Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9644471 / CV EXPL 22-2199
datum uitspraak: 9 december 2022
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres01],
gevestigd in [vestigingsplaats01] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt te Rotterdam,
tegen
[gedaagde01],
wonende in [woonplaats01] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
die zelf procedeert.
De partijen worden hierna ‘ [eiseres01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 18 januari 2022, met bijlagen;
- het antwoord met eis in reconventie (tegeneis);
- de brief van 22 maart 2022, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de brief van 13 juni 2022 van [eiseres01] , met bijlagen.
1.2.
Op 15 juni 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij was namens de gemachtigde van [eiseres01] mevrouw mr. A. Ekkel aanwezig. Daarnaast was [gedaagde01] aanwezig.
1.3.
Na de mondelinge behandeling is de zaak naar de rolzitting van 22 juni 2022 verwezen, zodat [gedaagde01] stukken ter onderbouwing van haar verweer in het geding kon brengen. Door miscommunicatie tussen de rechtbank en [gedaagde01] zijn de stukken van [gedaagde01] - na het nemen van een rolbeslissing op 26 augustus 2022 - pas op de rolzitting van 14 september 2022 ontvangen.
1.4.
[eiseres01] heeft bij akte van houdende uitlatingen, met een bijlage, op de door [gedaagde01] in het geding gebrachte stukken en de daarbij gevoegde toelichting gereageerd.
1.5.
[gedaagde01] is in de gelegenheid gesteld om op de door [eiseres01] bij haar akte van houdende uitlatingen gevoegde bijlage te reageren, maar daar heeft [gedaagde01] geen gebruik van gemaakt.
2..De inleiding
2.1.
[gedaagde01] huurde tot 1 december 2021 van [eiseres01] de woning aan het adres [adres01] ( [postcode01] ) in [plaats01] (‘de woning’). De maandelijkse huurprijs bedroeg € 1.321,76 per maand en moest bij vooruitbetaling worden betaald.
2.2.
In deze zaak stelt [eiseres01] zich op het standpunt dat [gedaagde01] een huurachterstand van € 2.670,28 berekend tot en met de maand december 2021 heeft laten ontstaan. [eiseres01] eist dit bedrag van [gedaagde01] . Daarnaast maakt [eiseres01] aanspraak op de wettelijke rente op grond van artikel 6:119 van Pro het Burgerlijk Wetboek (‘BW’) en een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten.
2.3.
[gedaagde01] is het niet eens met de eis van [eiseres01] en zij heeft een tegeneis ingesteld. [gedaagde01] stelt zich - kort gezegd - op het standpunt dat in de woning sprake was van gebreken, die [eiseres01] ondanks meerdere daartoe strekkende verzoeken van [gedaagde01] niet heeft verholpen. [gedaagde01] maakt daarom aanspraak op huurprijsvermindering (artikel 7:207 lid 1 BW Pro), terugbetaling van de door haar aan [eiseres01] betaalde servicekosten en stookkosten en vergoeding van de door haar geleden schade (artikel 7:208 BW Pro).
3..De beoordeling
in conventie en in reconventie
3.1.
Gelet op de samenhang tussen de eisen in conventie en in reconventie worden deze hieronder gezamenlijk beoordeeld.
3.2.
De kantonrechter stelt voorop dat [gedaagde01] niet heeft weersproken dat sprake is van een huurachterstand van € 2.670,28 berekend tot en met de maand december 2021. Dat bedrag kan dan ook in principe worden toegewezen.
3.3.
Dit is alleen anders als in deze zaak vast komt te staan dat in de woning sprake was van gebreken, dat [gedaagde01] [eiseres01] (op duidelijke wijze) van die gebreken op de hoogte heeft gesteld en dat [eiseres01] desondanks met herstel van de gebreken in verzuim is gebleven, zodat aanleiding bestaat voor huurprijsvermindering. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit echter niet komen vast te staan. De kantonrechter legt dit als volgt uit.
3.4.
[gedaagde01] stelt dat sprake was van de volgende gebreken in de woning:
- het slot van de woning is bij toekenning van de woning aan [gedaagde01] niet verwisseld, maar pas nadat een inbraak had plaatsgevonden;
- de verwarming in de woning stond altijd aan en kon op geen enkele manier worden uitgezet of dichtgedraaid;
- de lift is zeer regelmatig kapot;
- er zit schimmel in de slaapkamer, de woonkamer en het toiletreservoir;
- de doortrekknop van het toilet is niet vervangen nadat deze is verwijderd;
- er is sprake van een rioollucht in het toilet;
- de intercom deed het twee weken niet;
- er is sprake van een verstopte afvoer en stank in de badkamer;
- er komt geen koud water uit de kraan in de keuken;
- er komt slechts +/- tien minuten warm water uit de kraan in de badkamer;
- de verwarming in de slaapkamer verwarmde niet.
