Conclusie
10/05381
mr. Van Peursem
Zitting 21 juni 2013
Conclusie inzake:
[eiser]
eiser tot cassatie
tegen
de Stichting Woningstichting Haag Wonen [1]
(hierna: Haag Wonen)
verweerster in cassatie, niet verschenen
1. In deze zaak kunnen de aangevoerde klachten niet tot cassatie leiden. Evenmin nopen zij tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling. Ik meen daarom met een verkorte conclusie te kunnen volstaan.
2. Het gaat in deze zaak kort gezegd om het volgende [2] . [eiser] huurde sinds februari 1994 (van de rechtsvoorganger van) Haag Wonen de woning aan de [a-straat 1] te [plaats], alsmede de berging aan de [a-straat 2]. De huurprijs bedroeg ten tijde van de inleidende dagvaarding, 18 mei 2006, € 362,64 per maand voor de woning en € 9,56 voor de berging. De huur diende bij vooruitbetaling te worden voldaan.
3. In 1999 en 2001 is [eiser] wegens huurachterstand bij vonnis tot ontruiming veroordeeld, maar in beide gevallen heeft hij de ontruiming weten te voorkomen door alsnog de achterstallige huurpenningen te voldoen. Begin 2004 is [eiser] wederom gedagvaard wegens een huurachterstand. Na dagvaarding heeft [eiser] de huurachterstand alsnog betaald, hetgeen voor de kantonrechter aanleiding heeft gevormd bij vonnis van 2 november 2004 de gevorderde ontbinding en ontruiming met bijbehorende nevenvorderingen als zijnde niet meer opportuun af te wijzen. Vervolgens heeft [eiser] opnieuw een huurachterstand laten ontstaan. Bij brief van 10 april 2006 heeft de door Haag Wonen ingeschakelde deurwaarder [eiser] gesommeerd binnen acht dagen na dagtekening van die brief € 1.477,90 te voldoen. Op 21 april 2006 heeft de deurwaarder van Haag Wonen [eiser] gesommeerd tot betaling over te gaan van € 1.706,36 en is hij in de gelegenheid gesteld tot uiterlijk 28 april 2006 ervoor zorg te dragen dat genoemd bedrag ten kantore van de deurwaarder is betaald. De zus van [eiser] heeft op 26 april 2006 een bedrag van € 1.750,= aan Haag Wonen overgemaakt. Bij brief van 21 mei 2006 heeft [eiser] de gemachtigde van Haag Wonen laten weten dat de betaling betrekking had op de huur van zijn woning en berging.
4. Op 8 augustus 2006 bestond een huurachterstand van € 68,63 voor de woning en € 9,66 voor de berging en per oktober 2006 bestond een huurachterstand van € 78,65 voor de woning en € 9,66 voor de berging. Op 2 maart 2007 bestond een huurachterstand van € 1.397,62 voor de woning en € 28,98 voor de berging en op 3 maart 2008 bestond een huurachterstand van € 350,67 voor de woning. De huur voor de maanden mei 2008 tot en met november 2008 heeft [eiser] onbetaald gelaten. Op 26 november 2008 heeft hij een bedrag van € 4.000,= betaald, waarmee de tot dan toe bestaande huurachterstand is ingelopen. Inmiddels heeft ontruiming van het gehuurde plaatsgevonden [3] .
5. De rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie ’s-Gravenhage heeft bij (eind)vonnis van 5 februari 2009 voor zover van belang de huurovereenkomst tussen partijen met ingang van 1 maart 2009 ontbonden en [eiser] veroordeeld tot i) ontruiming van het gehuurde, ii) betaling van € 258,46 en iii) betaling van € 381,06 voor de woning en € 10,12 voor de berging voor iedere maand zolang hij het gehuurde na 1 december 2008 nog in bezit heeft of na 1 maart 2009 in bezit zal houden. Bij het bestreden (eind)arrest van het hof ’s-Gravenhage van 31 augustus 2010, heeft het hof het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. [eiser] heeft tijdig, op 30 november 2010, cassatieberoep ingesteld.
6. Het middel, dat zich richt tegen de rov. 5.2 en 5.3 alsmede het dictum van het bestreden arrest, klaagt dat Haag Wonen misbruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid dan wel recht, nu zij destijds alsnog, ten onrechte, is overgegaan tot het dagvaarden van [eiser]. Het belang van Haag Wonen is volgens het middel dermate onevenredig dat zij in redelijkheid niet tot dagvaarding had mogen overgaan. [eiser] had tot 28 april 2006 de gelegenheid om de huurachterstand te voldoen, terwijl zijn zus op 26 april 2006 een bedrag van € 1.750,= aan Haag Wonen heeft overgemaakt ten titel van ‘lening van [betrokkene] aan’. Het betoog van Haag Wonen dat zij de betaling niet zou hebben ontvangen, wordt volgens het middel door [eiser] niet gevolgd. Het lag volgens het middel, onder verwijzing naar productie 2 bij de cassatiedagvaarding, in dat geval op de weg van Haag Wonen om het overgemaakte bedrag niet op een tussenrekening te storten, maar te retourneren aan de rekeninghouder. Het middel concludeert vervolgens dat [eiser] de opeisbare vordering heeft voldaan, zodat de wanprestatie van [eiser] tot het verleden behoorde. Hetzelfde geldt volgens het middel voor de opeisbare vorderingen in 2008, met dien verstande dat [eiser] voor die situatie een bedrag van € 4.000,= heeft betaald.
