ECLI:NL:RBOVE:2023:3094

• Datum uitspraak: 25 juli 2023
• Publicatiedatum: 2 augustus 2023
• Zaaknummer: 10313393 \ CV EXPL 23-414
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.M. Marsman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 6 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming wegens herhaalde huurachterstand

De procedure betreft de ontbinding van de huurovereenkomst tussen De Woonplaats en de huurder wegens een aanzienlijke en herhaalde huurachterstand. De Woonplaats vordert ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en betaling van de huurachterstand, vermeerderd met rente en kosten.

De huurder heeft een betalingsachterstand opgebouwd van ruim negen maanden huur, inclusief een onbetaalde factuur voor vervanging van sloten. Hoewel de huurder via een persoonlijke lening uit het Noodfonds een bedrag heeft betaald dat de achterstand tot april 2023 dekt, ontstond tijdens de procedure opnieuw een huurachterstand voor mei en juni 2023.

De kantonrechter oordeelt dat de herhaalde tekortkomingen in de huurbetaling de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Persoonlijke omstandigheden van de huurder, zoals financiële nood en psychische problemen, worden erkend, maar wegen niet zwaarder dan het belang van de verhuurder bij tijdige huurbetaling. De huurder wordt veroordeeld tot ontruiming binnen één maand na betekening van het vonnis en tot betaling van de lopende huur en een schadevergoeding voor het gebruik van de woning na ontbinding.

De kantonrechter wijst verdere kostenveroordelingen af omdat deze reeds voldaan zijn vanuit de lening. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad en benadrukt dat de verhuurder het vonnis als stok achter de deur zal gebruiken, waarbij ontruiming kan worden voorkomen bij tijdige betaling en redelijke regeling.

Uitkomst: De huurovereenkomst wordt ontbonden en de huurder veroordeeld tot ontruiming en betaling van achterstallige huur en schadevergoeding.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Enschede

Zaaknummer: 10313393 \ CV EXPL 23-414

Vonnis van 25 juli 2023

in de zaak van

WONINGSTICHTING DE WOONPLAATS ,

te Enschede,

eisende partij,

hierna te noemen: De Woonplaats,

gemachtigde: GGN Mastering Credit N.V.,

tegen

[gedaagde] ,

te [woonplaats],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

gemachtigde: mr. M.E. Kikkert.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 28 maart 2023,
- de akte indienen producties van [gedaagde],
- de akte indienen producties van De Woonplaats,

- de mondelinge behandeling van 16 juni 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Vervolgens is vonnis bepaald.

2. Inleiding

2.1.

Deze procedure gaat met name om de vraag of het dient te komen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de gehuurde woning. Verder vordert De Woonplaats betaling van de huurachterstand, vermeerderd met rente en kosten.

2.2.

De kantonrechter ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst en veroordeelt [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde. Het herhaaldelijk niet en te laat betalen kwalificeert als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die naar het oordeel van de kantonrechter de gevorderde ontbinding en ontruiming rechtvaardigt.

3. De feiten

3.1.

[gedaagde] huurt van De Woonplaats de woning aan de [adres] tegen een huurprijs van (thans) € 643,07 per maand.

3.2.

[gedaagde] heeft een betalingsachterstand laten ontstaan bestaande uit verschuldigde huurpenningen, een onbetaald gelaten factuur van 27 december 2022 voor de vervanging van sloten in de woning, rente en kosten. De betalingsachterstand bedroeg op het moment van dagvaarden, berekend tot en met januari 2023, € 6.987,95 (waarvan € 6.308,26 huurachterstand).

3.3.

De Stadsbank Oost Nederland heeft [gedaagde] uit het Noodfonds een persoonlijke lening verstrekt. De Stadsbank bericht de gemachtigde van [gedaagde] op 9 mei 2023 per e-mail dat een bedrag van € 9.946,59 uit het noodfonds is uitbetaald aan de gemachtigde van De Woonplaats voor de huurachterstand berekend tot en met april 2023, verschenen rente, buitengerechtelijke incasso- en de proceskosten van onderhavige procedure.

3.4.

Gedurende onderhavige procedure heeft [gedaagde] opnieuw een huurachterstand laten ontstaan, daar hij de huur voor de maanden mei 2023 en juni 2023 onbetaald heeft gelaten.

4. Het geschil

4.1.

