Uitspraak
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: C/08/303249 / HA ZA 23-374
Vonnis van 29 mei 2024
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ROMULUS PROPERTY XVI B.V.,
gevestigd te Ubbergen,
eisende partij,
advocaat: mr. B. Martens,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DAW B.V.,
gevestigd te Vroomshoop,
2.
[gedaagde],
2.
[gedaagde],
wonende op een geheim adres,
gedaagde partijen,
advocaat: mr. M.J.J. van Geel.
Eisende partij zal hierna Romulus worden genoemd. Gedaagde partijen zullen hierna gezamenlijk Daw c.s. worden genoemd en ieder afzonderlijk Daw en [gedaagde] .
1.Samenvatting
1.1.
Romulus en Daw hebben onderhandelingen gevoerd over de verkoop en levering van een boxencomplex in Almelo. Tussen partijen is in geschil of deze onderhandelingen hebben geresulteerd in een (romp)overeenkomst. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat er tussen Romulus en Daw geen overeenstemming over alle essentialia, waardoor geen (romp)overeenkomst tot stand is gekomen. De vorderingen van Romulus jegens Daw en [gedaagde] zijn gebaseerd op de (romp)overeenkomst. Nu daar naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van is, zullen de vorderingen van Romulus worden afgewezen.
1.2.
De rechtbank licht haar beslissing hieronder toe.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 22 september 2023 met producties 1 tot en met 8;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 21;
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 21;
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de akte overlegging aanvullende producties met producties 22 en 23.
2.2.
Op 3 april 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarbij waren aanwezig de heer [naam 1] namens Romulus, bijgestaan door mr. Martens en [gedaagde] voor zichzelf en namens Daw, bijgestaan door mr. Van Geel. Van de zijde van Daw c.s. zijn spreekaantekeningen overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt.
2.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
Romulus drijft een onderneming die zich bezig houdt met professionele vastgoedinvesteringen en beleggingen.
3.2.
Daw is opgericht om een wasstraat te exploiteren en garageboxen te verhuren.
Via [bedrijf] B.V. is [gedaagde] bestuurder van Daw.
3.3.
Medio juni 2021 heeft Daw interesse getoond voor de aankoop van het pand aan het adres [adres] , waar onder meer een groot aantal opslagboxen in is gevestigd (verder: het boxencomplex). Romulus is eigenaar van het boxencomplex. Daw heeft het boxencomplex op 31 juli 2021 bezichtigd.
3.4.
Nadien heeft er overleg plaatsgevonden tussen Romulus en Daw en heeft Romulus informatie verschaft over het boxencomplex. Een deel van het boxencomplex wordt verhuurd aan derden.
3.5.
Daw heeft op 5 augustus 2021 een e-mail gestuurd aan Romulus met in de bijlage een aantal vragen/overzicht, waarin onder meer het volgende is opgenomen:
‘Indien financiering rond en uitkomst bodemonderzoek acceptabel voor koper, dan is de koopovereenkomst uiterlijk medio november onvoorwaardelijk.’
3.6.
Op 17 augustus 2021 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen partijen, waarin onder meer is gesproken over de koopsom van het boxencomplex en andere voorwaarden voor een overeenkomst. Van deze bespreking is door [gedaagde] een geluidsopname gemaakt. Uit het transcript van dit gesprek, zoals opgesteld door Daw en waarvan de juistheid van de weergave niet door Romulus wordt betwist, volgt dat partijen onder meer het volgende hebben gezegd (waarbij [gedaagde] de heer [gedaagde] is, [naam 1] de heer [naam 1] , de zoon van de heer [naam 1] , beiden namens Romulus, en [naam 2] is een adviseur van [gedaagde] ):
‘[gedaagde] :Nee, ik zal … Het is niet dat ik ga zeuren om de lampen of wat dan ook of er moet echt heel van de van de grond dat daar iets mis mee is, laten we dat even vooropstellen.
[naam 1] :Nee, dan heb jij …, dan is het jouw goed recht om te zeggen: ik doe het niet. Dat is [? 1:05:30]
[gedaagde] :Nee. Nee. Maar niet …, zoals ik net dat ik even een paar dingen heb aangegeven, dat ga ik nou niet weer … Het is gewoon be~ … Als ik alles rond kan krijgen zoals ik gemaild heb en en net hetzelfde wat, dan eh ja, dan komen we tot …
[naam 1] :Ja, dus jij hebt een voorbehoud.
