Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Brielle
vonnis
in de zaak van
de stichting
Stichting De Leeuw van Putten,
gevestigd [plaats],
eiseres bij exploot van dagvaarding van 4 maart 2008,
gemachtigde: mr. E. de Ruiter,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
gemachtigde: mr. L.M. Balthazar de Seixas.
1. Het verloop van de procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding met producties,
- de conclusie van antwoord,
- het tussenvonnis van 13 mei 2008,
- de conclusie van repliek met producties,
- de conclusie van dupliek.
De uitspraak van het vonnis is bepaald op heden.
2. De feiten
In deze procedure wordt uitgegaan van de volgende feiten. Deze worden als vaststaand beschouwd omdat zij door de ene partij zijn gesteld en door de andere partij zijn erkend of onvoldoende zijn betwist ofwel omdat zij uit de producties blijken.
2.1
Bij huurovereenkomst van 31 juli 1998 heeft eiseres aan [naam] de toenmalige echtgenote van gedaagde, met ingang van 1 augustus 1998 voor onbepaalde tijd de eengezinswoning aan de [locatie] (hierna ook: de woning) verhuurd.
2.2
De eerste zin van artikel 4.1 van die huurovereenkomst luidt:
“De huurder mag, gedurende de looptijd van de huurovereenkomst, wijzigingen aanbrengen aan het gehuurde, mits met schriftelijke toestemming van verhuurder.”
en
Artikel 5.6 luidt:
“Na de schriftelijke huuropzegging zal door de verhuurder binnen 14 dagen een voorlopig rapport en op een datum, in gezamenlijk overleg te bepalen, een definitief rapport worden opgesteld over de staat van de woning en van de aanwezige inventaris. Hierin zal aangegeven zijn wat door de huurder in strijd met deze overeenkomst is nagelaten en/of is aangebracht.
Zowel huurder als verhuurder zal zich akkoord dienen te verklaren met de rapporten.
Tot aan de datum waarop de huurovereenkomst eindigt is de huurder in de gelegenheid datgene, wat volgens de rapporten in strijd met deze overeenkomst is nagelaten en/of aangebracht, te herstellen. De huurder erkent dat verhuurder bevoegd is na de datum waarop de huurovereenkomst eindigt, voor rekening van de huurder alles te (doen) verrichten en/of weg te (doen) halen wat door de huurder in strijd met deze overeenkomst is nagelaten en/of is aangebracht.
Dit geldt ook voor wijzigingen in de staat van de woning en van de aanwezige inventaris, die nog na ondertekening van de in dit lid genoemde rapporten door toedoen van de huurder zijn ontstaan c.q. is achtergelaten.”
2.3
Bij brief van 27 juni 2000 heeft [naam] aan eiseres medegedeeld dat zij in verband met de echtscheiding de woning per 21 juni 2000 heeft verlaten en dat gedaagde als hoofdbewoner in de woning blijft wonen.
2.4
Op 30 december 2006 heeft de politie in samenwerking met Eneco en Roteb op de zolder van de woning een hennepkwekerij ontmanteld.
2.5
De brief van 3 april 2007 van eiseres aan gedaagde luidt:
“Op 22 maart 2007 heeft u een gesprek met mijn collega mevrouw [naam collega] gehad.
Aanleiding tot het gesprek was de wietplantage die in uw woning [locatie] is aangetroffen.
Tijdens dit gesprek is met u besproken dat wij een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst opstarten wegens wangebruik van de woning. U heeft op dat moment aangegeven dat u na wilde gaan wat uw rechten waren, omdat u het niet eens bent met de maatregel die wij treffen bij het ontmantelen en ontdekken van wietplantages in woningen die ons eigendom zijn.
De daarop volgende week heeft u met mij telefonisch contact gehad over het opzeggen van de woning. U vroeg mij of de woning ook per 7 mei kon worden verlaten. Daarvoor heb ik u toestemming gegeven. Ook verzocht u mij of een kennis die in de woning woonde mocht blijven in de woning. Dit heb ik afgewezen, om dezelfde reden waarom we de woning ook niet meer aan u kunnen blijven verhuren.
