Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 24/2284
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen
Stichting Humankind, gevestigd te Heerlen, belanghebbende,
gemachtigde: [gemachtigde 1],
en
de directeur van GBTwente, de heffingsambtenaar,
gemachtigde: [gemachtigde 2].
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 16 februari 2024.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (kinderdagverblijf ‘[bedrijf]’, hierna: de onroerende zaak) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 551.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen gebruiker niet-woning van de gemeente Almelo voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport met taxatiekaart en het rapport “Onderzoek Restwaarde; een objectieve en verifieerbare restwaarde gebaseerd op marktgegevens” van GBTwente ingediend.
Belanghebbende heeft een taxatierapport met taxatiekaart en het rapport “Restwaarde algemeen” met “Bijlage Dagverblijven” overgelegd.
De rechtbank heeft het beroep op 6 februari 2026 ter zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: mr. H. Vloet namens de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [naam 1], taxateur, en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam 2], taxateur.
Feiten
Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een kinderdagverblijf met grond in eigendom van de gemeente Almelo. Het kinderdagverblijf bestaat uit een in 1950 gebouwd deel met een bruto vloeroppervlakte van 680 m² en een in 1984 aangebouwd deel met een bruto vloeroppervlakte van 250 m². Het kinderdagverblijf heeft de beschikking over een berging.
Het perceel grond heeft een oppervlakte van 2.686 m². Van deze oppervlakte is een oppervlakte van 2.325 m² aangemerkt als gebouwgebonden grond en de resterende 361 m² als extra grond. Van het totale perceel is een oppervlakte van 1.162 m² verhard.
Beoordeling door de rechtbank
1. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden.
2. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
3. Tussen partijen is niet in geschil dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde.
4. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de beschikte waarde een door [naam 2], gediplomeerd WOZ-taxateur, opgesteld taxatierapport met taxatiekaart overgelegd. In deze taxatiekaart wordt tot een (hogere) gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak van € 690.000 (inclusief BTW) op de waardepeildatum 1 januari 2022 gekomen.
5. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft bij de waardering gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer en kengetallen, deel 1 Onderwijs (waardepeildatum 1 januari 2022), meer in het bijzonder voor het bouwdeel uit 1950 van archetype O183PA12 en voor het aangebouwde deel uit 1984 van archetype O184PL12. De taxateur heeft de waarde als volgt opgebouwd:
exclusief BTW inclusief BTW
- dagverblijf 1950 € 175.876 € 212.810
- dagverblijf 1984 € 71.721 € 86.782
- grond 2.325 m² € 302.250 € 365.723
- extra grond 361 m² € 9.386 € 11.357
- verharding € 7.124 € 8.620
- berging € 3.979 € 4.815
6. Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling van een te hoge restwaarde is uitgegaan en de levensduur ten onrechte heeft verlengd. Zij stelt dat de WOZ-waarde op € 461.000 (inclusief BTW) moet worden bepaald. Ter onderbouwing van deze waarde heeft zij een door [naam 1] en [naam 3] opgesteld taxatierapport met taxatiekaart overgelegd, waarin wordt geconcludeerd tot laatstgenoemde waarde. Ter onderbouwing van de gebruikte restwaarde van 10 % is gewezen op het rapport “Restwaarde algemeen” met “Bijlage Dagverblijven”, opgesteld door de heer [naam 1] (werkzaam bij Phydias). Hij heeft ter zitting verklaard dat door het inbrengen van dit onderzoeksrapport gerede twijfel is ontstaan over de kengetallen in de Taxatiewijzer. Belanghebbende betwist nadrukkelijk de door de heffingsambtenaar gebruikte Taxatiewijzer als richtsnoer voor het bepalen van de restwaarden.
7. De Hoge Raad heeft in het arrest van 13 februari 2026 [1] overwogen dat met betrekking tot de WOZ-waarde van een onroerende zaak de normale regels over stelplicht en bewijslast gelden. Daardoor geldt als regel dat de stelplicht en bewijslast met betrekking tot deze waarde in eerste instantie op de heffingsambtenaar rusten. Deze regel geldt ook als het om de gecorrigeerde vervangingswaarde gaat en de daarbij in aanmerking te nemen technische veroudering in geschil is, ook in een geval als dit waarin de heffingsambtenaar bij het vaststellen van die waarde heeft aangesloten bij een taxatiewijzer.