[gedaagde] :Ja.
[naam 1] :Dat is jou voorbehoud. Dat je de financiering of wat is het voorbehoud?
[naam 2] :Financering en bodem eh. Nou ja, de bodem …
[naam 1] :Ja.
[naam 1] :Oké, maar daar moeten we dan eigenlijk wel een termijn over afspreken dat we het duidelijk hebben.
[naam 1] :Ja.
[gedaagde] :Ja.
[naam 2] :Maar die staat ook in de mail en he …
[gedaagde] :Staat allemaal … Alles staat in de dinge. Zal ik hem even voor de zekerheid …
[naam 2] :De koers is eh eind dit jaar afwikkelen.
[naam 1] :Ja, maar dat vind ik prima, maar ik wil het wel op tijd vast hebben liggen dan, dat wij ook eventjes …’
3.7.
Vervolgens heeft Daw opdracht gegeven aan een notaris om een conceptkoopovereenkomst op te stellen. Het eerste concept van de overeenkomst dat aan Romulus is gestuurd dateert van 2 september 2021. Als koopprijs is hierin een bedrag van € 2.500.000,00 opgenomen. In artikel 13 van Pro die conceptovereenkomst is voor de afspraken over het bodemonderzoek een voorstel gedaan door Daw, inhoudende dat partijen opnieuw met elkaar in overleg gaan als uit het onderzoek blijkt dat de grond of het grondwater niet schoon is. Als partijen vervolgens niet tot nieuwe afspraken komen, dan is Daw vrij om deze overeenkomst te ontbinden.
3.8.
In artikel 17 van Pro die conceptkoopovereenkomst is ten aanzien van het financieringsvoorbehoud het volgende opgenomen:
‘Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden in het volgende geval:
als koper niet vóór vijfentwintig november tweeduizend éénentwintig een schriftelijke toezegging heeft verkregen voor het aangaan van één of meer geldleningen ter financiering van het registergoed tot een totale hoofdsom van tenminste onder de bij de grote geldverstrekkende instellingen gebruikelijke bepalingen, en – indien van toepassing – de garantie van de Stichting Waarborg Eigen Woningen ter zake van de overeenkomst(en) tot voormelde geldlening(en) niet voor vermelde datum is verleend.’
3.9.
Romulus heeft schriftelijk gereageerd op de conceptovereenkomst. Ten aanzien van de bepaling over het bodemonderzoek, artikel 13, heeft Romulus de bepaling aangepast, in die zin dat het voorstel dat er overleg plaatsvindt als uit het bodemonderzoek blijkt dat de grond of het grondwater niet schoon is, is geschrapt. In plaats daarvan heeft Romulus bij artikel 17 voorgesteld Pro om een ontbindende voorwaarde overeen te komen als uit het bodemonderzoek blijkt dat er sprake is van een ernstige verontreiniging in de zin van de thans geldende milieuwetgeving en de kosten voor sanering voor Daw een bedrag van
€ 100.000,00 te boven gaan.
€ 100.000,00 te boven gaan.
3.10.
Het financieringsvoorbehoud is door Romulus beperkt tot een bedrag van
€ 1.500.000,00.
€ 1.500.000,00.
3.11.
Nadien hebben Romulus en Daw verder onderhandeld. Dit heeft geresulteerd in een aangepaste conceptkoopovereenkomst d.d. 13 oktober 2021. In deze overeenkomst heeft Daw voorstellen voor wijzigingen gedaan. Onder meer heeft Daw het bedrag van de kosten voor sanering verlaagd naar € 25.000,00 en het bedrag van het financieringsvoorbehoud verhoogd naar tenminste de koopprijs van € 2.500.000,00 k.k.
3.12.
Bij e-mail van 27 oktober 2021 heeft Romulus aan Daw en de notaris bericht dat zij niet kan instemmen met onder meer het financieringsvoorbehoud en het bedrag in geval van ernstige bodemverontreiniging.
3.13.
Nadat de onderhandeling tussen Romulus en Daw was vastgelopen, heeft de notaris voorgesteld om op 2 december 2021 gezamenlijk de conceptkoopovereenkomst van 13 oktober 2021 te bespreken. Partijen hebben met dit voorstel van de notaris ingestemd.
3.14.
