Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 24/2062
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende
(gemachtigde mr. A. Bakker)
en
de directeur van GBTwente, de heffingsambtenaar
(gemachtigde mr. D. Prook).
Inleiding
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 413.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Borne voor het jaar 2023 opgelegd.
Bij uitspraak op bezwaar van 23 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar het door belanghebbende tegen de beschikking gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde van de woning gehandhaafd (het bestreden besluit).
Belanghebbende heeft beroep ingesteld en op 4 april 2024 beroepsgronden ingediend.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De heffingsambtenaar heeft de gemachtigde van belanghebbende (hierna: de gemachtigde) na de uitspraak op bezwaar, op 19 september 2024 een compromisvoorstel gedaan van € 385.000,- (afkomstig van toenmalig taxateur [bedrijf]) en dit compromisvoorstel ter zitting gehandhaafd. De gemachtigde heeft het compromisvoorstel evenmin ter zitting geaccepteerd.
De rechtbank heeft het beroep op 12 februari 2026 ter zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en zijn gemachtigde mr. A. Bakker en namens de heffingsambtenaar mr. D. Prook, bijgestaan door [naam] , WOZ-taxateur.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Deze vrijstaande semi bungalow, bouwjaar 1970, heeft een gebruiksoppervlakte (gbo) van 114 m², een garage en een berging van elk 20 m² en staat op een kavel van 745 m².
Beoordeling door de rechtbank
1. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" [1] .
2. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de woning kan worden bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
3. De heffingsambtenaar mag de waarde van de woning in elke fase van het geding met andere vergelijkingsobjecten onderbouwen.
4. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft daartoe verwezen naar het tweede in beroep overgelegde taxatierapport met bijbehorende beroepenmatrix, opgesteld door [naam] , gecertificeerd WOZ-taxateur.
In dit rapport wordt - na een nieuwe inmeting van het object, waarbij is vastgesteld dat het gbo 114 m² is in plaats van 109 m² - geconcludeerd tot een waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) van € 397.000,-.
5. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van de volgende referentiewoningen (vrijstaande woningen) te Borne, waarvan vastgoedrapporten zijn overgelegd:
[adres 2] , bouwjaar 1971, met een gbo van 117 m², (onder meer) een aanbouw van 13 m², een garage van 26 m², en een kavel van 548 m², op 28 december 2021 (
verkoopdatum volgens iWOZ) verkocht voor € 418.000,-;
verkoopdatum volgens iWOZ) verkocht voor € 418.000,-;
[adres 3] , bouwjaar 1975, met een gbo van 120 m², (onder meer) een garage en een carport van elk 20 m² en een kavel van 689 m², op 1 december 2022 (
verkoopdatum volgens iWOZ) verkocht voor € 450.000,-;
verkoopdatum volgens iWOZ) verkocht voor € 450.000,-;
[adres 4] , bouwjaar 1974, met een gbo van 118 m², (onder meer) een garage van 18 m², een aanbouw van 22 m² en een kavel van 773 m², op 22 maart 2023 (
verkoopdatum volgens iWOZ) verkocht voor € 595.000,-.
verkoopdatum volgens iWOZ) verkocht voor € 595.000,-.
6. De gemachtigde voert aan dat de gegevens met betrekking tot de gbo van de woning nog altijd niet juist zijn. Hij voert voorts aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening houdt met de gebreken aan de woning: gebrekkige kwaliteit, ernstig achterstallig onderhoud en zeer gedateerde voorzieningen.
De keuken, badkamer en de toiletten zijn zeer gedateerd en eenvoudig. De mate van doelmatigheid en luxe is gebrekkig. De wanden van de hal/vide, de overloop en twee slaapkamers boven zijn deels van zachtboard (in totaal ongeveer 45 m²). Dit laatste is eigenlijk niet toegestaan vanwege de brandgevaarlijkheid. In de vloeren van binnenruimten (woonkamer, keuken en doucheruimte) zitten scheuren.
