Uitspraak
Rechtbank Rotterdam
Team haven en handel
Zaak-/rolnummer: C/10/603326 / HA ZA 20-836
Vonnis van 10 maart 2021
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS [naam VVE] TE ROTTERDAM,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
advocaat mr. Y.H. van Ballegooijen te Breda
tegen
1. de stichting
[gedaagde sub 1], in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [naam persoon 1] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] (gemeente [gemeente] ),
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. W. Suttorp te Rotterdam.
Partijen zullen hierna de VvE en [gedaagde sub 1] c.s. genoemd worden.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord;
- de brief van de rechtbank, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de akte tevens met overlegging nadere producties van de VvE;
- de brief van de VvE met de ontbrekende productie 17, genoemd in de voornoemde akte;
- de aanvullende producties van [gedaagde sub 1] c.s.;
- de ter gelegenheid van de comparitie van partijen door de VvE overgelegde
spreekaantekeningen;
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen;
- de brief van de VvE met een reactie op het proces-verbaal.
1.2.
Tenslotte is vonnis bepaald.
2..De feiten
2.1.
[naam persoon 2] is eigenaar van het appartementsrecht gelegen aan de [adres 1] te Rotterdam. [gedaagde sub 2] is eigenaar van het appartementsrecht gelegen aan de [adres 2] te Rotterdam Als eigenaren van hun appartementsrechten zijn [naam persoon 2] en [gedaagde sub 2] lid van de VvE. Het enige andere lid van de VvE is woningcorporatie Woonbron.
2.2.
Op de rechtsverhouding tussen partijen is de splitsingsakte van 4 september 2006 (hierna: “de splitsingsakte”) van toepassing. In de splitsingsakte is – onder meer – het volgende opgenomen:
“SPLITSING
De rechten van Woonbron op voormeld gebouw met bijbehorende grond worden
gesplitst in de navolgende achtenzestig appartementsrechten:
…
2. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste, tweede en derde verdieping met afzonderlijke berging op de begane grond, plaatselijk bekend [adres 2] te 3077 EV Rotterdam, kadastraal bekend gemeente IJsselmonde, sectie [sectie] , complexaanduiding [complex] , appartementsindex 2.
…
40. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de begane grond met afzonderlijke berging op de begane grond, plaatselijk bekend [adres 1] te 3077 ES Rotterdam, kadastraal bekend gemeente IJsselmonde, sectie [sectie] , complexaanduiding [complex] , appartementsindex 40.
REGLEMENT
Artikel 2
1. De eigenaars van de appartementsrechten zijn in de gemeenschap gerechtigd als volgt:
…
- elk van de eigenaars van de appartementsrechten met indices … 40, voor twaalf/negenhonderd zesennegentigste (12/996e)gedeelten;
- elk van de eigenaars van de appartementsrechten met indices 2, …. voor vierentwintig/negenhonderd zesennegentigste (24/996e)gedeelten;
…
3 a. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.
…
3 f. Bijzondere regeling gemeenschappelijke entrees, trappenhuizen en trappen.
Met inachtneming van het hiervoor sub 3.a en 3.d bepaalde komen de kosten ten aanzien van de gemeenschappelijke entrees, trappenhuizen en trappen uitsluitend ten laste van de eigenaars van de appartementsrechten met indices 2 tot en met 5, 8 tot en met 11,13,14,17 tot en met 20,23 tot en met 26, 28 tot en met 30, 32 tot en met 34, 36 tot en met 38, 40 tot en met 42, 44 tot en met 46,48 tot en met 50, 52 tot en met 54, 56 tot en met 58 en 60 tot en met 62.
Ten aanzien van de verdeling van deze kosten over de in de vorige zin bedoelde eigenaars is het hiervoor bepaalde sub 3.a en 3.d van overeenkomstige toepassing.
Artikel 3
Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 5:112 eerste Pro lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:
die, welke gemaakt zijn in verband met het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;
die, welke verband houden met noodzakelijke herstelwerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelte en de gemeenschappelijke zaken, voor zover die ingevolge het reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 5:121 van Pro het Burgerlijk Wetboek niet ten laste komen van bepaalde eigenaars en voor zover die niet vallen onder a;
Artikel 4
1. Na afloop van elk boekjaar dat gelijk is aan het kalenderjaar, wordt door het bestuur een exploitatierekening over dat boekjaar opgesteld en ter vaststelling aan de jaarlijkse vergadering voorgelegd. Deze exploitatierekening omvat enerzijds de baten en anderzijds de lasten over dat boekjaar. Daaronder is begrepen een naar tijdsduur evenredig gedeelte van de te begroten kosten van onderhoud en vernieuwing die op meer jaren betrekking hebben, zulks ten behoeve van het in artikel 32 lid 1 bedoelde Pro reservefonds. Het eerste boekjaar eindigt met eenendertig december van het jaar na het ten tijde van de onderhavige akte van splitsing lopende jaar.