3.5.
[eiseres01] heeft niet alleen gemotiveerd betwist dat sprake was van enig gebrek in de woning (waarvan zij voor herstel zorg had moeten dragen), maar [eiseres01] betwist ook gemotiveerd dat zij door [gedaagde01] (op duidelijke wijze) van enig gebrek op de hoogte is gesteld en dat zij vervolgens heeft verzuimd dit op te pakken en te verhelpen.
3.6.
Gelet op de gemotiveerde betwisting van [eiseres01] had het op de weg van [gedaagde01] gelegen om nader - met stukken - te onderbouwen dat in de woning sprake was van de door haar gestelde gebreken, dat [gedaagde01] [eiseres01] (op duidelijke wijze) van die gebreken op de hoogte heeft gesteld en dat [eiseres01] desondanks met herstel van de gebreken in verzuim is gebleven. Dat heeft [gedaagde01] niet gedaan. [gedaagde01] heeft op de rolzitting van 14 september 2022 weliswaar een grote hoeveelheid stukken in het geding gebracht, maar zij heeft nagelaten om daarbij in een toelichting te verwijzen naar (de gedeelten van) die stukken waar zij in het kader van haar verweer een beroep op doet. Voor zover [gedaagde01] meent dat de kantonrechter uit die door haar in het geding gebrachte stukken zelf een onderbouwing voor haar verweer kan destilleren, heeft te gelden dat de kantonrechter geen acht mag slaan op deze stukken. De eisen van een behoorlijke rechtspleging brengen immers mee dat een partij die een beroep wil doen op uit bepaalde stukken blijkende feiten en omstandigheden, dit op een zodanige wijze moet doen dat voor de rechter duidelijk is welke stellingen hem ter beoordeling worden voorgelegd en dat voor de wederpartij duidelijk is waartegen zij zich moet verweren. De rechter heeft slechts te letten op de feiten waarop een partij ter ondersteuning van zijn standpunt een beroep heeft gedaan, en de enkele omstandigheid dat uit door een partij overgelegde stukken een bepaald feit blijkt, impliceert niet dat hij zich ter ondersteuning van zijn standpunt op dat feit beroept (zie Hoge Raad 10 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:404, rechtsoverweging 3.3.2).
3.7.
Concluderend heeft [gedaagde01] haar verweer tegen de eis van [eiseres01] - gelet op de gemotiveerde betwisting van dat verweer door [eiseres01] - onvoldoende onderbouwd. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen, omdat [gedaagde01] geen bewijsaanbod heeft gedaan. Het verweer van [gedaagde01] wordt verworpen. De tegeneis van [gedaagde01] wordt daarnaast afgewezen, omdat die tegeneis ook is gebaseerd op de stelling dat in de woning sprake was van gebreken terwijl dat in deze zaak niet is komen vast te staan.
3.8.
Gelet op het voorgaande wordt de eis van [eiseres01] om [gedaagde01] te veroordelen om de huurachterstand van € 2.670,28 berekend tot en met de maand december 2021 aan haar te betalen toegewezen.
3.9.
De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om een vergoeding voor deze kosten te krijgen. De wettelijke rente wordt ook toegewezen, omdat uit de stellingen van [eiseres01] volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde01] deze stellingen niet heeft betwist.
3.10.
[gedaagde01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt de proceskosten in conventie aan de kant van [eiseres01] tot vandaag vast op € 129,74 aan dagvaardingskosten, € 487,00 aan griffierecht en € 545,00 aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punt x € 218,00). Dit is in totaal € 1.161,74. Voor kosten die [eiseres01] maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] een bedrag betalen van € 109,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (zie Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853). De kantonrechter stelt de proceskosten in reconventie aan de kant van [eiseres01] tot vandaag vast op nihil, omdat [eiseres01] in reconventie geen afzonderlijke proceshandelingen heeft verricht.
3.11.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
4..De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
4.1.
veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiseres01] te betalen € 3.308,29 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over een bedrag van € 2.670,28 vanaf 18 januari 2022 tot de dag van volledige betaling;
4.2.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, aan de kant van [eiseres01] tot vandaag vastgesteld op € 1.161,74;
4.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
4.4.
wijst de eis af;
4.5.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, aan de kant van [eiseres01] tot vandaag vastgesteld op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.M. van Breevoort en in het openbaar uitgesproken.
38671