Bij de waardebepaling is bovendien geen rekening gehouden met de houten kozijnen, de cv-radiatoren uit 1970 en het - afgezien van twee ramen - enkel glas. De woning heeft geen muur-, vloer-, en/of dakisolatie. Het schilderwerk (sauswerk wat betreft wand-, plafond- en vloerafwerking) is toe aan onderhoud. Aan de buitenzijde van de woning is sprake van lekkage op drie punten aan de (oude) dakgoot, verzakkingsscheurtjes in de gevel, houtrot aan de boei aan de rechterzijde van de voorgevel, en verouderd schilderwerk.
7. De gemachtigde heeft ter onderbouwing van de hiervoor beschreven toestand foto’s overgelegd van de voorzieningen, de verzakkingsscheuren en de houtrot.
Gelet op de noodzaak om herstelwerkzaamheden te verrichten, kan een potentiële koper niet anders dan kosten daarvoor in mindering brengen. De gemachtigde verwijst hierbij naar rechtspraak van het gerechtshof Arnhem en de rechtbank Den Haag [2] .
8. Volgens de gemachtigde heeft de heffingsambtenaar evenmin (voldoende) rekening gehouden met de aanwezigheid van het asbest in het dakbeschot (eternit platen). Ook hiervan zijn foto’s overgelegd. Asbest heeft een waardedrukkende invloed [3] .
9. Volgens de heffingsambtenaar is in de taxatiematrix in beroep voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, het ernstig achterstallig onderhoud, de gebrekkige kwaliteit en de gedateerde voorzieningen daarbij in aanmerking genomen.
10. De rechtbank overweegt als volgt. De vergelijkingsmethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
11. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning. De heffingsambtenaar moet inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij het gebruik van de vergelijkingsmethode is voorwaarde dat, voor zover sprake is van verschillen tussen de woning en de referentieobjecten, verweerder deze verschillen qua onderhoud, ligging, oppervlakte, inhoud en m²-/m³-prijs, voldoende toelicht en aannemelijk maakt. Onderlinge verschillen moeten in voldoende mate tot uitdrukking worden gebracht in het waarde niveau.
12. In de meest recente taxatiematrix zijn als vergelijkingsobjecten opgenomen: drie rond de waardepeildatum verkochte vrijstaande woningen te Borne. De vergelijkingsobjecten zijn mede door belanghebbende aangedragen. In deze matrix zijn de objectonderdelen van het hoofdobject en de gebruikte vergelijkingsobjecten afzonderlijk gewaardeerd. Hierdoor is inzichtelijk in welke mate die waarden/bedragen hebben bijgedragen aan de (geïndexeerde) verkoopprijzen. Met de matrix zijn gegevens verstrekt over het bouwjaar, de waardering van de Koudv-factoren, de gehanteerde correctie-percentages, grondstaffels en de opbouw van de grondwaardes.
13. Op 22 april 2025 heeft een nieuwe inmeting plaatsgevonden. Daarbij is (opnieuw) vastgesteld dat de gbo 114 m² bedraagt. Bij de inmeting is de zolder niet meegenomen voor de gbo; wel de eerste verdieping. De rechtbank merkt op dat het gerechtshof na uitvoerig beraad op grond van vijf taxaties de gbo aldus heeft vastgesteld in een uitspraak van 9 december 2025 (BK-ARN 23/2375). De rechtbank conformeert zich aan dit expliciete oordeel, daargelaten dat de gemachtigde de zienswijze van het hof volstrekt niet gemotiveerd betwist.
14. In de taxatiematrix in beroep is met de mindere kwaliteit van de woning rekening gehouden. Deze is gewaardeerd als matig (2). De voorzieningen zijn zeer gedateerd, passend bij het bouwjaar. Het niveau van de voorzieningen is gewaardeerd als slecht (1).
