Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8225583 CV EXPL 19-53537
uitspraak: 28 augustus 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiser 1],
wonende te [woonplaats eiser 1] ,
eiser bij exploot van dagvaarding van 11 december 2019,
verweerder in reconventie,
gemachtigde: mr. W.J.J. Trooster te Vlaardingen,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. J. van der Stel te Schiedam,
Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiser 1/verweerder in reconventie] ” respectievelijk “ [gedaagde/eiser 2 in reconventie] ”.
1..Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken:
de dagvaarding, met producties;
de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie;
het tussenvonnis 13 februari 2020, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald, welke mondelinge behandeling vanwege de corona-problematiek niet is doorgegaan;
de brief van 31 maart 2020 van [gedaagde] , met productie;
de brief van 3 april 2020 van [gedaagde] , met productie;
de conclusie van repliek in conventie tevens van antwoord in reconventie, met productie;
de conclusie van dupliek in conventie tevens van repliek in reconventie, met producties;
de conclusie van dupliek in reconventie.
1.2
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
[eiser 1] is eigenaar van de woning gelegen aan de [adres] te
Schiedam (hierna: de woning).
2.2
[eiser 1] verhuurde de woning aan mevrouw [naam persoon 1] , de moeder van [gedaagde] , voor € 254,47 per maand.
2.3
Mevrouw [naam persoon 1] is op 11 april 2019 overleden. Bij brief van 24 april 2019, op 29 april 2019 bij deurwaardersexploot uitgereikt aan [gedaagde] (productie 2 bij de dagvaarding), heeft [eiser 1] de erven van mevrouw [naam persoon 1] verzocht om de woning op 31 mei 2019 leeg op te leveren. Aan dit verzoek is niet voldaan.
2.4
[gedaagde] staat sinds 7 november 2001 in de Basisregistratie personen (BRP)
ingeschreven op het adres [adres] te Schiedam. [gedaagde] woont in de woning met zijn partner mevrouw [naam persoon 2] .
2.5
Bij vonnis van 2 december 2019 (zaaknummer 8099174 VV EXPL 19-446) heeft de kantonrechter de vordering van [eiser 1] tot ontruiming van de woning afgewezen.
3..Het geschil in conventie
De vordering in conventie
3.1
[eiser 1] heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen:
I. om binnen twee weken na betekening van het vonnis, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum, de woning gelegen aan de [adres] te Schiedam te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin bevindende personen of zaken, voor zover deze geen eigendom zijn van [eiser 1] , onder afgifte van alle sleutels van de woning en de woning ter vrije en algehele beschikking te stellen aan [eiser 1] ;
II. om in de periode vanaf november 2019 tot en met de dag van de ontruiming aan [eiser 1] te betalen een vergoeding voor het gebruik van de woning van [eiser 1] van € 254,47 per maand;
III. met veroordeling van [gedaagde] in kosten van de procedure, waaronder deurwaarderskosten en salaris gemachtigde.
3.2
Aan die vordering heeft [eiser 1] - samengevat en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd. Na het overlijden van mevrouw [naam persoon 1] is [eiser 1] erachter gekomen dat haar zoon, [gedaagde] , in de woning verblijft zonder recht of titel. [gedaagde] staat weliswaar op het adres ingeschreven in de BRP, maar heeft nooit met zijn moeder in de woning gewoond. Hij is nooit medehuurder geworden. Bovendien is er een huurachterstand ontstaan, die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Daarnaast heeft [eiser 1] bezwaar tegen de wijze waarop [gedaagde] de woning bewoont, te weten met veel overlast voor de buren. [eiser 1] heeft geen vordering ingediend op grond van artikel 7:268 BW Pro en de termijn daarvoor is inmiddels ruimschoots verstreken.