2. Op grond van de vastgestelde exploitatierekening worden de definitieve bijdragen van de eigenaars door het bestuur met inachtneming van de verhouding als is bepaald in artikel 2 derde Pro lid sub a tot en met f vastgesteld met dien verstande dat de definitieve bijdragen in de plaats treden van de in artikel 5 tweede Pro lid bedoelde voorschotbijdragen en dat hetgeen als
voorschotbijdragen is betaald in mindering wordt gebracht.
…
4. Indien over enig boekjaar de definitieve bijdragen de voorschotbijdragen te boven gaan, moeten de eigenaars dit tekort binnen een maand na de vaststelling van de exploitatierekening aanzuiveren tenzij de vergadering anders besluit.
Artikel 5
1. Van de gezamenlijke schulden en kosten - waaronder begrepen een naar tijdsduur evenredig gedeelte van de te begroten kosten als bedoeld in artikel 4 eerste Pro lid - wordt jaarlijks door het bestuur een begroting voor het aangevangen of het komende boekjaar ontworpen en aan de jaarlijkse vergadering voorgelegd. Deze vergadering stelt de begroting vast.
2. Bij het vaststellen van de begroting bepaalt de vergadering tevens het bedrag, dat bij wijze van voorschotbijdrage door de eigenaars verschuldigd is, alsmede het aandeel van iedere eigenaar daarin, vastgesteld met inachtneming van de verhouding als is bepaald in artikel 2 derde Pro lid sub a tot en met f. De eigenaars zijn verplicht met ingang van een door het bestuur te bepalen datum maandelijks een/twaalfde (1/12) van het bedoelde aandeel aan de vereniging te voldoen…
Artikel 38
1. De vergadering beslist over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten, voor zover de beslissing hierover niet aan het bestuur toekomt.
2. De beslissing over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken berust bij het bestuur. Het bestuur kan echter geen onderhoudswerkzaamheden opdragen die een bedrag dat door de vergadering zal worden vastgesteld te boven gaan, tenzij het daartoe vooraf door de vergadering is gemachtigd.
…
4. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zijn medewerking te verlenen aan de uitvoering van de besluiten van de vergadering, voor zover dit redelijkerwijs van hem verlangd kan worden. Lijdt hij als gevolg hiervan schade, dan wordt deze hem door de vereniging vergoed.
5. Besluiten door de vergadering tot het doen van buiten het onderhoud vallende uitgaven die een derde deel van de begroting te boven gaan en waarvoor geen reserve is gevormd, kunnen slechts worden genomen met een meerderheid van ten minste twee/derden van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering, waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat ten minste twee/derden van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. In een vergadering, waarin minder dan twee/derden van het in de vorige zin bedoelde maximum aantal stemmen kan worden uitgebracht, kan geen geldig besluit worden genomen.
…
7. Indien door de vergadering overeenkomstig het in het vijfde of het zesde lid bepaalde tot het doen van een uitgave wordt besloten, wordt tevens de extra voorschotbijdrage bepaald, welke door het bestuur te dier zake van de eigenaars kan worden gevorderd.
De uitvoering van zodanige besluiten kan eerst geschieden wanneer de voor de uitvoering benodigde gelden in de kas van de vereniging gereserveerd zijn.
8. Het in het vijfde en zesde lid bepaalde geldt eveneens voor besluiten tot verbouwing of voor besluiten tot het aanbrengen van nieuwe installaties of tot het wegbreken van bestaande installaties, voor zover deze niet als een uitvloeisel van het onderhoud zijn te beschouwen. De eigenaar die van zodanige maatregel geen voordeel trekt is niet verplicht in de kosten hiervan bij te dragen.
…
10. In zoverre in afwijking van het in dit reglement bepaalde omtrent de bevoegdheden van de vergadering en het bestuur geldt met betrekking tot de kwaliteit en het onderhoud van het complex het volgende.
a. Planmatig onderhoud.