Tijdens hetzelfde gesprek heeft u gezegd de huuropzegging in dezelfde week nog naar ons op te sturen. Wij hebben de huuropzegging niet ontvangen. Als uiterste datum voor de huuropzegging hebben wij aangegeven 31 maart 2007. Deze datum is nu verstreken. Daarom starten wij de procedure ter ontbinding van de huurovereenkomst op basis van wanbewoning alsnog op….”
2.6
Op 1 mei 2007 heeft gedaagde alle sleutels van de woning aan de balie van eiseres ingeleverd.
2.7
Bij inspectie van de woning door eiseres bleek dat in de woning geen roerende zaken van gedaagde meer aanwezig waren.
2.8
In of omstreeks november 2007 heeft gedaagde zich in de gemeentelijke basisadministratie laten inschrijven op zijn nieuwe woonadres.
2.9
Op 10 juli 2007 heeft Moree v.o.f. aan eiseres een offerte uitgebracht voor de in de (tuin van de) woning te verrichten werkzaamheden tot een totaalbedrag van € 13.534,68 excl. btw.
2.1
Eiseres heeft op 6 november 2007 een factuur ad € 15.892,08 voor onderhoudswerkzaamheden aan de woning aan gedaagde gezonden met het verzoek dat bedrag binnen 14 dagen te voldoen.
Hieraan heeft gedaagde geen gevolg gegeven.
3. De vordering
Eiseres heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagde te veroordelen aan haar te betalen een bedrag van € 15.892,08, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van gedaagde in de kosten van deze procedure.
4. De standpunten van partijen
4.1 Eiseres
Gedaagde is sinds 21 juni 2000 de enige huurder van de woning geworden. De huurovereenkomst is niet schriftelijk opgezegd maar eiseres heeft het inleveren van de sleutels beschouwd als het opgeven van het gebruik van de woning en derhalve van een beëindiging van de huurovereenkomst. Tijdens de inspectie bleek dat gedaagde de woning met zelf aangebrachte voorzieningen en met schade heeft achtergelaten. De totale schade bedraagt € 15.892,08 en wenst eiseres volledig op gedaagde, die verplicht was het gehuurde bij het einde van de huur in goede staat op te leveren, te verhalen. Gedaagde heeft er voor gezorgd dat eiseres hem niet in de gelegenheid kon stellen om een gezamenlijke inspectie uit te voeren en om de schade zelf te herstellen. Ten eerste niet door de huurovereenkomst niet op te zeggen waardoor geen inspectie gepland kon worden en bovendien omdat hij geen adresgegevens aan eiseres heeft doorgegeven. Alle verrichte werkzaamheden zagen op herstel van de woning in goede staat. Eiseres verleent nimmer mondelinge toestemming voor een zelf aangebrachte voorziening; daarvoor is schriftelijke toestemming nodig. Gedaagde had de aangebrachte voorzieningen dienen te verwijderen. Eiseres heeft het zwembad en het laminaat laten verwijderen maar wel besloten de badkamer, behoudens een drietal punten, te accepteren en de door gedaagde geplaatste keuken te accepteren.
4.2 Gedaagde
Primair: Alleen zijn toenmalige echtgenote heeft de huurovereenkomst ondertekend. Er is geen huurovereenkomst tussen partijen.
Subsidiair: Na het gesprek tussen partijen heeft hij zijn woning leeggeruimd en de sleutels van de woning bij eiseres afgegeven. Hij heeft de overeenkomst niet schriftelijk opgezegd. Aangezien niet aan dat vereiste is voldaan had eiseres niet over kunnen gaan tot de door haar gehouden inspectie. Eiseres had voor het uitvoeren van de inspectie gedaagde dienen uit te nodigen voor de inspectie en hem de gelegenheid te geven om tot eventuele herstelwerkzaamheden over te gaan. Die mogelijkheid heeft hij nooit gehad. Eiseres had kennis van het (post)adres van gedaagde, althans zijn post werd door de verhuisservice van TNT doorgestuurd naar het adres van zijn moeder.
