Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 20/6379
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 februari 2022 in de zaak tussen
[naam eiseres] , te [plaats] , eiseres,
gemachtigde: mr. A. Bakker,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
gemachtigde: mr. S. van der Vlegel.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 20 januari 2020, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Rotterdam (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 404.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 24 november 2020 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar hiertegen ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 december 2021
Partijen zijn verschenen, vertegenwoordigd door hun gemachtigden.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019. Volgens eiseres is de waarde te hoog vastgesteld, volgens haar is de waarde € 321.000,-. Daartoe voert eiseres aan dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden, alsmede het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en dat geen van de genoemde beginselen is geschonden.
2. De onroerende zaak is een bovenwoning van 88 m² met vier kamers op twee verdiepingen uit 1931, gelegen in Kralingen. Eiseres heeft de onroerende zaak gekocht op 31 oktober 2018 voor € 402.500,-.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Daartoe verwijst verweerder naar het eigen verkoopcijfer van de onroerende zaak van 31 oktober 2018 van € 402.555,-.
Volgens vaste jurisprudentie, waaronder het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, moet in een geval waarin een belastingplichtige een woning kort voor of na de peildatum heeft gekocht, in de regel ervan worden uitgegaan dat de gezochte waarde – dus de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen – overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, tenzij sprake is van feiten of omstandigheden waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.
5. Niet in geschil is dat deze verkoopprijs marktconform is en dat geïndexeerd naar de waardepeildatum een waarde van € 404.000,- gebaseerd daarop niet te hoog is. In deze verkoopprijs zit geen aandeel voor een Vve-reserve zodat, anders dan eiseres aanvoert, er geen aanleiding bestaat om de verkoopprijs daarmee te corrigeren.
6. Eiseres voert verder aan dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden, wat maakt dat de waarde vastgesteld moet worden op € 321.000,-.
6.1
Het gelijkheidsbeginsel kan geschonden zijn als gelijke gevallen ongelijk worden behandeld doordat:
- ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging; of
- de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert; of
- de zogenoemde meerderheidsregel wordt geschonden.
Eiseres moet dit aannemelijk maken.
6.2
Eiseres voert aan dat sprake is van begunstigend beleid en het oogmerk van begunstiging, omdat bij de onroerende zaak is afgeweken van een modelmatige waardebepaling en enkel naar het eigen verkoopcijfer is gekeken, terwijl dit bij andere woningen niet is gebeurd.
Zoals volgt uit de uitspraak van hof Den Haag van 15 januari 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:48, is het enkele feit dat een modelmatige waardebepaling bij andere woningen dan de onroerende zaak tot een lagere waarde leidt dan de waarde van de onroerende zaak die is gebaseerd op het eigen aankoopcijfer, geen reden voor de conclusie dat sprake is van begunstigend beleid of het oogmerk tot begunstiging. De rechtbank sluit zich daarbij aan.
6.3
Eiseres beroept zich ook op schending van de meerderheidsregel.
Voor een geslaagd beroep hierop is nodig dat in de meerderheid van vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven (bijvoorbeeld Hoge Raad 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8945). Hierbij moet allereerst sprake zijn van gelijke gevallen. Het moet dan gaan om identieke objecten, zijnde objecten waarvan de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn (vergelijk het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad van 8 juli 2005).
Eiseres wijst op de WOZ-waarde van de volgende woningen:
Bouwjaar oppervlakte Woz-waarde
[adres 2] 1905 94 m² € 328.000
[adres 3] 1930 95 m² € 326.000
[adres 4] 1931 88 m² € 306.000
[adres 5] 1905 95 m² € 330.000
[adres 6] 1906 84 m² € 209.000
[adres 7] 1906 81 m² € 205.000
[adres 8] 1905 90 m² € 243.000
[adres 9] 1888 80 m² € 235.000
Onroerende zaak ( [adres 1] ) 1931 88 m² € 404.000
Daarnaast heeft verweerder op de volgende verschillen gewezen:
[adres 2] is, anders dan de onroerende zaak, niet gerenoveerd en ligt boven een bedrijfsruimte.
[adres 3] is een huurwoning die op de begane grond is gelegen met een tuin, terwijl de onroerende zaak een bovenwoning is en ook geen huurwoning.
[adres 10] is, anders dan de onroerende zaak, niet gerenoveerd en was in gebruik bij een poeliersbedrijf.
[adres 6] en [adres 7] zijn leegstaande woningen die gestut zijn met een gedeeltelijk bolle gevel.
[adres 8] is niet gerenoveerd en staat leeg.
[adres 11] heeft drie verdiepingen en geen twee zoals de onroerende zaak.
Gelet op deze verschillen zijn dit in het kader van de meerderheidsregel geen gelijke gevallen, behalve [adres 4] . De overige objecten verschillen teveel in bouwjaar, oppervlakte en de andere verschillen waar verweerder op gewezen heeft. [adres 4] is de buurwoning en heeft daardoor ook een gelijke ligging als de onroerende zaak. Dat [adres 4] na aankoop voor € 50.000,- is verbouwd, waar verweerder op wijst, is niet relevant voor de vraag of de woning een gelijk geval is in de zin van de meerderheidsregel. [adres 3] is wat bouwjaar en oppervlakte ook vergelijkbaar, maar valt af omdat het een benedenwoning met tuin is.
De slotsom is dan dat voor de beoordeling van de meerderheidsregel enkel de onroerende zaak en [adres 4] vergelijkbare gevallen zijn en bij twee gevallen kan nooit sprake zijn van een meerderheid.
Ook het beroep van eiseres op de meerderheidsregel faalt daarom.
7. Dat bij de waardering van de onroerende zaak geen gebruik is gemaakt van de vergelijkingsmethode en bij de andere woningen wel, maakt niet dat daarom sprake is van een schending van het gelijkheidsbeginsel. Evenmin is verweerder gehouden nader onderzoek te doen naar het verschil in WOZ-waarden tussen de onroerende zaak en de andere woningen, zoals eiseres bepleit. Elke WOZ-waarde van een object moet apart beoordeeld worden op zijn juistheid, waarbij de bewijslast dat die waarde niet te hoog is, elke keer op verweerder rust.
8. Eiseres beroept zich verder op het vertrouwensbeginsel en stelt dat verweerder in strijd met het verbod van willekeur handelt. Naar de rechtbank begrijpt omdat in het taxatieverslag staat dat er modelmatig wordt gewaardeerd, zodat eiseres er volgens haar op mag vertrouwen dat dit ook in haar geval gebeurt, hetgeen in dit geval achterwege is gelaten omdat enkel naar het eigen verkoopcijfer is gekeken.
De rechtbank overweegt dat de toelichting in een taxatieverslag geen toezegging is waardoor verweerder gehouden is om de waarde modelmatig, dan wel door middel van de vergelijkingsmethode te bepalen of te onderbouwen. Het is een toelichting, niet meer dan dat. Het staat verweerder vrij de waarde te bepalen op de manier zoals hij dat wil en vervolgens te onderbouwen met de bewijsmiddelen die hij daarvoor dienstig acht, in dit geval het eigen verkoopcijfer. De rechtbank beoordeelt de aangedragen bewijsmiddelen, waarbij de uiteindelijke toets is of de waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft dan ook niet strijd met het vertrouwensbeginsel of het verbod van willekeur gehandeld.
9. Ter zitting heeft eiseres haar beroepsgrond dat het motiveringsbeginsel is geschonden ingetrokken, zodat dit geen bespreking meer behoeft.
10. De conclusie is dat het beroep ongegrond is.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Fransen, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 16 februari 2022.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).