ECLI:NL:RBROT:2019:3508

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 7652964 VV EXPL 19-150

uitspraak: 2 mei 2019

vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

de stichting

STICHTING HAVENSTEDER,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres in conventie,

gedaagde in reconventie,

gemachtigde: mr. S.A. den Engelsen, advocaat te Rotterdam,

tegen

[gedaagde 1],

[gedaagde 2] ,

beiden wonende te Rotterdam,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

gemachtigde: mr. L.A. Jansen, advocaat te Oud-Beijerland.

Partijen worden hierna aangeduid als “Havensteder” respectievelijk “ [gedaagde 1] ” en “ [gedaagde 2] ”.

1.Het verloop van de procedure

1.1

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:

de dagvaarding d.d. 10 april 2019, met producties 1 t/m 6;
de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij brief d.d. 16 april 2019 overgelegde producties;
de door Havensteder bij brief d.d. 17 april 2019 overgelegde aanvullende producties 7 en 8;
de eis in reconventie van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .

1.2

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 april 2019, gelijktijdig met een zevental soortgelijke zaken tussen Havensteder en andere huurders wonende aan [straatnaam 1] te Rotterdam. Ter mondelinge behandeling zijn namens Havensteder verschenen de heren [naam 1] (teamleider), [naam 2] (sociaal begeleider) en [naam 3] (projectleider), bijgestaan door de heren mr. S.A. den Engelsen en mr. P.J. Remmelts als gemachtigden. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn in persoon verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde mevrouw mr. L.A. Jansen. Ter mondelinge behandeling heeft Havensteder haar eis gewijzigd. Tevens hebben partijen ieder het eigen standpunt, mede aan de hand van de door hen overgelegde pleitaantekeningen, (nader) toegelicht. Van het verhandelde ter zitting is aantekening gehouden door de griffier.

1.3

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

2.De vaststaande feiten

In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.

2.1

Havensteder is eigenaresse van in Rotterdam-Zuid (Vreewijk) gelegen woningen aan [straatnaam 1] , alsmede woningen in de omliggende straten en buurten.

2.2

Havensteder laat verspreid over meerdere jaren diverse werkzaamheden uitvoeren aan 1.400 van haar woningen gelegen te Vreewijk. De werkzaamheden zijn inmiddels bij 600 van de 1.400 woningen afgerond.

2.3

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] huren sedert 1 mei 2014 van Havensteder de woning staande en gelegen aan [adres] te Rotterdam.

2.4

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben op 1 mei 2014 de “Clausule huurovereenkomst woning” getekend. Hierin staat onder meer vermeld:

“
AANVULLING HUUROVEREENKOMST ‘VERBETERPROGRAMMMA VREEWIJK’

(…)

Huurder is er van op de hoogte dat de woning onderdeel uitmaakt van het ‘Verbeterprogramma Vreewijk’.
Het ‘Verbeterprogramma Vreewijk’ wordt per buurt en in drie fasen uitgevoerd. De woning wordt naar verwachting in Fase 1 binnen 5 jaar aangepakt. Huurder kan aan deze verwachting geen rechten ontlenen.

(…)

Huurder zal zijn/haar medewerking verlenen zodra Havensteder start met de verbeteraanpak van de woning.
In verband met het voornemen tot het uitvoeren van het Verbeterprogramma stellen Havensteder en huurder uitdrukkelijk vast dat de huurder, wanneer een start wordt gemaakt met de werkzaamheden aan de woning, geen aanspraak kan maken op een gehele of gedeeltelijke schadeloosstelling noch op enige vergoeding voor de huurder in de woning eventueel aan te brengen /aangebrachte wijzigingen en/of verbeteringen.
In verband met de aanstaande verbeteraanpak doet Havensteder minimaal onderhoud aan de woning. Hierdoor is de woning op bepaalde punten oud beschadigd of gedateerd. Huurder maakt geen aanspraak op herstel hiervan. Havensteder herstelt alleen die gebreken die noodzakelijk zijn. Havensteder biedt om deze reden eentijdelijke huurkortingaan van€ 83,10 per maand. Deze huurkorting ontvangt de huurder tot het moment dat de verbeteraanpak van de woning is afgerond. Hierna vervalt de huurkorting. Na de verbeteraanpak is de huurder de volledige kale huurprijs verschuldigd.”

