Uitspraak
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: C/08/301291 / HA ZA 23-318
Vonnis van 6 maart 2024
in de zaak van
1.[eiser 1],
te [woonplaats 1],
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
te [woonplaats 2],
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers],
advocaat: mr. J.W. Vreugdenhil te Hardenberg,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats 3],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
advocaat: mr. M.B. Bollen te Almelo.
1.De procedure
Voor het verloop van de procedure tot nu toe verwijst de rechtbank naar de dagvaarding van 10 augustus 2023 en de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie van 4 oktober 2023. Bij brief van 6 oktober 2023 heeft de rechtbank een mondelinge behandeling bepaald. Daarna hebben [eisers] op 15 november 2023 de conclusie van antwoord in reconventie ingediend. Ook hebben [eisers] op
5 december 2023 aanvullende producties in het geding gebracht. Op 13 december 2023 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij [eisers] zijn verschenen, bijgestaan door mr. Vreugdenhil. Ook [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door mr. Bollen. Tijdens de mondelinge behandeling zijn door beide partijen pleitnota’s overgelegd en voorgedragen. Van de zitting heeft de griffier aantekeningen gemaakt. Na afloop van de mondelinge behandeling heeft de rechtbank bepaald dat zij voldoende is geïnformeerd om een beslissing te nemen in deze zaak. Die beslissing wordt vandaag medegedeeld en toegelicht in dit vonnis.
5 december 2023 aanvullende producties in het geding gebracht. Op 13 december 2023 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij [eisers] zijn verschenen, bijgestaan door mr. Vreugdenhil. Ook [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door mr. Bollen. Tijdens de mondelinge behandeling zijn door beide partijen pleitnota’s overgelegd en voorgedragen. Van de zitting heeft de griffier aantekeningen gemaakt. Na afloop van de mondelinge behandeling heeft de rechtbank bepaald dat zij voldoende is geïnformeerd om een beslissing te nemen in deze zaak. Die beslissing wordt vandaag medegedeeld en toegelicht in dit vonnis.
2.Samenvatting
2.1.
Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een perceel grond en een daarop te bouwen woning.
De rechtbank wijst de vordering van de kopers die ziet op ontbinding van de koopovereenkomst en het betalen van de contractuele boete af, omdat niet vast komt te staan dat verkoper te laat levert. Daarentegen wijst de rechtbank de vordering van de verkoper, die eveneens ziet op ontbinding van de overeenkomst en het betalen van een contractuele boete, toe. Kopers maken duidelijk dat zij niet meer na zal komen. De rechtbank ziet aanleiding de boete te matigen.
De rechtbank wijst de vordering van de kopers die ziet op ontbinding van de koopovereenkomst en het betalen van de contractuele boete af, omdat niet vast komt te staan dat verkoper te laat levert. Daarentegen wijst de rechtbank de vordering van de verkoper, die eveneens ziet op ontbinding van de overeenkomst en het betalen van een contractuele boete, toe. Kopers maken duidelijk dat zij niet meer na zal komen. De rechtbank ziet aanleiding de boete te matigen.
3.De feiten in conventie en in reconventie
3.1.
[gedaagde] is eigenaar van een perceel grond staande en gelegen aan de [adres]. [gedaagde] heeft het perceel grond, tezamen met een in zijn opdracht nog te bouwen woning, te koop aangeboden. Een omgevingsvergunning voor de bouw van de woning was verleend. Die vergunning zag op een woning met houten balklagen in de constructie.
3.2.
[gedaagde] heeft als verkoopmakelaar de heer [naam 1] (hierna: [naam 1]) van makelaarskantoor [bedrijf] ingeschakeld.
3.3.
Op of omstreeks 7 augustus 2022 hebben [eisers] contact opgenomen met [naam 1]. Daarna is meerdere keren overleg geweest over de wensen van
[eisers] en over de voorwaarden van de verkoop. [eisers] hebben kenbaar gemaakt dat zij in plaats van houten balklagen breedplaat betonvloeren in de constructie wensten.
[eisers] en over de voorwaarden van de verkoop. [eisers] hebben kenbaar gemaakt dat zij in plaats van houten balklagen breedplaat betonvloeren in de constructie wensten.
3.4.
Tussen partijen is overeenstemming bereikt, waarbij is afgesproken dat
[gedaagde] breedplaat betonvloeren zou aanbrengen en waarbij [eisers] de kosten van de in verband met de wijziging in de constructie benodigde nieuwe constructietekening zouden voldoen.
[gedaagde] breedplaat betonvloeren zou aanbrengen en waarbij [eisers] de kosten van de in verband met de wijziging in de constructie benodigde nieuwe constructietekening zouden voldoen.
3.5.
