Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/593435 / HA ZA 20-306
Vonnis van 20 januari 2021
in de zaak van
1..[eiser 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.[eiser 2],
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat mr. F. Laros te Rotterdam,
tegen
1..[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. D.A. Evertsz te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser 2] c.s. en [gedaagde 1] c.s. genoemd worden.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 10 maart 2020, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- de brief van deze rechtbank van 29 juli 2020 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- het B-8 formulier van [eiser 2] c.s. van 1 oktober 2020, met productie;
- de brief van [eiser 2] c.s. van 8 oktober 2020, met productie;
- het B-16 formulier van [gedaagde 1] c.s. van 19 oktober 2020, met producties;
- het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 27 oktober 2020;
- het B-7 formulier van [eiser 2] c.s. van 8 december 2020;
- het B-16 formulier van [gedaagde 1] c.s. van 9 december 2020;
- de rolbeslissing van de rechtbank van 15 december 2020.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2..De feiten
2.1.
Op 25 september 2019 hebben partijen een koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) gesloten waarbij [eiser 2] c.s. aan [gedaagde 1] c.s. de woning aan de [adres] te Spijkenisse (hierna: de woning) hebben verkocht voor een koopsom van
€ 253.000,00.
2.2.
[eiser 2] c.s. werden bij het sluiten van de koopovereenkomst bijgestaan door Ooms Makelaars . De koopovereenkomst is door Ooms Makelaars opgesteld conform het NVM model 2018.
2.3.
In de koopovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende:
“Artikel 4 Eigendomsoverdracht Pro
4.1
De akte van levering zal gepasseerd worden op 30 april 2020 (…)
Artikel 5 Bankgarantie Pro/Waarborgsom
5.1.
Tot zekerheid van de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op15 november 2019een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van€ 25.300,-(…)
5.2
In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening. (…)
Artikel 11 Ingebrekestelling Pro/Ontbinding
11.1.
Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
11.2.
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande
ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van
verhaal. (…)
Artikel 15 Ontbindende Pro voorwaarden
15.1
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. op8 november 2019koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van€ 253.000,--(…) geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen (…)
15.3
Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering (…) te verkrijgen.
De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de1ewerkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden.
Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. (…)”
2.4.
[gedaagde 1] c.s. hebben Gewoon Goed Geregeld B.V. (hierna: Gewoon Goed Geregeld) ingeschakeld als hypotheekadviseur.
2.5.
Op 30 oktober 2019 hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hun relatie beëindigd.
2.6.
Op 31 oktober 2019 hebben [gedaagde 1] c.s. per brief aan Aegon Hypotheken B.V. (hierna: Aegon), voor zover van belang, het volgende bericht:
“(…) Helaas moeten wij u informeren dat wij, (…) woensdag 30 oktober 2019, besloten hebben onze relatie te beëindigen. Wij kunnen/willen hierdoor niet meer samen voor de financiering zorgen van onze nieuw aan te kopen woning (…).
Wij hebben onze financieel adviseur gevraagd om door te rekenen of de aankoop van de woning ook mogelijk is op 1 inkomen. Wij hebben vernomen dat dit niet mogelijk is.
Graag ontvangen wij van Aegon een verklaring dat financiering van de woning d.m.v. een hypotheek niet mogelijk is geweest. (…)”
2.7.
Op 4 november 2019 heeft Aegon per brief aan Gewoon Goed Geregeld, voor zover van belang, het volgende bericht:
“(…) U heeft voor de heer [gedaagde 1] en mevrouw [gedaagde 2] een hypotheekaanvraag ingediend. Beoordeling van de door u ingestuurde gegevens is voor ons aanleiding om deze af te wijzen. Hieronder geven wij de reden aan voor onze afwijzing.
Wij hebben op 4 november 2019 bericht van u ontvangen dat de persoonlijke situatie van de aanvragers gewijzigd is. Door deze privé omstandigheden is het inkomen niet voldoende. (...)”
2.8.
Bij e-mail van 5 november 2019 heeft [gedaagde 1] aan de makelaar van [eiser 2] c.s. de afwijzingsbrief van Aegon van 4 november 2019 toegezonden.
2.9.
Diezelfde dag heeft de makelaar van [eiser 2] c.s., namens [eiser 2] c.s., een reactie gestuurd aan [gedaagde 1] waarin, voor zover van belang, staat:
“(…) Verkopers hebben dit overlegd en voorgelegd bij hun financieel adviseur.