2.5

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben tot aan de dagvaarding geen schriftelijk akkoord gegeven voor het uitvoeren van de door Havensteder geplande werkzaamheden aan de door hen gehuurde woning.

3.De vordering in conventie

3.1

Havensteder heeft na eiswijziging gevorderd bij vonnis in kort geding, zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen om gelegenheid te geven voor de uitvoering van de werkzaamheden zoals genoemd onder randnummer 3 van de dagvaarding, in/aan het gehuurde aan [adres] te Rotterdam en de voorbereidende werkzaamheden daartoe, door Havensteder en/of door haar ingeschakelde derde(n) en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in dit kader te veroordelen om het gehuurde aan [adres] te Rotterdam tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen gedurende:

 één dag die valt voor 28 mei 2019 en die tenminste drie dagen van te voren schriftelijk zal worden aangekondigd voor het inmeten van de draaiende delen en inspectie in de woning (koude opname);

 de dag van 5 juni 2019 voor de inventarisatie van asbest in de woning;

 de dagen van 28 juni 2019 tot 5 september 2019 voor de onder randnummer 3 van de dagvaarding genoemde werkzaamheden;

II. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen in de kosten van de procedure, waaronder begrepen het salaris en de verschotten van de gemachtigde van Havensteder.

3.2

Aan de vordering heeft Havensteder - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd.

3.3

De door Havensteder geplande werkzaamheden aan de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gehuurde woning zullen starten op 28 juni 2019 en bestaan uit zowel dringende werkzaamheden als renovatiewerkzaamheden. In de brochure “Verbetervoorstel [straatnaam 1] / [straatnaam 2] (even)”, waarvan ook een exemplaar aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is verstrekt, staan de werkzaamheden opgesomd. Deze werkzaamheden staan tevens onder randnummer 3 van de dagvaarding vermeld.

3.4

Op grond van artikel 7:220 lid 1 BW moeten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hun medewerking verlenen aan dringende werkzaamheden, waaronder onderhoudswerkzaamheden moeten worden verstaan. Uit artikel 7:220 lid 2 BW volgt daarnaast dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ook verplicht zijn hun medewerking te verlenen aan de renovatiewerkzaamheden als hen een redelijk voorstel is gedaan. De renovatiewerkzaamheden hebben namelijk als doel de woning energiezuiniger te maken.

De dringende werkzaamheden die Havensteder wil laten uitvoeren zijn het:

vervangen van de houten ondervloer op de begane grond door een vloer die bestaat uit een laag argexkorrels met daarop een wapeningsnet en daarover een zandcement dekvloer;
aanbrengen maatregelen om optrekkend vocht te voorkomen;
herstellen of vervangen van ramen en deuren in de gevelkozijnen en dakkapellen;
herstellen van de gevelkozijnen;
schilderen van gevelkozijnen en draaiende delen (binnenzijde in de grondverf);
aanbrengen van nieuw hang- en sluitwerk op de nieuwe buitenramen en buitendeuren. Al het nieuwe hang- en sluitwerk voldoet aan de eisen van het Politie Keurmerk Veilig Wonen;
vervangen van het dakvenster;
herstellen of indien nodig vervangen van de losse berging;
vervangen van dakpannen;
vervangen van de houten planken aan de zijkant en voorkant van de dakkapellen;
nieuwe kleuren aan de buitenkant van onder andere de gevelkozijnen en de voordeur;
nieuwe voordeur in een authentiekere uitstraling;
vervangen van het glas, de ramen en het ventilatierooster. Waar nodig wijzigt ook de kozijnindeling;
vervangen van de bestaande dakgoten;
controleren van lekkages op de daken en herstellen;
herstellen van kapotte bakstenen;
herstellen van het voegwerk;
controleren en als nodig herstellen van elektrische-, water- en gasinstallaties;
nalopen van de groepenkast en indien technisch noodzakelijk wordt deze uitgebreid of vervangen;
vervangen van zachtboard en systeemplafonds door een gipsplafond op de begane grond;

De renovatiewerkzaamheden zijn:

aanbrengen van dubbel glas (HR++);
isoleren van de spouw van de buitenmuren (indien mogelijk);
isoleren van het dak en de dakkapel (van buitenaf);
vervangen/aanbrengen van de mechanische ventilatie;
vervangen van de centrale verwarmingsketel door een HR-ketel;
aanbrengen van een meerpuntssluiting bij de voordeur;
aanbrengen van een douchewarmtewisselaar.

