Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9544066 \ CV EXPL 21-37842
uitspraak: 1 april 2022
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats eiser],
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
gemachtigde: mr. W. Suttorp te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
I Heer Vastgoed B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
vertegenwoordigd door E.P.M. Grollé-de Oude.
Partijen worden hierna verder aangeduid als “[eiser]” en “IHV”.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen.
- het exploot van dagvaarding van 1 november 2021, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het tussenvonnis van 3 januari 2022, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de e-mail van [eiser] van 18 februari 2022, met één productie.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 21 februari 2022. [eiser] is daarbij in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde mr. W. Suttorp. Namens IHV is ter zitting verschenen [naam 1] (administratief medewerkster) en [naam 2] (assistent). Van hetgeen ter zitting is besproken is aantekening gehouden door de griffier.
1.3.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1.
Tussen [eiser] als huurder en IHV als verhuurder is een huurovereenkomst gesloten met als ingangsdatum 15 juli 2014 voor de woning aan het adres [adres 1] (hierna: ‘het gehuurde’). In de huurovereenkomst is - voor zover thans van belang - het volgende overeengekomen:
“(…) Bij ondertekening van deze overeenkomst is huurder een bedrag van € 495,- verschuldigd aan verhuurder als waarborgsom voor een juiste nakoming van de verplichtingen die uit deze overeenkomst voor huurder voortvloeien. Wanneer na het beëindigen van de huurovereenkomst het gehuurde is ontruimd en in behoorlijke staat is opgeleverd zal door de verhuurder de waarborgsom, verminderd met hetgeen verhuurder eventueel nog van huurder heeft te vorderen, worden terugbetaald, uiterlijk een maand na oplevering van het gehuurde. (…)”
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van 30 juli 2003 van toepassing. Deze luiden - voor zover thans van belang - als volgt:
“(…) 2.2. Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen, zal huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik van het gehuurde, aan verhuurder opleveren in de staat die bij aanvang van de huur is beschreven, waarbij rekening moet worden gehouden met latere door verhuurder verrichte werkzaamheden en de normale slijtage en veroudering.
(…)
2.4
Partijen zullen het gehuurde bij beëindiging van de huurovereenkomst gezamenlijk inspecteren. Daarbij wordt door verhuurder een door partijen te ondertekenen inspectierapport opgemaakt. Dit inspectierapport wordt vergeleken met het inspectierapport, dat bij aanvang van de huur is opgemaakt. Vervolgens wordt vastgesteld of huurder onderhouds- en herstelwerkzaamheden moet verrichten. Indien huurder geen medewerking verleent aan de inspectie, worden de in het inspectierapport weergegeven bevindingen van verhuurder voor juist gehouden, behoudens tegenbewijs door huurder.
2.5
Huurder zal de in het inspectierapport vermelde onderhouds- en herstelwerkzaamheden verrichten voordat hij het gehuurde definitief verlaat.
(…)
12.7.
Huurder is gehouden tot het afsluiten van - en tot het instandhouden van - een adequate inboedelverzekering op gebruikelijke voorwaarden. Voor schade die valt onder de reikwijdte en dekking van een door huurder afgesloten verzekering dient huurder zich eerst tot zijn verzekeraar te wenden. (…)”
2.3.
Op 8 september 2020 heeft een brand gewoed in de berging van het complex waartoe ook het gehuurde behoort. Het gehuurde is hierdoor onbewoonbaar verklaard.
2.4.
IHV heeft op 28 september 2020 een e-mail aan de gemachtigde van [eiser] gezonden met - voor zover thans van belang - de volgende inhoud:
“(…) Het klopt dat de heer [eiser] wettelijk recht heeft op een verhuisvergoeding van 6253 euro. Bij deze zeg ik deze ook toe onder de voorwaarde dat deze pas uitgekeerd wordt als de heer [eiser] een door hem ondertekend huurcontract kan laten zien. (…)”
2.5.
[eiser] huurt met ingang van 9 april 2021 een woning van Stichting Woonstad Rotterdam aan het adres [adres 2].
2.6.
IHV heeft op 12 april 2021 een brief aan [eiser] gezonden, waarin - voor zover van belang - het volgende is opgenomen:
“(…) Fijn dat u een andere woning heeft gevonden. Ik ga er daarom vanuit dat u instemt met ontbinding van het huurcontract zoals eerder aangegeven.
In september vorig jaar heeft uw advocaat, de heer Suttorp gevraagd of u recht heeft op verhuisvergoeding, wanneer u een andere woning heeft gevonden. De wettelijke verhuisvergoeding van 6334 euro is u toegezegd onder de voorwaarde dat deze pas uitgekeerd wordt als u een ondertekend huurcontract kan laten zien. De door u betaalde borg van 495 euro wordt uitgekeerd onder de voorwaarde dat de woning, gelet op de lijst kleine herstellingen in goede orde wordt achtergelaten.
Zoals aangegeven In het huurcontract dient er een opname van de woning [adres 1] plaats te vinden. Deze heeft inmiddels plaatsgevonden. Hieronder treft u het opname rapport en de eindafrekening aan.
(…)
Berekening eindafrekening
Borg 495
Verhuiskosten6334
6829+
Herstelkosten woning9470-
De herstelkosten zijn hoger dan de door u te ontvangen borg en de verhuiskosten samen.
Door u te betalen restant:2641 euro(…)”
3..Het geschil
In conventie
3.1.