Hierbij willen zij/wij aangeven dat dit niet goed gedocumenteerd is.
De reden (privé omstandigheden) is geen officiële afwijzing voor de koop.
Graag ontvangen wij een kopie van het aanvraag formulier en het rentevoorstel van Aegon. (…)”
2.10.
Op 7 november 2019 heeft Aegon aan Gewoon Goed Geregeld een afwijzingsbrief toegestuurd, waarin onder meer staat:
“(…) U heeft voor de heer [gedaagde 1] en mevrouw [gedaagde 2] een hypotheekaanvraag ingediend. Beoordeling van de door u ingestuurde gegevens is voor ons aanleiding om deze af te wijzen. Hieronder geven wij de reden aan voor onze afwijzing.
Er zijn niet voldoende eigen middelen beschikbaar om de aanvraag haalbaar te maken. (…)”
2.11.
[gedaagde 1] heeft de afwijzingsbrief van Aegon van 7 november 2019 diezelfde dag per e-mail doorgestuurd aan de makelaar van [eiser 2] c.s. In reactie heeft de makelaar, namens [eiser 2] c.s., [gedaagde 1] als volgt bericht:
“(…) Verkopende partij gaat hier niet mee akkoord.
Verkopende partij heeft ook eigen adviseur ingelicht, die ook even het een en ander heeft uitgezocht.
Verkopers zullen ook juridische stappen ondernemen. (…)”
2.12.
Op 15 november 2019 is door [gedaagde 1] c.s. geen bankgarantie gesteld, noch een waarborgsom gestort.
2.13.
Bij brieven van 15 november 2019 en 2 december 2019 heeft mr. Laros, namens [eiser 2] c.s., [gedaagde 1] c.s. in gebreke gesteld en nakoming gevorderd van de koopovereenkomst dan wel betaling van de contractuele boete ten bedrage van € 25.300,00.
2.14.
Op 13 december 2019 heeft mr. Laros, namens [eiser 2] c.s., per e-mail aan [gedaagde 1] c.s. medegedeeld dat [eiser 2] c.s. de koopovereenkomst ontbinden omdat [gedaagde 1] c.s., hoewel zij in gebreke zijn gesteld, nalatig zijn gebleven in de nakoming van hun verplichtingen. [eiser 2] c.s. sommeren verder betaling van de contractuele boete.
2.15.
Op 29 januari 2020 heeft de heer [naam persoon] (hierna: [naam persoon] ) namens [eiser 2] c.s. een klacht ingediend over de afwijzing van de hypotheekaanvraag van [gedaagde 1] c.s. Op 5 februari 2020 heeft Aegon per e-mail aan [naam persoon] , voor zover van belang, het volgende bericht:
“(…) Op 29 januari 2020 hebt u een klacht ingediend. U bent het niet eens met onze afwijzing van de hypotheekaanvraag zoals wij die hebben verstrekt. De afwijzing is verstuurd voor een hypotheekaanvraag op twee namen terwijl de financiering uiteindelijk op één inkomen is beoordeeld. U vindt dat de afwijzing dan ook op één naam had moeten plaatsvinden. (…)
Om de aankoop mogelijk te maken, heeft de kopende partij via hun eigen adviseur bij ons een aanvraag gedaan voor de financiering van de woning. Tijdens de behandeling van de financieringsaanvraag heeft zich een belangrijke wijziging voorgedaan in de persoonlijke situatie van de aanvragers. Op grond van deze wijziging bleef er nog maar één aanvrager over. Wij hebben de aanvraag afgewezen omdat het inkomen en de beschikbare eigen middelen van de overgebleven aanvrager onvoldoende zijn. Op onze afwijzing werden nog beide aanvragers vermeld. (…)”
3..Het geschil
3.1.
[eiser 2] c.s. vorderen samengevat – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
een verklaring voor recht dat [gedaagde 1] c.s. tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door niet uiterlijk op 15 november 2019 een bankgarantie van € 25.300,00 te doen stellen, dan wel voor dat bedrag een waarborgsom te storten op de derdengeldenrekening van de notaris;
een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst door [eiser 2] c.s. op 13 december 2019 buitengerechtelijk is ontbonden;
een verklaring voor recht dat [gedaagde 1] c.s. een boete verschuldigd zijn ex artikel 11.2 van de koopovereenkomst;
[gedaagde 1] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 25.300,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 13 december 2019 tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeling van [gedaagde 1] c.s. tot de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten en wettelijke rente daarover.