Op 8 september 2022 is vervolgens tussen partijen een koopovereenkomst tot stand gekomen betreffende het perceel met een nieuw te bouwen woning aan het adres [adres] tegen een koopsom van € 650.000,00.
3.6.
In de koopovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende:
‘(…)
artikel 4 Eigendomsoverdracht4.1.De akte van levering zal gepasseerd worden op de streefdatum van 1 april 2023 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen (…)Verkoper zal koper op de hoogte houden van vorderingen omtrent de bouw en de beoogde overdrachtsdatum.(…)
artikel 11 Ingebrekestelling/Ontbinding11.1.Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze kopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.11.2.Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling.Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.(…)
artikel 15 Ontbindende voorwaarden15.1.Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:a. op17 oktober 2022koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag vande koopsomgeen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen.
‘(…)
artikel 4 Eigendomsoverdracht4.1.De akte van levering zal gepasseerd worden op de streefdatum van 1 april 2023 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen (…)Verkoper zal koper op de hoogte houden van vorderingen omtrent de bouw en de beoogde overdrachtsdatum.(…)
artikel 11 Ingebrekestelling/Ontbinding11.1.Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze kopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.11.2.Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling.Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.(…)
artikel 15 Ontbindende voorwaarden15.1.Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:a. op17 oktober 2022koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag vande koopsomgeen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen.
(…)’.
3.7.
De door de bank met bemiddeling van de Financiële Alliantie aan
[eisers] verstrekte hypotheekofferte was geldig tot 13 april 2023.
3.8. Op 9 november 2022 heeft [gedaagde] van de constructeur een nieuwe constructieberekening gekregen, waarna [gedaagde] eerst nog geprobeerd heeft onder de reeds afgegeven omgevingsvergunning (zie r.o. 3.1.) toestemming te krijgen voor de gewijzigde constructie. Dat was niet mogelijk en daarom is op 11 januari 2023 bij de gemeente een aanvraag ingediend voor het wijzigen van de omgevingsvergunning.
[eisers] verstrekte hypotheekofferte was geldig tot 13 april 2023.
3.8. Op 9 november 2022 heeft [gedaagde] van de constructeur een nieuwe constructieberekening gekregen, waarna [gedaagde] eerst nog geprobeerd heeft onder de reeds afgegeven omgevingsvergunning (zie r.o. 3.1.) toestemming te krijgen voor de gewijzigde constructie. Dat was niet mogelijk en daarom is op 11 januari 2023 bij de gemeente een aanvraag ingediend voor het wijzigen van de omgevingsvergunning.
3.9.
Bij brief en e-mail van 30 maart 2023 hebben [eisers] [gedaagde] in gebreke gesteld. Voor zover van belang staat in de brief:
‘(…)
Inmiddels is de overeengekomen leveringsdatum in zicht maar is er nog geen woning gebouwd. Sterker nog, de bouwwerkzaamheden zijn in het geheel nog niet van start gegaan bij gebrek aan de daarvoor benodigde vergunningen. Het is duidelijk dat de overeengekomen leveringsdatum van 1 april 2023 niet haalbaar is. Tussen partijen, waaronder ook de verkopend makelaar en de door u ingeschakelde aannemer [naam 2], is veelvuldig contact geweest. Kort samengevat is gebleken dat de verkregen bouwvergunning niet in overeenstemming was met de aan de familie [eiser 1] verkochte onroerende zaak. Inmiddels is een nieuwe vergunningsaanvraag aanhangig, maar daarop is nog niet beslist.(…)
Nog ingrijpender is het gegeven dat de voor de aankoop verkregen financiering dreigt te vervallen. De financiering is afgegeven met een uiterste leveringsdatum van de woning op 13 april 2023. Als op 13 april 2023 de gekochte woning niet kan worden geleverd zal de hypotheekaanvraag door de hypotheekverstrekker worden beëindigd.(…)
Hierbij stel ik u (voor zover nodig) in gebreke en geef ik u een laatste mogelijkheid om aan uw verplichtingen te voldoen voortvloeiende uit de tussen partijen getekende koopovereenkomst d.d. 8 september 2022 inhoudende de levering van de woning aan de [adres] aan de familie [eiser 1], en wel vóór of uiterlijk op maandag 10 april 2023.(…)’.
