ECLI:NL:RBROT:2015:322

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/10/441837 / HA ZA 14-12

Vonnis van 21 januari 2015

in de zaak van

de vereniging

VERENIGING VAN EIGENAARS WONEN COMPLEX KRONA,

gevestigd te Schiedam,

eiseres,

advocaat mr. M.J.R. Elbers,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

TCB REALESTATE B.V.,

gevestigd te Hendrik-Ido-Ambacht,

gedaagde,

advocaat mr. M. van Geilswijk.

Partijen zullen hierna VvE Krona en TCB genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 30 juli 2014
het proces-verbaal van comparitie van 10 december 2014.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Ontwikkelingscombinatie Sveaparken C.V. heeft op percelen grond in het plan Sveaparken te Schiedam, waartoe haar enig beherend vennoot OCS Beheer B.V. (hierna: OCS) in die hoedanigheid gerechtigd was, een gebouw gesticht genaamd KRONA thans (onder meer) plaatselijk aangeduid als Malmö.

2.2.

Het (destijds nog te stichten) gebouw is door OCS gesplitst in twee appartementsrechten. In de op 29 december 2006 verleden en op 2 januari 2007 ingeschreven akte van splitsing in appartementsrechten (productie 1 bij dagvaarding, hierna: de akte van hoofdsplitsing) komt, voor zover thans relevant, het volgende voor:

dat de vennootschap beoogt op voornoemde percelen grond een gebouw te stichten, genaamd KRONA, welke gebouw (hierna ook te noemen: het complex) zal bevatten:

-
vijf en zeventig woningen (…)

-
bedrijfsruimten en een horecaruimte gelegen op de begane grond,

-
(…)

(…)

OMSCHRIJVING APPARTEMENTSRECHTEN

1.
het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van die gedeelten van het complex, gelegen in de kelder, op de begane grond en op de eerste tot en met de dertiende (dak)verdieping, die blijkens hun inrichting bestemd zijn om te worden gebruikt als vijfenzeventig woningen (…), appartementsindex 1;

2.
het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van dat gedeelte van het gebouw, gelegen op de begane grond, dat blijkens zijn inrichting bestemd is om te worden gebruikt als bedrijfsruimten, waaronder een horecaruimte en een supermarkt, alles met toebehoren, plaatselijke aanduiding nog onbekend, appartementsindex 2,

(…).

22.4.

In afwijking van het hiervoor in lid 2 bepaalde is de Eigenaar en/of Gebruiker van het Privé Gedeelte met index 2 (bedrijfs-/horecaruimten) (…).

22.5.

In afwijking van het in dit artikel leden 1 en 2 bepaalde is de Eigenaar en/of Gebruiker van het Privé Gedeelte met index 2 (bedrijfs-/horecaruimten) (…).

25.4.

Iedere Eigenaar en Gebruiker is verplicht het Privé Gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming, te weten:

-
voor wat betreft het Appartementsrecht met index 1: woningen (….), en

-
voor wat betreft het Appartementsrecht met index 2: bedrijfsruimten en een horecaruimte.

Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de Vergadering (…)

2.3.

Op 29 december 2006 is tevens een akte van ondersplitsing verleden waarbij door OCS appartementsindex 1 van de hoofdsplitsing is gesplitst in woonappartementen en stallinggarage, welke akte is ingeschreven op 2 januari daarna.

2.4.

OCS heeft appartementsindex 2 van de hoofdsplitsing ondergesplitst in ruimten voor commerciële doeleinden en horeca bij akte verleden op 23 december 2008 en ingeschreven op 24 december daarna.

2.5.

In artikel 25 lid 4 van de akte van ondersplitsing van 23 december 2008, staat het volgende vermeld:

Iedere eigenaar en Gebruiker is verplicht het Privé Gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming, derhalve voor commerciële doeleinden, waarbij het Privé Gedeelte behorend tot Appartementsrecht met index 161 in het bijzonder geschikt is om te worden gebruikt als een horecagelevenheid. OCS verklaart dat de Privé Gedeelten volgens het huidige bestemmingsplan bestemd zijn om te worden gebruikt als ruimten voor detailhandel, horeca of maatschappelijke voorzieningen.

Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de Vergadering. (…)

2.6.

TCB is eigenaar van acht van de tien appartementsrechten die recht geven op het gebruik van de bedrijfsruimten. TCB verhuurt de bedrijfsruimten.

2.7.

TCB heeft een huurovereenkomst gesloten met een horeca-ondernemer met betrekking tot de bedrijfsruimte plaatselijk bekend als [adres] (één van de bedrijfsruimten die behoren tot appartementsindex 2). Op 4 november 2013 zijn er verbouwingswerkzaamheden gestart. Op 17 februari 2014 is er een cafetaria geopend.

2.8.