3.2.
[eiser 2] c.s. leggen aan hun vordering ten grondslag dat [gedaagde 1] c.s. tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen voortvloeiend uit de koopovereenkomst. [gedaagde 1] c.s. waren gehouden om uiterlijk op 15 november 2019 een bankgarantie te doen stellen dan wel een waarborgsom te storten. Dit hebben zij nagelaten. [eiser 2] c.s. hebben [gedaagde 1] c.s. in gebreke gesteld en op 13 december 2019 de koopovereenkomst ontbonden. [eiser 2] c.s. stellen, gelet op het voorgaande, recht te hebben op de in artikel 11.2 van de koopovereenkomst neergelegde boete van 10% van de koopsom, te weten een bedrag van € 25.300,00.
3.3.
[gedaagde 1] c.s. concluderen tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiser 2] c.s. in hun vorderingen althans hen deze te ontzeggen, met veroordeling van [eiser 2] c.s. in de kosten van de procedure. [gedaagde 1] c.s. stellen dat zij een rechtsgeldig beroep hebben gedaan op de in artikel 15.1 onder a van de koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde. Zij hebben al het redelijk mogelijke gedaan om de financiering te verkrijgen, maar zonder resultaat. Daarnaast stellen [gedaagde 1] c.s. dat de mededeling, dat de koopovereenkomst wordt ontbonden, “goed gedocumenteerd” is geschied. Nu rechtsgeldig is ontbonden, hebben zij geen boete verbeurd. Voor zover de rechtbank van oordeel is dat zij de boete wel hebben verbeurd, dient de boete te worden gematigd.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..De beoordeling
4.1.
De kern van het geschil tussen partijen betreft de vraag of [gedaagde 1] c.s. rechtsgeldig een beroep hebben gedaan op de ontbindende voorwaarde zoals opgenomen in artikel 15 lid 3 van Pro de koopovereenkomst (hierna: het financieringsvoorbehoud). Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde 1] c.s. tijdig een beroep hebben gedaan op het financieringsvoorbehoud. Partijen twisten over de vraag of [gedaagde 1] c.s. hebben voldaan aan hun inspanningsverplichting en of voldaan is aan de documentatieplicht van artikel 15 lid 3 van Pro de koopovereenkomst.
4.2.
Bij de beantwoording van de vraag of het beroep van [gedaagde 1] c.s. op het financieringsvoorbehoud slaagt, speelt de uitleg van het financieringsvoorbehoud een rol. Hierbij komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Ook de overige omstandigheden van het geval spelen hierbij een rol.
4.3.
In het onderhavige geval hebben partijen voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst geen contact met elkaar gehad. Er is niet gesproken of onderhandeld over het financieringsvoorbehoud. De koopovereenkomst berust op het NVM-model 2018. Partijen hebben het financieringsvoorbehoud zoals opgenomen in het NVM-model 2018 niet aangevuld of gewijzigd. Gelet op deze omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat veel gewicht toekomt aan een taalkundige uitleg van het financieringsvoorbehoud.
4.4.
De rechtbank begrijpt de tekst van artikel 15 lid 3 van Pro de koopovereenkomst aldus, dat [gedaagde 1] c.s. de overeenkomst slechts konden ontbinden indien zij al het redelijke hadden gedaan om een hypothecaire lening te verkrijgen en deze lening vervolgens toch niet hadden gekregen. Dat zij al het redelijke hebben gedaan en het toch niet is gelukt, dient te volgen uit één door [gedaagde 1] c.s. over te leggen afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling.
4.5.
Verder is van belang dat op [gedaagde 1] c.s., als degenen die zich op het vervuld zijn van de ontbindende voorwaarde beroepen, de stelplicht en bij voldoende betwisting de bewijslast rust dat zij hebben voldaan aan hun inspanningsverplichting en aan hun verplichting om de mededeling, dat de ontbinding wordt ingeroepen, goed te documenteren.
4.6.