Ter toelichting op de werkzaamheden brengt Havensteder naar voren dat onder meer het vervangen van de houten vloer op de begane grond als dringende werkzaamheid kan worden gekwalificeerd. Gewezen wordt daarbij op de omstandigheid dat in veel woningen in Vreewijk sprake is van vochtproblematiek. Deze problematiek ontstaat doordat bodemvocht via de vloer en de muren een weg naar boven zoekt. Door de vloer te vervangen zorgt Havensteder ervoor dat er in de toekomst geen problemen meer kunnen ontstaan door optrekkend vocht. Het feit dat het grondwaterpeil in de komende jaren zal stijgen en de woningen in Vreewijk verzakken, maakt daarnaast dat te verwachten is dat de vochtproblematiek alleen maar zal toenemen en derhalve moet worden aangepakt. Vervanging van de vloeren is daarnaast noodzakelijk nu veel van de vloeren al in slechte staat verkeren of dat op afzienbare termijn zullen worden. Het verwijderen van de begane grondvloer en de werkzaamheden in de kruipruimte zijn dringende werkzaamheden, omdat deze niet zonder nadeel uitgesteld kunnen worden. Havensteder kan het zich niet permitteren om de vloeren niet te vervangen, terwijl zij weet dat deze gebrekkig kunnen zijn. Havensteder is op grond van artikel 7:206 BW gehouden om gebreken te herstellen.

Ook financieel gezien kunnen de werkzaamheden niet zonder nadeel uitgesteld worden. Het is kostenefficiënt om in één grote bouwstroom alle vloeren tegelijk te laten vervangen.

Hoewel de dringende werkzaamheden een tijdelijke verhuizing noodzakelijk maken, is Havensteder in geval van dringende werkzaamheden geen verhuiskostenvergoeding verschuldigd.

3.5

De geplande renovatiewerkzaamheden zijn redelijk te noemen. Daarnaast is Havensteder op grond van hetgeen partijen op 1 mei 2014 in de ‘clausule huurovereenkomst woning’ hebben afgesproken van mening dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hun medewerking aan de renovatiewerkzaamheden dienen te geven. Voor wat betreft de renovatiewerkzaamheden geldt dat deze op zichzelf genomen een verhuizing van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet noodzakelijk maken. Havensteder is dan ook geen verhuiskostenvergoeding verschuldigd in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW. Evenwel heeft Havensteder aan de huurders, geheel onverplicht, een vergoeding ad € 1.000,- alsmede een wisselwoning aangeboden. Een verhuisbedrijf zal daarnaast voor de huurders de begane grond leegruimen, waarbij de spullen van de huurders tijdelijk worden opgeslagen in containers, en na afronding van de werkzaamheden worden de spullen weer teruggeplaatst.

3.6

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben tot op heden geen medewerking aan de uitvoering van de geplande werkzaamheden willen geven. Havensteder heeft zich dan ook genoodzaakt gezien om [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te dagvaarden en de kantonrechter te verzoeken om [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen hun medewerking aan de onder rechtsoverweging 3.4 vermeld staande werkzaamheden, alsmede de voorbereiding daarvan, te verlenen.

3.7

Havensteder heeft een spoedeisend belang bij de onderhavige procedure nu zij op 28 juni 2019 start met de uitvoering van de werkzaamheden in het gehuurde en zij minimaal zes weken voor die datum moet weten of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] meewerken aan de werkzaamheden. Naast de omstandigheid dat het (deels) dringende werkzaamheden betreft, wil Havensteder voorts voorkomen dat zij schade zal lijden. Uitstel van de werkzaamheden leidt daarnaast tot extra overlast voor de woonomgeving en extra kosten voor Havensteder. Havensteder ontvangt van de gemeente Rotterdam bovendien een korting op de verhuurdersheffing in het geval zij alle woningen tijdig, te weten in de zomer van 2024, kan opleveren.

4.Het verweer in conventie

4.1

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] verzoeken bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Havensteder in haar vorderingen niet-ontvankelijk te verklaren, althans en in elk geval haar vorderingen af te wijzen als zijnde onjuist en/of onbewezen, een en ander met veroordeling van Havensteder in de kosten van dit geding onder de bepaling dat Havensteder de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd wordt wanneer deze niet binnen veertien dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis zijn voldaan.