OCS heeft op 4 maart 2014 in reactie op een brief van (een rechtsbijstandverzekeraar van) de eigenaar van een van de woonappartementen, als volgt gereageerd (prod. 8 VvE Krona):

“(…) Medio 2006 toonde uw cliënt interesse voor een appartement in het appartementencomplex. Hij heeft aan de ontwikkelaar een vraag gesteld over de invulling van de commerciële ruimten op de begane grond van het complex. Op 30 november 2006 is hierop als volgt gereageerd.

“O.C.S. Beheer B.V. zal voor de begane grond (…) maximaal de ruimtes tussen as 01 en 03 bestemmen als (winkelgebonden) horeca”.

(…) OCS heeft blijkens de hoofdsplitsingsakte navolging gegeven aan de beoogde invulling van het appartementencomplex en heeft daarmee tevens voldaan aan haar toezegging van 30 november 2006. Immers in 25.4 van de hoofdsplitsingsakte is de bestemming van de twee appartementsrechten als volgt bepaald: (…).

In de afgelopen jaren hebben onder meer een supermarkt en een Italiaans restaurant zich gevestigd. U hebt mij bericht dat een cafetaria zich in het appartementencomplex gaat vestigen, dan wel zich in het complex gevestigd heeft. Het is echter mogelijk de bestemming van het appartementsrecht te wijzigen, hierop heeft OCS geen invloed (…). Uw aansprakelijkheidstelling voor mogelijke schade, welke de komst van de cafetaria zal meebrengen, wijs ik uitdrukkelijk van de hand.”

2.9.

TCB heeft de bouwtekeningen overgelegd waarnaar OCS in haar brief verwijst (bijlage 1 brief van 10 dec. 2014). Hieruit volgt dat de units 8 en 9 op die tekeningen waren bestemd als horecaruimte. In unit 8 is thans een bakker gevestigd en in unit 9 een Italiaans restaurant.

3.Het geschil

3.1.

VvE Krona vordert samengevat - verklaringen voor recht dat

het niet binnen de bestemming van de akte van hoofdsplitsing van het appartementsrecht met index 2, te weten ‘bedrijfsruimten en een horecaruimte’ valt om een tweede horecagelegenheid te vestigen en te (gaan) exploiteren in appartementsindex 2;
in de akte van ondersplitsing winkelcentrum niet ten nadele van de in de akte van hoofdsplitsing gegeven bestemming van appartementsindex 2 kan worden afgeweken;
TCB handelt in strijd met de akte van hoofdsplitsing, meer in het bijzonder de bestemming ex artikel 25 van de akte van hoofdsplitsing, indien TCB een snackbar als tweede horecagelegenheid exploiteert/laat exploiteren in haar appartementsrecht, gelegen aan de [adres] te Schiedam;

almede veroordeling van TCB om het gebruik van het appartementsrecht in strijd met het bepaalde in artikel 25 van de akte van hoofdsplitsing te beëindigen en beëindigd te houden, een en ander op straffe van een dwangsom,

met veroordeling van TCB in de kosten van de procedure.

3.2.

VvE Krona stelt hiertoe dat TCB naast het bestaande Italiaanse restaurant tevens een snackbar wil laten exploiteren. Dit terwijl een tweede horecaruimte niet is toegestaan gelet op de tekst van de akte van hoofdsplitsing. VvE Krona beroept zich met name op artikel 25 lid 4, waar staat “bedrijfsruimten en een horecaruimte”, op de omschrijving van het complex waar staat “bedrijfsruimten en een horecaruimte” en op de omschrijving van de appartementsrechten waar staat “bedrijfsruimten, waaronder een horecaruimte en een supermarkt” (zie 2.2).

3.3.

TCB voert hier - samengevat - tegen aan dat in de beschrijving van index 2 in de akte van hoofdsplitsing wordt gesproken over bedrijfsruimten. Onder bedrijfsruimten valt volgens normaal spraakgebruik tevens horeca en ook in het huurrecht wordt horeca als bedrijfsruimte aangemerkt.

De zinsnede ‘waaronder een horecaruimte en een supermarkt’ geeft slechts aan dat het de bedoeling is geweest om in ieder geval in de bedrijfsruimten een horecaruimte en een supermarkt mogelijk te maken. Niet is beoogd om het toekomstige gebruik te beperken. Bovendien moet ‘een horecaruimte’ niet gelezen worden als ‘één horecaruimte’. Dit wordt bevestigd door de artikel 22.4 en 22.5. Daarbij komt dat het op grond van artikel 25.4 niet verboden is om meer dan één horecaruimte te realiseren.

4.De beoordeling

4.1.

Partijen verschillen van mening over de vraag of er op grond van de akte van hoofdsplitsing in meer dan één van de bedrijfsruimten horeca mag worden gevestigd.

4.2.

