Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 20/5734
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 maart 2022 in de zaak tussen
[naam eiser], te [woonplaats eiser], eiser,
gemachtigde: [naam 1],
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,
gemachtigde: mr. Y. Kievit.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 29 februari 2020, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak
[adres 1] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 383.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar van 19 september 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser hiertegen ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 22 november 2021 op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door een kantoorgenoot van zijn gemachtigde [naam 2]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiser stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 362.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een appartement (bouwjaar 2007), met een inhoud van
333 m³.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken, dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld (Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee)). Verweerder heeft ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast onder andere verwezen naar de door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende waardematrix.
In dit taxatierapport is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2019 getaxeerd op € 383.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met de woningen [adres 2], [adres 3] en [adres 4], alle gelegen in [plaatsnaam]. In het taxatierapport zijn foto’s opgenomen van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten en worden de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten toegelicht.
5. De transactiedatum van het object [adres 4] ligt zo ver verwijderd ligt van de waardepeildatum dat het niet meer kan dienen als vergelijkingsobject. De overige vergelijkingsobjecten zijn qua type (appartement), bouwjaar (2007), ligging (Wippolder), inhoud (290 m³ - 333 m³) en overige kenmerken voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de door verweerder voorgestane WOZ-waarde. Dat er verschillen zijn tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten maakt niet dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn.
6. Eiser stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de slechtere ligging van de onroerende zaak. Ter zitting heeft eiser dit standpunt ingetrokken omdat hij niet betwist dat de overlast bij elle vergelijkingsobjecten gelijk is. Deze beroepsgrond behoeft dan ook geen inhoudelijke beoordeling.
7. Eiser stelt voor het eerst in beroep dat verweerder de indexeringspercentages die hij heeft gehanteerd om de waardeverandering van de vergelijkingsobjecten tussen de transactiedatum en de waardepeildatum vast te stellen onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt. De rechtbank volgt dat standpunt.
7.1.
Verweerder stelt dat de indexering inzichtelijk is. Er is door middel van de permanente marktanalyse een percentage tot stand gekomen. In de permanente marktanalyse worden alle vergelijkbare woningen uit dezelfde wijk meegewogen. Dit blijkt uit de meegestuurde bolletjesgrafiek. Dit cijfer is naar de mening van verweerder voldoende accuraat. De bolletjesgrafiek is, naar het oordeel van de rechtbank, echter onvoldoende om te komen tot een inzichtelijk indexeringspercentage, want deze maakt immers niet inzichtelijk welke panden gebruikt zijn en welke verkoopprijzen daarbij horen. Het indexeringspercentage is inzichtelijk gemaakt indien tenminste worden overgelegd: de gehanteerde selectiecriteria (zoals: geografische gebied, type woning, normale commerciële transacties) en van elk van de voor de berekening van het indexeringspercentage gebruikte objecten de volgende gegevens: plaats, straatnaam, huisnummer, soort transactie, type woning, transactiedatum, transactieprijs en WOZ waarde. De rechtbank ziet echter, nu de huizenprijzen nog steeds stijgende zijn en er geen onregelmatigheden in het toegepaste indexeringspercentage te ontdekken zijn geen aanleiding om te oordelen dat die indexering niet correct is.
8. Eiser betoogt, onder verwijzing naar de uitspraak met nummer ECLI:NL:RBZWB:2020:6770, dat bij de omrekening van de m³-prijs van het vergelijkingsobject [adres 2] naar de m³-prijs van de onroerende zaak verzuimd is de wortelformule toe te passen. Hierdoor is er geen rekening gehouden met het afnemend grensnut, aldus eiser. Dit standpunt volgt de rechtbank niet.
8.1.
Er is geen wettelijke regeling waaruit kan worden afgeleid dat verweerder de wortelformule moet gebruiken bij het vaststellen van de WOZ-waarde. Wel kan het een hulpmiddel zijn om rekening te houden met het verschil in grootte tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Verweerder kan echter ook op andere wijze aannemelijk maken dat rekening is gehouden met het verschil in inhoud. In dit geval heeft verweerder voldoende toegelicht dat bij de waardebepaling rekening is gehouden met het verschil in grootte. Uit de matrix kan bovendien aan de hand van de m³-prijs worden afgeleid dat met het verschil in inhoud rekening is gehouden.
9. De stelling dat [adres 3] een lagere waarde onderbouwt kan eiser niet baten. De rechtbank stelt voorop dat dit vergelijkingsobject en de onroerende zaak dezelfde inhoud hebben. Verweerder heeft onbetwist gesteld dat de slaap- en badkamer van [adres 3] grenst aan de ondergrondse parkeergarage, waardoor dit object meer overlast ervaart dan de onroerende zaak. Dit leidt, mede gelet op het feit dat de KOUDV-L factoren en de inhoud tussen de onroerende zaak en [adres 3] gelijk zijn, terecht tot een hogere waarde van de onroerende zaak.
10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het bij het verweerschrift overgelegd taxatierapport, de bijbehorende matrix alsmede met de ter zitting gegeven toelichting, ook in het licht van hetgeen eiser daartegen heeft aangevoerd, is geslaagd in de op hem rustende bewijslast.
11. Het beroep is ongegrond.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
13. Gelet op hetgeen in 7. is overwogen ziet de rechtbank wel reden voor een proceskostenveroordeling . De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.082,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.082,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.P. Hameete, rechter, in aanwezigheid van
mr. P.L. Cheung, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 maart 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).