De Woonplaats vordert bij dagvaarding - samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

de huurovereenkomst ontbindt;

[gedaagde] veroordeelt om het gehuurde te ontruimen;

[gedaagde] veroordeelt om aan De Woonplaats te betalen:

1. een bedrag van € 6.987,95, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 6.308,26 vanaf 25 januari 2023 tot aan de dag van volledige betaling;

2. de nog te vervallen huurpenningen vanaf februari 2023, thans € 643,07 per maand of zoveel hoger als bij een wettelijke huurverhoging zou zijn toegelaten, tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst;

3. als schadevergoeding na ontbinding van de huurovereenkomst een bedrag van € 643,07 per maand of zoveel hoger als bij een wettelijke huurverhoging zou zijn toegelaten per maand (of gedeelte daarvan) dat [gedaagde] het gehuurde na ontbinding van de huurovereenkomst in gebruik houdt;

4. in de proceskosten.

4.2.

De Woonplaats baseert zich op de hiervoor opgenomen feiten waarbij zij nog het volgende heeft aangevoerd. Bij akte van 9 juni 2023 heeft De Woonplaats te kennen gegeven dat op de vordering in mindering strekt de betaling van 20 april 2023 van € 9.946,59. Daarmee heeft [gedaagde] de huurachterstand tot en met april 2023, rente, buitengerechtelijke incasso- en de proceskosten van onderhavige procedure voldaan. Gedurende de procedure heeft [gedaagde] de lopende huur voor de maanden mei 2023 en juni 2023 onbetaald gelaten. De Woonplaats persisteert daarom bij haar vorderingen tot ontbinding en ontruiming.

4.3.

[gedaagde] voert verweer tegen de vorderingen van De Woonplaats.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5. De beoordeling

5.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] de betalingsachterstand, berekend tot en met april 2023 en zoals weergegeven onder 3.2., de wettelijke rente daarover, de buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten van onderhavige procedure heeft voldaan vanuit de persoonlijke lening uit het Noodfonds van de Stadsbank Oost-Nederland. [gedaagde] heeft ter zitting erkend dat hij gedurende de procedure een deel van de lopende huur (mei 2023 en juni 2023) onbetaald heeft gelaten. De vordering van De Woonplaats tot betaling van de vervallen huurpenningen zal dan ook vanaf mei 2023 worden toegewezen

5.2.

In deze procedure ligt daarmee nog slechts de vraag voor of de door De Woonplaats gestelde herhaalde tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. In artikel 6:265 BW is, voor zover van belang, bepaald dat iedere tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst ontbinding rechtvaardigt, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

5.3.

De kantonrechter overweegt ter zake als volgt. Uit het door De Woonplaats verstrekte overzicht zoals overgelegd als productie 1 bij dagvaarding volgt dat [gedaagde] gedurende de huurperiode meermaals een aanzienlijke huurachterstand heeft laten ontstaan. Op het moment van dagvaarden bedroeg de huurachterstand ruim 9 maanden. Vast staat daarmee dat er herhaaldelijk sprake is geweest van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, zodat er in beginsel een grond bestaat voor ontbinding van de huurovereenkomst. Slechts wanneer sprake is van omstandigheden waaruit moet worden afgeleid dat de tekortkoming te gering van betekenis is en dat deze de ontbinding en haar gevolgen niet rechtvaardigt, kan dit ertoe leiden dat een gevorderde ontbinding dient te worden afgewezen.

5.4.

Het is voorts vaste rechtspraak dat het herhaaldelijk te laat betalen van de huur een ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen (vgl. HR 17 december 2004, LJN: AR1040, WR 2005, 24 (81 RO) en de conclusie van A-G Langemeijer voor dit arrest alsmede HR 13 september 2013, RvdW 2013/1069 (81 RO) en de conclusie van A-G Van Peursem). Of het herhaaldelijk te laat betalen van de huur in een concrete situatie een tekortkoming van voldoende gewicht oplevert zodat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, dient beoordeeld te worden aan de hand van de relevante omstandigheden van het geval.

5.5.