Ook met de gebrekkige doelmatigheid van de woning is rekening gehouden. In de matrix is immers het verkoopcijfer opgenomen van de naastgelegen woning, [adres 2] , met bouwjaar 1971: eenzelfde type woning met een eveneens hokkerige indeling. Na verkoop is dit object grondig verbouwd. In eerdergenoemd arrest achtte het hof [adres 5] een geschikt referentieobject.
15. In de matrix komen de verschillen qua onderhoud tussen de woning en de referentieobjecten voldoende tot uitdrukking. Ook kenmerken die verband houden met het energielabel komen bij de waardering van de secundaire kenmerken tot uitdrukking, gezien de overeenkomsten in bouwperiode. De ligging van de woningen is verdisconteerd in de feitelijk gerealiseerde verkoopcijfers.
16. De rechtbank acht de in de taxatiematrix gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals gebruiksoppervlakte, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. De verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van de in de matrix opgenomen objecten zijn daarmee uitgangspunt bij het bepalen van de WOZ-waarde. De rechtbank herhaalt in dit verband de overweging van de het hof, kortgezegd, dat geen enkele onderbouwing is gegeven van kosten voor herstelwerkzaamheden, die tot een andere waarde in de matrix zou moeten leiden. De beroepsgronden slagen niet.
17. De gemachtigde voert aan dat de woning van belanghebbende qua ligging te hoog is gewaardeerd. Zijn woning is aan de achterzijde maar beperkt toegankelijk en hij kan er niet omheen lopen. De woning ligt daarnaast tussen andere huizen en heeft veel inkijk.
18. De rechtbank overweegt als volgt. De heffingsambtenaar heeft een luchtfoto laten maken van de locatie. Daarop is te zien dat dat de tuin van belanghebbende aan de achterzijde aan een bomenpartij grenst. Dit komt de privacy juist ten goede. Daarnaast is geen sprake van woningen/tuinen direct grenzend aan de tuin van belanghebbende aan de achterzijde, alleen aan de zijkant. Dat vanuit andere woningen zicht is op de grond van belanghebbende, is, gelet op de ligging van de woning (in een woonwijk), geen bijzondere omstandigheid. Belanghebbende heeft dit niet gemotiveerd betwist zodat de beroepsgrond niet slaagt.
19. De gemachtigde voert aan dat bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening is gehouden met een op de grond van belanghebbende aan de voorzijde van de woning rustende erfdienstbaarheid (recht van overpad voor derden). In de koopovereenkomst is daarover een kettingbeding opgenomen, waarin beperkingen staan. Op (een deel van) die grond aan de voorzijde kan/mag belanghebbende bijna niets. Hij mag die grond niet bebouwen, alleen als tuin gebruiken. Volgens belanghebbende moet dit leiden tot een lagere WOZ-waarde.
20. De rechtbank overweegt als volgt. Voor de grond aan de voorzijde van de woning geldt een erfdienstbaarheid, aldus de heffingsambtenaar. Belanghebbende die grond vanwege die beperking (opgenomen in het koopcontract) alleen gebruiken als tuin.
Bij de in de matrix opgenomen referentiewoningen is evenzeer sprake van een vergelijkbare bepaling over erfdienstbaarheid. Aan de voorzijde van die woningen is over een strook van enkele meters vanaf de openbare weg telkens geen bebouwing toegestaan. De erfdienstbaarheid is aldus verdisconteerd in de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten. Belanghebbende heeft dit niet gemotiveerd betwist, zodat de beroepsgrond niet slaagt.
21. De rechtbank concludeert dat, afgezien van de waarde van het perceel, de woning op (slechts) € 81.000,- is getaxeerd exclusief berging en garage (tezamen € 10.000,-). In werkelijkheid is de waarde van de woning nog lager becijferd, omdat € 81.000,- als getaxeerde waarde voortvloeit uit de eerdere (verlaten) matrix ad € 397.000,-, terwijl de heffingsambtenaar de WOZ-waarde voor de woning inclusief perceel inmiddels (verder) heeft verlaagd tot € 385.000,- en overeenkomstig die matrix eerdergenoemd compromisvoorstel heeft gedaan. De gemachtigde heeft niet gemotiveerd betoogd dat laatstgenoemde waarde niet aannemelijk is, als waarde voor de woning mét garage, berging en kavel. De beroepsgronden slagen niet.