‘(…)
Inmiddels is de overeengekomen leveringsdatum in zicht maar is er nog geen woning gebouwd. Sterker nog, de bouwwerkzaamheden zijn in het geheel nog niet van start gegaan bij gebrek aan de daarvoor benodigde vergunningen. Het is duidelijk dat de overeengekomen leveringsdatum van 1 april 2023 niet haalbaar is. Tussen partijen, waaronder ook de verkopend makelaar en de door u ingeschakelde aannemer [naam 2], is veelvuldig contact geweest. Kort samengevat is gebleken dat de verkregen bouwvergunning niet in overeenstemming was met de aan de familie [eiser 1] verkochte onroerende zaak. Inmiddels is een nieuwe vergunningsaanvraag aanhangig, maar daarop is nog niet beslist.(…)
Nog ingrijpender is het gegeven dat de voor de aankoop verkregen financiering dreigt te vervallen. De financiering is afgegeven met een uiterste leveringsdatum van de woning op 13 april 2023. Als op 13 april 2023 de gekochte woning niet kan worden geleverd zal de hypotheekaanvraag door de hypotheekverstrekker worden beëindigd.(…)
Hierbij stel ik u (voor zover nodig) in gebreke en geef ik u een laatste mogelijkheid om aan uw verplichtingen te voldoen voortvloeiende uit de tussen partijen getekende koopovereenkomst d.d. 8 september 2022 inhoudende de levering van de woning aan de [adres] aan de familie [eiser 1], en wel vóór of uiterlijk op maandag 10 april 2023.(…)’.
In diezelfde e-mail hebben [eisers] aangegeven de woning nog steeds in eigendom te willen verkrijgen.
Daarom is aan [gedaagde] nog de optie geboden om met [eisers] een nieuwe koopovereenkomst te sluiten ter verkrijging van de grond uiterlijk op 10 april 2023 en tegelijkertijd een deugdelijke en volledige aannemingsovereenkomst voor de bouw van de woning op te maken. Ook schreven [eisers] dat er voor deze optie nog wel een akkoord van de geldverstrekkende bank nodig was.
Daarom is aan [gedaagde] nog de optie geboden om met [eisers] een nieuwe koopovereenkomst te sluiten ter verkrijging van de grond uiterlijk op 10 april 2023 en tegelijkertijd een deugdelijke en volledige aannemingsovereenkomst voor de bouw van de woning op te maken. Ook schreven [eisers] dat er voor deze optie nog wel een akkoord van de geldverstrekkende bank nodig was.
3.10.
[naam 1] heeft namens [gedaagde] gereageerd op de brief als bedoeld onder
r.o. 3.9. Partijen hebben in de week erna geprobeerd om het voorstel van
[eisers] vorm te geven en de benodigde stukken aan [eisers] te doen toekomen. Dit heeft geresulteerd in een e-mail van 11 april 2023 van (de advocaat van)
[eisers], dat er onvoldoende basis is om de bouw/verkoop voort te zetten en dat ontbinding van de koopovereenkomst de enige resterende optie is.
r.o. 3.9. Partijen hebben in de week erna geprobeerd om het voorstel van
[eisers] vorm te geven en de benodigde stukken aan [eisers] te doen toekomen. Dit heeft geresulteerd in een e-mail van 11 april 2023 van (de advocaat van)
[eisers], dat er onvoldoende basis is om de bouw/verkoop voort te zetten en dat ontbinding van de koopovereenkomst de enige resterende optie is.
3.11.
Bij brief van 12 april 2023 heeft (de advocaat van) [gedaagde] aan (de advocaat van) [eisers] laten weten dat er geen grond aanwezig is voor ontbinding van de koopovereenkomst. [gedaagde] eist kortgezegd nakoming van de overeenkomst.
3.12.
Bij brief van 19 april 2023 hebben [eisers] een beroep gedaan op ontbinding van de koopovereenkomst en hebben zij betaling van de contractuele boete
van 10%, een bedrag van € 65.000,00, gevorderd van [gedaagde].
van 10%, een bedrag van € 65.000,00, gevorderd van [gedaagde].
3.13.
Bij e-mail van 28 april 2023 heeft (de advocaat van) [gedaagde] laten weten niet akkoord te gaan met de ontbinding van de koopovereenkomst. Tevens is medegedeeld dat de aangevraagde omgevingsvergunning is verleend en dat er gebouwd kan worden. Ten slotte heeft [gedaagde] aanspraak gemaakt op nakoming van de koopovereenkomst en op de boete.
3.14.
[eisers] hebben daarna een nieuwe woning aangekocht.
3.15.
Bij brief van 24 juli 2023 heeft (de advocaat van) [gedaagde] samengevat geschreven dat [eisers] weigeren de koopovereenkomst na te komen. Daarom heeft [gedaagde] de koopovereenkomst ontbonden en ook aanspraak gemaakt op de contractuele boete van 10%.
4.Het geschil in conventie en in reconventie
In conventie4.1. [eisers] vorderen -samengevat- dat de rechtbank, uitvoerbaar bij voorraad:
I.
primair:voor recht verklaart dat de koopovereenkomst op 19 april 2023 is
I.
primair:voor recht verklaart dat de koopovereenkomst op 19 april 2023 is
ontbonden;
subsidiair: de koopovereenkomst ontbindt;
II. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 65.000,00 te vermeerderen met de
II. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 65.000,00 te vermeerderen met de
wettelijke rente;
III. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de incassokosten van € 1.425,00;
III. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de incassokosten van € 1.425,00;
IV. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de proceskosten.