4.2

Daartoe is door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] – zakelijk weergegeven en voor zover hierna van belang – het volgende aangevoerd. Op het moment dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hun woning betrokken, was deze een bouwval. Voorgaande was ook reden voor Havensteder om aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een huurkorting te verstrekken. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben zelf in totaal € 7.000,- in de woning geïnvesteerd, welk bedrag onder andere is besteed aan behang, de vloer, tapijt op de trap, de badkamer, het toilet en het opknappen van de tuin. Door Havensteder is bij het aangaan van de huurovereenkomst gezegd dat de woning gerenoveerd zou worden binnen vijf jaar, alsmede dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een wisselwoning zouden krijgen en een verhuis- en inrichtingsvergoeding. Aan de huurders van de eerste 100-200 woningen die zijn opgeknapt heeft Havensteder ook een verhuis- en inrichtingsvergoeding verstrekt. Ondanks de eerder gedane toezeggingen is aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] echter gezegd dat er geen budget meer is voor een dergelijke vergoeding. Na afronding van de werkzaamheden zal de woning casco worden opgeleverd. De aangeboden vergoeding ad € 1.000,- is niet toereikend om de woning weer te behangen, schilderen en om een vloer en tapijt te leggen.

4.3

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] maken er daarnaast bezwaar tegen dat in de vordering als einddatum 5 september 2019 is opgenomen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden dan verplicht op desbetreffende datum terug te keren naar de door hen gehuurde woning, terwijl de werkzaamheden op die datum mogelijk nog niet zijn afgerond.

5.De vordering in reconventie

5.1

[eiser 1] en [eiser 2] vorderen bij vonnis in kort geding, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. Havensteder te veroordelen om aan [eiser 1] en [eiser 2] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 6.095,-, althans een zodanig bedrag welke de kantonrechter in goede justitie zal vermenen te behoren;

II. Havensteder te veroordelen om een wisselwoning aan [eiser 1] en [eiser 2] ter beschikking te stellen op of omstreeks 26 juni 2019 (althans twee dagen voor de aanvang van de werkzaamheden) tot een afronding van de werkzaamheden op straffe van een dwangsom ad € 500,- per dag of dagdeel dat Havensteder hiermee in verzuim is;

III. een en ander met veroordeling van Havensteder in de kosten van dit geding onder de bepaling dat Havensteder de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd wordt wanneer deze niet binnen veertien dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis zijn voldaan.

5.2

[eiser 1] en [eiser 2] beroepen zich primair op de tussen partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst gemaakte afspraken. Bij het aangaan van de huurovereenkomst is aan [eiser 1] en [eiser 2] een wisselwoning en een verhuiskostenvergoeding toegezegd.

5.3

[eiser 1] en [eiser 2] willen uitbetaling van de verhuiskostenvergoeding ex artikel 7:220 lid 5 BW ad € 6.095,-. Voorts wensen [eiser 1] en [eiser 2] een wisselwoning en geen logeerwoning. [eiser 1] en [eiser 2] willen hun eigen meubelen in de wisselwoning.

5.4

Subsidiair stellen [eiser 1] en [eiser 2] zich op het standpunt dat sprake is van renovatiewerkzaamheden en niet van dringende werkzaamheden. Havensteder heeft altijd gesproken over renovatiewerkzaamheden. Pas in de loop van de onderhavige procedure wordt gesproken over ‘dringende werkzaamheden’. Het kan niet zo zijn dat Havensteder door een labeltje van ‘dringende werkzaamheden’ op te plakken, geen vergoeding meer verschuldigd is. De renovatiewerkzaamheden die moeten worden uitgevoerd zijn zeer omvangrijk. In de woning blijven wonen is dan ook niet mogelijk en een verhuizing is noodzakelijk. [eiser 1] en [eiser 2] stellen daarnaast, onder verwijzing naar de conclusie van advocaat-generaal mr. J. Spier d.d. 22 januari 2016 (ECLI:NL:PHR:2016:13), dat ook in geval van dringende werkzaamheden kan worden aangeknoopt bij de verhuiskostenvergoeding.

