Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9855610 CV EXPL 22-13510
datum uitspraak: 30 september 2022
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Axoft IT & Telecom B.V.,
vestigingsplaats: Capelle aan den IJssel,
eiseres,
gemachtigde: mr. drs. C.J.M. Stubenrouch te Rotterdam,
tegen
[gedaagde01],
vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. J. de Wit te Amsterdam.
De partijen worden hierna ‘Axoft’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 20 april 2022, met bijlagen 1 tot en met 6;
- het antwoord, met bijlagen 1 tot en met 5;
- de brief van 8 juni 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de brief van 8 juli 2022 van [gedaagde01] , met bijlage 6;
- de e-mail van 4 augustus 2022 van Axoft, met bijlage 7;
- de spreekaantekeningen van de beide gemachtigden van partijen;
1.2.
Op 17 augustus 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen besproken. Daarbij waren aanwezig:
- aan de zijde van Axoft: [naam01] (algemeen directeur), [naam02] (adviseur) en de gemachtigde van Axoft;
- aan de zijde van [gedaagde01] : [naam03] (maat) en
mr. J. Blakborn als gemachtigde.
2..De feiten
2.1.
Axoft houdt zich bezig met dienstverlenende zakelijke activiteiten op het gebied van informatietechnologie aan ondernemingen.
2.2.
Tussen Axoft als huurster en [gedaagde01] als verhuurder bestaat met ingang van 1 november 2017 een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar (eindigend op 31 oktober 2022) met betrekking tot de bedrijfsruimte (in de zin van artikel 7:230a BW) aan de [adres01] in [plaats01] , genaamd de [naam gebouw01] (hierna: het gehuurde). De maandelijkse huurprijs bedroeg bij aanvang van de huurovereenkomst € 58.424,36 per kwartaal.
2.3.
Onderdeel van het gehuurde zijn de 20 parkeerplaatsen in de bijbehorende parkeergarage en een aandeel in de algemene ruimten van het gebouw (waaronder het bedrijfsrestaurant en de fitnessruimte).
2.4.
Op de huurovereenkomst zijn de “ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. In de algemene bepalingen is – voor zover van belang – het volgende bepaald:
“13.2Als verhuurder wenst over te gaan tot renovatie van het gehuurde zal hij Huurder een renovatievoorstel doen. Een renovatievoorstel van Verhuurder wordt vermoed redelijk te zijn, indien het de instemming heeft van tenminste 51% van de Huurders waarvan het gehuurde bij de renovatie betrokken is en die Huurders samen tenminste 70% van het aantal m2 verhuurbaar vloeroppervlak inclusief leegstand huren van het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt en dat bij de renovatie betrokken is. Ten behoeve van de procentuele berekening wordt Verhuurder als Huurder van het niet verhuurde aantal m2 verhuurbaar vloeroppervlak aangemerkt.
13.3
Onder renovatie wordt verstaan (gedeeltelijke) sloop, vervangende nieuwbouw, toevoegingen en veranderingen van het gehuurde of van het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt.
13.4
Het gestelde in artikel 7:220 leden 1, 2 en 3 Burgerlijk Wetboek is niet van toepassing. Renovatie en onderhoudswerkzaamheden van het gehuurde, ook indien ingrijpend op de ondernemingsactiviteiten van de Huurder of van het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt, leveren voor Huurder geen gebrek op.
(…)”
2.5.
In de huurovereenkomst is – voor zover van belang – het volgende opgenomen:
“(…)
11.2
Huurkorting
Verhuurder verstrekt aan Huurder een huurkorting ter grootte van € 60.000,-- te vermeerderen met BTW. De huurkorting zal worden verrekend met de huurprijs voor kantoorruimte en parkeerplaatsen (exclusief BTW) vanaf (Q4 2018) 1 oktober 2019, zolang totdat het bedrag van € 60.000,-- volledig is verstrekt.