4.2.
Ter onderbouwing van haar vorderingen hebben [eisers] -samengevat- naar voren gebracht dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, omdat de leveringsdatum van 1 april 2023 niet gehaald kon worden. Met een latere leveringsdatum hebben [eisers] niet ingestemd. Door de afspraak dat er breedplaat betonvloeren in de constructie moesten komen, was er blijkbaar een nieuwe omgevingsvergunning nodig. Dat heeft [gedaagde] zich niet tijdig gerealiseerd. Volgens [eisers] hebben zij de koopovereenkomst rechtsgeldig ontbonden en moet [gedaagde] de contractuele boete van € 65.000,00 betalen.
4.3.
[gedaagde] stelt daarentegen dat er geen grond is voor ontbinding van de koopovereenkomst, omdat hij niet tekort is geschoten in de nakoming daarvan. De leveringsdatum van 1 april 2023 was geen fatale termijn, maar een streefdatum. Volgens [gedaagde] zijn er diverse overleggen geweest, waarbij duidelijk was dat een oplevering in april 2023 nooit zou lukken. Tussen partijen is de hoop uitgesproken dat de woning in september 2023 opgeleverd kon worden. [gedaagde] vermoedt dat er financieringsproblemen aan de zijde van [eisers] zijn ontstaan als gevolg waarvan zij de woning niet meer konden afnemen.
4.4.
[gedaagde] komt tot de conclusie dat de rechtbank [eisers] niet ontvankelijk zou moeten verklaren in hun vordering, althans hun die vordering zou moeten ontzeggen met veroordeling in de kosten van het geding zulks te begroten volgens het gebruikelijk tarief en te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en voor zover voldoening niet plaatsvindt te vermeerderen met nakosten tot een bedrag
van € 163,00, dan wel indien betekening plaatsvindt tot een bedrag van € 248,00 en die kosten te vermeerderen met de wettelijke rente.
In reconventie4.5. [gedaagde] vordert -samengevat- dat de rechtbank, uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht verklaart dat [gedaagde] de koopovereenkomst op goede gronden
I. voor recht verklaart dat [gedaagde] de koopovereenkomst op goede gronden
heeft ontbonden;
II. [eisers] veroordeelt tot betaling van de boete van € 65.000,00;
III. [eisers] veroordeelt betaling van de incassokosten van € 1.425,00;
IV. [eisers] veroordeelt tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met nakosten tot een bedrag van € 163,00, dan wel indien betekening plaatsvindt tot een bedrag van € 248,00 en die kosten te vermeerderen met de wettelijke rente.
II. [eisers] veroordeelt tot betaling van de boete van € 65.000,00;
III. [eisers] veroordeelt betaling van de incassokosten van € 1.425,00;
IV. [eisers] veroordeelt tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met nakosten tot een bedrag van € 163,00, dan wel indien betekening plaatsvindt tot een bedrag van € 248,00 en die kosten te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.6.
Ter onderbouwing van zijn vorderingen heeft [gedaagde] -samengevat- verwezen naar hetgeen in conventie aan de orde is gesteld. Verder heef [gedaagde] naar voren gebracht dat [eisers] de koopovereenkomst weigerden na te komen. Daarom heeft [gedaagde] de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op de contractuele boete van € 65.000,00.
4.7.
[eisers] zijn van mening dat [gedaagde] de koopovereenkomst niet rechtsgeldig heeft ontbonden en dus ook geen aanspraak kan maken op de contractuele boete. [eisers] brengen naar voren dat er zijdens hen geen sprake is van een tekortkoming bij de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst. Voor
[eisers] was het niet mogelijk om na te komen, omdat er geen woning was. Als er al sprake is van wanprestatie aan de zijde van [eisers], dan dient dat voor rekening van [gedaagde] te komen, aangezien hij heeft verzuimd de woning te bouwen.
Bovendien hebben [eisers] de koopovereenkomst al ontbonden in april 2023 en dat betekent volgens hen dat er in het geheel geen overeenkomst meer was die ontbonden kon worden. Ten slotte zou het voor [eisers] op grond van de redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn de boete te moeten betalen. Als er al grond zou zijn voor het verbeurd verklaren van de boete, dan dient deze te worden gematigd dan wel op nihil te worden gesteld. [eisers] concluderen tot niet-ontvankelijkverklaring van
[gedaagde] dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
[eisers] was het niet mogelijk om na te komen, omdat er geen woning was. Als er al sprake is van wanprestatie aan de zijde van [eisers], dan dient dat voor rekening van [gedaagde] te komen, aangezien hij heeft verzuimd de woning te bouwen.
