Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 19/193
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 februari 2020 in de zaak tussen
[eiseres] , eiseres,
gemachtigde: G. Gieben,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
gemachtigde: mr. S. van der Vlegel.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 19 februari 2018, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] in Rotterdam (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 522.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 5 december 2018 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar hiertegen ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 november 2019.
Eiseres is vertegenwoordigd door A. van den Dool en E. Arns, taxateur. Verweerder door zijn gemachtigde en J. Fekkes, taxateur.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum
1 januari 2017. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is, volgens haar is de waarde € 399.000,-. Ter onderbouwing daarvan verwijst eiseres naar een taxatierapport van E.M.J. Brandsen van 10 januari 2019. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is wijkgebouw voor gehandicaptenzorg. Het ligt aan de achterzijde van een flatgebouw en heeft twee verdiepingen. Op de eerste verdieping zitten de kantoren. Het gebouw is uit 1984, waarbij in1995 aan de achterzijde een extra verblijfsruimte van 28 m² is aangebouwd. In eerste instantie gingen verweerder en eiseres uit van een (totaal) bruto vloeroppervlak van 665 m². In beroep gaan beide partijen uit van 783 m².
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover van belang, wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Op grond van artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (Uitvoeringsregeling) wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet, berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak.
De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak.
De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe heeft verweerder een taxatierapport van J. Fekkes van 21 februari 2019 overgelegd. Hierin is aansluiting gezocht bij de taxatiewijzer Overheidsgebouwen (waardepeildatum 1-1-2017). In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van € 701.000,-.
5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden bepaald, waar de rechtbank zich bij aansluit.
6. Bij de waardering is enkel de bij de technische veroudering gehanteerde levensduur en restwaarde in geschil, zoals ter zitting door partijen bevestigd.
Partijen zijn het dus eens over de (in beroep gewijzigde) oppervlakte van de onroerende zaak van 783 m², de waarde van de grond en de bruto vervangingswaarde van de opstallen. Tot slot gaat de rechtbank er dan verder vanuit dat de door verweerder toegepaste correctie vanwege functionele veroudering niet (meer) in geschil is, hoewel in het taxatierapport van eiseres een andere correctie is aangehouden dan in het taxatierapport van verweerder.
7. Eiseres voert aan dat bij de technische correctie de levensduur ten onrechte is verlengd. Volgens eiseres kan een verlenging enkel plaatsvinden als een ingrijpende verbouwing of renovatie heeft plaatsgevonden, wat hier niet het geval is.
7.1
Beide partijen gaan uit van een levensduur van 50 jaar voor de ruwbouw en 25 jaar voor de afbouw en installaties. Het gedeelte van het gebouw uit 1984 is op waardepeildatum 33 jaar oud. Het gedeelte uit 1995 is op de waardepeildatum 22 jaar oud. Dan is (enkel) van de afbouw en installaties van het gedeelte uit 1984 in beginsel de restwaarde bereikt. Dit kan anders zijn als het gebouw en de installaties normaal functioneren en het huidige gebruik van het gebouw niet op korte termijn zal worden beëindigd. In dat geval bestaat aanleiding om rekening te houden met een verlengde levensduur. Anders dan eiseres betoogt, is dus niet een verbouwing of renovatie noodzakelijk voor een levensduurverlenging (vergelijk Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 29 oktober 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:9108). Wel moet worden bekeken wat de invloed van de levensduur verlenging op de restwaarde is.
7.2
Niet in geschil is dat het gebouw en de installaties normaal functioneren en dat op korte termijn het huidige gebruik als wijkgebouw voor gehandicaptenzorg niet zal worden beëindigd. Van spoedige vervanging van de installaties is evenmin gebleken.
Verder heeft verweerder onbestreden gesteld dat het gebouw en de installaties goed worden onderhouden. Onder deze omstandigheden kan de levensduur van de afbouw en installaties van het gedeelte uit 1984 worden verlengd en een levensduurverlenging van vijf jaar op de waardepeildatum vindt de rechtbank niet onredelijk.
7.3
Daarnaast heeft verweerder ook voor de afbouw en installaties van het gedeelte uit 1995 een levensduurverlenging van vijf jaar is toegepast. Nu de levensduur van 25 jaar voor dit gedeelte op de waardepeildatum nog niet was bereikt, bestond er geen grond voor deze verlenging. Deze levensduurverlenging leidt echter tot zo’n marginaal verschil in waarde (het gaat om een verlenging van 22 jaar naar 27 jaar van 28 m² afbouw en installaties), dat dit geen grond biedt voor de conclusie dat de waarde te hoog is vastgesteld.