Verstrekking stukken
22. De gemachtigde voert aan dat hij in bezwaar ten onrechte niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft ontvangen, zoals bedoeld in de artikelen 6:17 en 7:4, vierde lid, van de Awb. Hij heeft in bezwaar weliswaar een taxatieverslag ontvangen maar geen waardematrix, grondstaffels en gegevens met betrekking tot de transacties in het kader van de modelmatige waardebepaling noch iWOZ-kaarten.
De heffingsambtenaar had op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ die gegevens moeten overleggen. De uitspraak op bezwaar is aldus onvoldoende gemotiveerd.
23. De rechtbank overweegt als volgt. De heffingsambtenaar heeft in het verleden voor de bezwaarfase met de gemachtigde afspraken gemaakt over het aanleveren van gegevens. Volgens die afspraken worden eenmalig de Werkinstructie secundaire kenmerken, het grondstaffelmodel en het bijgebouwenmodel toegezonden. Verder wordt volstaan met het sturen van een taxatieverslag en de grondstaffel. In de uitspraak op bezwaar is op deze concrete afspraken in het kader van artikel 40 van Pro de Wet WOZ gewezen.
In de uitspraak op bezwaar en het taxatieverslag zijn de oppervlakte, de inhoud, het bouwjaar, de liggingscode, de onderhoudscode en de kwaliteit- en luxeaanduiding van het object en de gebruikte vergelijkingsobjecten toegelicht. Daarnaast zijn gegevens verstrekt met betrekking tot de Koudv-factoren en ligging alsook met betrekking tot de grondstaffel en de prijsontwikkeling. De rechtbank merkt op dat de gemachtigde bovendien, desgewenst eenvoudig een telefoontje had kunnen plegen, voor zover hij nog gegevens miste [4] .
24. iWOZ-kaarten van gebruikte vergelijkingsobjecten behoren niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van Pro de Awb. De heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit kan onder omstandigheden anders zijn als de gemachtigde aannemelijk maakt dat een of meer objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn, wat hier niet het geval is [5] .
De rechtbank ziet geen aanleiding de iWOZ-kaarten en/of bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten als op de zaak betrekking hebbende stukken te beschouwen.
25. De gemachtigde heeft de rechtbank verzocht om de WOZ-waarde van de woning te bepalen op € 333.000,-. De gemachtigde heeft een WOZ-waarde van € 333.000,- niet (nader) onderbouwd, reden waarom de beroepsgrond niet slaagt.
26. De rechtbank acht het beroep gegrond, omdat in het bestreden besluit de WOZ-waarde te hoog is beschikt.
De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt en genoegzaam onderbouwd dat de WOZ-waarde per 1 januari 2022 ten minste € 385.000,- bedraagt. De rechtbank zal de waarde van de woning per 1 januari 2022 daarom in het voetspoor van de heffingsambtenaar aldus vaststellen.
Proceskosten en wanneer een uitzondering op de WOZ-factor?
27. Hoewel in casu sprake is van (i) een klassieke no cure no pay (ncnp)-situatie (lees: procederen op basis van een machtiging met daarin de expliciete bepaling dat een eventuele proceskostenvergoeding niet toekomt aan de belanghebbende doch volledig aan zijn gemachtigde moet worden doorgestort) en (ii) het ontbreken van verifieerbare betaalbewijzen van belanghebbende voor de door zijn gemachtigde inzichtelijk gemaakte en jegens zijn cliënt verantwoorde arbeidsuren, heeft de heffingsambtenaar ter zitting eigener beweging geaccordeerd dat de zogenoemde WOZ-factor in artikel 30a van de Wet WOZ in deze zaak niet behoeft te worden toegepast. Uitsluitend om die reden volgt de rechtbank in deze zaak thans dit standpunt.