Naar het oordeel van de kantonrechter is van omstandigheden waaruit moet worden afgeleid dat de tekortkoming te gering van betekenis is in het onderhavige geval geen sprake. De kantonrechter dient vervolgens de belangen van partijen af te wegen. [gedaagde] heeft in dat verband persoonlijke omstandigheden aangevoerd die maken dat hij volgens hem in een financiële noodsituatie verkeert als gevolg waarvan de huurachterstand is ontstaan en ook de lopende huur gedurende de procedure niet is betaald. Het UWV heeft zijn Ziektewet uitkering beëindigd en zijn aanvraag voor een WIA-uitkering afgewezen. Het ingediende bezwaar is door het UWV hierna ongegrond verklaard. Door voormelde bestreden besluiten van het UWV is [gedaagde] maandenlang geheel verstoken geweest van inkomsten. Indien de huurovereenkomst wordt ontbonden zal [gedaagde] “op straat komen te staan”. [gedaagde] staat al enige tijd onder behandeling van een psychiater en de gevolgen van de ontbinding en ontruiming zullen niet bijdragen aan zijn algemene en mentale stabiliteit. Het voorgaande leidt ertoe dat [gedaagde] een zwaarwegend belang heeft bij het behouden van zijn huurwoning.

5.6.

De kantonrechter overweegt als volgt. [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat hij al enige tijd een bijstandsuitkering ontvangt en per week ongeveer een bedrag van € 280,- euro te besteden heeft. Ook kan hij aanspraak maken op huur- en zorgtoeslag. Waarom [gedaagde] desondanks de lopende huur gedurende de procedure niet betaalt, is de kantonrechter niet duidelijk geworden. [gedaagde] laat niet zien wat dan zijn uitgaven zijn per maand. Ook laat [gedaagde] niet zien wat hij dan doet om er voor zorg te dragen dat hij wel in staat is de huur te voldoen. Het blijft, ook indien wordt uitgegaan van de juistheid van de stellingen van [gedaagde] zoals hiervoor weergegeven, primair de verantwoordelijkheid van [gedaagde] om de (lopende) huur tijdig te voldoen.

5.7.

De belangen van De Woonplaats bij een huurder die de huur stipt en volledig voldoet dienen naar het oordeel van de kantonrechter dan ook zwaarder te wegen dan de belangen van [gedaagde] bij behoud van het gehuurde. Voor zover [gedaagde] in de conclusie van antwoord heeft betoogd dat hij vanwege zijn psychische gesteldheid belang heeft om in de woning te blijven, geldt dat deze stelling niet nader is toegelicht of onderbouwd. Het blijft bij een blote stelling. Bij de beoordeling kan daar daarom hier geen rekening mee worden gehouden. De tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] rechtvaardigt daarmee de ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen.

5.8.

De kantonrechter zal de huurovereenkomst tussen partijen ontbinden en [gedaagde] veroordelen het gehuurde te ontruimen, waarbij de ontruimingstermijn op één maand na betekening van dit vonnis zal worden gesteld. Van belang hierbij is wel dat De Woonplaats ter zitting heeft toegezegd het vonnis slechts als “stok achter de deur” te gebruiken, wat betekent dat zij niet over zal gaan tot ontruiming van het gehuurde zolang [gedaagde] de lopende huur stipt betaalt en een redelijke regeling treft voor het inlopen van de thans opnieuw ontstane huurachterstand. Het is aan [gedaagde] om deze laatste kans te pakken en daarvoor zorg te dragen.

5.9.

Daar [gedaagde] met de betaling in april 2023 vanuit de persoonlijke lening van de Stadsbank vanuit het Noodfonds de buitengerechtelijke kosten en proceskosten reeds heeft voldaan, zullen geen kostenveroordelingen worden uitgesproken.

6. De beslissing

6.1.

ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen ter zake de [adres];

6.2.

veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde te ontruimen binnen één maand na betekening van dit vonnis;

6.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan De Woonplaats te betalen de nog te vervallen huurpenningen vanaf mei 2023, thans € 643,07 per maand of zoveel hoger als bij een wettelijke huurverhoging zou zijn toegelaten, tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst;

6.4.

veroordeelt [gedaagde] om aan De Woonplaats te betalen, als schadevergoeding na ontbinding van de huurovereenkomst, een bedrag van € 643,07 per maand of zoveel hoger als bij een wettelijke huurverhoging zou zijn toegelaten per maand (of gedeelte daarvan) dat [gedaagde] het gehuurde na ontbinding van de huurovereenkomst in gebruik houdt;

6.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.6.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Marsman en in het openbaar uitgesproken op 25 juli 2023. (TD)