Op 2 december 2021 hebben Romulus en Daw, in het bijzijn van de notaris, met elkaar gesproken. Uit het transcript van dit gesprek (opnieuw opgesteld door Daw en niet betwist door Romulus) blijkt dat partijen onder meer het volgende hebben gezegd (waarbij [naam 3] is de heer [naam 4] , de notaris):
‘[gedaagde] :Ja, maar ehm toen dat wij eh die eh lijst naar jou heb eh toe gemaild zeg maar, die die laatste lijst zeg maar, deze van planning en net hetzelfde wat, toen hebben wij ook duidelijk ehm eh onder voorbehoud van financiering en onder voorbehoud van bodemonderzoek …
[naam 1] :Ja, ik weet wel dat we erover gesproken hebben, maar toen heb ik meteen tegen jou gezegd dat je op 50% moet rekenen. Anders was ik dat hele traject niet eens ingegaan, want 85% is niet realistisch.
[gedaagde] :Nou, maar daar daar ligt mij niets van bij eh [naam 1] , om eerlijk te zijn, die die eh 50 eh …
[naam 1] :Maar jij hebt toch ook eh … Er was toen een eh adviseur was bij je …
[naam 1] :Ja, die zat erbij.
[gedaagde] :Ja, [naam 2] . [naam 2] . Ja. Ja. Nee. [naam 2] wil ook wou ook wel best vanmorgen, maar in verband met die corona en hij had ook een planning natuurlijk.
[naam 1] :Hij weet ook wat realistisch is, dus …
[gedaagde] :Ja, klopt. Maar wij hebben toen eh eh direct tegen elkaar gezegd, eh eh ik en [naam 2] ook en eh ik ook tegen jullie en ook in eh in eh de dinge, dat ik zeg van, ik wil het best aangaan, het is een zwaar traject, het is een groot traject. Eh onder die die voorwaarden eh wil ik het oppakken en ga ik het doen, anders niet.
[naam 1] :Nou, dat kan ik me zo niet herinneren.
[naam 1] :Nee.
(….)
[naam 3] :Is over die financiering …, zijn er überhaupt percentages genoemd van 50 of 85 of wat dan ook, of is er ook een beetje over …
[gedaagde] :Nou, bij mijn weten en …
[naam 3] :Ja, ik weet niet, ik ben er niet bij geweest hè, maar …
[gedaagde] :Eh eh wij hebben altijd gezegd, wij hebben nooit geen percentages genoemd, wijzelf niet, wij hebben altijd gezegd: onder voorbehoud van financiering. En dat heb ik hun ook eh netjes eh geschreven in de eh planning toen van eh eh financiering en eh bodemonderzoek acceptabel. Dus en verder hebben we nooit over procenten of of wat dan ook eh eh …
[naam 1] :Maar financiering acceptabel, nou zeg je het zelf. Het is gewoon geen …, het is gewoon niet reëel om te denken dat je 85% … Ik ken je bank niet eens hè. Ik praat alleen over wat zoals wij het dagelijks tegenkomen.
[gedaagde] :Ja. Ja.
[naam 1] :Maar misschien doet jouw bank het wel, dat weet ik niet. Het is alleen niet reëel om nu dat financieringsvoorwaarden om nu te zeggen: ik moet 85% gefinancierd krijgen, want dat is bijna alles, want die 15% zijn je kosten.
[gedaagde] :Ja. Ja, dan eigenlijk eh eh eh vind ik dat ik dan al eh eh naar jullie toe eh met iets kom zeg maar, want eh ik had in eerste instantie ook naar de notaris toe had ik toen ook geschreven van eh eh, onder voorbehoud van financiering, dat ik dat toen ook direct van begin af aan erin heb gezet. Ja.
[naam 1] :Maar voorbehoud van financiering, hoe … Ja, wat is dat voorbehoud van financiering dan? Dan had je ook kunnen zeggen: ik had, ik moet 100% financiering.
[gedaagde] :Ja.
[naam 1] :Ja, dat zei hij eerst ook.
[gedaagde] :Ja.
[naam 1] :Maar dat is toch niet reëel?
[naam 1] :Dat is niet meer reëel.
[naam 1] :Je zegt net zelf: reële voorwaardes. Ja.
[gedaagde] :Ja, maar eh ja, dat kan ik ervan van zeggen om eerlijk te zijn.
(…)
[naam 3] :Maar hebben jullie ook nooit over 50% ook eventueel ook over 50% gesproken.
