ECLI:NL:RBOVE:2026:2694

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Zittingsplaats Zwolle

Bestuursrecht

zaaknummer: ZWO 24/3059

uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen

[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente Wierden

(gemachtigde: [gemachtigde]).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 juni 2024.

1.1.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 612.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Wierden voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).

1.2.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.

1.3.

Bij schrijven van 17 september 2024 heeft de heffingsambtenaar een voorstel gedaan om de WOZ-waarde van de woning te verlagen tot € 597.000,-. Belanghebbende heeft dit voorstel afgewezen en heeft op zijn beurt een verlaging van de waarde tot € 540.000,- voorgesteld. De heffingsambtenaar is niet akkoord gegaan met dit voorstel.

1.4.

De heffingsambtenaar heeft op 19 september 2024 op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.5.

De rechtbank heeft het beroep op 11 december 2025 ter zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota overgelegd.

1.6.

Op verzoek van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar na de zitting schriftelijk gereageerd op de - uitgebreide - pleitaantekeningen van belanghebbende. Op 17 maart 2026 heeft belanghebbende schriftelijk gereageerd op de uitlating van de heffingsambtenaar van 6 januari 2026, waarna de rechtbank het onderzoek heeft gesloten voor het doen van uitspraak.

Feiten

2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De vrijstaande woning, gebouwd in 1998, heeft een gebruiksoppervlakte (gbo) van 130 m2 en staat op een kavel van 540 m2. De woning beschikt over een aanbouw aan de woonruimte van 24 m2, een dakkapel van 1 m2, een aangebouwde berging, een kantoor en een carport.

Beoordeling door de rechtbank

3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.

4. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar blijkens het verweerschrift de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 612.000,- niet langer handhaaft. De heffingsambtenaar is op grond van het door hem in beroep overgelegde taxatierapport van mening dat de waarde moet worden vastgesteld op € 597.000,-. Reeds daarom is het beroep gegrond.

5. Omdat belanghebbende zich met de aldus verlaagde waarde evenmin kan verenigen, is de rechtsvraag of aannemelijk is dat een waarde van € 597.000,- niet te hoog is. Volgens belanghebbende kan de waarde van de woning niet hoger zijn dan € 516.000,-.

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[1]

7. Anders dan belanghebbende onder punt 4 van zijn beroepschrift (veronder)stelt, wordt op grond van artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) de waarde bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan rondom de litigieuze waardepeildatum recente marktgegevens / feitelijk gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn (vergelijkingsobjecten).

8. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar het in beroep overgelegde taxatierapport, opgesteld door [gemachtigde], WOZ-taxateur. In dit rapport concludeert de taxateur tot een waarde van de woning op de waardepeildatum van € 597.000,-. Bij de waardebepaling heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de verkoopprijzen van drie vrijstaande woningen in Wierden. Het gaat om de woningen:

[adres 2], op 17 juni 2022 verkocht voor € 600.000,-;
[adres 3], op 17 februari 2023 verkocht voor € 525.000,-
[adres 4], op 14 april 2022 verkocht voor € 520.000,-.

9. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals de gebruiksoppervlakte en de kaveloppervlakte, heeft de heffingsambtenaar bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.

Stijgingspercentage

10. Belanghebbende stelt dat de WOZ-waarde ten opzichte van 2022 met ongeveer 14% is gestegen, terwijl de huizenprijzen gedurende dat jaar met gemiddeld 6% zijn gedaald. De WOZ-waarde in 2023 moet daarom lager uitvallen dan de WOZ-waarde in 2022.

11. In het voetspoor van door de heffingsambtenaar gehanteerde vaste rechtspraak overweegt de rechtbank dat op grond van de Wet WOZ de waarde van woningen ieder jaar steeds opnieuw wordt vastgesteld – indien een actueel verkoopcijfer van de eigen woning ontbreekt – aan de hand van de eerdergenoemde vergelijkingsmethode. Dit betekent een vergelijking met rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen van (meestal) drie vergelijkbare woningen, waarbij onderlinge verschillen tussen de (referentie)woning(en) worden doorgerekend en gecorrigeerd via een zogenoemde matrix. Op deze manier wordt ervoor gezorgd dat de WOZ-waarde een relatie heeft met actuele woningmarktprijzen en worden onderlinge verschillen tussen de woningen rekenkundig bijgesteld. Een vergelijking van de woning van belanghebbende met een eerdere waardering van zijn woning treft geen doel, omdat de Wet WOZ een eigen waarderingssystematiek voorschrijft die inhoudt dat woningen jaarlijks moeten worden gewaardeerd met voorbijgaan aan eerdere waarderingen.

