Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/619161 / KG ZA 21-416
Vonnis in kort geding van 15 juni 2021
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats eiseres] ,
eiseres,
advocaat mr. L. Roumen te Leidschendam,
tegen
1..de vereniging VERENIGING VAN EIGENAARS [naam VVE] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagden,
advocaat mr. J.R. Beelen te Den Haag.
Partijen worden hierna [eiseres] , VvE [naam VVE] en [gedaagde sub 2] genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 28 mei 2021, met producties 1 t/m 14,
- de conclusie van antwoord, met producties 1 t/m 13,
- de mondelinge behandeling, gehouden op 1 juni 2021,
- de pleitaantekeningen van mr. Roumen,
- de pleitnota van mr. Beelen,
- de door VvE [naam VVE] en [gedaagde sub 2] ter zitting overgelegde animatie,
- de door [eiseres] ter zitting overgelegde foto.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2..De feiten
2.1.
[eiseres] is sinds 1987 eigenaar van een woning met achtertuin aan de [adres] op het Noordereiland in Rotterdam.
2.2.
Bij splitsingsakte van 15 juni 2018 is het naastgelegen voormalig schoolgebouw (hierna: het gebouw) gesplitst in drie appartementsrechten. De appartementseigenaren zijn [gedaagde sub 2] , [persoon A] en [persoon B] . Zij zijn verenigd in VvE [naam VVE] .
2.3.
Op 19 oktober 2018 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Rotterdam een omgevingsvergunning aan VvE [naam VVE] verleend voor de renovatie van het gebouw. Daarna zijn in het gebouw drie appartementen gerealiseerd. [gedaagde sub 2] bewoont het appartement op de eerste verdieping, met huisnummer [huisnummer] .
2.4.
Op 24 maart 2021 heeft [gedaagde sub 2] via WhatApp aan o.a. [eiseres] bericht:
“Beste buren,
Om jullie straks niet op te schrikken, willen we je laten weten dat het balkon (1ste verdieping) eind april wordt geplaatst. Dit stond allang op de planning/vergunning maar heeft behoorlijk wat vertragingen opgelopen. We begrijpen dat het niet prettig is nog een balkon erbij. We zouden dan ook graag willen afstemmen om de begroeiing zo mooi en goed mogelijk te doen. Wellicht hebben jullie hier ideeën over, Dan kunnen we even afspreken. We laten in ieder geval een plaatsingsdatum weten als dit bekend is. Groet [gedaagde sub 2] ”
2.5.
In een gesprek op 4 april 2021 heeft [eiseres] aan [gedaagde sub 2] laten weten niet akkoord te gaan met de voorgenomen realisatie van het (uitwendige) balkon.
2.6.
Bij brief van 7 april 2021 heeft de (voormalig) advocaat van [eiseres] aan [gedaagde sub 2] meegedeeld dat [eiseres] geen toestemming geeft voor de plaatsing van een balkon. Volgens de advocaat leidt een balkon tot direct zicht op/in de woning en op/in de achtertuin van [eiseres] en wordt daarmee een onaanvaardbare inbreuk op haar privacy gemaakt. Ook schrijft hij dat een balkon licht uit de achtertuin en de woning wegneemt en het uitzicht van [eiseres] belemmert en dat ook die gevolgen niet aanvaardbaar zijn. Verder is opgemerkt dat een kort geding wordt opgestart indien [gedaagde sub 2] toch een balkon realiseert.
2.7.
Naar aanleiding van de brief van de (voormalig) advocaat van [eiseres] aan [gedaagde sub 2] heeft VvE [naam VVE] de plaatsing van het balkon uitgesteld.
2.8.
Bij brief van 3 mei 2021 heeft mr. Beelen namens VvE [naam VVE] aan de (voormalig) advocaat van [eiseres] laten weten dat in dit geval de plaatsing van een balkon is toegestaan. Daarbij heeft hij opgemerkt dat een omgevingsvergunning is verleend en dat in een daarbij gevoegd document een nieuw te realiseren balkon staat ingetekend. Verder schrijft de advocaat dat VvE [naam VVE] een ondoorzichtig (vaststaand) scherm van maximaal 2 meter hoog (hierna: het privacyscherm) aan de zijkant van het balkon zal plaatsen, zodat er vanaf het balkon geen (direct) zicht is op de woning en achtertuin.
2.9.
Op 5 mei 2021 zijn de heipalen van het balkon aangebracht.
2.10.
De plaatsing van het balkon staat gepland op 19 juni 2021.