6.Het verweer in reconventie

6.1

Havensteder verzoekt de kantonrechter bij vonnis in kort geding, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [eiser 1] en [eiser 2] in hun vordering niet ontvankelijk te verklaren, althans deze af te wijzen, en [eiser 1] en [eiser 2] te veroordelen in de kosten van de procedure, waaronder begrepen het salaris en de verschotten van de gemachtigde van Havensteder.

6.2

[eiser 1] en [eiser 2] hebben geen spoedeisend belang bij hun vordering.

6.3

Havensteder betwist dat zij aan [eiser 1] en [eiser 2] een verhuiskostenvergoeding heeft toegezegd. Dat de huurders van de eerste 100-200 woningen waar werkzaamheden zijn uitgevoerd wel een verhuiskostenvergoeding hebben ontvangen, wordt eveneens betwist.

6.4

In artikel 7:220 lid 5 BW is bepaald dat een huurder slechts recht heeft op een verhuiskostenvergoeding als verhuizing noodzakelijk is door renovatiewerkzaamheden. Bij een mix van dringende- en renovatiewerkzaamheden, zijn alleen de renovatiewerkzaamheden relevant voor het antwoord op de vraag of huurder recht heeft op een wettelijke verhuiskostenvergoeding. [eiser 1] en [eiser 2] hoeven niet te verhuizen door de renovatiewerkzaamheden. Slechts de daadwerkelijk uitgevoerde werkzaamheden zijn relevant voor de juridische kwalificatie ervan en niet de term die Havensteder in het verleden heeft gebruikt om de werkzaamheden aan te duiden.

6.5

De wet kent geen andere verplichtingen voor Havensteder als verhuurder dan die in artikel 7:220 lid 1 BW genoemd. Havensteder is niet verplicht een wisselwoning, laat staan een volledig ingerichte wisselwoning aan te bieden. Als een huurder geen gebruik wil maken van de wisselwoning, dan dient hij zelf vervangende woonruimte te vinden voor de duur van de (dringende) werkzaamheden.

7.De beoordeling in conventie en in reconventie

Spoedeisend belang

7.1

Voldoende is gebleken dat Havensteder een spoedeisend belang heeft bij de door haar in conventie gevorderde voorziening, zodat zij in zoverre ontvankelijk is in haar vordering. Dat sprake is van een spoedeisend belang is als zodanig ook niet door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwist.

7.2

Havensteder heeft daarentegen wel betwist dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een spoedeisend belang hebben bij hetgeen door hen in reconventie wordt gevorderd. De kantonrechter is echter van oordeel dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wel een spoedeisend belang hebben bij hun vordering. Van belang daarbij is dat van de vordering in reconventie tevens deels uit maakt, het ter beschikking stellen van een wisselwoning gedurende de werkzaamheden. Nu de aanvang van de werkzaamheden door Havensteder reeds op korte termijn, te weten op 28 juni 2019, staan gepland en de kantonrechter de rest van de vordering in reconventie begrijpt in die zin dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen financiële reserves hebben voor verhuis- en inrichtingskosten, is het spoedeisend belang gegeven.

Conventie en reconventie

7.3

Vanwege de samenhang tussen de vordering in conventie en in reconventie, worden deze hierna tezamen behandeld.

7.4.

In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vorderingen van Havensteder en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

7.5

In conventie is aan de orde de vraag of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] al dan niet gelegenheid dienen te geven voor de uitvoering van de onder rechtsoverweging 3.4 opgesomde werkzaamheden en zij de door hen gehuurde woning daartoe tijdelijk dienen te ontruimen en te verlaten.

7.6

Artikel 7:220 lid 1 BW bepaalt dat indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd, de huurder daartoe gelegenheid moet geven, onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding. Daarnaast is in lid 2 van voornoemd artikel bepaald dat lid 1 van overeenkomstige toepassing is wanneer de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak waarop die overeenkomst betrekking heeft, en daartoe aan de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder en eventuele onderhuurders, redelijk voorstel doet.

Kwalificatie dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden

7.7

Havensteder heeft gesteld dat de beoogde werkzaamheden deels bestaan uit dringende werkzaamheden, waarvoor (voor een deel) verhuizing noodzakelijk is, en deels uit renovatiewerkzaamheden welke op zichzelf beschouwd niet noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. Onder randnummer 3 van de dagvaarding geeft zij een opsomming van de werkzaamheden die zij stelt dringend te zijn en die welke renovatie betreffen. Ten aanzien van de renovatiewerkzaamheden heeft zij gesteld een redelijk voorstel te hebben gedaan. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] maken geen bezwaar tegen de werkzaamheden die Havensteder voornemens is uit te voeren; zij maken -in reconventie- bezwaar tegen de kwalificatie van de werkzaamheden, of deze zijn te kwalificeren als dringende werkzaamheden dan wel als renovatiewerkzaamheden.