[naam 1] :Nee, maar maar dan heb ik dus … Kijk, ik heb [? 0:55:55], maar het is wel [?0:55:56]
[naam 3] :Dan moet je jouw adviseur vragen of er inderdaad 50%, of dat in een gesprek aan de orde aan de orde is geweest.
[gedaagde] :Nee, maar dat is er niet, want ik heb hem nog ik hem nog gevraagd eh zeg maar …
[naam 1] :Daar verschillen we over van mening, dan kunnen we welles niets, welles nietes, maar stel de vraag dan eens anders: wat vindt hij …, wat denkt hij dat een reële financiering is op zo’n plek?
[naam 1] :Ja.
[gedaagde] :Nou, eh hij zegt van eh eh eh, wij hebben toen …, ik heb toen samen ook tegen hem gezegd van, ik zeg, nou ik doe het onder voorbehoud van financiering en anders eh zie ik het wel eh eh …
[naam 1] :Nou, dat zeg je nu. Nee, maar wat heeft hij gezegd wat is redelijk om financiering…
[gedaagde] :Nou, heeft hij niks over gezegd.
(…)
[naam 1] :ik doe …, praat nog een keer met de bank en dan, als je zegt, ja ik kom er niet uit, dan doen wij wel een voorstel hoe we het op moeten lossen. Maar daar kan ik op dit moment nog even niks over zeggen.
[naam 3] :Nee, goed, dat is stap twee, daar moeten we eerst maar eens even over nadenken met elkaar.
[gedaagde] :Ja. Ja, oké. Nou dan spreken we het zo af, dan …
[naam 3] :Ja, jij overlegt met jouw bankadviseurs daarover en dat koppel je gewoon terug, zet mij dan maar in cc of houd mij op de hoogte en laten we het zo maar doen dan.
[gedaagde] :ja, dat is eh …
[naam 3] :Want dat is toch het eh …
[naam 1]Nou misschien, weet je, misschien moet je het anders bij jouw bank brengen. Ik weet het niet, ik bedoel, je koopt niet alleen een pand, je koopt ook een stuk onderneming.’
3.15.
Bij e-mail van 3 december 2021 heeft de notaris de gemaakte afspraken tussen partijen in een kort verslag vastgelegd. De notaris heeft daarin de volgende afspraken vermeld:
‘- [gedaagde] zal opdracht geven voor een bodemonderzoek;
-
Waarborgsom van 10% is akkoord, mits er overeenstemming is bereikt over de ontbindende voorwaarde inzake de financiering;
Waarborgsom van 10% is akkoord, mits er overeenstemming is bereikt over de ontbindende voorwaarde inzake de financiering;
-
Exoneratieclausule t.b.v. [naam 1] kan eruit;
Exoneratieclausule t.b.v. [naam 1] kan eruit;
-
Hoe gaat de ontbindende voorwaarde voor de financiering luiden: [gedaagde] geeft aan een financieringsvoorbehoud van 85% te willen opnemen terwijl [naam 1] en [naam 1] aangeven een percentage van 50% te willen. De afspraak wordt gemaakt dat [gedaagde] contact met zijn bank, de Rabo, en adviseurs zal opnemen om de financieringsmogelijkheden te bekijken. Hij zal dit vervolgens in een gesprek terugkoppelen aan [naam 1] en [naam 1] . Vervolgens zullen ze in overleg nog afspraken maken over de bestaande gebruiksovereenkomsten en huurcontracten zoals besproken.’
Hoe gaat de ontbindende voorwaarde voor de financiering luiden: [gedaagde] geeft aan een financieringsvoorbehoud van 85% te willen opnemen terwijl [naam 1] en [naam 1] aangeven een percentage van 50% te willen. De afspraak wordt gemaakt dat [gedaagde] contact met zijn bank, de Rabo, en adviseurs zal opnemen om de financieringsmogelijkheden te bekijken. Hij zal dit vervolgens in een gesprek terugkoppelen aan [naam 1] en [naam 1] . Vervolgens zullen ze in overleg nog afspraken maken over de bestaande gebruiksovereenkomsten en huurcontracten zoals besproken.’
3.16.
Daw heeft in overleg met adviseurs verschillende financieringsaanvragen gedaan, zonder succes. Daw heeft Romulus hierover bij e-mail van 4 januari 2022 en 25 januari 2022 geïnformeerd.
4.Het geschil
4.1.