De bewijslast voor een afwijking van de Taxatiewijzer op het punt van de restwaarde rust alleen op belanghebbende indien zij de richtsnoeren van de Taxatiewijzer en de daarbij behorende kengetallen met betrekking tot dit aspect van de waardering op zichzelf als uitgangspunt heeft aanvaard, maar stelt dat een afwijking van de Taxatiewijzer op dat punt is geboden.
8. Omdat belanghebbende de richtsnoeren van de Taxatiewijzer met betrekking tot de restwaarde niet als uitgangspunt heeft aanvaard, rusten de stelplicht en bewijslast op de heffingsambtenaar.
9. Uit de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatiekaart volgt dat voor de restwaarde van de beide delen dagverblijf is uitgegaan van de gemiddelden uit de bandbreedtes voor de beide archetypen in de Taxatiewijzer, te weten voor de ruwbouw
27 %, voor de afbouw 22 % en voor de installaties 17 %.
Ter onderbouwing van deze restwaarden is gewezen op de volgende transacties (waarbij onderstaande weergave een verkorte weergave is van de tabel op pagina 16 van het taxatierapport van de heffingsambtenaar):
Adres Type object verkocht berekende restwaarde
[adres 2] crèche/peuterspeelzaal september 2022 66,9 %
[adres 3] kinderdagopvang december 2022 26,54 %
[adres 4] basisschool juli 2024 29,1 %
[adres 5] basisschool maart 2024 36,68 %
10. In het door de heffingsambtenaar overgelegde rapport “Onderzoek Restwaarde” is in de paragraaf over de omzetbelasting en de gecorrigeerde vervangingswaarde op pagina 10 opgenomen dat voor de restwaarde-analyse het uitgangspunt is dat in de berekening geen BTW wordt meegenomen.
In het taxatierapport heeft de taxateur van de heffingsambtenaar vanaf pagina 21 van de vier voormelde objecten de restwaarde berekend conform de volgende berekening:
Grondwaarde = aantal m² x prijs per m²
Restwaarde = transactiecijfer -/- grondwaarde
Restwaarde opstal: restwaarde / ongecorrigeerde vervangingswaarde x 100 %
11. Onder verwijzing naar de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 4 maart 2025 [2] overweegt de rechtbank dat in de Taxatiewijzer geen empirische onderbouwing is te vinden voor de daarin genoemde en door de heffingsambtenaar overgenomen kengetallen van de restwaarde. Wel geven beide partijen aan de hand van verkopen in de markt allebei een onderbouwing voor de voorgestane restwaarden.
12. De vier hiervoor genoemde onderbouwingen van de heffingsambtenaar kunnen naar het oordeel van de rechtbank als zodanig dienen. Het betreffen objecten die alle vier een maatschappelijke bestemming hebben, geografisch in de buurt van het dagverblijf van belanghebbende liggen en gemiddeld 19,5 maand van de waardepeildatum zijn verkocht.
13. In navolging van het gerechtshof in voormelde uitspraak is de rechtbank van oordeel dat de berekeningswijze zoals door de heffingsambtenaar wordt gehanteerd, waarbij alle componenten exclusief omzetbelasting worden bepaald, dus ook de restwaarde, en waarbij op het eind de omzetbelastingpositie van de eigenaar in aanmerking wordt genomen en in casu de omzetbelasting in aanmerking wordt genomen, de juiste berekeningswijze is van de restwaarde specifiek en van de gecorrigeerde vervangingswaarde in het algemeen. De heffingsambtenaar heeft daarmee de restwaardes zoals neergelegd in de Taxatiewijzer aan de hand van verkopen in de markt onderbouwd.
14. Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport met taxatiekaart brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank overweegt daartoe het volgende.
15. In de “Bijlage dagverblijven” bij het rapport “Restwaarde algemeen” van Phydias zijn de volgende transacties opgenomen:
Adres Type object verkocht berekende restwaarde
[adres 6] dagverblijf okt. 2019 9,6 %, ter indicatie
[adres 7] dagverblijf dec. 2019 0,0 %, ter indicatie
[adres 8] dagverblijf okt. 2020 1,6 %
[adres 9] dagverblijf okt. 2017 13,1 %, ter indicatie
[adres 10] dagverblijf mei 2018 12,4 %
[adres 11] dagverblijf nov. 2019 2,0 %
[adres 12] dagverblijf okt. 2017 1,8 %
[adres 13] school dec. 2016 2,9 %, ter indicatie
[adres 14] dagverblijf jan. 2019 11,3 %
[adres 15] dagverblijf febr. 2017 12,2 %, ter indicatie
[adres 16] dagverblijf febr. 2017 3,2 %
[adres 17] dagverblijf sept. 2017 6,7 %, ter indicatie
16.