12. De beroepsgrond slaagt niet.

Referentiewoningen

13. Verder voert belanghebbende aan dat het object [adres 3] redelijk vergelijkbaar is met zijn woning, maar beschikt over meer bijgebouwen. Uit de verkoopprijs van dit object van € 525.000,- blijkt dat de waarde van zijn woning te hoog is vastgesteld. Daarnaast wijst belanghebbende op het object [adres 5]. Dit object is op 19 mei 2021 verkocht voor € 445.000,- en heeft energielabel A en diverse waardeverhogende zaken waarover de woning van belanghebbende niet beschikt, zoals rolluiken rondom de woning, een schuifpui en zonneschermen, vloerverwarming, een garage, zonnepanelen en een tuinhuis.

14. De rechtbank overweegt het volgende. De heffingsambtenaar gebruikt blijkens het in beroep overgelegde taxatierapport [adres 3] als vergelijkingsobject. Dit object onderbouwt de WOZ-waarde van de woning, en naar het oordeel van de rechtbank terecht. Met de verschillen tussen de woning van belanghebbende en [adres 3] is rekening gehouden in de taxatiematrix, waarmee het verschil in waarde is verdisconteerd. De heffingsambtenaar gebruikt [adres 5] niet als vergelijkingsobject, omdat het bouwjaar 1987 van die woning meer afwijkt van het bouwjaar van belanghebbendes woning dan het bouwjaar van de gehanteerde vergelijkingsobjecten. Ook dat standpunt acht de rechtbank in het licht van vaste rechtspraak juist.

15. Belanghebbende heeft in zijn oorspronkelijke beroepschrift gronden aangevoerd tegen de door de heffingsambtenaar in bezwaar gehanteerde referentieobjecten [adres 6] en [adres 7]. De heffingsambtenaar hanteert in het in beroep overgelegde taxatierapport deze objecten niet meer als onderbouwing van de WOZ-waarde. Belanghebbende heeft verder op 2 december 2025 aanvullend stukken ingediend en verwezen naar transacties van drie vrijstaande woningen waarvan hij stelt dat deze geschikter zijn als referentieobjecten. De rechtbank gaat daarom verder niet in op de beroepsgronden gericht tegen de referentieobjecten [adres 6] en [adres 7].

16. Belanghebbende heeft op 2 december 2025 aanvullende stukken bij de rechtbank ingediend. Hij verwijst naar drie vrijstaande woningen in [plaats] die zijns inziens (beter) vergelijkbaar zijn met zijn woning. Het gaat om:

[adres 8], op 9 december 2024 verkocht voor € 510.510,-;
[adres 9], op 10 oktober 2025 verkocht voor een onbekend bedrag, met een vraagprijs van € 659.000,-;
[adres 10], op 4 april 2025 verkocht voor een onbekend bedrag, met een vraagprijs van € 595.000,-.

17. De rechtbank overweegt dat het de heffingsambtenaar blijkens vaste rechtspraak van de Hoge Raad gedurende de bezwaar-/beroepsprocedure vrij staat om steeds andere referentieobjecten te kiezen die de waarde het beste onderbouwen. De rechtbank heeft hiervoor al geoordeeld dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde objecten als zodanig vergelijkbaar zijn met de woning. Het is de rechtbank niet gebleken op grond van de door belanghebbende aangedragen onderbouwing dat de door belanghebbende aangedragen referentieobjecten qua kenmerken (dusdanig) beter vergelijkbaar zijn met zijn woning dan de objecten die de heffingsambtenaar heeft gehanteerd dat de heffingsambtenaar redelijkerwijs binnen het kader dat de Wet WOZ biedt niet van de door hem geselecteerde referentieobjecten had mogen uitgaan. Los daarvan is de rechtbank van oordeel dat de marktgegevens van de door belanghebbende aangedragen objecten niet goed bruikbaar zijn, alleen al niet omdat de verkoopcijfers tot stand zijn gekomen op data die te ver af zijn gelegen van de onderhavige waardepeildatum, terwijl de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten conform vaste rechtspraak (wel) binnen een jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht.