Romulus vordert - samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad
- een verklaring voor recht dat er een (romp)overeenkomst tot stand is gekomen tussen Romulus en Daw met betrekking tot het boxencomplex, waarbij een koopsom van
- Daw c.s. hoofdelijk althans Daw te veroordelen tot betaling van de boete op grond van artikel 16 lid 2 onder Pro b van de (romp)overeenkomst, te vermeerderen met wettelijke rente als niet binnen zeven dagen na het vonnis wordt betaald;
- Daw te veroordelen tot betaling aan Romulus van de door Romulus geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat;
- een verklaring voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de door Romulus geleden en nog te lijden schade;
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan Romulus van de door Romulus geleden en te leiden schade, nader op te maken bij staat;
- Daw te veroordelen tot betaling aan Romulus van € 9.210,53 op grond van artikel 16.1 van de rompovereenkomst, te vermeerderen met de wettelijke rente als niet binnen zeven dagen na het vonnis wordt betaald;
- Daw c.s. hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure te vermeerderen met de wettelijke rente als niet binnen zeven dagen na het vonnis wordt betaald.
4.2.
Romulus legt aan haar vorderingen ten grondslag dat zij op 17 augustus 2021 mondeling een (romp)overeenkomst heeft gesloten met Daw voor de verkoop en levering van het boxencomplex, omdat partijen op die dag overeenstemming hebben bereikt over alle essentialia. Als blijk van overeenstemming hebben partijen elkaar de hand geschud. Over een financieringsvoorbehoud is op 17 augustus 2021 niet gesproken. Volgens Romulus zijn het financieringsvoorbehoud en het voorbehoud voor de uitkomst van het bodemonderzoek ook geen essentialia waarover overeenstemming moet bestaan voor de totstandkoming van de (romp)overeenkomst. Dit zijn volgens Romulus ondergeschikte punten. Daarnaast stelt Romulus dat [gedaagde] , als indirect bestuurder van Daw, een persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt. [gedaagde] heeft zich volgens Romulus onvoldoende ingespannen om tijdig en op juiste wijze een financieringsaanvraag te doen om een financiering te verkrijgen.
4.3.
Daw c.s. voeren verweer. Daw c.s. concluderen tot niet-ontvankelijkheid van Romulus, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Romulus, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Romulus in de kosten van deze procedure.
4.4.
Daw c.s. voeren aan dat er geen (romp)overeenkomst tot stand is gekomen, omdat er geen overeenstemming over de essentialia bestaat. Daw c.s. voeren aan dat onder meer het financieringsvoorbehoud een essentieel punt is voor de totstandkoming van de (romp)overeenkomst, omdat Daw een externe financier nodig heeft. Daarnaast staat Daw niet negatief tegenover de koopprijs maar Daw heeft eerst een bodemonderzoek willen laten uitvoeren en aanvullende financiële en contractuele informatie willen ontvangen. Het bodemonderzoek is voor Daw c.s. essentieel omdat vroeger op de plaats van het boxencomplex een drukkerij en printplatenfabriek heeft gestaan. Een vooronderzoek uit 1999 heeft aangetoond dat de bodem ernstig is verontreinigd en er asbest aanwezig is. De uitkomst van het nieuwe bodemonderzoek heeft voor Daw rechtstreeks gevolgen voor de door Romulus bedongen koopprijs van € 2.500.000,00 en de bereidheid van Daw om die koopprijs te betalen.
4.5.
Daw c.s. voeren aan dat Romulus er gedurende de onderhandelingen meerdere malen op is gewezen dat Daw de aankoop voor het overgrote deel moest financieren met vreemd vermogen. In december 2021 mocht [gedaagde] er nog redelijkerwijs van uitgaan dat Daw een goede kans had om voldoende financiering te verkrijgen en [gedaagde] heeft ook serieuze pogingen ondernomen om voldoende financiering te krijgen. [gedaagde] betwist dat zij als bestuurder van Daw onrechtmatig heeft gehandeld en dat haar een persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt.
4.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
Dit geschil gaat in de kern over de vraag of tussen Romulus en Daw een (romp)overeenkomst met betrekking tot het boxencomplex tot stand is gekomen. De rechtbank zal dit dan ook eerst beoordelen.
Is er een (romp)overeenkomst tot stand gekomen?
5.2.