3..Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert – verkort weergegeven – dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
1.
primair:
primair:
[gedaagde sub 2] dan wel VvE [naam VVE] verbiedt om het balkon te realiseren voor zover dit wordt gesitueerd binnen een afstand van 2 meter van de erfgrens met het erf van [eiseres] ,
subsidiair:
[gedaagde sub 2] dan wel VvE [naam VVE] veroordeelt tot het staken van de werkzaamheden ter realisatie van het balkon voor zover dit wordt gesitueerd binnen een afstand van 2 meter van de erfgrens met het erf van [eiseres] , totdat een rechter anders beslist,
2. [gedaagde sub 2] dan wel VvE [naam VVE] veroordeelt om na te laten dat zij een balkon realiseert dat de lichtinval en het zonlicht beperkt op het perceel van [eiseres] ,
3. [gedaagde sub 2] dan wel VvE [naam VVE] veroordeelt tot het betalen van een dwangsom van
€ 500,00 voor iedere dag dat zij niet aan het vonnis voldoet,
€ 500,00 voor iedere dag dat zij niet aan het vonnis voldoet,
4. [gedaagde sub 2] dan wel VvE [naam VVE] veroordeelt in de kosten van het geding, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na dagtekening van het vonnis en de na het vonnis te maken kosten van tenuitvoerlegging daarvan.
3.2.
VvE [naam VVE] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] dan wel afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten en de nakosten van € 131,00 zonder dan wel € 199,00 met betekening van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente indien niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis voldoening daarvan heeft plaatsgevonden.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
4..De beoordeling
4.1.
[eiseres] heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen, nu de plaatsing van het balkon gepland staat op 19 juni 2021.
4.2.
Het meest verstrekkende verweer van VvE [naam VVE] en [gedaagde sub 2] luidt dat [eiseres] niet-ontvankelijk is in haar vorderingen jegens [gedaagde sub 2] . Gedaagden stellen dat VvE [naam VVE] de vergunninghouder is en de opdracht tot plaatsing van het balkon heeft gegeven. Daarnaast wijzen zij op het modelreglement bij de splitsingsakte, waarin staat dat balkons tot de onderdelen van het gebouw, de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen behoren en dat de kosten daarvan voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen. Volgens [eiseres] moet het verweer van gedaagden worden verworpen, omdat [gedaagde sub 2] de beoogd gebruiker van het balkon is en het burenrecht ook op gebruikers van toepassing is. De voorzieningenrechter volgt [eiseres] hier niet in. [eiseres] tracht met haar vorderingen de plaatsing van het balkon te voorkomen. Nu gebleken is dat VvE [naam VVE] over het balkon gaat – niet weersproken is immers dat de kosten daarvan voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen – en de opdracht tot plaatsing daarvan heeft gegeven, resulteert toewijzing van de vorderingen jegens [gedaagde sub 2] geen effect. Dat [gedaagde sub 2] de beoogd gebruiker van het balkon is, maakt niet dat zij de plaatsing van het balkon kan voorkomen. Dat is aan VvE [naam VVE] . Dit leidt ertoe dat [eiseres] in haar vorderingen jegens [gedaagde sub 2] niet-ontvankelijk is. [gedaagde sub 2] blijft hierna verder dan ook buiten beschouwing.
4.3.
[eiseres] grondt haar vordering onder 1 op artikel 5:50 lid 1 BW Pro. Daarin is bepaald dat het zonder toestemming van de eigenaar van het naburige erf niet geoorloofd is binnen twee meter van de grenslijn van dit erf een balkon te hebben, voor zover dit op dit erf uitzicht geeft. Niet in geschil dat het balkon (conform artikel 5:50 lid 3 BW Pro gemeten vanaf de buitenste, naar het erf van [eiseres] gekeerde, rand van het balkon) binnen twee meter van de erfgrens wordt gerealiseerd. Bij gebreke van toestemming is het balkon dus niet geoorloofd, voor zover dit uitzicht geeft op de achtertuin van [eiseres] .
4.4.
VvE [naam VVE] stelt dat een privacyscherm aan de zijkant van het balkon het uitzicht op de achtertuin van [eiseres] wegneemt. Volgens [eiseres] blijft ook met een privacyscherm rechtstreeks uitzicht op haar erf mogelijk. Met VvE [naam VVE] acht de voorzieningenrechter aannemelijk dat een privacyscherm aan de zijkant van het balkon een uitzicht op het erf van [eiseres] voorkomt. Hoewel [eiseres] meent dat het privacyscherm niet de volledige zijkant van het balkon, dat 170 cm breed wordt, dekt, blijkt uit de door VvE [naam VVE] overgelegde offerte dat het privacyscherm 164 cm breed wordt. Daarmee wordt, uitgaande van een ruimte van 3 cm aan weerszijden voor bevestigingsmaterialen, een erg gemakkelijke of onvermijdelijke onbedoelde inkijk voorkomen. Verder blijkt uit de offerte dat het privacyscherm 200 cm hoog wordt. Ter zitting heeft VvE [naam VVE] toegelicht dat voor deze hoogte is gekozen, omdat dan niet over het scherm kan worden heen gekeken. Nu een privacyscherm een rechtstreeks uitzicht op de achtertuin van [eiseres] voorkomt, is het balkon in zoverre geoorloofd.