11.3
Inrichtingsbijdrage
Verhuurder stelt aan Huurder een éénmalige financiële bijdrage beschikbaar ter grootte van € 180.000,-- te vermeerderen met BTW (…). Deze bijdrage dient te worden gebruikt voor huurderinvesteringen in het Gehuurde, zoals scheidingswanden, vloerbedekking, meubilair, databekabeling, technische investeringen en/of overige huurderinvesteringen.
(…)
Voornoemde bijdrage zal door Verhuurder aan Huurder worden voldaan na ondertekening van de originele huurovereenkomst, het stellen van de bankgarantie, betaling van de eerste huurnota en bewijs dat de huurdersinvesteringen zijn aangebracht in het Gehuurde. Huurder dient de investeringsbijdrage bij Verhuurder in rekening te brengen middels een factuur. De facturen van de uitgevoerde werkzaamheden in de ruimte dienen als bijlage aan de factuur van de investeringsbijdrage toegevoegd te worden.
(…)”
2.6.
Op enig moment heeft [gedaagde01] besloten om de [naam gebouw01] te transformeren. In het ‘transformatie voorstel [straatnaam01] 2013 van kantoor & hotel, op weg naar en duurzame toekomst’ van 27 augustus 2020 staat – voor zover van belang – vermeld dat enerzijds de behoefte op de kantorenmarkt de laatste jaren is veranderd en anderzijds op dit moment een relatief laag aanbod is van kwalitatieve hotelkamers voor zowel toeristen als zakenreizigers en zij de [naam gebouw01] mede daarom willen transformeren tot een gebouw waarin kantoorruimte en hotel worden gecombineerd.
2.7.
Op 19 februari 2021 heeft een ontmoeting tussen Axoft en [naam04] van JAW Architecten & Adviseurs (hierna: [naam04] ) plaatsgevonden, waarin is gesproken over de plannen van de [naam gebouw01].
2.8.
Bij e-mail van 19 maart 2021 heeft [naam04] aan Axoft – voor zover van belang – het volgende bericht:
“Enige weken terug alweer hadden wij contact omtrent de plannen voor het [naam gebouw01] en jullie locatie aldaar.
(…) Zoals in de bespreking aangegeven heb ik ook gevraagd of de opzegtermijn zoals nu bij jullie bekend bij gesteld/ ingekort kon worden en dat was sowieso geen probleem. Verder gaven jullie aan minder m2’s te willen huren aangezien het bedrijf alweer veranderd was, ook hier kunnen wij aan mee werken. Omdat goed te doen is het goed om toch nog even samen te zitten zodat we eisen en wensen goed op elkaar af kunnen stemmen, de gesprekken met de andere huurders lopen inmiddels ook.
Wat zou een goed moment zijn voor jullie om af te spreken? (…)”
2.9.
Op 8 april 2021 heeft een tweede ontmoeting tussen Axoft en [naam04] plaatsgevonden.
2.10.
Bij e-mail van 19 april 2021 heeft [naam04] aan Axoft – voor zover van belang – het volgende bericht:
“(…) Wij kunnen jullie het volgende bieden:
Per 1 januari 2022 kan de 3e etage afgestoten worden en zorgen wij voor een gesloten vloer en hersteld plafond.
Vanaf dat moment huren jullie ipv de huidige 1229m2 nog maar 785 m2 voor in verhouding de zelfde huurprijs als de huidige huurprijs (inc de huidige afspraken over indexatie).
De huidige parkeerplaatsen kunnen gewoon tegen de geldende voorwaarden behouden blijven.
Verder kunnen de servicekosten per 31-10-2022 verlaagd worden naar 40 euro per m2 over 785m2. Dit alles zou gevangen kunnen worden in een flexibel contract welke jaarlijks opzegbaar is en met een opzeg termijn van 6 maanden.
Qua hotel partijen die men op het oog heeft zijn het 4 sterren partijen waarbij je moet denken aan merken als NH hotels, Accor hotels (WOJO concept), Mariott (MOXY Concept).”
2.11.