Het verweer in conventie
3.3
[gedaagde] heeft tegen de vordering - samengevat en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd. [gedaagde] had met zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding en staat al achttien jaar op het adres ingeschreven in de BRP. Na het overlijden van zijn moeder heeft hij zijn hoofdverblijf in de woning onafgebroken voortgezet. [gedaagde] betwist de stelling van [eiser 1] dat hij overlast veroorzaakt. [eiser 1] heeft [gedaagde] ook nooit op vermeend overlastgevend gedrag aangesproken. Het is juist dat er in 2019 na het overlijden van zijn moeder kortstondig een geringe huurachterstand is ontstaan. De huurachterstand is kort na de procedure in kort geding geheel ingelopen. [eiser 1] heeft aan de vordering in deze bodemprocedure (nagenoeg) dezelfde argumenten ten grondslag gelegd als in kort geding en heeft dezelfde bewijsstukken in het geding gebracht. Hij is niet in hoger beroep gegaan tegen het vonnis van de kantonrechter in kort geding. Er is volgens [gedaagde] dan ook geen rechtsgrond om de vordering in conventie toe te wijzen.
4..Het geschil in reconventie
De vordering in reconventie
4.1
[eiser 2] heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te bepalen dat hij de huurovereenkomst voortzet in de zin van artikel 7:268 lid 2 BW Pro.
4.2
Aan die vordering heeft [eiser 2] - samengevat en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd. [eiser 2] was niet bekend met een vordering tot voortzetting van de huur en [verweerder] heeft hem daar nooit op gewezen. Uit lagere rechtspraak volgt dat op grond van de redelijkheid en billijkheid een uitzondering kan worden gemaakt op de termijn van zes maanden als genoemd in van artikel 7:268 lid 2 BW Pro. Daartoe is in de eerste plaats van belang dat [eiser 2] door het overlijden van zijn schoonmoeder en zijn moeder binnen anderhalve week in een zeer hectische en emotionele periode belandde. Hij dacht dat hij van rechtswege huurder zou worden en heeft niet beseft dat bij hem enig procesinitiatief lag, zoals de kantonrechter in kort geding ook heeft overwogen. Spoedig na de dagvaarding heeft [eiser 2] zich tot zijn gemachtigde gewend en die heeft bij fax van 17 december 2019 aan [verweerder] kenbaar gemaakt dat hij een vordering in de zin van artikel 7:268 lid 2 BW Pro zou instellen. In de tweede plaats is van belang dat zijn ouders al meer dan 60 jaar de woning huurden van [verweerder] . Tot slot heeft [eiser 2] geen vervangende woonruimte en bedragen de wachtlijsten voor een (sociale) huurwoning in Schiedam en omgeving ongeveer acht tot tien jaar. [verweerder] had [eiser 2] moeten informeren over de mogelijkheid van een vordering in de zin van artikel 7:268 lid 2 BW Pro. Bij bekendheid van deze mogelijkheid zou [eiser 2] wel degelijk tijdig een dergelijke vordering hebben ingesteld. Uit het feit dat [eiser 2] na het overlijden van zijn moeder de huur is gaan betalen vanaf zijn eigen bankrekening had [verweerder] ook kunnen afleiden dat [eiser 2] in de woning wilde blijven wonen. Onder de gegeven omstandigheden mocht [verweerder] er niet van uitgaan dat [eiser 2] na het verstrijken van de termijn van zes maanden een andere woonruimte zou zoeken. [eiser 2] bestrijdt dat zijn vordering zou moeten worden afgewezen op grond van zijn betaalgedrag. De huurachterstand is door hem ingelopen en [eiser 2] biedt vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg voor een behoorlijke nakoming van de huur. [verweerder] heeft hem ook niet aangesproken op zijn betaalgedrag.