Onder planmatig onderhoud wordt verstaan het volgens een vooraf vastgesteld plan uit te voeren onderhoud dat er op is gericht dat de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van het gebouw een goede bouwkundige staat en bouwtechnische kwaliteit behouden.
b. Onderhoudswaarborg.
De vereniging is verplicht de gemeenschappelijke delen te onderhouden en in goede staat te houden en zo nodig tijdig te vernieuwen.
Als waarborg voor het behoud van een goede onderhoudstoestand van de opstallen zijn de navolgende bepalingen van kracht.
Regeling met betrekking tot onderhoud en kwaliteit
c. Het bestuur laat door een ter zake deskundige de nodige inspecties aan het gebouw verrichten teneinde de kwaliteit en onderhoudstoestand van het gebouw vast te stellen.
d. De bestuur laat tenminste eenmaal per drie jaar door een ter zake deskundige een voorstel opstellen voor een onderhoudsplanning met bijbehorende begroting voor een periode van ten minste vijftien jaar met betrekking tot de kwaliteit en het planmatig onderhoud van
het gebouw.
e. Het bestuur legt bedoeld voorstel voor een onderhoudsplanning en begroting ter beoordeling voor aan de vergadering.
f. De vergadering stelt de onderhoudsplanning en bijbehorende begroting vast naar eigen beleidsinzichten met dien verstande dat de onderhoudsplanning ten minste voorziet in een goede kwaliteit en onderhoudsstaat van het gebouw en de begroting voorziet in voldoende reservering om de onderhoudsplanning uit te voeren. Indien er tussen de eigenaars verschil van mening bestaat over wat moet worden verstaan onder een goede kwaliteit en onderhoudsstaat van het gebouw, kan het geschil ter beslissing worden voorgelegd aan een onafhankelijk bouwkundige. Evenbedoelde bouwkundige wordt door de eigenaars in onderling overleg benoemd en - bij gebreke van overeenstemming - door de kantonrechter van de rechtbank te Rotterdam.
2.3.
Op de besluitenlijst van de vergadering van de VvE van 15 januari 2020 staat vermeld:
“-vaststellen quorum & agenda.
Op de vergadering zijn 533 van de 554 stemmen vertegenwoordigd, dit is voldoende om rechtsgeldige besluiten te nemen.
…
- besluiten tav groot onderhoud
De bestuurder verzoekt de vergadering akkoord te gaan met de investering van € 3.255.560 - incl. BTW (…) en de genoemde éénmalige aanvullende bijdragen (t.o.v. de onderhoudsreserve van ultimo 2017) door de particuliere eigenaren te betalen uiterlijk op 31 maart 2020.
De vergadering gaat hier met algemene stemmen mee akkoord.
…”
2.4.
In de notulen van de vergadering van de VvE van 15 januari 2019 staat daarnaast:
“De éénmalige bijdrage voor de individuele eigenaar wonende aan de [adres 1] betreft € 27.757,-.
De éénmalige bijdrage voor de individuele eigenaar wonende aan de [adres 2] betreft € 55.514,-.
De vergadering gaat hier met algemene stemmen mee akkoord.”
3..Het geschil
3.1.
De vordering van de VvE luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde sub 1] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [naam persoon 2] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 27.757,-- met rente en kosten en tevens om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde sub 2] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 55.514,-- met rente en kosten.
3.2.
De VvE legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Tijdens de algemene ledenvergadering van de VvE van 15 januari 2020 (verder: “de vergadering”) is het besluit genomen dat er voor een bedrag van € 3.255.560,-- onderhoud zal worden gepleegd aan het onroerend goed ten behoeve waarvan de VvE is opgericht (verder: “het besluit”). Voor een bedrag van € 2.741.664,-- komen de kosten voor dit groot onderhoud voor rekening van de VvE. Uit de artikelen 3, 4, 5 en 38 van de splitsingsakte volgt dat de VvE een éénmalige eigen bijdrage vaststelt via de vergadering.
3.3.
Conform de verdeling als bepaald in artikel 2 van Pro de splitsingsakte dient [naam persoon 2] een bedrag van € 27.757,-- en [gedaagde sub 2] een bedrag van € 55.514,-- te voldoen als éénmalige bijdrage. De notulen van de vergadering zijn aan [naam persoon 2] en [gedaagde sub 2] verzonden. [naam persoon 2] en [gedaagde sub 2] zijn in gebreke gebleven met betaling van de éénmalige eigen bijdrage die zij op grond van het besluit van de vergadering aan de VvE verschuldigd zijn.