Een overeenkomst komt op grond van artikel 6:217 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (verder: BW) tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Voor de totstandkoming van een (romp)overeenkomst door aanbod en aanvaarding is vereist dat het aanbod voldoende bepaald is (artikel 6:227 BW Pro). Dit betekent voor een geval als het onderhavige dat een aanbod in beginsel slechts in een overeenkomst kan resulteren, indien de voorwaarden voldoende nauwkeurig zijn bepaald en het aanbod de essentiële elementen van de te sluiten overeenkomst bevat, zodat wanneer het aanbod wordt aanvaard, de overeenkomst tot stand komt.
5.3.
Uit de rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat aanbod en aanvaarding niet uitdrukkelijk hoeven plaats te vinden. Zij kunnen in elke vorm plaatsvinden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen. Van belang is daarbij wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten toekennen, hebben afgeleid. [1] Beslissend is niet of partijen nog in onderhandeling zijn over één of meer openstaande punten, maar of over de essentialia overeenstemming is bereikt. In dat geval kan een zogenaamde rompovereenkomst tot stand komen. Daarvoor is noodzakelijk dat de leemten die de overeenkomst nog vertoont met behulp van de wet, gewoonte en redelijkheid en billijkheid kunnen worden opgevuld.
5.4.
Als essentialia bij koop en verkoop van vastgoed worden in elk geval aangemerkt het object en de prijs. Daarnaast kunnen ook andere voorwaarden kwalificeren als essentialia waarover overeenstemming moet bestaan voor de totstandkoming van een rompovereenkomst. Dit volgt ook uit de door Romulus aangehaalde jurisprudentie, waarin in verschillende bewoordingen, namelijk ‘in beginsel’ en ‘in ieder geval’, wordt kenbaar gemaakt dat er meer essentialia kunnen zijn dan de prijs en het object. Als een partij behoort te begrijpen dat overeenstemming op een bepaald punt voor de ander van essentieel belang is en die partij dat punt daarom nog in onderhandeling wil betrekken, dan kan van een totstandkoming van een rompovereenkomst geen sprake zijn zo lang partijen het niet over dat punt eens zijn geworden. [2]
De omvang van de essentialia van de rompovereenkomst
5.5.
Concreet is tussen partijen in geschil wat in deze situatie de essentialia zijn waarover overeenstemming moet bestaan voor het tot stand komen van een rompovereenkomst.
5.6.
Die geschilpunten zijn het financieringsvoorbehoud en de eventuele bodemverontreiniging. Romulus stelt dat op 17 augustus 2021 niet is gesproken over een financieringsvoorbehoud. Daw voert aan dat zij reeds bij aanvang van de onderhandelingen, en ook op 17 augustus 2021, jegens Romulus het financieringsvoorbehoud, de noodzaak voor een financiering alsmede de kwestie van de bodemverontreiniging kenbaar heeft gemaakt. Daw is niet bereid het boxencomplex te kopen als er nog hoge kosten moeten worden gemaakt voor een bodemsanering of asbestsanering.
5.7.
Naar het oordeel van de rechtbank had het voor Romulus op basis van de e-mail van 5 augustus 2021 (zie r.o. 3.5) en het gesprek op 17 augustus 2021 (zie r.o. 3.6) voldoende duidelijk moeten zijn geweest dat het voorbehoud ten aanzien van de financiering en het bodemonderzoek van essentieel belang waren voor Daw om een overeenkomst te sluiten. Daw heeft voorafgaand aan de onderhandeling op 17 augustus 2021 in haar e-mail van 5 augustus 2021 kenbaar gemaakt dat een financieringsvoorbehoud noodzakelijk is en de uitkomst van het bodemonderzoek acceptabel moet zijn. Daw heeft voor de financiering een externe partij nodig en door de geschiedenis van het boxencomplex bestaat aan de zijde van Daw onzekerheid over de gesteldheid van de bodem. Uit het transcript van het gesprek op 17 augustus 2021 blijkt dat door Daw uitdrukkelijk kenbaar is gemaakt dat ten aanzien van de financiering en het bodemonderzoek een voorbehoud wordt gemaakt. Tegenover deze gemotiveerde betwisting door Daw heeft Romulus onvoldoende gemotiveerd gesteld dat tijdens de onderhandeling op 17 augustus 2021 niet is gesproken over een financieringsvoorbehoud of over een voorbehoud in het kader van een bodemonderzoek.
5.8.