7.8

Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of tot schade of nadeel zouden kunnen leiden en die dus niet steeds gericht zijn op een toename van het woongenot. Nadelig is in dit verband niet alleen het oplopen van directe herstelkosten, maar kan ook bestaan uit het mislopen van subsidie, fiscaal voordeel of het voordeel dat ontstaat door de werkzaamheden projectmatig uit te voeren. Ten aanzien van de dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW geldt daarnaast dat daaronder mede wordt verstaan preventief onderhoud. Renovatiewerkzaamheden zijn fysieke veranderingen of toevoegingen, die leiden tot een toename van het woongenot.

7.9

Vooropgesteld wordt dat, anders dan door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gesteld, niet van doorslaggevend belang is welke bewoordingen Havensteder in het verleden aan de werkzaamheden heeft of zou hebben gegeven maar wat de feitelijke aard van de werkzaamheden is. Vaststaat dat de woning van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verouderd is alsmede dat daaraan door Havensteder gedurende lange tijd nauwelijks tot geen onderhoud is verricht. Dit staat ook expliciet vermeld in de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij het aangaan van de huurovereenkomst ondertekende “Clausule huurovereenkomst woning” en volgt ook uit de omstandigheid dat aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in verband daarmee een huurkorting is verleend. Door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is bovendien zelf gesteld dat de woning bij aanvang van de huurovereenkomst een “bouwval” was.

7.1

De onder randnummer 3 van de dagvaarding onder “dringende werkzaamheden” vermeld staande opsomming van werkzaamheden kunnen naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter (goeddeels) als herstelwerkzaamheden en preventief onderhoud worden aangemerkt en zijn niet primair gericht op toename van het woongenot. Zo geldt ten aanzien van de werkzaamheden aan de vloer dat het zwaartepunt ligt bij het voorkomen en verhelpen van gebreken in de woning. Dat een dergelijke vervanging van de vloer mogelijk ook een lichte toename van het woongenot tot gevolg heeft, leidt niet tot het oordeel dat sprake is van renovatie. Dat doel staat immers niet voorop bij het uitvoeren van die werkzaamheden, maar is een neveneffect. Uitstel van de werkzaamheden kan tot een toename van herstelkosten leiden. In het onderhavige geval geldt daarnaast dat Havensteder er belang bij heeft dat de werkzaamheden in zo veel mogelijk woningen tegelijkertijd worden uitgevoerd, omdat dit minder kosten met zich brengt. Ter mondelinge behandeling heeft Havensteder bovendien verklaard dat zij van de gemeente Rotterdam een korting op de verhuurdersheffing ontvangt in het geval zij alle woningen tijdig, te weten in de zomer van 2024, kan opleveren. Anders dan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen, kunnen deze werkzaamheden dan ook als dringende werkzaamheden worden aangemerkt. Dat zij vanwege de werkzaamheden aan de vloer tijdelijk niet in de woning kunnen verblijven, wordt door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] overigens niet betwist. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben slechts volstaan met de kale stelling dat de in de dagvaarding onder randnummer 3 opgesomde dringende werkzaamheden, als renovatiewerkzaamheden dienen te worden aangemerkt. Niet nader geconcretiseerd is waarom het in het licht van het voorgaande geen dringende werkzaamheden betreffen noch hebben zij bijvoorbeeld gemotiveerd dat de werkzaamheden met name gericht zijn op een toename van het woongenot. In het kader van dit kort geding wordt er derhalve van uit gegaan dat Havensteder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar als dringend benoemde werkzaamheden, dit ook daadwerkelijk zijn.