4.5.
Hoewel VvE [naam VVE] stelt dat [eiseres] niet heeft aangetoond dat met een privacyscherm vanaf het balkon schuin in de achtertuin kan worden gekeken, is dit op basis van de overgelegde foto’s en tekeningen aannemelijk. Daaruit volgt dat er langs het privacyscherm heen gekeken kan worden, in de achtertuin van [eiseres] . In geschil is of ook een zijdelings uitzicht door artikel 5:50 lid 1 BW Pro wordt beschermd.
4.6.
VvE [naam VVE] beroept zich op het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 6 juli 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BN0268. Daarin heeft het hof onder verwijzing naar de wetsgeschiedenis overwogen dat uit het meetvoorschrift in artikel 5:50 lid 3 BW Pro volgt dat slechts de rand van een balkon, waarover recht naar voren op het naburige erf wordt gekeken, strijd met artikel 5:50 lid 1 BW Pro kan opleveren. Ook de rechtbank Amsterdam heeft in het vonnis van 27 maart 2019, ECLI:NL:RBAMS:2019:1866, geoordeeld dat artikel 5:50 lid 1 BW Pro niet tegen mogelijk zijdelings (schuin) uitzicht beschermt.
[eiseres] beroept zich op het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 7 juli 2017, ECLI:NL:RBZWB:2017:4061. Daarin is geoordeeld dat uit artikel 5:50 lid 3 BW Pro en de wetsgeschiedenis niet blijkt dat bij balkons of soortgelijke werken ‘uitzicht in de schuinte’ niet meer van belang is voor de toepassing van artikel 5:50 BW Pro. Daarbij is overwogen dat het in het licht van de ratio van artikel 5:50 BW Pro (bescherming van de visuele privacy) niet logisch is om bij balkons of soortgelijke werken wel het uitzicht vanaf de voorkant van dat werk in aanmerking te nemen en voorbij te gaan aan het schuine uitzicht.
4.7.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter biedt artikel 5:50 lid 1 BW Pro geen bescherming voor een zijdelings uitzicht. Net als het gerechtshof Amsterdam en de rechtbank Amsterdam (en overigens ook het gerechtshof Arnhem in het arrest van 4 oktober 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BT7179) begrijpt de voorzieningenrechter uit het meetvoorschrift van artikel 5:50 lid 3 BW Pro en de wetsgeschiedenis dat slechts de buitenste naar het naburige erf gekeerde rand van een balkon strijd met artikel 5:50 lid 1 BW Pro kan opleveren. Uit de wetsgeschiedenis van artikel 5:50 BW Pro is af te leiden dat met het weglaten van de, in een eerdere versie opgenomen, woorden “recht naar voren” geen wijziging is beoogd, maar dat die woorden overbodig werden geacht omdat het derde lid voldoende duidelijk aangeeft hoe de in lid 1 bedoelde afstand moet worden gemeten.
Hoewel het artikel de visuele privacy beoogt te beschermen, is daarover in de Toelichting Meijers reeds opgemerkt dat het handhaven van het verbod van zijdelings uitzicht niet meer te rechtvaardigen is “sinds in de grote steden van iedere handbreedte grond partij moet worden getrokken (…) en het toetreden van licht en lucht een volksbelang is”. Ook in dit geval geldt dat een zijdelings uitzicht vanuit praktisch oogpunt niet kan worden beschermd, al was het maar omdat de woning van [eiseres] onderdeel uitmaakt van een woonblok en ten minste 10 andere buren uitzicht hebben op haar achtertuin. Gelet op het vorenstaande is het dus veeleer logisch dat bij de toepassing van artikel 5:50 lid 1 BW Pro aan het schuine uitzicht voorbij wordt gegaan. De slotsom luidt daarmee dat het balkon met privacyscherm geoorloofd is.
4.8.
[eiseres] grondt haar vordering onder 2 op artikel 5:37 BW Pro. Dit artikel bepaalt dat de eigenaar van een erf niet in een mate of wijze die onrechtmatig is, aan eigenaars van andere erven hinder mag toebrengen, zoals door het onthouden van licht. Volgens [eiseres] leidt het balkon van VvE [naam VVE] tot onrechtmatige hinder, omdat dit zorgt voor een substantiële vermindering van lichtinval en zonlicht in de tuin alsook kokervorming. [eiseres] meent dat het privacyscherm de situatie bovendien zal verergeren.