28. Dit laat onverlet dat de rechtbank vasthoudt aan de lijn dat sprake is en blijft van ncnp-zaken met de toepassing van eerdergenoemde, door de wetgever bewust in de Wet WOZ geïntroduceerde WOZ-vermenigvuldigingsfactor in al die zaken waarin (i) de machtiging spreekt over toedelen/doorstorten van een ontvangen proceskostenvergoeding door een belanghebbende aan zijn gemachtigde en (ii) betalingsbewijzen ontbreken van de belanghebbende aan zijn gemachtigde van (reële) facturen, die dekkend zijn voor geïnvesteerde en verantwoorde arbeidsuren van de gemachtigde tegen een uurtarief van minimaal € 120,-, exclusief btw.
29. De rechtbank kan zich voorts niet aan de indruk onttrekken dat bij tijd en wijle in WOZ-procedures stukken worden opgevraagd om, vanwege beweerdelijk formele gebreken aan de zijde van de heffingsambtenaar, zo mogelijk louter om formele redenen een proceskostenvergoeding te kunnen ontvangen, zonder dat de gemachtigden met de al dan niet ontvangen stukken werkelijk iets (willen / lijken te) doen. In een woningmarkt die zich gestaag in een opgaande lijn bevindt en waarin huizenbezitters hun woning vrijwel nooit kwijt willen tegen de (door hen betwiste) WOZ-waarde, plegen kopers (nog) minder dan eigenaren waarde toe te kennen aan theoretische, rekenkundige modellen/onderbouwingen van WOZ-waardes in hun jacht op een eigen woning. Dit neemt overigens niet weg dat heffingsambtenaren - zij het sporadisch - bij een WOZ-beschikking reeds direct in het oog springende fouten blijken te maken; fouten die reeds blijken zonder matrix.
30. Met publiek geld moet terughoudend worden omgegaan. Dit maakt dat de rechtbank kritisch naar (semi-)ncnp-bureaus zal blijven kijken. De maatschappelijke kosten van procedures bedragen een veelvoud van het veelal uiterst geringe financiële belang dat voortvloeit voor een woningeigenaar uit een WOZ-waardeverlaging.
Conclusie en gevolgen
31. Het beroep is gegrond, omdat de heffingsambtenaar in de loop van de beroepsprocedure de waarde van de woning heeft verlaagd, welke verlaagde waarde de rechtbank aannemelijk gemaakt acht. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen en de waarde van de woning om die reden conform het verzoek van de heffingsambtenaar verlagen tot € 385.000,- per waardepeildatum 1 januari 2022.
De heffingsambtenaar moet aan belanghebbende de proceskosten in bezwaar en in beroep vergoeden. De rechtbank berekent de aan belanghebbende te vergoeden proceskosten mede gelet rechtsoverweging 23 als volgt:
2 punten in bezwaar (bezwaarschrift en horen) x € 666,- = € 1.332,- en 1 punt in beroep (het beroepschrift), omdat de zitting betekenisloos is geweest en niet heeft geleid tot een (verder) verlaagde WOZ-waarde dan het reeds op 19 september 2024 aan de gemachtigde van belanghebbende aangeboden schikkingsvoorstel) x € 934,- = € 934,-.
In totaal bedragen de te vergoeden proceskosten € 2.266,-.
De heffingsambtenaar moet daarnaast het griffierecht à € 51,- aan belanghebbende vergoeden.
Beslissing
De rechtbank
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
bepaalt de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022 voor belastingjaar 2023 op € 385.000,-;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
bepaalt dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende de proceskosten moet vergoeden ad € 2.266,- onder aftrek van hetgeen de heffingsambtenaar mogelijk reeds heeft vergoed;
bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.M. van Westerlaak, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.