7.11

De kantonrechter begrijpt het verweer van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vervolgens aldus dat hoewel zij de redelijkheid van de werkzaamheden op zichzelf genomen niet hebben betwist, zij de door Havensteder aangeboden vergoeding ad € 1.000,- niet redelijk (toereikend) achten. Dit, nu zij onder meer hebben aangevoerd dat zij voor een bedrag van € 7.000,- zelf in de woning hebben geïnvesteerd en zij aanspraak menen te hebben op een (hogere) verhuis- en inrichtingskostenvergoeding. In geval van dringende werkzaamheden is door Havensteder echter geen verhuis- en inrichtingskostenvergoeding verschuldigd. Voorgaande laat onverlet, dat in het geval bij de uitvoering van de werkzaamheden al (gevolg)schade voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zou ontstaan, en partijen via minnelijk weg niet tot een oplossing zouden kunnen komen, zij Havensteder op grond van artikel 7:208 BW en 6:74 BW daarvoor aansprakelijk kunnen stellen.

7.12

De vraag of een renovatievoorstel redelijk is, moet worden beantwoord aan de hand van een belangenafweging Bij deze belangenafweging spelen alle relevante omstandigheden van het geval een rol, waaronder de aard van de renovatiewerkzaamheden, de noodzaak van medewerking hieraan door de huurder, de financiële consequenties voor de verhuurder wanneer de huurder niet meewerkt, de huurprijsverhoging en het al dan niet door de verhuurder aanbieden van vervangende woonruimte tijdens renovatiewerkzaamheden. Niet vereist is dat een noodzaak bestaat om de renovatie uit te voeren.

7.13

De renovatiewerkzaamheden worden geacht redelijk te zijn. Dat deze redelijk zijn wordt ook niet door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwist. De werkzaamheden kunnen, met name gelet op de aard daarvan, als redelijk worden aangemerkt, nu deze een aanpassing van de woningen inhouden aan de eisen van de huidige tijd. Zo worden de woningen door het verrichten van isolatiewerkzaamheden en het aanbrengen van dubbel glas energiezuiniger gemaakt.

Daarnaast is het vanuit het oogpunt van efficiëntie redelijk dat alle werkzaamheden zoveel als mogelijk gelijktijdig met de overige renovatiewerkzaamheden en dringende werkzaamheden worden uitgevoerd, zodat dit niet op een later moment alsnog hoeft te gebeuren.

7.14

Ten aanzien van de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geuite bezwaren met betrekking tot het opnemen van 5 september 2019 als zijnde de einddatum waartegen zij de door hen gehuurde woning ontruimd en verlaten dienen te houden, wordt overwogen dat niet wordt ingezien op welke wijze [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hiermee worden benadeeld. Voornoemde datum kan immers meer worden gezien als zijnde een stok achter de deur voor Havensteder om tegen die tijd de werkzaamheden in de woning daadwerkelijk te hebben afgerond. De kantonrechter heeft daarnaast geen reden om aan te nemen dat Havensteder [gedaagde 1] en [gedaagde 2] terug zou sturen naar de door hen gehuurde woning in het geval de werkzaamheden op 5 september 2019 nog niet zouden zijn afgerond.

7.15

Voorgaande leidt tot het oordeel dat de vordering van Havensteder in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.

De vordering in conventie zal dan ook worden toegewezen.

Verhuiskostenvergoeding

7.16

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben hun vordering in reconventie primair gegrond op nakoming van een toezegging ten aanzien van een verhuiskostenvergoeding die Havensteder bij aanvang van de huurovereenkomst zou hebben gedaan. Havensteder heeft gemotiveerd betwist dat zij [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een dergelijke verhuiskostenvergoeding heeft toegezegd. In het onderhavige geval waren [gedaagde 1] en [gedaagde 2] blijkens de “Clausule huurovereenkomst woning”, reeds bij het aangaan van de huurovereenkomst op de hoogte gesteld van de omstandigheid dat er binnen een termijn van vijf jaar werkzaamheden aan de door hen gehuurde woning zouden worden verricht, zodat dit voor hen voorzienbaar was. Voorts zijn zij middels de “Clausule huurovereenkomst woning” bij aanvang van de huur overeengekomen dat zij geen aanspraak kunnen maken op een gehele of gedeeltelijke schadeloosstelling noch op enige vergoeding voor door de huurder in de woning aangebrachte wijzigingen en/of verbeteringen. Dat sprake zou zijn van andere dan wel aanvullende afspraken is door Havensteder gemotiveerd betwist en door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet nader met stukken onderbouwd of anderszins aannemelijk gemaakt. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben weliswaar hiertoe een bewijsaanbod gedaan, maar een kort geding procedure leent zich niet voor nadere bewijslevering. Toekenning van de gevorderde verhuiskostenvergoeding is derhalve in kort geding niet toewijsbaar.