18. De beroepsgrond slaagt niet.

Eigen aankoopcijfer

19. Voorts wijst belanghebbende op het eigen aankoopcijfer van de woning. Belanghebbende heeft de woning op 26 februari 2008 gekocht voor € 385.000,-. Als het aankoopcijfer wordt geïndexeerd naar de waardepeildatum, komt de waarde van de woning uit op € 516.000,-. Een waarde van € 597.000,- is daarom niet aannemelijk, aldus belanghebbende.

20. De rechtbank overweegt dat voor de waardering van een woning in het kader van de Wet WOZ als hoofdregel geldt dat het eigen aankoopcijfer in beginsel - bijzondere omstandigheden daargelaten - leidend is.^[2]Dat is immers de prijs die de meest biedende gegadigde - in het licht van de woningmarktomstandigheden - op dat moment voor die woning bereid was te betalen. De woning moet dan wel voldoende dichtbij de waardepeildatum zijn gekocht om een indicatie te kunnen geven van de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende heeft de woning op 26 februari 2008 gekocht, 15 jaar vóór de waardepeildatum. Dat maakt dat het eigen aankoopcijfer volstrekt niet meer bruikbaar is voor het bepalen van de WOZ-waarde, zeker niet gelet op de tumultueuze ontwikkelingen op de woningmarkt.

21. De beroepsgrond slaagt niet.

De KOUDV-factoren

22. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar de door hem gehanteerde KOUDV-factoren voor zijn woning en de referentiewoningen niet voldoende heeft onderbouwd. Zo heeft de heffingsambtenaar ten onrechte de Voorzieningen voor de woning van belanghebbende gewaardeerd op een 3 (gemiddeld) en die van de referentieobjecten op een 2 (ondergemiddeld). De referentieobjecten hebben volgens belanghebbende voorts alle een betere ligging dan zijn woning. De heffingsambtenaar had daarom niet voor alle objecten een 3 (gemiddeld) mogen toekennen voor de ligging. Dat klemt te meer, aldus belanghebbende, omdat de taxateur de woning niet inpandig heeft getaxeerd.

23. De heffingsambtenaar voert als verweer dat hij ter voldoening van de op hem rustende bewijslast in het licht van de vrije bewijsleer niet gehouden is de woning in het kader van de waardering ten behoeve van de Wet WOZ inpandig te doen opnemen. Hij verwijst hiervoor naar rechtspraak van onder andere het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.^[3]Ook voert de heffingsambtenaar aan dat waarderen geen exacte wetenschap is en dat het beoordelen van de juistheid van de waarde niet gaat over de vraag of de samenstellende onderdelen van het object op de juiste bedragen zijn vastgesteld of over het vaststellen van de juiste bedragen van verschillen in KOUDV-factoren, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde als geheel. Deze beroepsgrond is bovendien te laat – pas ter zitting –aangevoerd en mag daarom niet worden meegenomen in de beoordeling. Op basis van de foto’s kan evenmin worden vastgesteld dat de woning van belanghebbende in een ondergemiddelde staat verkeert.

24. De rechtbank overweegt dat de beroepsgrond van belanghebbende ten aanzien van de KOUDV-factoren ter zitting naar voren is gebracht, maar dat de heffingsambtenaar de mogelijkheid heeft gehad om schriftelijk te reageren op de door belanghebbende ter zitting aangevoerde beroepsgronden. De rechtbank ziet geen aanleiding om deze beroepsgrond bij de beoordeling buiten beschouwing te laten.

25. Ten aanzien van de waardering van de heffingsambtenaar van de KOUDV-factoren oordeelt de rechtbank dat de heffingsambtenaar heeft mogen uitgaan van de door hem gehanteerde uitgangspunten. Met hetgeen belanghebbende aanvoert heeft belanghebbende niet genoegzaam onderbouwd dat de door de heffingsambtenaar waardering van de KOUDV-factoren onjuist is geweest. Het standpunt van belanghebbende dat de voorzieningen van zijn woning ondergemiddeld zijn, heeft hij niet onderbouwd met foto’s of andere bewijsstukken. Overigens wijst de rechtbank er op dat – in tegenstelling tot hetgeen belanghebbende klaarblijkelijk meent – met Voorzieningen veelal de keuken, badkamer en toilet(ten) worden bedoeld en de staat daarvan en niet het uiterlijk van de woning of het wel of niet aanwezig zijn van bijgebouwen zoals garages en/of carports. Uit de taxatiematrix blijkt verder dat de heffingsambtenaar de aanwezige bijgebouwen afzonderlijk heeft gewaardeerd en deze in de waardering heeft betrokken. Belanghebbende heeft verder onvoldoende onderbouwd dat de ligging van zijn woning als ondergemiddeld moet worden beoordeeld ten opzichte van de referentieobjecten. De heffingsambtenaar heeft daarom van een gemiddelde ligging mogen uitgaan. Belanghebbende heeft verder niet gemotiveerd onderbouwd dat respectievelijk waarom de overige KOUDV-factoren onjuist zouden zijn gewaardeerd.