Gelet op bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat het financieringsvoorbehoud en de uitkomst van het bodemonderzoek, naast de koopprijs en het object, essentialia zijn waarover tussen partijen overeenstemming moet bestaan voordat de rompovereenkomst tot stand komt.
Bestaat er tussen partijen overeenstemming over de essentialia?
5.9.
Vaststaat dat partijen over de prijs en het object overeenstemming hebben bereikt. Het gaat om het boxencomplex waarvoor een koopsom van € 2.500.000,00 k.k. is overeengekomen.
5.10.
Tussen partijen bestaat een geschil over de omvang van het financieringsvoorbehoud. Daw wil een financieringsvoorbehoud van minimaal 85% van de koopsom, terwijl Romulus slechts bereid is in te stemmen met een financieringsvoorbehoud van maximaal 50% van de koopprijs.
5.11.
Uit het transcript van de opname van het gesprek op 17 augustus 2021 kan de rechtbank niet vaststellen of partijen op 17 augustus 2021 overeenstemming hebben bereikt over de omvang van het financieringsvoorbehoud. Er is door Daw in dat gesprek kenbaar gemaakt dat sprake is van een financieringsvoorbehoud, maar over de verdere invulling daarvan is niet gesproken, althans niet over een percentage.
5.12.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft Romulus gesteld dat niet een transcript van het volledige gesprek van 17 augustus 2021 door Daw is overgelegd. Er is volgens Romulus een gedeelte van het gesprek aan het einde weggelaten, waarin over het percentage van maximaal 50% van de koopsom is gesproken.
5.13.
Uit het transcript van de opname blijkt dat op 17 augustus 2021 door partijen is gesproken over een financieringsvoorbehoud. De stelling van Romulus in de dagvaarding dat een financieringsvoorbehoud niet ter sprake is gekomen, is dus onjuist. Of in het gesprek op 17 augustus 2021 ook een percentage ter sprake is gekomen, blijkt niet uit het transcript van de opname van het gesprek van 17 augustus 2021. De rechtbank neemt in aanmerking dat het transcript abrupt stop en mogelijk niet het gehele gesprek is opgenomen dan wel is overgelegd. Echter, uit het transcript van het gesprek op 2 december 2021, in het bijzijn van de notaris, blijkt dat partijen kennelijk niet eerder hebben gesproken over een percentage.
5.14.
Romulus heeft – tegenover de gemotiveerde betwisting van Daw – onvoldoende gemotiveerd gesteld dat in het gesprek van 17 augustus 2021 is gesproken over een percentage van het financieringsvoorbehoud. Bovendien heeft Romulus in de dagvaarding gesteld dat het financieringsvoorbehoud een van de ondergeschikte punten was waarover tussen Romulus en Daw geen overstemming bestond. Hier erkent Romulus dus dat hierover nog geen overeenstemming bestond (zij het dat Romulus dit als een ondergeschikt punt kwalificeert).
5.15.
Vaststaat dat partijen ook in het gesprek op 2 december 2021, in het bijzijn van de notaris, geen overeenstemming hebben bereikt over de omvang van het financieringsvoorbehoud. Uit de e-mail van de notaris van 3 december 2021 leidt de rechtbank af dat Daw – om alsnog tot overeenstemming over het financieringsvoorbehoud te komen – contact zal opnemen met haar adviseurs en Rabobank om de mogelijkheden van een financiering te bekijken.
5.16.
Romulus stelt dat Daw verplicht is financieringen aan te vragen bij financierende instellingen die naar marktopvattingen bereid zijn een zodanig financiering in beginsel te verstrekken en die aanvraag op de merites van een gebruikelijke beoordeling te toetsen. Aan die verplichting heeft Daw volgens Romulus niet voldaan. ABN AMRO Bank N.V. (verder: ABN AMRO) en de Volksbank N.V. (verder: Volksbank) zijn niet bereid zulke financieringen te verstrekken, waardoor die aanvragen niet als serieuze aanvragen kunnen worden beschouwd. Uit de reactie van Coöperatieve Rabobank U.A. (verder: Rabobank) blijkt dat de aanvraag is afgewezen, omdat geen taxatierapport bij de aanvraag was gevoegd. Rabobank heeft niet kenbaar gemaakt of überhaupt geen financiering kon worden verkregen.
5.17.