3.4.
Vanwege het uitblijven van betaling heeft de gemachtigde van de VvE meerdere brieven gestuurd aan [naam persoon 2] . Gedaagden zijn daarom buitengerechtelijke kosten verschuldigd. Vanwege het uitblijven van betaling is eveneens de wettelijke rente verschuldigd.
3.5.
Het verweer van gedaagden strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van de VvE in de kosten van het geding.
3.6.
[gedaagde sub 1] c.s. voert onder meer aan dat het besluit van de vergadering nietig, dan wel vernietigbaar is, omdat dit besluit in strijd is met artikel 38 lid 10 van Pro de splitsingsakte.
4..De beoordeling
4.1.
[gedaagde sub 1] c.s. voert als meest verstrekkende verweer dat het besluit van de vergadering nietig is. De beoordeling of een besluit van de vergadering van de VvE nietig is, dient te geschieden aan de hand van het bepaalde in artikel 2:14 BW Pro. Ingevolge artikel 2:14 lid 1 BW Pro is nietig een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, dat in strijd is met de wet of de statuten, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit. Onder de statuten dient in dit verband mede de splitsingsakte verstaan te worden.
4.2.
Op grond van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad (o.a. HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337) komt het bij de uitleg van splitsingsakte aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. Bij de uitleg mag (onder meer) rekening gehouden worden met de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de te onderscheiden interpretaties zouden leiden.
4.3.
[gedaagde sub 1] c.s. stelt dat het besluit in strijd is met artikel 38 lid 10 van Pro de splitsingsakte. Aan de werkzaamheden dient een plan vooraf te gaan als bedoeld in artikel 38 lid 10 onder Pro a van de splitsingsakte. Enig plan of een specificatie van de kosten is er echter niet. Daarnaast heeft de VvE in strijd gehandeld met artikel 38 lid 10 onder Pro c tot en met f van de splitsingsakte. Deskundige inspecties hebben niet binnen de genoemde termijn van eens per drie jaar plaatsgevonden, een voldoende recente onderhoudsplanning en de bijbehorende begroting voor een periode van 15 jaar ontbreekt.
4.4.
De VvE betwist dat het besluit nietig is. Zij voert aan dat artikel 38 lid 10 van Pro de splitsingsakte slechts een waarborg is voor nieuwe eigenaren, die het bestuur zouden kunnen aanspreken op het ontbreken van de onderhoudsplanning met bijbehorende begroting. Lid 10 is geen opschortende voorwaarde voor toepassing van de leden 5 tot en met 8 van artikel 38 van Pro de splitsingsakte, maar staat geheel los van de overige leden van artikel 38. Het is dus niet zo dat lid 10 eisen stelt aan de wijze waarop beslissingen moeten worden genomen ten aanzien van het onderhoud. Subsidiair voert de VvE nog aan dat inspecties wel degelijk door deskundigen zijn uitgevoerd zoals bedoeld is in artikel 38 lid 10 van Pro de splitsingsakte.
4.5.
De rechtbank overweegt als volgt. In de aanhef van artikel 38 lid 10 staat Pro: “
In zoverre in afwijking van het in dit reglement bepaalde omtrent de bevoegdheden van de vergadering en het bestuur geldt met betrekking tot de kwaliteit en het onderhoud van het complex het volgende”.Uit deze tekst leidt de rechtbank af dat met betrekking tot de kwaliteit en het onderhoud van het complex de bevoegdheid van de vergadering en het bestuur afwijkt van de overige bepalingen in de splitsingsakte. Met andere woorden, de bevoegdheid van de vergadering en het bestuur is in artikel 10 nader Pro bepaald waar het gaat om de kwaliteit en het onderhoud van het complex. Tussen partijen is niet in geschil dat het besluit van 15 januari 2020 (“
besluiten tav groot onderhoud”) betrekking heeft op de kwaliteit en onderhoud van het complex.
In zoverre in afwijking van het in dit reglement bepaalde omtrent de bevoegdheden van de vergadering en het bestuur geldt met betrekking tot de kwaliteit en het onderhoud van het complex het volgende”.Uit deze tekst leidt de rechtbank af dat met betrekking tot de kwaliteit en het onderhoud van het complex de bevoegdheid van de vergadering en het bestuur afwijkt van de overige bepalingen in de splitsingsakte. Met andere woorden, de bevoegdheid van de vergadering en het bestuur is in artikel 10 nader Pro bepaald waar het gaat om de kwaliteit en het onderhoud van het complex. Tussen partijen is niet in geschil dat het besluit van 15 januari 2020 (“
besluiten tav groot onderhoud”) betrekking heeft op de kwaliteit en onderhoud van het complex.