7.17

Subsidiair hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich ten aanzien van de door hen in reconventie gevorderde verhuiskostenvergoeding op het standpunt gesteld dat de geplande werkzaamheden zijn aan te merken als renovatiewerkzaamheden die een verhuizing noodzakelijk maken, zodat zij op grond van artikel 7:220 lid 5 BW in aanmerking komen voor een verhuiskostenvergoeding. Daarnaast geldt dat ook in geval van dringende werkzaamheden bij een verhuiskostenvergoeding kan worden aangeknoopt, aldus [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 22 april 2016 (ECLI:NL:HR:2016:726) evenwel geoordeeld dat bij samenloop van dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden de verhuiskostenvergoeding van artikel 7:220 lid 5 BW alleen verschuldigd is als de renovatiewerkzaamheden het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. Er moet dus een causaal verband zijn tussen de verhuizing en de renovatie. Dat een tijdelijke verhuizing in verband met de geplande werkzaamheden als door Havensteder onder het kopje dringende werkzaamheden onder randnummer 3 van de dagvaarding genoemd noodzakelijk is, is tussen partijen niet in geschil. De werkzaamheden aan de vloer brengen dit reeds met zich mee. Onder 7.10 is evenwel overwogen dat deze werkzaamheden als dringende werkzaamheden en niet als renovatiewerkzaamheden dienen te worden beschouwd.

Havensteder heeft met betrekking tot de door haar onder het kopje renovatiewerkzaamheden genoemde werkzaamheden aangevoerd dat hiervoor geen verhuizing noodzakelijk is. Zo kunnen deze ten dele vanaf de buitenzijde van de woning worden uitgevoerd, kan dubbelglas binnen een dag worden geplaatst en maken ook de overige renovatiewerkzaamheden een verhuizing niet noodzakelijk. Dit is door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet, althans onvoldoende, weerlegd, zodat voorshands van de juistheid daarvan wordt uitgegaan. Dit leidt er toe dat de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in reconventie gevorderde verhuiskostenvergoeding ook op basis van de subsidiaire grondslag -renovatie- niet toewijsbaar is.

Wisselwoning

7.18

De reconventionele vordering, inhoudende om Havensteder te veroordelen om een wisselwoning aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ter beschikking te stellen (in plaats van een gemeubileerde ‘logeerwoning’), is niet toewijsbaar, nu een wettelijke grondslag daartoe eveneens ontbreekt en van een aanvullende overeenkomst niet is gebleken (zie rechtsoverweging 7.15). Bovendien biedt Havensteder [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voor de duur van de werkzaamheden een wisselwoning aan en heeft zij ter mondelinge behandeling verklaard dat zij weliswaar als uitgangspunt heeft dat zij gemeubileerde wisselwoningen aanbiedt, maar dat er, indien gewenst, ook gekeken kan worden naar een niet ingerichte wisselwoning zodat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hun eigen spullen mee kunnen nemen.

Kosten van de procedure

7.19

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie en in reconventie. Vanwege de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie, worden de proceskosten in reconventie begroot op nihil.

8.De beslissing

De kantonrechter,

rechtdoende in kort geding:

in conventie

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om gelegenheid te geven voor de uitvoering van de werkzaamheden zoals genoemd onder randnummer 3 van de dagvaarding in/aan het gehuurde aan [adres] te Rotterdam en de voorbereidende werkzaamheden daartoe, door Havensteder en/of door haar ingeschakelde derde(n) en in dit kader [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen om het gehuurde aan [adres] te Rotterdam tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen gedurende:

één dag die valt voor 28 mei 2019 en die tenminste drie dagen van te voren schriftelijk zal worden aangekondigd voor het inmeten van de draaiende delen en inspectie in de woning (koude-opname);
de dag van 5 juni 2019 voor de inventarisatie van asbest in de woning;
de dagen van 28 juni 2019 tot 5 september 2019 voor de onder randnummer 3 genoemde werkzaamheden;

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Havensteder vastgesteld op € 204,52 aan verschotten en € 360,- aan salaris voor de gemachtigde;

in reconventie

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Havensteder vastgesteld op nihil;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Willemsen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

495