VvE [naam VVE] heeft zelf een zonnestudie uitgevoerd, waarbij zij heeft aangesloten bij de meetmomenten die TNO ook hanteert bij zonnestudies. De resultaten daarvan heeft zij in de vorm van bezonningsdiagrammen in het geding gebracht. Daaruit volgt dat het balkon inclusief privacyscherm in de lente en zomer rond 15:00 uur zorgt voor een beperkte schaduwvorming in de tuin van [eiseres] . De schaduwvorming zal volgens VvE [naam VVE] in werkelijkheid nog minder zijn, omdat het privacyscherm lichtdoorlatend is.
De voorzieningenrechter overweegt dat, nu [eiseres] stelt dat het balkon zorgt voor een substantiële vermindering van lichtinval en zonlicht alsook kokervorming, het op haar weg lag om dit met stukken te onderbouwen. Dat heeft zij niet gedaan en dat dient voor haar risico te komen. Hoewel [eiseres] stelt dat zij in afwachting is van de uitkomsten van een zonnestudie, had zij de opdracht daartoe eerder kunnen geven. [eiseres] heeft immers al bij brief van 7 april 2021 aangekondigd een kort geding te zullen starten indien tot realisatie van het balkon werd overgaan. Nadat de advocaat van VvE [naam VVE] op 3 mei 2021 liet weten dat tot plaatsing van het balkon werd overgegaan, heeft [eiseres] tot 27 mei 2021 gewacht met het aanvragen van een spoed kort geding. Hoewel dat [eiseres] de uitkomst van de zonnestudie van VvE [naam VVE] betwist, kan in dit kort geding slechts aan de hand daarvan worden vastgesteld in welke mate het balkon voor schaduwvorming in de achtertuin zorgt. Uit de bezonningsdiagrammen volgt dat niet het balkon maar veeleer de boom in de eigen tuin van [eiseres] voor schaduw zorgt. Gelet daarop acht de voorzieningenrechter aannemelijk dat VvE [naam VVE] met de realisatie van het balkon inclusief privacyscherm geen onrechtmatige hinder aan [eiseres] zal toebrengen.
4.9.
Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel. Hoewel de voorzieningenrechter begrijpt dat [eiseres] al 33 jaar in de woning woont en het uitzicht vanuit haar achtertuin op het balkon van VvE [naam VVE] niet mooi vindt, rechtvaardigt dat niet de conclusie dat het balkon er niet moet komen. Net als [eiseres] hebben de individuele leden van VvE [naam VVE] behoefte aan een buitenruimte op het dichtbevolkte Noordereiland. De omstandigheid dat VvE [naam VVE] over een gemeenschappelijke buitenruimte beschikt, die via een poort vanaf de straatzijde te bereiken is, maakt dit niet anders. Daar komt bij dat, anders dan [eiseres] stelt, niet is gebleken dat tussen [eiseres] en VvE [naam VVE] vooraf geen enkel overleg heeft plaatsgevonden over de bouw van het balkon. Nadat [eiseres] haar bezwaren had geuit, heeft VvE [naam VVE] de plaatsing van het balkon uitgesteld en getracht [eiseres] tegemoet te komen. Zo heeft VvE [naam VVE] voorgesteld om met een mediator naar een passende oplossing te zoeken.
4.10.
Tussen partijen bestaat ten slotte nog discussie over een van de heipalen. Volgens [eiseres] staat deze nu op 15 cm van de erfgrens in plaats van 50 cm. VvE [naam VVE] betwist dat. Zij meent dat de heipaal op ongeveer 30 cm van de erfgrens staat, terwijl in de omgevingsvergunning een afstand van 37 cm staat vermeld. De voorzieningenrechter geeft partijen in overweging om, zoals VvE [naam VVE] ook ter zitting heeft aangeboden, nog voor de plaatsing van het balkon hierover in overleg te treden en een gezamenlijke meting te doen.
4.11.
[eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van VvE [naam VVE] en [gedaagde sub 2] worden begroot op
€ 1.683,00 (€ 667,00 aan griffierecht en € 1.016,00 aan salaris advocaat). Daarnaast wordt [eiseres] veroordeeld in de nakosten en de wettelijke rente over de proces- en nakosten op de hierna in de beslissing vermelde wijze.
€ 1.683,00 (€ 667,00 aan griffierecht en € 1.016,00 aan salaris advocaat). Daarnaast wordt [eiseres] veroordeeld in de nakosten en de wettelijke rente over de proces- en nakosten op de hierna in de beslissing vermelde wijze.
5..De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
verklaart [eiseres] niet-ontvankelijk in haar vorderingen tegen [gedaagde sub 2] ,
5.2.
wijst de vorderingen tegen VvE [naam VVE] af,
5.3.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van VvE [naam VVE] en [gedaagde sub 2] tot op heden begroot op € 1.683,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.4.
veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiseres] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.5.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 15 juni 2021.[2971/2009]