Het verweer in reconventie
4.3
[verweerder] heeft tegen de vordering - samengevat en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd. [eiser 2] heeft de vordering niet tijdig gedaan en er is geen reden om deze termijnoverschrijding te passeren. Volgens vaste rechtspraak rust op de verhuurder geen waarschuwingsplicht. De brief van 24 april 2019 met betrekking tot de ontruiming van de woning, uitgereikt bij deurwaardersexploot van 29 april 2019, is ruimschoots binnen de termijn van zes maanden gestuurd. In die brief staat duidelijk vermeld dat de verhuurder ervan uitgaat dat de huur van rechtswege wordt beëindigd na twee maanden na het overlijden van de moeder van [eiser 2] . Van [eiser 2] mocht worden verwacht dat hij in de periode van 11 april 2019 tot 11 oktober 2019 contact zou hebben gezocht met [verweerder] . [eiser 2] kan zich er niet op beroepen dat door [verweerder] bij hem de indruk was gewekt dat hij in de woning zou mogen blijven wonen. Voor zover [verweerder] weet is [eiser 2] na het overlijden van zijn moeder in de woning getrokken. De verzwaarde stelplicht en bewijslast voor de duurzame gemeenschappelijke huishouding liggen bij [eiser 2] . Tot en met de maand juni 2019 is de huur betaald van de rekening van mevrouw [naam persoon 1] . De betalingen daarna komen van de rekening van [eiser 2] . Omdat hij één van de erfgenamen is en in die hoedanigheid aansprakelijk was voor de betaling van de lopende huur, hoefde [verweerder] geen bijzondere juridische betekenis toe te kennen aan deze betalingen en hoefde hij hier zeker geen teken van aanspraak van [eiser 2] op het huurrecht van de woning in te zien. Als de vordering tijdig zou zijn ingediend, dan geldt dat [eiser 2] door zijn betaalgedrag onvoldoende waarborg biedt voor behoorlijke nakoming van de huur. Er zijn geen bijzondere omstandigheden die maken dat op grond van de redelijkheid en billijkheid zou moeten worden afgeweken van de strenge criteria van artikel 7:268 BW Pro. [verweerder] stelt zich op het standpunt dat de vordering in reconventie moet worden afgewezen.
5..De beoordeling in conventie en reconventie
5.1
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie worden deze hierna gezamenlijk beoordeeld.
5.2
Op grond van artikel 7:268 lid 1 BW Pro zet de medehuurder bij overlijden van de huurder de huur als huurder voort. Hij kan de huur binnen zes maanden na het overlijden bij exploot of aangetekende brief opzeggen met ingang van de eerste dag van de tweede maand na de opzegging.
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] vóór het overlijden van zijn moeder geen medehuurder was.
5.3
Op grond van artikel 7:268 lid 2 BW Pro kan de persoon die geen huurder of medehuurder is, indien zij wel in de woonruimte haar hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, de huur gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder voortzetten. Om de huur voor een langere periode dan zes maanden voort te kunnen zetten dient binnen zes maanden na het overlijden van de huurder een vordering te worden ingesteld om de huur voort te zetten.
Op grond van artikel 7:268 lid 3 onder Pro a BW wijst de rechter de vordering bedoeld in lid 2 in ieder geval af indien de eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij aan de vereisten van lid 2 voldoet. Eén van die voorwaarden is dat de vordering binnen zes maanden na het overlijden van de huurder moet zijn ingediend.
5.4
Volgens vaste rechtspraak (onder andere het arrest van de Hoge Raad van 21 maart 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF2683) ligt het initiatief van voortzetting van de huur bij degene die de huur wil voortzetten en rust op de verhuurder geen plicht om degene die de huur wil voortzetten te wijzen op de mogelijkheid van artikel 7:268 lid 2 BW Pro.
5.5
Om de huur na overlijden van zijn moeder voort te zetten had [gedaagde] tijdig - te weten binnen zes maanden na 11 april 2019, dus uiterlijk op 11 oktober 2019 - een vordering moeten indienen om de huur voort te zetten als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW Pro. Dit heeft hij niet gedaan. Uitgangspunt is dat dit meebrengt dat [gedaagde] daardoor zonder recht of titel in de woning verblijft.
5.6
De termijn van artikel 7:268 lid 2 BW Pro betreft een dwingende termijn. [gedaagde] heeft echter een beroep gedaan de mogelijkheid tot afwijking van deze termijn op billijkheidsgronden. Volgens vaste rechtspraak (onder andere van het Gerechtshof Den Haag 8 april 2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:1248) is een dergelijke afwijking alleen bij hoge uitzondering gerechtvaardigd.
Naar het oordeel van de kantonrechter zijn de door [gedaagde] genoemde omstandigheden niet van zodanige aard dat deze op grond van de redelijkheid en billijkheid een afwijking van de dwingende termijn rechtvaardigen. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat [eiser 1] al bij brief van 24 april 2019, die aan [gedaagde] is uitgereikt bij deurwaardersexploot van 29 april 2019, aan de erven van mevrouw [naam persoon 1] heeft medegedeeld dat de huur per 31 mei 2019 van rechtswege zou eindigen vanwege haar overlijden en dat de woning diende te worden ontruimd. Dat [gedaagde] vlak na het overlijden van zijn moeder in een hectische en emotionele periode verkeerde acht de kantonrechter zonder meer aannemelijk, maar dit neemt niet weg dat [gedaagde] op 29 april 2019 nog ruim vijf maanden had om de vordering tot voortzetting in te dienen. Het was aan [gedaagde] om tijdig juridisch advies in te winnen over de vraag wat de mogelijkheden waren om te proberen ook na het overlijden in de woning te kunnen blijven wonen.
