niet weersproken dat de recreanten en de permanente bewoners hetzelfde contract hebben. De kantonrechter kan [partij A] dan ook niet volgen in haar stelling dat het huurcontract met [partij B] wel rechtsgeldig is opgezegd. Dit oordeel zal hierna worden toegelicht.
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat het gaat om een huurovereenkomst van onbebouwd onroerend goed zoals bedoeld in artikel 7:228 BW Pro. [partij A] en [partij B] heeft op 24 april 2021 een nieuwe huurovereenkomst getekend met daarin een opzegtermijn van twee maanden. De standplaatsovereenkomst is door [partij A] op grond van artikel 7:228 lid 2 BW Pro in beginsel opzegbaar met inachtneming van de opzegtermijn van twee maanden. De eisen van de redelijkheid en billijkheid kunnen echter meebrengen dat de opzegging, in de concrete omstandigheden van het geval, alleen tot het beoogde rechtsgevolg kan leiden als voor die opzegging een voldoende zwaarwegende grond bestaat. Verder volgt uit jurisprudentie dat de aard en de inhoud van de tussen partijen gesloten huurovereenkomsten met zich mee kan brengen dat een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging moet bestaan en dat die opzegging gepaard moet gaan met een aanbod tot betaling van een redelijke vergoeding (ECLI:NL:GHDHA:2014:17).
4.3.
[partij A] heeft voldoende zwaarwegend belang bij de opzegging. [partij A] is bezig met een grootschalige renovatie. [partij B] is de enige die op dit moment nog op het terrein woont. [partij A] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij met een volledige herstructurering een zwaarwegend belang heeft bij de opzegging.
4.4.
De kantonrechter oordeelt echter dat er ook rekening moet worden gehouden met de belangen van [partij B] [partij A] stelt dat zij niet gehouden is tot het betalen van een verhuisvergoeding in welke vorm dan ook en voor zover de rechtbank toch meent dat een vergoeding op zijn plaats is, dan kan deze volgens [partij A] in redelijkheid maximaal € 1.482,00 (volgend uit de Recron-voorwaarden) bedragen. In haar conclusie van antwoord in reconventie heeft [partij A] gesteld dat voor zover de rechtbank meent dat toch een hogere vergoeding op zijn plaats is er kan worden aangesloten bij de verbeterde opzegvoorwaarden die zij op 26 juli 2022 naar [partij B] heeft verstuurd en waarin zij concreet heeft aangeboden dat:
- [partij A] de standplaats op eigen kosten ontruimt (ter waarde van € 6.500,-);
- [partij B] een investeringsvergoeding van maximaal € 2.500,- krijgt;
- [partij B] gezien de permanente bewoning een vergoeding van € 2.500,- krijgt;
- [partij B] voor het jaar 2022 geen vergoeding voor het verblijf op de camping hoeft te betalen.
4.5.
[partij A] heeft hiermee geen aanbod gedaan waarmee rekening is gehouden met alle omstandigheden van het geval en er is gesteld noch gebleken dat zij dit aanbod heeft gedaan bij de opzegging van de overeenkomst. [partij B] woont al sinds 2011 op de camping, staat ook ingeschreven bij de gemeente op dat adres en woont hier permanent. Hij heeft nog geen vervangende woonruimte kunnen vinden en is hierbij afhankelijk van een woning onder de huurtoeslaggrens. Verder heeft [partij B] in de loop der jaren geïnvesteerd in de caravan door o.a. het plaatsen van een andere keuken en het vernieuwen van de badkamer. [partij A] heeft geen of althans onvoldoende rekening gehouden met deze omstandigheden en heeft geen aanbod tot betaling van een redelijke vergoeding aan [partij B] gedaan.
Conclusie
4.6.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen worden de vorderingen in conventie die betrekking hebben op de ontruiming afgewezen. De kantonrechter zal voor recht verklaren dat de opzegging door [partij A] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, de huurovereenkomst doorloopt en niet is geëindigd. De primair onder 2 gevorderde verklaring wordt derhalve toegewezen. [partij B] hebben geen belang bij de primair onder 1 gevorderde verklaring voor recht gesteld. Deze vordering zal daarom worden afgewezen.
Betaling van openstaande posten
4.7.
[partij A] vordert in conventie betaling van de nog openstaande standplaatsvergoeding voor het seizoen 2021 ad. € 897,75 en een bedrag voor de nog openstaande energiekosten ad. € 2.205,67. [partij B] voert verweer en verwijst naar het proces-verbaal d.d. 5 augustus 2022 waarin tussen partijen afspraken zijn gemaakt zodat niet valt in te zien dat het gevorderde bedrag nog betaald moet worden. In dat verband voert [partij B] aan dat de afrekening nog niet vaststaat omdat dit afhankelijk is van nader onderzoek van [partij A] naar het functioneren van het elektrasysteem en dus niet opeisbaar is. De kantonrechter oordeelt dat de afspraken die partijen in het proces-verbaal hebben laten vastleggen alleen betrekking hebben op de energiekosten. Dit gedeelte zal daarom worden afgewezen. De standplaatsvergoeding voor het seizoen 2021 zal als niet of onvoldoende weersproken worden toegewezen.
Proceskosten
4.8.
[partij A] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [partij B] worden in conventie begroot op € 464,00 aan salaris gemachtigde. De kosten aan de zijde van [partij B] worden in reconventie begroot op € 132,00 waarbij het salaris is gehalveerd door de samenhang met de vordering in conventie. Een aparte veroordeling in de nakosten is niet nodig. Een kostenveroordeling levert volgens vaste rechtspraak ook voor de nakosten een executoriale titel op (zie Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853).
in het incident
4.9.
Nu in dit vonnis al een beslissing wordt gegeven over de vorderingen van [partij A] in de hoofdzaak is er geen reden meer om met toepassing van artikel 223 Rv Pro een voorlopige voorziening te treffen. Een voorlopige voorziening op grond van dat artikel kan immers alleen worden getroffen voor de duur van het geding. De kantonrechter ziet daarom evenmin aanleiding voor een proceskostenveroordeling in het incident.
5.De beslissing
De kantonrechter
in het incident
5.1.
wijst de vorderingen af;
in de hoofdzaak
in conventie
5.2.
veroordeelt [partij B] tot betaling van € 897,75,
5.3.
veroordeelt [partij A] in de proceskosten, aan de zijde van [partij B] c.s. tot dit vonnis vastgesteld op € 464,00,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
5.5.
verklaart voor recht dat de opzegging door [partij A] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en de huurovereenkomsten doorloopt en niet is geëindigd;
5.6.
veroordeelt [partij A] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [partij B] tot dit vonnis vastgesteld op € 132,00
5.7.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Louter en in het openbaar uitgesproken op 6 juni 2023.