Bij de uitleg van een uit de openbare registers kenbare splitsingsakte komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte.

De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. (vgl. Hoge Raad 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078 en 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337).

4.3.

In casu is OCS degene die tot splitsing is overgegaan; het gaat derhalve om haar bedoeling die uit de akte van hoofdsplitsing afgeleid dient te worden. De bij de akte van hoofdsplitsing behorende tekeningen (productie 11 VvE Krona) geven aanwijzingen voor die objectieve bedoeling nu daarop geen omschrijvingen van de bedrijfsruimten voorkomen.

4.4.

Gelet op de beschrijving in de premisse (bedrijfsruimten en een horecaruimte) en met name de omschrijving van de bestemming in artikel 25 lid 4 (bedrijfsruimten en een horecaruimte) van de akte van hoofdsplitsing wordt als bedoeling van OCS uit de akte van hoofdsplitsing afgeleid dat er sprake zou zijn dat van appartementsindex 2 één horecaruimte deel uit zou maken.

De aanduiding in de artikel 22 leden 4 en 5 (bedrijfs-/horecaruimten) en de aanduiding in de complexomschrijving (bedrijfsruimten, waaronder een horecaruimte en een supermarkt) doen daar niet aan af, nu deze aanduidingen niet voorkomen in het artikel dat ziet op de bestemming. Daar komt nog bij dat deze aanduidingen voor tweeërlei uitleg vatbaar lijken te zijn.

4.5.

Dat OCS eerder, in bouwtekeningen, twee units ten behoeve van horeca had voorzien (zie 2.9), maakt het vorenstaande niet anders nu die bouwtekeningen niet kenbaar zijn uit de openbare registers. Bovendien is de cafetaria waarover partijen strijden niet gevestigd in unit 8 van de bouwtekening. Partijen hebben ter comparitie verklaard dat daar thans een bakker is gevestigd.

4.6.

Ook het feit dat OCS in de akte van ondersplitsing verleden op 23 december 2008 (zie 2.5) de bestemming (van voorheen appartementsindex 2) heeft omschreven als commerciële doeleinden, kan geen rol spelen bij de uitleg van de akte van hoofdsplitsing.

4.7.

Aan het betoog van TCB dat het effect van lichte horeca tegenwoordig gelijk kan worden gesteld met dat van bakkers of slagers die etenswaren bereiden, wordt gelet op het vorenstaande niet toegekomen.

4.8.

De gevorderde verklaringen voor recht van VvE Krona en veroordeling van TCB liggen derhalve in beginsel voor toewijzing gereed. Ten aanzien van de verklaring voor recht onder de tweede bullit zullen de woorden “ten nadele” niet worden opgenomen, nu deze woorden niets toevoegen. De gevorderde verklaringen voor recht onder de eerste en de derde bullit worden samengevoegd.

4.9.

De termijn waarop TCB aan het vonnis zal dienen te voldoen zal, overeenkomstig hetgeen dienaangaande door TCB is aangevoerd, worden gesteld op vier weken.

4.10.

De door VvE Krona gevorderde dwangsom zal worden gemaximeerd.

4.11.

TCB zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van VvE Krona begroot op:

explootkosten € 79,21

griffierecht € 608,00

advocaatkosten
€ 904,00(2 punten (dv + cna) x tarief II a € 452)

€ 1.591,21

4.12.

VvE Krona heeft in het lichaam van de dagvaarding opgenomen dat zij de wettelijke rente vordert over de proceskosten. Nu dit niet in het petitum staat vermeld, zal het niet worden toegewezen.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

verklaart voor recht dat het niet binnen de bestemming van het appartementsrecht met indexnummer 2 van de akte van hoofdsplitsing valt om een tweede horecagelegenheid te vestigen en te (gaan) exploiteren en dat TCB in strijd handelt met die akte indien zij een snackbar als tweede horecagelegenheid exploiteert/laat exploiteren in haar appartementsrecht aan de [adres] te Schiedam;

5.2.

verklaart voor recht dat in de akte van ondersplitsing niet van de in de akte van hoofdsplitsing gegeven bestemming van het appartementsrecht met indexnummer 2 kan worden afgeweken;

5.3.

veroordeelt TCB om binnen vier weken na betekening van dit vonnis het met de akte van hoofdsplitsing strijdige gebruik van het appartementsrecht aan de [adres] te beëindigen en beëindigd te houden, een en ander op straffe van een dwangsom van € 2.500 voor iedere dag, een dagdeel daar uitdrukkelijk onder begrepen, en met een maximum van € 100.000, dat TCB daarmee in gebreke blijft;

5.4.

veroordeelt TCB in de proceskosten, aan de zijde van VvE Krona begroot op € 1.591,21;

5.5.

verklaart de veroordelingen onder 5.3 en 5.4 uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A. Eerdhuijzen en in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2015.^[1]