Hij heft in het huis diverse verbeteringen aangebracht waardoor het huis aanmerkelijk in waarde en leefgenot was gestegen. Zo heeft hij een zwembad in de tuin laten aanleggen, de badkamer en keuken vernieuwd en was het gehele huis voorzien van nieuw laminaat. Voor het zwembad en de keuken heeft hij vooraf mondeling toestemming van eiseres ontvangen.
Hij mocht er op vertrouwen dat hij het zwembad niet hoefde te verwijderen. De wirlunit in de badkamer is nodeloos door eiseres verwijderd. Eiseres probeert een groot deel van de kosten van de werkzaamheden ten onrechte op hem te verhalen. Zo moeten bepaalde werkzaamheden als algemeen onderhoud te worden beschouwd en bestonden bepaalde situaties al toen hij zijn intrek in de woning nam. Het opvoeren van algemene kosten, winst en risicopost zonder deze nader te specificeren is onacceptabel, althans gedaagde verzoekt om matiging van die door eiseres opgevoerde kosten.
5. De beoordeling
5.1
Gedaagde was als echtgenoot van de huurder van rechtswege medehuurder en hij is, nadat in juni 2000 de huurovereenkomst ten aanzien van de huurder is beëindigd, van medehuurder de enige huurder van de woning geworden.
5.2
Duidelijk is dat eiseres een einde van de huurovereenkomst beoogde. Uit de gedragingen van partijen, met name het inleveren van de sleutels en het daarna niet meer in rekening brengen van de huurtermijnen, blijkt dat zij overeenstemming hebben bereikt over het einde van de huurovereenkomst per 1 mei 2007.
5.3.
Het spreekt voor zich dat ook in geval van beëindiging met wederzijds goedvinden gedaagde gehouden is de woning in dezelfde staat op te leveren als bij aanvang van de huurovereenkomst. Verwezen wordt naar artikel 5.5. van de huurovereenkomst.
5.4.
Evenzeer is eiseres gehouden om gedaagde uit te nodigen tot een voorinspectie, hem de gelegenheid te geven de te verrichten werkzaamheden uit te voeren en vervolgens gezamenlijk een eindinspectie uit te voeren. In artikel 5.6. van de huurovereenkomst is dit met zoveel woorden bepaald. Overigens volgen deze verplichtingen ook uit de jurisprudentie. Duidelijk is dat dit niet is geschied.
5.5.
Partijen twisten over de feitelijke gang van zaken ten tijde van de inlevering van de sleutels en voor wiens risico het komt dat voormelde inspecties niet hebben plaatsgevonden. Overwogen wordt dat het initiatief tot beëindiging van de huurovereenkomst van eiseres is uitgegaan. Weliswaar had eiseres daartoe een goede aanleiding, namelijk de geconstateerde hennepkwekerij, maar dit neemt niet weg dat eiseres uitvoering diende te geven aan artikel 5.6. van de huurovereenkomst. Eiseres had dan ook ervoor moeten zorgen een telefoonnummer of postadres van gedaagde te verkrijgen, temeer nu gedaagde in persoon zich aan haar balie heeft gemeld om de sleutels in te leveren. In dit verband is niet gebleken welke naspeuringen door eiseres precies zijn gedaan en in elk geval staat vast dat zij geen brieven aan de huurwoning heeft gestuurd. Het is niet onbekend dat door TNT brieven nog drie maanden worden nagezonden, indien de voormalige bewoner daartoe aan TNT opdracht geeft. Een en ander geldt temeer nu van gedaagde een zeer aanzienlijk bedrag wordt gevorderd.
5.6.