Bij e-mail van 20 april 2021 heeft Axoft [naam04] het volgende bericht:
“Niet al onze vragen zijn hiermee beantwoord.
Wij hadden inderdaad de vraag of wij per 1-1 terug kunnen in ruimte. Deze is hiermee duidelijk. Maar onze vraag was ook, of de huurder wilt dat wij onze tijd uitzitten of dat hij er misschien baat bij heeft dat wij eventueel eerder zouden vertrekken. (mocht dit het geval zijn).”
Daarop heeft [naam04] bij e-mail van 21 april 2021 als volgt gereageerd:
“Inderdaad staat die vraag nog open. In principe kunnen wij jullie het volgende bieden: als jullie vertrekken zou het huurcontract vanaf 1 januari 2022 opgeschort kunnen worden, of als jullie later verhuizen per 1e van de maand volgend op de datum dat eea aan ons opgeleverd wordt.
Ik hoop dat ik jullie vragen beantwoord heb maar mochten er nog andere vragen zijn dan hoor ik dat graag.”
2.12.
Op 12 juli 2021 heeft Axoft een artist impression gekregen. Hierin is te zien hoe de [naam gebouw01] er na de transformatie uit zal zien. Ook staat daarin vermeld dat het hotel ongeveer 10.000 m² in beslag zal nemen en de overige vierkante meters verhuurd zullen blijven/worden aan kantoren.
2.13.
De verbouwing van de [naam gebouw01] is na de zomervakantie van 2021 gestart.
2.14.
In september 2021 hebben partijen over en weer met elkaar gemaild. Daarbij heeft Axoft onder meer melding gemaakt van door haar ervaren hinder als gevolg van de bouwactiviteiten. Ook laat Axoft weten dat zij niet content is met de situatie en zij een voorstel van de verhuurder verwacht. [gedaagde01] heeft geen voorstel gedaan.
2.15.
Bij brief van 20 oktober 2021 heeft Axoft aan [gedaagde01] laten weten dat zij zich door de plannen om in het gebouw na bestemmingswijziging gedeeltelijk een hotelaccommodatie mogelijk te maken genoodzaakt ziet de huurovereenkomst op te zeggen tegen 31 oktober 2022. Daarnaast heeft zij [gedaagde01] vanwege de gedwongen huuropzegging aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden en te lijden schade en/of kosten.
3..Het geschil
3.1.
Axoft eist samengevat:
- [gedaagde01] te veroordelen aan haar te betalen € 210.829,- met btw en rente;
- [gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
Axoft baseert de eis - verkort weergegeven - op het volgende.
- De functiewijziging van de [naam gebouw01] van een uitsluitend 203a-kantoorruimte naar een combinatie van kantoorruimten en een hotel (290-bedrijfsruimte), kwalificeert als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW juncto artikel 7:208 BW. Er is slechts één receptie voor beide functies, alle algemene ruimtes zoals de fitness, het restaurant en de parkeergarage worden gedeeld met de hotelgasten en zowel boven als onder het gehuurde verblijven hotelgasten. Hierdoor heeft Axoft niet het huurgenot wat zij mocht verwachten bij het aangaan van de huurovereenkomst.
- Daarnaast is [gedaagde01] toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, omdat zij geen renovatievoorstel heeft gedaan, hetgeen zij conform artikel 13.2 van de algemene bepalingen verplicht is te doen.
- Door de gedwongen opzegging van de huurovereenkomst heeft Axoft schade geleden ter hoogte van € 210.829,-. Deze schade bestaat uit kosten voor de restwaarde van de investering, de fysieke verhuizing, de kosten van de makelaar voor de aanhuur van een nieuwe locatie, de aansluiting en verhuizing netwerkapparatuur, signing, de externe communicatie en de juridische adviseurs.
3.3.
[gedaagde01] is het niet eens met de eis en voert - samengevat - het volgende aan.