8. Eiseres betoogt verder dat verweerder bij de bepaling van de technische veroudering uitgaat van te hoge restwaarden, omdat deze restwaarden zijn gebaseerd op niet onderbouwde kengetallen uit de taxatiewijzer Overheidsgebouwen.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij aansluiting heeft kunnen zoeken bij de restwaarden die in de taxatiewijzer staan. De taxatiewijzer bevat een bandbreedte en de taxateur heeft steeds het gemiddelde toegepast, wat leidt tot een restwaarde van 35% voor de ruwbouw, 25 % voor de afbouw en 15 % van de installaties, aldus verweerder.
8.1
De gecorrigeerde vervangingswaarde gaat bij de correctie voor technische veroudering uit van handhaving van de aard en de bestemming van de onroerende zaak die de eigenaar daaraan gegeven heeft, in dit geval een wijkcentrum. Wanneer de onroerende zaak niet langer als zodanig kan worden gebruikt, levert deze geen nut meer voor de eigenaar op. Dan eindigt de levensduur en resteert de restwaarde. De restwaarde is dan niet gelijk aan de bouwtechnische restwaarde, maar aan de waarde die na beëindiging van het gebruik als crematorium resteert, bijvoorbeeld bij transitie van de onroerende zaak naar een andere bestemming. Voor iedere waardepeildatum moet de resterende (functionele) levensduur en de restwaarde opnieuw worden ingeschat (vergelijk rechtbank Rotterdam, 4 juli 2019, ECLI:NL:RBROT:2019:5348).
8.2
In de taxatiewijzer Algemeen staat over de restwaarde onder meer:
“Bij de taxaties in het kader van de Wet WOZ, moeten de resterende levensduur en de restwaarde van een object bij iedere herwaardering worden ingeschat. Daarbij wordt allereerst naar de gemiddelde restwaarde en gebruiksduur van vergelijkbare objecten gekeken. Op basis van deze ervaringscijfers zijn de kengetallen in de taxatiewijzers opgesteld, die het uitgangpunt vormen voor de restwaarde en de resterende levensduur van het te taxeren object”
en verder:
“
Gezien het objectieve karakter van de WOZ-waarde, is in de verschillende taxatiewijzers per type object een inschatting gegeven van de beoogde gebruiksperiode en een inschatting van de restwaarde. Deze kengetallen zijn gebaseerd op objectieve, landelijke cijfers en vormen daarmee de basis voor de objectieve taxatie”.
Gezien het objectieve karakter van de WOZ-waarde, is in de verschillende taxatiewijzers per type object een inschatting gegeven van de beoogde gebruiksperiode en een inschatting van de restwaarde. Deze kengetallen zijn gebaseerd op objectieve, landelijke cijfers en vormen daarmee de basis voor de objectieve taxatie”.
8.3
De rechtbank stelt vast dat bij de taxatiewijzer Overheidsgebouwen geen marktgegevens zijn opgenomen over de restwaarde van een wijkcentrum. Bijlage 4 bevat enkel marktgegevens over de bouwkosten, wat de rechtbank onvoldoende onderbouwing voor de restwaarde vindt. Verweerder kon dan ook niet aansluiten bij de (gemiddelde) restwaarden zoals die uit de taxatiewijzer Overheidsgebouwen volgt. Ook overigens heeft verweerder niets aangevoerd over het alternatief gebruik van de onroerende zaak na beëindiging van het huidige gebruik.
De conclusie is dan dat verweerder niet aannemelijk maakt dat restwaarden niet te hoog zijn.
9. Het voorgaande leidt echter niet tot de conclusie dat de totale waarde te hoog is vastgesteld. Doordat in beroep is gebleken dat in eerste instantie ten onrechte 118 m² niet is mee gewaardeerd, heeft verweerder nu een marge van € 179.000,- (701.000-522.000).
Eiseres onderbouwt haar restwaarden van 15 % voor de ruwbouw, 10 % voor de afbouw en 5 % in het geheel niet, zodat ook niet van die restwaarden uit kan worden gegaan.
Als de rechtbank dan het gemiddelde van de door partijen aangehouden restwaarden van respectievelijk 25 %, 17,5 % en 10 % aanneemt, komt de totale waarde niet onder de vastgestelde waarde van € 522.000,-. Daarbij in aanmerking nemend dat de waardering voor het overige niet in geschil is.
10 Het beroep is daarom ongegrond.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Munsterman, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 5 februari 2020.
De rechter is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen
griffier
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).