Bovendien hebben [eisers] de koopovereenkomst al ontbonden in april 2023 en dat betekent volgens hen dat er in het geheel geen overeenkomst meer was die ontbonden kon worden. Ten slotte zou het voor [eisers] op grond van de redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn de boete te moeten betalen. Als er al grond zou zijn voor het verbeurd verklaren van de boete, dan dient deze te worden gematigd dan wel op nihil te worden gesteld. [eisers] concluderen tot niet-ontvankelijkverklaring van
[gedaagde] dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
In conventie en in reconventie
4.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling in conventie en in reconventie
5.1.
In deze zaak staat in zowel conventie als in reconventie de vraag centraal of een partij ([gedaagde] in conventie en [eisers] in reconventie) toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst van 8 september 2022 en zo ja, of een partij ([eisers] in conventie en [gedaagde] in reconventie) de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden en daarmee terecht betaling vordert van de contractuele boete.
Toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst5.2. De eerste vraag die beantwoord moet worden is of er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst aan de zijde van [gedaagde]. Volgens [eisers] moet die vraag bevestigend beantwoord worden, aangezien de leveringsdatum van 1 april 2023 niet gehaald kon worden en van een gewijzigde leveringsdatum geen sprake is. [gedaagde] betwist dat, omdat 1 april 2023 geen fatale termijn was maar slechts een streefdatum. Bovendien zijn er gesprekken geweest en was al in een eerder stadium bekend dat 1 april 2023 sowieso niet gehaald zou worden, er werd gesproken over september 2023.
Toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst5.2. De eerste vraag die beantwoord moet worden is of er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst aan de zijde van [gedaagde]. Volgens [eisers] moet die vraag bevestigend beantwoord worden, aangezien de leveringsdatum van 1 april 2023 niet gehaald kon worden en van een gewijzigde leveringsdatum geen sprake is. [gedaagde] betwist dat, omdat 1 april 2023 geen fatale termijn was maar slechts een streefdatum. Bovendien zijn er gesprekken geweest en was al in een eerder stadium bekend dat 1 april 2023 sowieso niet gehaald zou worden, er werd gesproken over september 2023.
5.3.
De rechtbank gaat niet mee in het standpunt van [eisers] dat
[gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en zij motiveert dat als volgt.
[gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en zij motiveert dat als volgt.
5.4.
In artikel 4.1. van de koopovereenkomst staat dat ‘
de akte van levering zal gepasseerd worden op de streefdatum van 1 april 2023 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen’. Daarmee staat vast dat er een streefdatum overeengekomen is gekomen van 1 april 2023 en dat van een fatale termijn geenszins sprake is. Tussen partijen is ook niet in geschil dat is gesproken over de gewijzigde leveringsdatum van de woning en dat dit zijn oorzaak vindt in de breedplaat betonvloeren versus de nieuw aan te vragen omgevingsvergunning die daarbij kwam kijken, en die pas later is aangevraagd. Partijen verschillen echter wel van inzicht over de uitkomst van die gesprekken: volgens [eisers] is er geen overeenstemming bereikt over een gewijzigde leveringsdatum in september 2023 (omdat dit vanwege de verstrekte financiering tot
13 april 2023 niet zou kunnen) en volgens [gedaagde] was die overeenstemming er wel. Vast staat volgens de rechtbank in ieder geval wel dát er een vertraging zat in de bouw van de woning en dat was bij zowel [eisers] als bij [gedaagde] genoegzaam bekend.
de akte van levering zal gepasseerd worden op de streefdatum van 1 april 2023 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen’. Daarmee staat vast dat er een streefdatum overeengekomen is gekomen van 1 april 2023 en dat van een fatale termijn geenszins sprake is. Tussen partijen is ook niet in geschil dat is gesproken over de gewijzigde leveringsdatum van de woning en dat dit zijn oorzaak vindt in de breedplaat betonvloeren versus de nieuw aan te vragen omgevingsvergunning die daarbij kwam kijken, en die pas later is aangevraagd. Partijen verschillen echter wel van inzicht over de uitkomst van die gesprekken: volgens [eisers] is er geen overeenstemming bereikt over een gewijzigde leveringsdatum in september 2023 (omdat dit vanwege de verstrekte financiering tot
13 april 2023 niet zou kunnen) en volgens [gedaagde] was die overeenstemming er wel. Vast staat volgens de rechtbank in ieder geval wel dát er een vertraging zat in de bouw van de woning en dat was bij zowel [eisers] als bij [gedaagde] genoegzaam bekend.
5.5.