Naar de kern genomen klaagt het middel dat het hof ten onrechte het (eind)vonnis van de kantonrechter van 5 februari 2009 heeft bekrachtigd, nu [eiser] de huurachterstand heeft ingelopen met als gevolg dat de wanprestatie tot het verleden behoorde.
7. Het middel faalt reeds in zoverre het een beroep doet op misbruik van bevoegdheid dan wel misbruik van recht door Haag Wonen. Deze omstandigheid wordt voor zover op grond van het dossier valt na te gaan, voor het eerst in cassatie opgeworpen, waarbij in het oog springt dat vindplaatsen waar dit verweer in de feitelijke instanties is aangevoerd, of de feiten waarop dit verweer zou zijn te baseren, in het middel (dat niet schriftelijk is toegelicht) ontbreken. Het vormt in zoverre een ontoelaatbaar novum in cassatie (art. 407 lid 2 Rv Pro).
8. Een ontbinding van de huurovereenkomst op de voet van art. 7:231 BW Pro verlangt tussenkomst van de rechter. Deze regeling laat de ontbindingsregeling als bedoeld in art. 6:265 BW Pro onverlet [4] . Art. 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijke te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het tweede lid van art. 6:265 BW Pro bepaalt dat voor zover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, de bevoegdheid tot ontbinding pas ontstaat wanneer de schuldenaar in verzuim is.
9. Vaste rechtspraak is dat (ook) het herhaaldelijk te laat betalen van de huurprijs een ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen [5] .
10. Het hof heeft in rov. 5.2 van het bestreden arrest overwogen dat vaststaat dat [eiser] bij herhaling de huur niet tijdig heeft betaald, hetgeen telkens een tekortkoming heeft opgeleverd waardoor hij in verzuim is geraakt. De betaling van de bij de inleidende dagvaarding gevorderde huurachterstand doet aan deze herhaalde wanprestatie niet af. Deze tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst, gevoegd bij de drie eerdere gerechtelijke procedures in verband met huurachterstand, alsmede het feit dat [eiser] tijdens de onderhavige procedure wederom onregelmatig betalingsgedrag heeft vertoond en in 2008 zelfs een aanzienlijke huurbetalingsachterstand heeft laten ontstaan, rechtvaardigen naar het oordeel van het hof de gevorderde ontbinding en ontruiming. Volgens het hof kan van een verhuurster niet worden gevergd dat zij telkens via een deurwaarder en een eventuele gerechtelijke procedure de aan haar verschuldigde huur incasseert. In rov. 5.3 heeft het hof overwogen dat, ook indien sprake is van overmacht, dit niet aan ontbinding van de huurovereenkomst in de weg hoeft te staan, nu art. 6:265 BW Pro niet vereist dat de tekortkoming aan de schuldenaar kan worden toegerekend. Het hof heeft vervolgens door [eiser] aangevoerde omstandigheden gewogen - i) de gestelde maar niet onderbouwde financiële problemen en ii) de gestelde maar niet onderbouwde gevolgen die de ontbinding en ontruiming voor hem hadden en hebben gehad -, maar geoordeeld dat vanwege de aard en ernst van de herhaalde wanprestatie deze omstandigheden niet maken dat de belangen van [eiser] zwaarder wegen dan die van Haag Wonen. Naar het oordeel van het hof heeft [eiser] de ontstane situatie door de herhaalde wanbetaling aan zichzelf te wijten en zijn er geen overige omstandigheden gebleken die op basis van de redelijkheid en billijkheid tot de conclusie zouden moeten leiden dat de hiervoor omschreven tekortkomingen de ontbinding en ontruiming niet zouden rechtvaardigen.
11. Het middel verliest uit het oog dat niet alleen het niet betalen van de huur een ontbinding (en ontruiming) rechtvaardigende wanprestatie van de huurder oplevert, maar ook het stelselmatig niet tijdig betalen ervan. De omstandigheid dat met een latere betaling of betalingen de huurachterstand is ingelopen behoeft er dus niet aan in de weg te staan dat vanwege een herhaaldelijke te late betaling een ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd. Voor zover het middel betoogt dat de niet tijdige betalingen van de huur onvoldoende ernstig zijn geweest om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, is dat tevergeefs. Het oordeel van het hof is niet onbegrijpelijk en toereikend gemotiveerd en is voor het overige verweven met omstandigheden van feitelijke aard die in cassatie niet kunnen worden getoetst.
12. De conclusie strekt tot verwerping met toepassing van art. 81 lid 1 RO Pro.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
Advocaat-Generaal