- Er is geen sprake van een gebrek. Exploitatie van een hotel in hetzelfde gebouw als waar ook kantoren gevestigd zijn, is niet ongebruikelijk en zelfs zeer gewild. De verbouwing vindt momenteel nog plaats, waardoor nog niet gesproken kan worden van hinder door het gebruik van een gedeelte van het gebouw als hotel. Artikel 7:204 BW ziet op een gebrek wanneer sprake is van een evidente omstandigheid. Een vermoeden dat mogelijk hinder wordt ondervonden kan niet worden beschouwd als een gebrek.
- Evenmin is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst danwel artikel 13.2 van de algemene bepalingen. Het gehuurde betreft het deel van de onroerende zaak dat contractueel door Axoft wordt gehuurd. De renovatie en/of verbouwing vindt niet plaats aan het gehuurde, maar in een (ander) deel van de onroerende zaak. Artikel 13.2 is daardoor niet aan de orde. Bovendien heeft [gedaagde01] wel degelijk vroegtijdig contact gehad met Axoft en is zij ingegaan op de door Axoft gedane verzoeken. Axoft heeft nimmer aangegeven waarom de bedrijfsactiviteiten van Axoft niet samen zouden gaan met de transformatie tot hotelaccommodatie.
- Voorts betwist [gedaagde01] de hoogte van de door Axoft gestelde en gevorderde schade.
4..De beoordeling
4.1.
In deze procedure draait het allereerst om de vraag of de transformatie van de [naam gebouw01], waarvan het gehuurde deel uitmaakt, een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW waarvoor [gedaagde01] aan Axoft een schadevergoeding dient te betalen.
4.2.
In artikel 7:204 lid 2 BW is - voor zover hier van belang - bepaald dat een gebrek een staat of eigenschap van de zaak is, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten.
4.3.
Axoft stelt dat sprake is van een gebrek, omdat zij door het (gedeeltelijk) gebruik van de [naam gebouw01] als hotel een vermindering van haar huurgenot zal ervaren. Dat verminderd huurgenot is volgens Axoft gelegen in de omstandigheid dat zij huuroverlast van de hotelaccommodatie zal ervaren en bovendien de bedrijfsactiviteiten van Axoft niet samen gaan met de transformatie van het pand tot hotelaccommodatie.
4.4.
De kantonrechter is van oordeel dat geen sprake is van een gebrek. Anders dan in de door Axoft aangehaalde jurisprudentie [1] waarin – kort gezegd – werd overwogen dat het vestigen van een (Hoge)school in deel van een gebouw dat werd verhuurd als een kantoorruimte een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW oplevert, kan in het onderhavige geval nog niet gesproken worden over hinder/overlast als gevolg van een functiewijziging van een uitsluitend kantoorruimte naar een combinatie van kantoorruimte en hotel. De verbouwing van de betreffende ruimtes in het pand is immers nog in volle gang. Axoft verwacht hinder/overlast te ervaren door de aanwezigheid van het hotel in het gebouw, maar of zij daadwerkelijk hinder en dus een vermindering van haar huurgenot zal ervaren kan op dit moment nog niet worden vastgesteld. Het is bovendien nog maar de vraag of Axoft daadwerkelijk hinder zal ervaren. Vanwege de afgenomen vraag naar kantoorruimte en ter voorkoming van leegstand kiezen verhuurders er steeds vaker voor om een gedeelte van de kantoorruimten te verhuren aan een hotel. Dat er door de aanwezigheid van een hotel in het pand meer beweging zal zijn (door hotelgasten) betekent niet automatisch dat sprake is van hinder. Immers, als de thans leegstaande kantoorruimten gevuld zouden worden met andere bedrijven, zou er ook meer beweging zijn bij de ingang en in het bedrijfsrestaurant. De angst om hotelgasten ‘in badjas tegen te komen bij de receptie’ is niet reëel, omdat [gedaagde01] onbetwist heeft gesteld dat de receptie voor het hotel op een andere verdieping dan de receptie voor de kantoorruimten komt. Dat de hotelgasten, de huurders en bezoekers van de kantoorruimten wel door één ingang moeten gaan, rechtvaardigt op zichzelf niet de conclusie dat daardoor sprake is van schending van het huurgenot jegens Axoft als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW.