In verband het met veilig stellen van de financiering en het alsnog kunnen afnemen van de woning, zijn er vanaf begin 2023 tussen partijen over en weer mailcontacten geweest. Op verzoek van de bank hebben [eisers] bij e-mail van
19 januari 2023 een richtlijn opgevraagd van de planning, zie productie 6 conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie. Uit diezelfde productie volgt dat het overzicht van de planning bij e-mail van 2 februari 2023 is verstuurd, waarop een bouwplanning staat opgenomen die loopt tot 30 september 2023. Vervolgens is op
15 februari 2023 tussen [gedaagde] en [naam 2], de aannemer, de planning ondertekend en op verzoek van [eisers] aan hen toegestuurd. De rechtbank constateert dat in het dossier van de zijde van [eisers] geen stukken aanwezig zijn die ingaan op of verweer voeren tegen de afgegeven planning, zodat [gedaagde] daar geen blaam treft.
19 januari 2023 een richtlijn opgevraagd van de planning, zie productie 6 conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie. Uit diezelfde productie volgt dat het overzicht van de planning bij e-mail van 2 februari 2023 is verstuurd, waarop een bouwplanning staat opgenomen die loopt tot 30 september 2023. Vervolgens is op
15 februari 2023 tussen [gedaagde] en [naam 2], de aannemer, de planning ondertekend en op verzoek van [eisers] aan hen toegestuurd. De rechtbank constateert dat in het dossier van de zijde van [eisers] geen stukken aanwezig zijn die ingaan op of verweer voeren tegen de afgegeven planning, zodat [gedaagde] daar geen blaam treft.
5.6.
In de periode van 30 maart 2023 tot en met 11 april 2023 is er tussen partijen nog geprobeerd tot een oplossing te komen, zodat [eisers] de woning konden afnemen. Er is gesproken over een (nieuwe) koopovereenkomst voor wat betreft de grond en een separate aannemingsovereenkomst voor wat betreft de bouw van de woning. De rechtbank leidt daaruit af dat [eisers] na de volgens hen fatale datum van
1 april 2023 handelingen hebben verricht die zien op nakoming. Zodat ook daaruit blijkt dat zij die datum niet als fataal zagen. Vast staat dat de door [gedaagde] aangeleverde informatie voor [eisers] niet voldoende was, met als gevolg dat zij op
11 april 2023 de ontbinding van de koopovereenkomst in hebben geroepen. Ondanks pogingen van de zijde van [gedaagde], is gebleken dat [eisers] niet meer zouden nakomen.
5.7. De rechtbank acht het ten slotte ook van belang dat door [gedaagde] onweersproken is gesteld dat de termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde voor de financiering tot twee keer toe is verlengd, maar dat begin november 2022 de termijn voor het inroepen van die ontbindende voorwaarde is verlopen. In een e-mail van
3 november 2022 (productie 5 conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie) van De Financiële Alliantie aan [naam 1] staat namelijk, samengevat, dat de hypotheek akkoord is bevonden door de geldverstrekker, onder dankzegging voor de medewerking van uitstel van de ontbindende voorwaarde. Daarmee is de koop onvoorwaardelijk geworden. De rechtbank meent bovendien dat het voor rekening en risico van [eisers] komt dat de financiering is afgegeven met een uiterste leveringsdatum van 13 april 2023, terwijl al vrij snel duidelijk was dat een leveringsdatum in april 2023 niet haalbaar zou zijn.
1 april 2023 handelingen hebben verricht die zien op nakoming. Zodat ook daaruit blijkt dat zij die datum niet als fataal zagen. Vast staat dat de door [gedaagde] aangeleverde informatie voor [eisers] niet voldoende was, met als gevolg dat zij op
11 april 2023 de ontbinding van de koopovereenkomst in hebben geroepen. Ondanks pogingen van de zijde van [gedaagde], is gebleken dat [eisers] niet meer zouden nakomen.
5.7. De rechtbank acht het ten slotte ook van belang dat door [gedaagde] onweersproken is gesteld dat de termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde voor de financiering tot twee keer toe is verlengd, maar dat begin november 2022 de termijn voor het inroepen van die ontbindende voorwaarde is verlopen. In een e-mail van
3 november 2022 (productie 5 conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie) van De Financiële Alliantie aan [naam 1] staat namelijk, samengevat, dat de hypotheek akkoord is bevonden door de geldverstrekker, onder dankzegging voor de medewerking van uitstel van de ontbindende voorwaarde. Daarmee is de koop onvoorwaardelijk geworden. De rechtbank meent bovendien dat het voor rekening en risico van [eisers] komt dat de financiering is afgegeven met een uiterste leveringsdatum van 13 april 2023, terwijl al vrij snel duidelijk was dat een leveringsdatum in april 2023 niet haalbaar zou zijn.
5.8.