[gedaagde 1] c.s. stellen dat zij hebben voldaan aan hun inspanningsverplichting. [gedaagde 1] c.s. hebben Aegon op de hoogte gebracht van hun relatiebreuk, waarna Aegon te kennen gaf de financiering vanwege de beëindiging van de relatie niet te willen verstrekken. Aegon heeft op 4 november 2019 de financieringsaanvraag afgewezen. Door de relatiebreuk werd niet voldaan aan de inkomenstoets omdat [gedaagde 1] of [gedaagde 2] individueel niet voldoende inkomen hadden. Aegon heeft de voornoemde afwijzingsgrond per brief van 7 november 2019 aangevuld met als afwijzingsgrond een gebrek aan eigen middelen. [gedaagde 1] c.s. hadden individueel niet voldoende eigen middelen. Uit de overeenkomst volgt dat [gedaagde 1] c.s. bij het inroepen van het financieringsvoorbehoud één afwijzing moesten overleggen. Hieraan hebben [gedaagde 1] c.s. voldaan.
4.7.
[eiser 2] c.s. voeren aan dat [gedaagde 1] c.s. niet aan de documentatieplicht en de inspanningsverplichting hebben voldaan. [gedaagde 1] c.s. hebben op 31 oktober 2019, nadat zij een hypotheekaanvraag hadden ingediend bij Aegon, een bericht aan Aegon gestuurd waarin zij aangeven dat hun relatie is beëindigd en waarin zij verzoeken een afwijzing te verstrekken. Vervolgens heeft Aegon de hypotheekaanvraag alleen op het inkomen van [gedaagde 1] beoordeeld. [eiser 2] c.s. verwijzen hierbij naar de reactie van Aegon van 5 februari 2020 waarin staat dat na de wijziging in persoonlijke omstandigheden van de aanvragers nog één aanvrager overbleef en dat de aanvraag is afgewezen omdat het inkomen en de beschikbare eigen middelen van de overgebleven aanvrager onvoldoende waren. [gedaagde 1] c.s. hebben dus geen afwijzing overgelegd op basis van beide inkomens. Nu zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] de koopovereenkomst hebben gesloten had dat wel gemoeten.
4.8.
De rechtbank overweegt het volgende. In afwijking van hetgeen onder rechtsoverweging 4.6. is overwogen hebben [gedaagde 1] c.s. ter zitting tegengesproken dat de afwijzingen van Aegon zijn gebaseerd op één inkomen. Hierbij hebben [gedaagde 1] c.s. gewezen op het feit dat de afwijzingen van Aegon zijn gericht aan zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] . Hieruit volgt echter niet dat de afwijzingen ook zijn gebaseerd op de inkomens van beiden. Ook is niet toegelicht hoe deze stelling zich verhoudt tot de stelling dat Aegon de financieringsaanvraag heeft afgewezen omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] individueel onvoldoende inkomen en eigen vermogen hadden om de financiering te verkrijgen (zie r.o. 4.6.). Zonder nadere toelichting en onderbouwing zijn de voornoemde stellingen van [gedaagde 1] c.s. niet met elkaar verenigbaar. Daarbij komt dat [eiser 2] c.s. gemotiveerd hebben betwist dat de afwijzingen zijn gebaseerd op het gezamenlijk inkomen van [gedaagde 1] c.s., onder meer door te verwijzen naar de e-mail van Aegon van 5 februari 2020. Gelet op dit alles hebben [gedaagde 1] c.s. niet gemotiveerd gesteld dat de afwijzing van Aegon gebaseerd was op het gezamenlijk inkomen van [gedaagde 1] c.s. De rechtbank komt daarom niet toe aan bewijslevering op dit punt.
4.9.
Vervolgens doet zich de vraag voor of, nu de afwijzing niet was gebaseerd op het gezamenlijk inkomen, door [gedaagde 1] c.s. voldaan is aan de op hen rustende inspanningsverplichting in het licht van artikel 15 lid 3 van Pro de koopovereenkomst. De rechtbank is van oordeel dat dit niet het geval is. Nu [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gezamenlijk de koopovereenkomst zijn aangegaan, rust op hen beiden de verplichting al het redelijk mogelijke te doen teneinde de benodigde financiering te verkrijgen. Door niet beide inkomens ten grondslag te leggen aan de financieringsaanvraag, hebben zij dat nagelaten.
4.10.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde 1] c.s. niet, althans onvoldoende, hebben onderbouwd dat zij hebben voldaan aan de op hen rustende inspanningsverplichting.
4.11.