De rechtbank stelt vast dat op pagina 5 van het rapport is vermeld dat Phydias werkt aan de hand van eigen taxatiewijzers en dat in de “Bijlage Dagverblijven” bij de berekening van de restwaarde van alle voormelde objecten wordt verwezen naar deze eigen taxatiewijzers. Deze taxatiewijzers zijn echter niet overgelegd, zodat alleen al om deze reden de door de heer [naam 1] berekende restwaarden niet zijn onderbouwd. De heer [naam 1] heeft over dit rapport ter zitting verklaard dat (ook) aan zijn rapport haken en ogen zitten en dat dit rapport niet voor 100 % aan de bewijslast voldoet.
De rechtbank stelt vast dat op pagina 5 van het rapport is vermeld dat Phydias werkt aan de hand van eigen taxatiewijzers en dat in de “Bijlage Dagverblijven” bij de berekening van de restwaarde van alle voormelde objecten wordt verwezen naar deze eigen taxatiewijzers. Deze taxatiewijzers zijn echter niet overgelegd, zodat alleen al om deze reden de door de heer [naam 1] berekende restwaarden niet zijn onderbouwd. De heer [naam 1] heeft over dit rapport ter zitting verklaard dat (ook) aan zijn rapport haken en ogen zitten en dat dit rapport niet voor 100 % aan de bewijslast voldoet.
Technische correctie; verlenging levensduur
17. Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte de levensduur van het dagverblijf heeft verlengd.
18. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft er ter zitting op gewezen – en dit volgt ook uit de taxatiekaart – dat bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde niet is overgegaan tot een verlenging van de levensduur.
19. De rechtbank houdt het ervoor dat dit aspect voor belanghebbende niet langer een geschilpunt vormt, nu zij het standpunt van de heffingsambtenaar ter zitting niet verder heeft weersproken.
De waarde van de gebouwgebonden grond en de extra grond
20. Namens belanghebbende is ter zitting aangevoerd dat de grondwaarde niet is onderbouwd. Waar de heffingsambtenaar met een m²-prijs van € 130 heeft gerekend, zou dat richting € 160 per m² moeten zijn. De taxateur heeft daartoe verwezen naar zijn rapport.
21. De heffingsambtenaar heeft in dit verband ter zitting verklaard dat de taxateur van belanghebbende in zijn eigen rapport wel de m²-prijs hanteert, zoals die door de heffingsambtenaar wordt gebruikt. De gehanteerde grondprijs is herleid uit transacties, die uitkomen op m²-prijzen die tussen de € 130 en € 140 per m² liggen.
22. De rechtbank overweegt dat in het taxatierapport van de heffingsambtenaar op pagina 18 is verwezen naar een passage op pagina 9 van de Grondprijzennotitie Gemeente Almelo 2020-2024. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft op pagina 18 verwoord dat het onderbouwen van de grondprijzen lastig is omdat er zo goed als geen bruikbare transactiecijfers zijn van percelen met een maatschappelijke bestemming en dat voor de grondwaarde aansluiting is gezocht bij de meest recente grondprijzenbrieven van de betreffende gemeentes. Voor de gemeente Almelo volgen uit voormelde passage uit de Grondprijzennotitie m²-prijzen van € 175 voor bebouwde grond ten behoeve van onder meer onderwijsvoorzieningen, niet-commerciële zorgvoorzieningen en sociaal culturele voorzieningen. Gelet hierop acht de rechtbank een m²-prijs van € 130 (exclusief BTW) voor de gebouwgebonden grond van het kinderdagverblijf niet te hoog. Ook de waardering van de extra grond tegen een m²-prijs van € 26 (exclusief BTW) komt de rechtbank niet te hoog voor, temeer niet nu de taxateur van belanghebbende in zijn taxatiekaart voor de extra grond met een m²-prijs van € 25 (exclusief BTW) heeft gerekend.
Daar komt bij dat in het taxatierapport van belanghebbende is vermeld dat voor de waardering van de grond aansluiting is gezocht bij de waardebepaling van de heffingsambtenaar.
De rechtbank overweegt tot slot dat het namens de heffingsambtenaar in dit kader ter zitting aangevoerde door belanghebbende niet meer is betwist.
23. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de onroerende zaak en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt en dat de WOZ-waarde in stand blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Vanwege de ongegrondverklaring van het beroep zal de rechtbank het door belanghebbende aangevoerde over de toepasselijkheid van artikel 30a, eerste, tweede en vierde lid, van de Wet WOZ onbesproken laten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van
H. Blekkenhorst, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.