Samengevat is de conclusie dat [eisers] al in een vroeg stadium wisten dat niet geleverd zou worden op de streefdatum van 1 april 2023. [gedaagde] heeft tot in april 2023 meegedacht in de door [eisers] voorgestelde oplossingen, zodat zij de woning nog af konden nemen. Ook verrichtten [eisers] na 1 april 2023 nog handelingen die tot doel hadden om de overeenkomst na te komen. Bovendien is de termijn van het inroepen van de ontbindende voorwaarde verstreken. [gedaagde] is dus niet tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichting. [eisers] hadden de koopovereenkomst niet mogen ontbinden.
Ontbinding van de koopovereenkomst5.9. Nu vast staat dat [eisers] onterecht een beroep op de ontbinding van de koopovereenkomst hebben gedaan, is de koopovereenkomst in stand gebleven.
[eisers] waren dus gehouden hun verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst na te komen. Dit hebben zij nagelaten. Dat betekent dat
[eisers] geen recht hebben op de gevorderde boete van € 65.000,00 en de gevorderde incassokosten. De vorderingen van [eisers] worden dus afgewezen.
[eisers] waren dus gehouden hun verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst na te komen. Dit hebben zij nagelaten. Dat betekent dat
[eisers] geen recht hebben op de gevorderde boete van € 65.000,00 en de gevorderde incassokosten. De vorderingen van [eisers] worden dus afgewezen.
5.10.
Ondanks meerdere sommaties van [gedaagde], was duidelijk dat
[eisers] de koopovereenkomst niet meer na wilden/konden komen. Daarom heeft [gedaagde] de koopovereenkomst op 24 juli 2023 wél terecht ontbonden. Dit betekent dat de rechtbank de door [gedaagde] in reconventie verzochte verklaring voor recht dat de koopovereenkomst op goede gronden is ontbonden, toewijst. Als gevolg hiervan kan [gedaagde] in beginsel aanspraak maken op de gevorderde contractuele boete van
€ 65.000,00.
[eisers] de koopovereenkomst niet meer na wilden/konden komen. Daarom heeft [gedaagde] de koopovereenkomst op 24 juli 2023 wél terecht ontbonden. Dit betekent dat de rechtbank de door [gedaagde] in reconventie verzochte verklaring voor recht dat de koopovereenkomst op goede gronden is ontbonden, toewijst. Als gevolg hiervan kan [gedaagde] in beginsel aanspraak maken op de gevorderde contractuele boete van
€ 65.000,00.
5.11.
De rechtbank komt gelet op het bovenstaande niet toe aan de subsidiaire vordering van [eisers] om de koopovereenkomst te ontbinden, aangezien
[gedaagde] de koopovereenkomst op 24 juli 2023 op juiste gronden heeft ontbonden. Van een koopovereenkomst is vanaf dat moment geen sprake meer.
De contractuele boete5.12. Nu vast staat dat [gedaagde] de koopovereenkomst op goede gronden heeft ontbonden, is de vervolgvraag of [eisers] de contractuele boete ter hoogte van 10% van de koopsom, een bedrag van € 65.000,00, moeten betalen.
[gedaagde] de koopovereenkomst op 24 juli 2023 op juiste gronden heeft ontbonden. Van een koopovereenkomst is vanaf dat moment geen sprake meer.
De contractuele boete5.12. Nu vast staat dat [gedaagde] de koopovereenkomst op goede gronden heeft ontbonden, is de vervolgvraag of [eisers] de contractuele boete ter hoogte van 10% van de koopsom, een bedrag van € 65.000,00, moeten betalen.
5.13.
[eisers] hebben gesteld dat het gezien de feitelijke gang van zaken, de positie van partijen, de onderlinge belangen en de consequenties voor de betrokken partijen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om hen te veroordelen tot betaling van de boete. Als er al grond zou zijn voor betaling van de boete, dan moet deze gematigd worden dan wel op nihil worden gesteld, aldus [eisers]
[gedaagde] daarentegen is van mening dat de verschuldigde boete wel betaald moet worden, aangezien hij met een berg aan kosten zit zonder dat de verkoop is doorgegaan. De woning wordt afgebouwd en de verwachting is dat de woning in 2024 in de verkoop gaat.
[gedaagde] daarentegen is van mening dat de verschuldigde boete wel betaald moet worden, aangezien hij met een berg aan kosten zit zonder dat de verkoop is doorgegaan. De woning wordt afgebouwd en de verwachting is dat de woning in 2024 in de verkoop gaat.
5.14.
Bij de beoordeling van het verzoek tot matiging van de boete zijn de volgende algemene uitgangspunten van belang. De in artikel 6:94 lid 1 BW opgenomen maatstaf, die inhoudt dat voor matiging slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechtbank pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Deze maatstaf moet dus terughoudend worden toegepast. De rechtbank zal daarbij niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638).