[gedaagde 1] c.s. hebben ter zitting nog aangevoerd dat, vanwege hun relatiebreuk, niet van hen kon worden verlangd dat zij de koopovereenkomst zouden doorzetten. Ook is gesteld – zo begrijpt de rechtbank – dat Aegon geweigerd heeft om de financiering te verstrekken omdat dit in strijd zou zijn met de zorgplicht: voor de bank was immers duidelijk dat [gedaagde 1] c.s. niet beide in de woning zouden gaan wonen dan wel dat zij de woning direct zouden door verkopen. De rechtbank volgt dit standpunt niet. Op zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] rust de inspanningsverplichting om de benodigde financiering, zo nodig gezamenlijk, te verkrijgen omdat zij gezamenlijk de koopovereenkomst zijn aangegaan. Gesteld noch gebleken is dat het hebben van een affectieve relatie een vereiste is om op beide inkomens een hypotheek te verkrijgen. Dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vanwege hun relatiebreuk niet langer samen een hypotheek wilden aangaan mag zo zijn en is ook begrijpelijk, maar dient voor rekening en risico van [gedaagde 1] c.s. te komen. Deze omstandigheid ligt immers geheel buiten de invloedsfeer van [eiser 2] c.s.
4.12.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde 1] c.s. geen rechtsgeldig beroep hebben gedaan op het financieringsvoorbehoud. Dit betekent dat de door [gedaagde 1] c.s. ingeroepen ontbinding van de koopovereenkomst geen effect heeft gehad. Door niet tijdig een bankgarantie te doen stellen dan wel een waarborgsom te storten zijn [gedaagde 1] c.s. tekort geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de overeenkomst (artikel 5 van Pro de koopovereenkomst). [eiser 2] c.s. hebben derhalve terecht de koopovereenkomst bij e-mail van 13 december 2019 ontbonden. Op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst zijn [gedaagde 1] c.s. een boete van 10% van de koopsom verschuldigd aan [eiser 2] c.s., tenzij het beroep van [gedaagde 1] c.s. op matiging slaagt.
Matiging
4.13.
De rechtbank stelt voorop dat voor matiging van een bedongen boete slechts plaats is indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist (artikel 6:94 Burgerlijk Pro Wetboek, hierna: BW). Dit betekent dat matiging alleen aan de orde is, als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat zou leiden. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding van de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638). Aan de voorwaarde voor matiging kan zijn voldaan in het geval dat de bedongen boete in verhouding tot de schade als gevolg van de overtredingen buitensporig is (HR 11 februari 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA4779).
4.14.
[gedaagde 1] c.s. betogen dat de boete op grond van de billijkheid dient te worden gematigd. [gedaagde 1] c.s. voeren daartoe onder meer aan dat niet is gebleken dat [eiser 2] c.s. schade van betekenis hebben geleden.
4.15.
[eiser 2] c.s. hebben ter zitting aangevoerd dat geen ruimte bestaat voor matiging omdat het beroep van [gedaagde 1] c.s. op het financieringsvoorbehoud naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. Bovendien hebben [eiser 2] c.s. wel degelijk schade geleden, doordat de woning later is verkocht aan derden hadden zij dubbele lasten. Verder hebben zij kosten gemaakt voor hun makelaar en advocaat.
4.16.
De rechtbank ziet in de omstandigheden van het geval aanleiding tot matiging van de boete. [eiser 2] c.s. hebben zich niet concreet uitgelaten over de schade die zij zouden hebben geleden. Ter zitting is gebleken dat [eiser 2] c.s. de woning in juni 2020 hebben verkocht. Tussen de leveringsdatum zoals afgesproken met [gedaagde 1] c.s., 30 april 2020, en de verkoop althans levering aan de uiteindelijke kopers, juni 2020 – zoals niet betwist door [eiser 2] c.s. – zat derhalve een relatief korte tijd. Dat [eiser 2] c.s. enige schade hebben geleden staat naar het oordeel van de rechtbank vast, maar een boete van € 25.300,00 is in verhouding buitensporig hoog. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat een boete is bedoeld om schade te fixeren en/of om schuldenaren aan te sporen tot nakoming. De billijkheid eist dan ook een matiging, naar het oordeel van de rechtbank tot een bedrag van
€ 5.500,00, waarbij wordt aangenomen dat de feitelijke schade een lager bedrag betreft. Dat [gedaagde 1] c.s. geen rechtsgeldig beroep hebben gedaan op het financieringsvoorbehoud, maakt het voorgaande niet anders.