4.5.
Ter zitting heeft Axoft aan haar vordering tot vergoeding van de door haar geleden schade tevens ten grondslag gelegd dat [gedaagde01] jegens haar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen door geen renovatievoorstel te doen. [gedaagde01] betwist dat zij een renovatievoorstel diende te doen omdat in haar visie de transformatie van [naam gebouw01] niet kan worden gekwalificeerd als een renovatie in de zin van artikel 7:220 BW.
4.5.1.
De schade die Axoft in deze procedure vordert vloeit voort uit - zo volgt uit haar stellingen - het reeds na vijf jaar in plaats van na tien jaar opzeggen van de huurovereenkomst, waardoor zij investeringen in het gehuurde heeft gedaan die nog niet zijn afgeschreven. Axoft zag zich, zo stelt zij, door de plannen van [gedaagde01] gedwongen om de huurovereenkomst al na vijf jaar op te zeggen. De vraag of de transformatie als renovatie moet worden aangemerkt en [gedaagde01] gehouden was een renovatievoorstel te doen kan verder in het midden blijven, omdat naar het oordeel van de kantonrechter er geen direct verband bestaat tussen de vroegtijdige huuropzegging door Axoft en een (gestelde) tekortkoming van [gedaagde01] door het niet-doen van een renovatievoorstel. Zij overweegt hiertoe het volgende.
4.5.2.
Vooropgesteld zij dat als onweersproken vaststaat dat [gedaagde01] (meerdere malen) aan Axoft, en zo ook ter zitting, het aanbod heeft gedaan om een ‘flexibele’ huurovereenkomst aan te gaan die Axoft de mogelijkheid biedt om de huur met een opzegtermijn van een jaar op te zeggen, in plaats van opnieuw een verplichting aan te moeten gaan voor de duur van vijf jaar, zoals in de huidige huurovereenkomst is bepaald. Van een noodgedwongen opzegging van de huurovereenkomst per voornoemde datum was derhalve geen sprake.
4.5.3.
Daarnaast is niet gesteld of gebleken dat als [gedaagde01] een renovatievoorstel had gedaan de thans geclaimde schade was voorkomen. Dat zou alleen aan de orde zijn – de redenering van Axoft volgend – als het plan om een hotel in het gebouw te realiseren geen doorgang zou hebben gevonden, omdat dit plan als een niet redelijk voorstel zou zijn aan te merken in de zin van 13.2 van de algemene bepalingen. Hierin is bepaald dat een voorstel wordt vermoed redelijk te zijn als 51% van de totale huurders (die 70% van het aantal m2 verhuurbaar vloeroppervlak huren) met het voorstel zouden hebben ingestemd. [gedaagde01] heeft onweersproken gesteld dat de andere huurders in het complex geen bezwaar hebben tegen de plannen.
Dat er andere gronden zouden zijn waarom het voorstel als niet redelijk moet worden aangemerkt, heeft Axoft onvoldoende onderbouwd. In dit verband komt ook belang toe aan de niet betwiste stelling van [gedaagde01] dat haar plannen rondom de verhuur van een gedeelte van het gebouw als hotel nog niet in beton gegoten zijn en bij haar de bereidheid was en is om deze plannen op punten aan te passen.
4.6.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de gevorderde schadevergoeding zal worden afgewezen. Hetgeen partijen voorts nog hebben aangevoerd kan, als verder niet van belang, onbesproken blijven.
4.7.
Axoft krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vast op € 1.994,- aan salaris voor de gemachtigde ( 2 punten x € 997,- tarief). Voor kosten die [gedaagde01] maakt na deze uitspraak moet Axoft ook een bedrag betalen van € (1/2 punt x € tarief met maximum € 124,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vordering van Axoft af;
5.2.
veroordeelt Axoft in de proceskosten, aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vastgesteld op € 1.994,-.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en in het openbaar uitgesproken.
37555