5.15.
Bij de beoordeling van het beroep op matiging betrekt de rechtbank de volgende omstandigheden.
De koopovereenkomst tussen partijen is gebaseerd op een modelovereenkomst van de Nederlandse Vereniging van Makelaars, waarin een eenheidsboete van tien procent van de koopprijs is opgenomen voor elk tekortschieten in de nakoming van een of meer verplichtingen uit de overeenkomst, zonder enige differentiatie. Daarnaast is niet gebleken dat partijen over het boetebeding hebben gesproken of onderhandeld.
5.16.
Verder neemt de rechtbank in aanmerking de verhouding tussen de gevorderde boete en de door [gedaagde] gestelde geleden schade. [gedaagde] stelt dat hij op hoge kosten gejaagd is, maar heeft niet inzichtelijk kunnen maken waarvoor hij die kosten heeft gemaakt, laat staan hoe hoog die kosten waren. [gedaagde] heeft wel naar voren gebracht dat hij de woning alsnog wil verkopen. Aan de opmerking van [gedaagde], dat hij niet weet of hij daarin zal slagen mede gezien de renteontwikkeling gaat de rechtbank voorbij.
5.17.
Ten slotte neemt de rechtbank in aanmerking dat weliswaar sprake is van de situatie dat [eisers] de koopovereenkomst niet zijn nagekomen, feit is wel dat
zij ongewild de woning van [gedaagde] niet meer konden afnemen. Door geen van beide partijen was voorzien dat de omgevingsvergunning opnieuw aangevraagd en afgegeven moest worden. [eisers] zijn niet opzettelijk in deze situatie terecht gekomen. Zij zijn noodgedwongen naar een tussenwoning verhuisd, in afwachting van een andere woning die nog (af)gebouwd moet worden. [eisers] hebben vanwege de ontstane situatie veel (extra) kosten moeten maken (dubbele lasten, kosten adviseurs, opslag et cetera). Hoewel [eisers] de gemaakte kosten niet hebben onderbouwd met nadere stukken, acht de rechtbank, nu [gedaagde] de door [eisers] geschetste woonsituatie niet betwist heeft, dit wel voldoende aannemelijk.
zij ongewild de woning van [gedaagde] niet meer konden afnemen. Door geen van beide partijen was voorzien dat de omgevingsvergunning opnieuw aangevraagd en afgegeven moest worden. [eisers] zijn niet opzettelijk in deze situatie terecht gekomen. Zij zijn noodgedwongen naar een tussenwoning verhuisd, in afwachting van een andere woning die nog (af)gebouwd moet worden. [eisers] hebben vanwege de ontstane situatie veel (extra) kosten moeten maken (dubbele lasten, kosten adviseurs, opslag et cetera). Hoewel [eisers] de gemaakte kosten niet hebben onderbouwd met nadere stukken, acht de rechtbank, nu [gedaagde] de door [eisers] geschetste woonsituatie niet betwist heeft, dit wel voldoende aannemelijk.
5.18.
De hierboven genoemde omstandigheden brengen in deze specifieke zaak mee dat toepassing van de contractuele boete tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. De redelijkheid en billijkheid vereisen een matiging van de contractuele boete. Naar het oordeel van de rechtbank dient de boete in dit geval te worden gemachtigd tot een bedrag van € 6.500,00. De rechtbank zal de vordering van [gedaagde] dan ook tot dit bedrag toewijzen.
Buitengerechtelijke incassokosten
5.19.
[gedaagde] maakt aanspraak op de vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding komt niet voor toewijzing in aanmerking, nu niet is gebleken dat aan [eisers] een betalingstermijn van veertien dagen is gegeven, zoals vereist. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704. Dit deel van de vordering zal dan ook worden afgewezen.
in conventie en in reconventie
Proceskosten5.20. [eisers] zijn de grotendeels in het ongelijk gestelde partij en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht
€
1.301,00
- salaris advocaat
€
3.642,00
(3,00 punten × € 1.214,00)
- nakosten
€
248,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
5.191,00
5.21.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De rechtbank
in conventie
6.1.
wijst de vorderingen van [eisers] af;
in reconventie
6.2.
verklaart voor recht dat [gedaagde] de koopovereenkomst op goede gronden heeft ontbonden;
6.3.
veroordeelt [eisers] tot betaling van een bedrag van € 6.500,00 aan contractuele boete, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis;
6.4.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in conventie en in reconventie6.5. veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 5.191,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend;
6.6.
veroordeelt [eisers] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
6.7.
verklaart de beslissing als bedoeld in 6.3., 6.5. en 6.6. uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.A. de Beaufort en in het openbaar uitgesproken op 6 maart 2024.