26. Gelet op het voorgaande slaagt de beroepsgrond niet.

Motiveringsbeginsel

27. Tot slot betoogt belanghebbende dat de heffingsambtenaar de uitspraak op bezwaar onvoldoende heeft gemotiveerd. De heffingsambtenaar stelt in de uitspraak op bezwaar dat “de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten laten zien dat de waarde niet te hoog is vastgesteld”, maar onderbouwt dit standpunt niet. In het licht van de bezwaargronden van belanghebbende over het vergelijkingsobject [adres 7] en de verschillen tussen zijn woning en de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 6], kan belanghebbende het standpunt van de heffingsambtenaar zonder nadere toelichting niet begrijpen. Daarnaast kan de heffingsambtenaar niet volstaan met de mededeling dat hij de door belanghebbende aangevoerde feiten en omstandigheden niet kan gebruiken. De door belanghebbende aangevoerde omstandigheden onderbouwen voldoende dat de waarde niet aannemelijk is. Gelet hierop had de heffingsambtenaar op zijn minst een nadere, betere onderbouwing van de waarde moeten geven, aldus belanghebbende.

28. De heffingsambtenaar is van mening dat hij de uitspraak op bezwaar voldoende heeft gemotiveerd. Hij is in de uitspraak op bezwaar ingegaan op alle bezwaargronden van belanghebbende.

29. De rechtbank ziet geen grond voor het oordeel dat de heffingsambtenaar de uitspraak op bezwaar onvoldoende heeft gemotiveerd. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt dat de heffingsambtenaar de specifieke bezwaargronden van belanghebbende voldoende heeft betrokken in de beoordeling en de WOZ-waarde van de woning naar aanleiding van het bezwaar heeft gecontroleerd. Het is belanghebbende duidelijk gemaakt dat de WOZ-waarde wordt bepaald aan de hand van recent gerealiseerde verkoopopbrengsten van zogenoemde referentiewoningen. Daarmee is geen sprake van schending van het motiveringsbeginsel, nog daargelaten dat vaste rechtspraak is dat de heffingsambtenaar in de beroepsfase (steeds) andere referentie-objecten mag gebruiken als betere onderbouwing van de beschikte woningwaarde.

30. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat een waarde van de woning van € 597.000,- per waardepeildatum 1 januari 2023 niet te hoog is. De rechtbank overweegt dat gelet op hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd tegen de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde, de heffingsambtenaar heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast/-plicht heeft voldaan. Dat brengt met zich dat de rechtbank niet toekomt aan de vraag of belanghebbende de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt.^[4]

Conclusie en gevolgen

31. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen en met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht zelf in de zaak voorzien en de waarde van de woning [adres 1] per waardepeildatum 1 januari 2023 vaststellen op € 597.000,-.

32. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van zijn proceskosten, waaronder vergoeding van reiskosten en kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. De rechtbank overweegt dat van kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de zin van artikel 1, letter a, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) geen sprake is in een geval waarin feitelijk de belastingplichtige zelf optreedt in zijn eigen beroepszaak, ook al geschiedt dit namens een rechtspersoon.^[5]De reiskosten komen op grond van artikel 1, sub d van het Bpb voor vergoeding in aanmerking. De rechtbank stelt de reiskosten vast op € 20,16 (retour adres belanghebbende te [plaats] – adres van de rechtbank te Zwolle op basis van openbaar vervoer tweede klas, berekend via 9292.nl).

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 597.000,-;
vermindert de voor de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen tot een aanslag berekend naar een waarde van € 597.000,-;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan belanghebbende moet vergoeden;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 20,16 aan proceskosten aan belanghebbende.

Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van
R.A.R. van Westering, griffier, uitgesproken op

De griffier is buiten staat de uitspraak te ondertekenen.

rechter

De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hoger beroepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hoger beroepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Vaststelling WOZ-waarde woning en afwijzing vergoeding kosten rechtsbijstand