Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 18/6041
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 mei 2021 in de zaak tussen
[naam eiser], te [woonplaats eiser], eiser,
gemachtigde: mr. A. Bakker,
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,
gemachtigde: E.J. Wilhelmy-Damsté.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 31 maart 2018, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 131.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 20 oktober 2018 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar gegrond verklaard en het gebruikersdeel van de onroerendezaakbelasting (ozb) vernietigd. De overige aanslagbedragen zijn in stand gebleven.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 april 2021.
Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde via een hybride zitting.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. In geschil is of de aanslag ozb terecht is vastgesteld naar het tarief niet-woningen. Eiser stelt dat ten onrecht het niet-woning tarief is gehanteerd. Op grond van jurisprudentie had het woning tarief gebruikt moeten worden. Verweerder voert aan dat de onroerende zaak als niet-woning dient te worden aangemerkt. Om te kunnen spreken van een woning in aanbouw is vereist dat er een bewerking van de bouwgrond moet hebben plaatsgevonden. Dat is hier niet het geval volgens verweerder.
2. De onroerende zaak bestaat uit een bouwterrein van 292 m².
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
8. De rechtbank stelt vast dat het geschil tussen partijen zich richt tot de vraag of de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient, zoals bedoeld in artikel 2, tweede lid, van de Verordening op de heffing en de invordering van onroerende-zaakbelastingen 2015 van de gemeente Schiedam (hierna: de Verordening). Op grond van dat artikel dient een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning, indien de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet WOZ is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Deze tekst is gelijkluidend aan artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet. Aangezien de Verordening de term 'woning' niet definieert, zal de rechtbank aansluiten bij de invulling van die term aan de hand van artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet.
8.1.
Die invulling wordt allereerst gegeven in de wetsgeschiedenis:
"Het woningbegrip heeft in de loop der tijd in de praktijk en de jurisprudentie inhoud gekregen. Tot de woningen behoren die onroerende zaken die in hoofdzaak dienen tot woning. Hieronder vallen dus niet alleen objecten die volledig gebruikt worden als woning, maar ook objecten waarin naast het woongedeelte ook een gedeelte als niet-woning (bedrijfsmatig, zoals een praktijkruimte, of anderszins) wordt gebruikt. Indien dat gebruik ten opzichte van het woongedeelte van het object van bescheiden omvang is, wordt het object geheel aangemerkt als woning. Ook recreatiewoningen en objecten met onzelfstandige eenheden waarbij de woonfunctie overheerst, zoals bij studenten- of bejaardenwoning, vallen onder het begrip woning. Woningen in aanbouw of leegstaande objecten met een woonbestemming kwalificeren eveneens als woning." (MvT, Kamerstukken II 1996/97, 25 037, nr. 3, p. 20.)
en:
"Onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen. Afschaffing van de OZB-gebruikersheffing op woningen betekent dat ter zake van een binnen de gemeente gelegen onroerende zaak nog slechts een OZB-gebruikersheffing kan worden geheven, indien de desbetreffende zaak niet in hoofdzaak tot woning dient. Of een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient, is afhankelijk van de vraag of de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor die onroerende zaak is vastgesteld, in hoofdzaak kan worden toegerekend aan die delen van de onroerende zaak die tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden (zie het huidige artikel 220f, tweede lid). Uit oogpunt van wetsystematiek is er voor gekozen deze bepaling thans onder te brengen in artikel 220a." (MvT, Kamerstukken II 2004/05, 30 096, nr. 3, p. 8)
en:
"Het huidige artikel 220f, tweede lid, Gemeentewet biedt de gemeenten de mogelijkheid om afzonderlijke tarieven te hanteren voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen en voor onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen. In de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel waarbij deze mogelijkheid in de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) werd opgenomen, is door de regering met een verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 4 december 1991, nr. 27 661, BNB 1992/47, dienaangaande opgemerkt dat een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient indien deze voor tenminste 70 percent als zodanig dient. Bij nota van wijziging 2 is dit uitgangspunt in die zin aangevuld dat een onroerende zaak thans geacht wordt in hoofdzaak tot woning te dienen, indien de vastgestelde waarde van die zaak (d.w.z. de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet WOZ voor die onroerende zaak is vastgesteld) in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Omdat niet is gebleken dat dit uitgangspunt in de praktijk tot veel geschillen aanleiding geeft, is er voor gekozen deze bepaling te handhaven. Uit oogpunt van wetsystematiek wordt voorgesteld de bepaling thans als een nieuw tweede lid onder te brengen in artikel 220a. In verband hiermee is voor de tekst van het huidige artikel 220a de aanduiding '1' geplaatst. Met deze wijzigingen is overigens geen inhoudelijke wijziging beoogd." (MvT Kamerstukken II 2004/05, 30 096, nr. 3, p. 13)
8.2.
Op basis van de hier aangehaalde wetsgeschiedenis is de rechtbank van oordeel dat de onroerende zaak, bestaande uit een perceel waarop een woonbestemming rust en waarop nog geen bouwwerkzaamheden ten behoeve van de te realiseren woning heeft plaatsgevonden, niet kwalificeert als een onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dient. Zie in dezelfde zin de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem van 17 december 2008, ECLI:NL:GHARN:2008:BG9320. De primaire stelling van eiser slaagt dus niet.
9. De rechtbank volgt eiser ook niet in zijn stelling dat de onroerende zaak is aan te merken als ‘leegstaand object’. In dat kader acht de rechtbank met name het arrest van 12 augustus 2005 van de Hoge Raad, ECLI:NL:HR:2005:AU0874 van belang. De Hoge Raad heeft in dit arrest onder meer het volgende overwogen:
"3.4 Het Hof heeft vervolgens geoordeeld (7.4) dat voor de vraag welk tarief in een geval als het onderhavige van toepassing is, een onroerende zaak is te beschouwen als een woning in aanbouw indien tot die onroerende zaak een onvoltooid bouwsel behoort en die onroerende zaak na de voltooiing ervan in hoofdzaak zal dienen toe woning (…). De door het Hof in 7.4 geformuleerde maatstaf, waarin besloten ligt dat bepalend is of de onroerende zaak is bestemd om na de voltooiing van het bouwsel in hoofdzaak tot woning te dienen, is juist."
De rechtbank leidt uit dit arrest af dat een onroerende zaak als leegstaand object kwalificeert indien sprake is van een bouwsel en van een woonbestemming. Een onroerende zaak die enkel bestaat uit (bouw)grond, maar waarop nog geen bouwwerkzaamheden ten behoeve van de te realiseren woning hebben plaatsgevonden, is daarom (nog) niet aan te merken als een leegstaand object. Zie in deze zin ook het arrest van 3 oktober 2014, ECLI:NL:HR:2014:2872. Partijen zijn het erover eens dat de onroerende zaak een woonbestemming heeft. Door eiser is echter niet betwist dat in 2017 nog niet met de bouw van de woning was begonnen. Van een bouwsel was dus nog geen sprake. Dit betekent dat de onroerende zaak niet is aan te merken als een woning in aanbouw en dus ook niet als een woning in de zin van de onroerendezaakbelasting.
10. Gelet op het voorgaande is de aanslag onroerendezaakbelasting naar het oordeel van de rechtbank terecht naar het tarief voor een niet-woning opgelegd.
11. Het beroep is ongegrond.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.P. Hameete, rechter, in aanwezigheid van mr. N.E. Moerkerken, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 mei 2021.
De griffier is buiten staat De rechter is verhinderd te tekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).