Ook de lange duur van de huurovereenkomst tussen [eiser 1] en de ouders van [gedaagde] en de omstandigheid dat [gedaagde] de huur is blijven doorbetalen, zijn niet dermate bijzonder dat deze afwijking van de dringende termijn rechtvaardigen. [eiser 1] heeft in dit verband terecht het standpunt ingenomen dat de erven van mevrouw [naam persoon 1] in die hoedanigheid nu eenmaal gehouden waren tot het betalen van de huur. Dit volgt uit artikel 7:229 lid 1 BW Pro.
De enkele stelling dat [gedaagde] niet beschikt over vervangende woonruimte en over de lengte van de wachtlijsten voor (sociale huurwoningen) in Schiedam en omgeving, vormt evenmin een bijzondere omstandigheid op grond waarvan moet worden afgeweken van de termijn van zes maanden, nog daargelaten dat [gedaagde] die laatste stelling niet heeft onderbouwd. Ook in dit verband is van belang dat [gedaagde] al op 29 april 2019 wist dat [eiser 1] zich op het standpunt stelde dat hij de woning diende te ontruimen. Dat [gedaagde] sindsdien pogingen heeft gedaan om andere woonruimte te vinden, heeft hij niet gesteld.
5.7
Nu [gedaagde] niet tijdig een vordering in de zin van artikel 7:268 lid 2 BW Pro heeft ingesteld en er ook geen sprake is van een uitzondering op de dwingende termijn in genoemd artikel, dient de vordering alleen al om die reden te worden afgewezen.
De kantonrechter komt daarom niet toe aan de beantwoording van de vraag of sprake was van een gemeenschappelijke huishouding tussen [gedaagde] en zijn moeder. Ook komt de kantonrechter niet toe aan de beantwoording van de vraag of [gedaagde] vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. Tot slot kan ook hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd over de woonoverlast die [gedaagde] zou veroorzaken buiten beschouwing blijven.
5.8
Het vorenstaande brengt mee dat de gevorderde ontruiming in conventie zal worden toegewezen en de vordering in reconventie zal worden afgewezen. De ontruimingstermijn wordt gesteld op twee weken na betekening van dit vonnis. Ook de in conventie gevorderde gebruiksvergoeding zal worden toegewezen.
5.9
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in conventie en reconventie veroordeeld in de proceskosten in conventie en reconventie. De kosten aan de zijde van [eiser 1] in conventie worden tot aan deze uitspraak begroot op € 332,06 aan verschotten (€ 231,- aan griffierecht en € 101,06 aan dagvaardingskosten) en € 240,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten à € 120,- per punt). De kosten aan de zijde van [eiser 1] in reconventie worden begroot op nihil aan salaris voor de gemachtigde, omdat gelet op de samenhang met de vordering in conventie, de vordering in reconventie niet of nauwelijks tot extra werkzaamheden heeft geleid.
6. De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van het vonnis de woning gelegen aan de [adres] te Schiedam te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin bevindende personen of zaken, voor zover deze geen eigendom zijn van [eiser 1] , onder afgifte van alle sleutels van de woning en de woning ter vrije en algehele beschikking te stellen aan [eiser 1] ;
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser 1] te betalen een bedrag van € 254,47 voor iedere maand dat [gedaagde] in gebreke blijft de woning gelegen aan de [adres] te Schiedam te ontruimen en ontruimd te houden vanaf november 2019 tot en met de dag van de ontruiming;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser 1] vastgesteld op € 332,06 aan verschotten en € 240,- aan salaris voor de gemachtigde;
in reconventie
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiser 2] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [verweerder] vastgesteld op nihil aan salaris voor de gemachtigde;
in conventie en reconventie
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44478