4.6.
Gelet op deze aanhef is – anders dan de VvE meent – relevant of er nadere eisen en/of voorwaarden worden gedefinieerd in artikel 38 lid 10 van Pro de splitsingsakte. In de aanhef boven sub c van artikel 38 lid 10 staat Pro vermeld
“regeling met betrekking tot onderhoud en kwaliteit”. Vervolgens staat in sub c vermeld dat het bestuur door een deskundige de nodige inspecties laat verrichten om de onderhoudstoestand van het gebouw vast te stellen; staat onder sub d vermeld dat er eenmaal per drie jaar een onderhoudsplanning moet worden opgesteld met een bijbehorende begroting; en onder sub e dat deze stukken moeten worden voorgelegd aan de vergadering. De keuze voor het woord
“regeling”geeft aan dat de daaronder opgesomde bepalingen niet vrijblijvend zijn.
“regeling met betrekking tot onderhoud en kwaliteit”. Vervolgens staat in sub c vermeld dat het bestuur door een deskundige de nodige inspecties laat verrichten om de onderhoudstoestand van het gebouw vast te stellen; staat onder sub d vermeld dat er eenmaal per drie jaar een onderhoudsplanning moet worden opgesteld met een bijbehorende begroting; en onder sub e dat deze stukken moeten worden voorgelegd aan de vergadering. De keuze voor het woord
“regeling”geeft aan dat de daaronder opgesomde bepalingen niet vrijblijvend zijn.
4.7.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat artikel 38 lid 10 van Pro de splitsingsakte beoogt de eigenaren te beschermen tegen onduidelijkheid over de onderhoudssituatie van het gebouw en de kosten die gemoeid gaan met het voorzien in een goede kwaliteit en onderhoudsstaat van het gebouw. Het is niet aannemelijk dat dit slechts zou gelden voor nieuwe eigenaren. Dit alleen al omdat nergens in de splitsingsakte staat vermeld dat alleen nieuwe eigenaren op deze bepalingen een beroep kunnen doen. Nieuwe eigenaren komt ook pas een beroep toe op artikel 38 lid 10 van Pro de splitsingsakte nadat zij lid zijn geworden van de vereniging van eigenaren. Daarnaast hebben juist reeds bestaande eigenaren baat bij eerdergenoemde bescherming. Het voldoen aan artikel 38 lid 10 sub c tot Pro en met f van de splitsingsakte dient te worden gelezen als een opschortende voorwaarde voor de bevoegdheid van de vergadering en/of het bestuur om besluiten te nemen die betrekking hebben op de kwaliteit en het onderhoud van het complex.
4.8.
Nu een onderhoudsplanning en begroting zoals bedoeld in artikel 38 lid 10 sub d tot Pro en met f ontbreekt is de vergadering niet bevoegd om op grond van artikel 38 lid 5 en Pro 7 het besluit tot het vaststellen van een éénmalige eigen bijdrage te nemen. Ten aanzien van het subsidiaire verweer van de VvE dat er wel inspecties zijn uitgevoerd door deskundigen merkt de rechtbank op dat deze inspecties blijkbaar niet hebben geresulteerd in een onderhoudsplanning en begroting eenmaal per drie jaar waarop de vergadering heeft kunnen reageren, zoals vereist in artikel 38 lid 10 sub d tot Pro en met f. Door te handelen in strijd met artikel 38 van Pro de splitsingsakte is het besluit van de vergadering, zijnde het bestuursorgaan van de VvE, nietig.
4.9.
Gelet op de nietigheid van het besluit van 15 januari 2019 zal de vordering van de VvE worden afgewezenen. De overige stellingen van partijen kunnen onbesproken blijven.
4.10.
De VvE zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] c.s. worden begroot op:
- griffierecht € 2.042,--
- salaris advocaat € 2.228,-- ( 2,0 punt x tarief € 1.114,--)
Totaal € 4.270,--.
5..De beslissing
De rechtbank,
5.1.
wijst af de vordering van de VvE;
5.2.
veroordeelt de VvE in de proceskosten van [gedaagde sub 1] c.s., tot op heden begroot op € 4.270,--;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. den Hollander en ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. J.F. Koekebakker, rolrechter, op 10 maart 2021.
[2990/2872]