Daw voert hiertegen aan dat het niet meer dan een inspanningsverplichting is om onderzoek te doen naar de financieringsmogelijkheden en Romulus te informeren over de uitkomst. Daw heeft via haar adviseur een (voor zover mogelijk) onderbouwde financieringsaanvraag ingediend bij Rabobank. Op basis daarvan heeft de Rabobank de aanvraag van Daw inhoudelijk kunnen beoordelen. Een taxatierapport was hiervoor niet nodig. Rabobank heeft de financiering afgewezen, omdat Daw over onvoldoende eigen middelen beschikte. Daw heeft – zonder dat zij daartoe verplicht was – ook bij de Volksbank en ABN AMRO een aanvraag voor een financiering ingediend. Nadat Rabobank, Volksbank en ABN AMRO, aan Daw hebben kenbaar gemaakt de gewenste (minimale) financiering niet te verstrekken, is Romulus door Daw hierover geïnformeerd en heeft Daw de onderhandelingen beëindigd.
5.18.
De rechtbank is van oordeel dat tussen partijen is overeengekomen dat op Daw een inspanningsverplichting rust om samen met haar adviseurs en Rabobank te kijken naar de mogelijkheden van financiering. Dit blijkt uit de e-mail van 3 december 2021 van de notaris en het transcript van het gesprek van 2 december 2021. In dat gesprek is door partijen afgesproken dat Daw nog een keer contact opneemt met de bank en als Daw er niet uit zou komen, dat Romulus een voorstel zou doen om het op te lossen. Anders dan Romulus aanvoert blijkt hieruit niet dat Daw bij meer dan één bank financieringsaanvragen moet indienen en dat die banken aan bepaalde kwalificaties moeten voldoen. Daw heeft een aanvraag ingediend bij Rabobank en daarmee aan haar inspanningsverplichting voldaan. Weliswaar is bij die aanvraag geen taxatierapport overgelegd, maar dat heeft niet tot gevolg gehad dat Rabobank de aanvraag niet heeft kunnen beoordelen. Rabobank motiveert haar afwijzing dat zij - indien aan alle overige financieringsvereisten is voldaan – maximaal bereid is een bedrag van € 1.625.000,00 te financieren in plaats van € 2.450.000,00. Hieruit blijkt dat Rabobank niet bereid is de minimale financiering van 85% van de koopsom te willen verstrekken Hierover is Romulus door Daw geïnformeerd.
Conclusie
5.19.
Gelet op het bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over (de omvang van) het financieringsvoorbehoud. Het financieringsvoorbehoud is voor deze koop één van de essentialia van de overeenkomst, waardoor tussen partijen ten aanzien van het boxencomplex geen rompovereenkomst tot stand is gekomen. De rechtbank zal de door Romulus gevorderde verklaring voor recht, dat tussen Romulus en Daw een rompovereenkomst tot stand is gekomen, dan ook afwijzen.
Of overeenstemming bestond over de (kosten van) bodemsanering, hoeft gelet hierop niet meer besproken te worden.
Wat betekent dit voor de overige vorderingen?
5.20.
De andere vorderingen van Romulus jegens Daw zijn gebaseerd op de rompovereenkomst. Nu de rechtbank heeft geoordeeld dat er tussen Romulus en Daw geen rompovereenkomst tot stand is gekomen, hoeven de andere vorderingen niet meer besproken te worden. Die vorderingen zullen door de rechtbank worden afgewezen.
5.21.
Dit geldt ook voor de vorderingen van Romulus jegens [gedaagde] . Ook die vorderingen zijn gebaseerd op een rompovereenkomst, waarvan de rechtbank heeft geoordeeld dat die rompovereenkomst niet tot stand is gekomen. De vorderingen van Romulus jegens [gedaagde] zullen door de rechtbank worden afgewezen.
Proceskosten
5.22.
Romulus is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Daw c.s. worden begroot op:
- griffierecht
€
5.737,00
- salaris advocaat
€
5.428,00
(2,00 punten × € 2.714,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
11.343,00
5.23.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
wijst de vorderingen van Romulus af,
6.2.
veroordeelt Romulus in de proceskosten van € 11.343,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Romulus niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
veroordeelt Romulus tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.2. en 6.3. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mrs. A.E. Zweers, H. Bottenberg - van Ommeren en
J.A.M. Egberink en in het openbaar uitgesproken op 29 mei 2024.
J.A.M. Egberink en in het openbaar uitgesproken op 29 mei 2024.