Aan de andere kant is het ook zo dat gedaagde kon vermoeden dat er nog een claim van eiseres zou volgen. Per slot van rekening heeft hij een hennepkwekerij in de woning gehad (een "stommiteit" in zijn eigen woorden) en heeft hij een zwembad in zijn achtertuin aangelegd, waarvoor geen schriftelijke toestemming is gegeven, zoals wel is bepaald in de huurovereenkomst. Van gedaagde mocht derhalve wel enig pro-actief handelen worden verwacht; het was immers ook in zijn belang dat hij bij de inspecties betrokken zou zijn. Hij is immers als eerste in verzuim geraakt jegens eiseres, gelet op de hennepkwekerij.
5.7.
Met recht verwijzen beide partijen (overigens ieder met een ander doel) naar het arrest van de Hoge Raad d.d. 27 november 1998 (NJ 1999, 380). Daarin is overwogen dat niet blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting het rechterlijk oordeel dat, gezien het ontbreken van een inspectie vóór ontruiming, slechts die kosten als schadevergoeding kunnen worden gevorderd die de huurder zelf had moeten maken voor oplevering in goede staat.
5.8.
Dit betekent dat beoordeeld moet worden of en in hoeverre gedaagde goedkoper uit zou zijn geweest indien hij de werkzaamheden zelf zou hebben uitgevoerd. De verwijdering van het zwembad maakt daar zeker deel van uit. Het feit dat medewerkers van eiseres (de aanleg van) het zwembad hebben gezien en er zelfs mondeling goedkeuring aan zouden hebben gegeven, is niet doorslaggevend. Immers, uit de huurovereenkomst blijkt een actieve verplichting van de huurder om hiervoor schriftelijke toestemming te vragen terwijl bovendien voormelde medewerkers mogelijk in het geheel niet bevoegd waren tot vertegenwoordiging van gedaagde op dit punt. Tot slot geldt dat het aanleggen van een groot zwembad in de relatief kleine achtertuin van een gehuurde rijtjeswoning zo uitzonderlijk is dat gedaagde op zijn vingers had kunnen natellen dat hij hiervoor officieel toestemming aan eiseres had behoren te vragen.
5.9.
Ingevolge artikel 6:97 BW Pro is de rechter gehouden de schade te begroten op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. Als de omvang niet nauwkeurig kan worden vastgesteld dan mag de rechter deze schatten.
Bovendien dient volgens artikel 6:98 BW Pro een toerekening van de schade plaats te vinden. In het kader van de schadevaststelling en het causaal verband zal de kantonrechter per schadepost beoordelen hoeveel er kan worden toegewezen, rekening houdende met hetgeen in de vorige alinea's is overwogen. Daarbij geldt dat eiseres de factuur van de herstelwerkzaamheden alsmede een specificatie van de daadwerkelijk verrichte werkzaamheden moet produceren. Thans beschikt de kantonrechter enkel over een offerte. Bovendien dient eiseres zich uit te laten over de verweren die per item door gedaagde zijn gevoerd. Voorts geldt dat vaststaat dat geen andere offertes zijn aangevraagd zodat, gelet op het verweer dienaangaande van gedaagde, het goed zou zijn alternatieve offertes te bezien. Eiseres diende immers haar schade te beperken, zeker indien degene op wie zij die wenst te verhalen onbereikbaar blijkt.
5.10.
De zaak wordt verwezen naar de rolzitting van 30 september 2008 voor conclusie na tussenvonnis van eiseres. Hierna mag gedaagde een antwoordconclusie indienen. Indien beide partijen hierom gezamenlijk verzoeken zal een comparitie worden bepaald voor het beproeven van een schikking.
6. De beslissing
De kantonrechter:
verwijst de zaak naar de schriftelijke rolzitting van dinsdag 30 september 2008
om 10.15 uur voor conclusie na tussenvonnis zijdens eiseres en bepaalt dat gedaagde hierop mag reageren bij antwoordconclusie na tussenvonnis,
bepaalt, doch alleen indien partijen hier gezamenlijk om verzoeken, een comparitie van partijen op een nader te bepalen zittingsdag,
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.