4.17.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht behoeft – gelet op hetgeen hiervoor is overwogen – geen verdere bespreking en beoordeling meer.
Uitvoerbaar bij voorraad
4.18.
[gedaagde 1] c.s. hebben verweer gevoerd tegen de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad. [eiser 2] c.s. hebben geen spoedeisend belang aangevoerd waarom zij op korte termijn over de gevorderde geldsom moeten beschikken. Daarnaast zou het negatieve gevolgen hebben voor het dienstverband van [gedaagde 1] c.s., wanneer [eiser 2] c.s. tot executie van het vonnis zouden overgaan en hangende beroep loonbeslag zouden leggen.
4.19.
[eiser 2] c.s. stellen dat zij belang hebben bij de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad. Daarbij wijzen zij op het tijdsverloop. Daarnaast voeren [eiser 2] c.s. aan dat, wanneer de rechtbank de vordering toewijst zonder daarbij het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, zij geen aanspraak kunnen maken op hetgeen waar zij recht op hebben.
4.20.
De rechtbank overweegt als volgt. Bij de beoordeling van een vordering op grond van artikel 233 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering dienen de belangen van partijen te worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. De eiser zal belang moeten hebben bij de door hem gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad. Indien de beslissing de veroordeling tot betaling van een geldsom betreft, dan is dat belang in beginsel gegeven (HR 27 februari 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2606). Voorts staan mogelijke ingrijpende gevolgen van de executie, die later moeilijk ongedaan kunnen worden, op zichzelf niet aan uitvoerbaarverklaring bij voorraad in de weg, maar moeten meegewogen worden bij de belangenafweging (HR 28 mei 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0976).
4.21.
Gelet op het voorgaande wordt vermoed dat [eiser 2] c.s. het vereiste belang hebben bij uitvoerbaarheid bij voorraad. Het ligt op de weg van [gedaagde 1] c.s. om concrete feiten en omstandigheden aan te voeren dat hun belangen bij het achterwege blijven van uitvoerbaarverklaring bij voorraad dienen te prevaleren boven de belangen van [eiser 2] c.s. bij toewijzing van de betreffende vordering. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde 1] c.s. hun – door [eiser 2] c.s. betwiste – stelling, dat de uitvoerbaarverklaring bij voorraad (indirect) negatieve gevolgen zal hebben voor hun dienstverband, onvoldoende hebben onderbouwd. De rechtbank verwerpt derhalve het verweer van [gedaagde 1] c.s. en zal het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
Overig
4.22.
De wettelijke rente is als (onbetwist) gevorderd toewijsbaar vanaf 13 december 2019, de datum van ontbinding van de koopovereenkomst.
4.23.
[gedaagde 1] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden veroordeeld. Deze kosten worden begroot op:
- dagvaarding € 105,09
- salaris advocaat € 1.390,00 (2,0 punten x tarief € 695,00)
- griffierecht € 937,00
totaal € 2.432,09
4.24.
De apart gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de rechtbank van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart voor recht dat [gedaagde 1] c.s. tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door niet op uiterlijk 15 november 2019 een bankgarantie van
€ 25.300,00 te doen stellen, dan wel voor dat bedrag een waarborgsom te storten op de derdengeldenrekening van de notaris;
5.2.
verklaart voor recht dat de koopovereenkomst door [eiser 2] c.s. op 13 december 2019 buitengerechtelijk is ontbonden;
5.3.
verklaart voor recht dat [gedaagde 1] c.s. ex artikel 11.2 van de koopovereenkomst een boete verschuldigd zijn;
5.4.
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk, in die zin dat als de één betaald de ander in zoverre is bevrijd, tot betaling van € 5.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag vanaf 13 december 2019 tot aan de dag der algehele voldoening;
5.5.
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk, in die zin dat als de één betaald de ander in zoverre is bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eiser 2] c.s. tot op heden begroot op € 2.432,09, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van algehele voldoening;
5.6.
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde 1] c.s. niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten met ingang van 14 dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling;
5.7.
verklaart dit vonnis ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H. Wielhouwer en ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. J.F. Koekebakker, rolrechter, op 20 januari 2021.
2710/2872