[eiser] heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraaf, IHV te veroordelen tot betaling aan [eiser] een bedrag van € 6.334,00 aan verhuiskostenvergoeding en een bedrag van € 495,00 aan terug te betalen borg, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening, met veroordeling van IHV in de proceskosten en de nakosten, eveneens te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
Aan zijn vordering heeft [eiser] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd. Door de brand in het complex op 8 september 2020 was het gehuurde niet langer bewoonbaar door [eiser] en heeft hij deze abrupt dienen te verlaten. Omdat [eiser] andere woonruimte moest zien te verkrijgen en IHV de huurovereenkomst vanwege renovatie van het gehuurde wilde beëindigen en heeft opgezegd, is tussen partijen overeengekomen dat IHV aan [eiser] de wettelijke verhuiskostenvergoeding van € 6.334,00 zou betalen, zodra [eiser] verhuisd zou zijn. Na de verhuizing van [eiser] op 9 april 2021 is IHV evenwel niet overgegaan tot betaling van de verhuiskostenvergoeding. Tevens heeft IHV ten onrechte de door [eiser] betaalde borg van € 495,00 bij het einde van de huurovereenkomst ingehouden.
3.3.
IHV heeft de vordering van [eiser] betwist en heeft daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd. De verhuiskostenvergoeding en de borg zijn verrekend met de tegenvordering die is ontstaan als gevolg van mutatieschade in het gehuurde, zoals geconstateerd bij het einde van de huurovereenkomst. De schade in het gehuurde is deels ontstaan door de niet aan [eiser] te wijten brand in de berging onder het gehuurde. Deze schade valt onder de verplichte inboedelverzekering van [eiser], ten aanzien waarvan gebleken is dat [eiser] deze niet heeft afgesloten. De mutatieschade was van dien aard, dat [eiser] deze grotendeels niet zelf had kunnen herstellen. De opgevoerde mutatieschade duidt op toevoegingen en verwijderingen van elementen aan en van het gehuurde die conform de huurovereenkomst niet zijn toegestaan. In totaal bedraagt de mutatieschade een bedrag van € 9.470,00.
In reconventie
3.4.
De kantonrechter begrijpt de stellingen van IHV aldus, dat dat zij een beroep doet op verrekening van de verhuiskostenvergoeding van € 6.334,00 en de borg van € 495,00 met de door [verweerder] verschuldigde herstelkosten betreffende de mutatieschade van € 9,470,00. Na deze verrekening resteert een door [verweerder] te betalen bedrag aan herstelkosten van
€ 2.641,00 (€ 9.470,00 -/- € 6.334,00 -/- € 495,00), welk bedrag IHV in reconventie van [verweerder] wenst te vorderen. Aan haar reconventionele vordering heeft IHV ten grondslag gelegd hetgeen hiervoor bij 3.3 is vermeld.
3.5.
[verweerder] heeft verweer gevoerd tegen de reconventionele vorderingen van IHV. [verweerder] betwist dat er sprake is van mutatieschade en dat er schade in het gehuurde is ontstaan door zijn toedoen. De schade is door IHV niet deugdelijk onderbouwd aan de hand van objectieve gegevens en stukken. IHV heeft [verweerder] op geen enkele wijze te kennen gegeven dat er sprake zou zijn van mutatieschade. [verweerder] is nooit uitgenodigd voor een voor- en eindinspectie. Doordat het gehuurde wegens de brand was afgesloten, mocht [verweerder] daar ook niet binnenkomen. IHC heeft [verweerder] nimmer in de gelegenheid gesteld de gestelde schade zelf te herstellen. Van voor vergoeding vatbare schade kan evenmin sprake zijn, nu IHV het gehuurde wenst te renoveren. Verrekening van de verhuiskostenvergoeding en de borg met de gestelde mutatieschade is dan ook niet aan de orde.
4..De beoordeling
4.1.
Gelet op de samenhang tussen het in conventie en in reconventie gevorderde zullen die vorderingen hierna gezamenlijk beoordeeld worden.
4.2.
Het door [eiser] in conventie gevorderde bestaat uit twee onderdelen, te weten
(i) betaling door IHV van een verhuiskostenvergoeding van € 6.334,00 en (ii) terugbetaling van de door [eiser] betaalde waarborgsom van € 495,00. Hieronder zal nader op deze vorderingen worden ingegaan.
Verhuiskostenvergoeding
4.3.
[eiser] heeft gevorderd IHV te veroordelen tot betaling van een verhuiskostenvergoeding van € 6.334,00. Artikel 7:220 lid 5 BW Pro bepaalt dat, indien verhuizing noodzakelijk is in verband met een voorgenomen renovatie van een woonruimte, de verhuurder bijdraagt in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt. Dat betekent dat een verhuiskostenvergoeding slechts verschuldigd is indien sprake is van een renovatie en de werkzaamheden die nodig zijn voor die renovatie, een verhuizing noodzakelijk maken (vgl. Hoge Raad 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726, NJ 2016/449 (Loth c.s./Stichting Portaal).
4.4.
Door [eiser] is gesteld dat IHV voornemens was het gehuurde te renoveren. IHV heeft in dit verband erkend dat ten gevolge van de brand van 8 september 2020 zowel de berging, de trapopgang als het gehuurde dienden te worden gerenoveerd. Niet in geschil is dat de genoemde renovatie een noodzaak tot verhuizen oplevert, temeer nu vast staat dat het gehuurde door de brand onbewoonbaar was geworden.
4.5.
Uit zowel de e-mail van IHV aan de gemachtigde van [eiser] van 28 september 2020 als haar brief aan [eiser] van 12 april 2021 volgt dat partijen zijn overeengekomen dat IHV aan [eiser] een verhuiskostenvergoeding zal betalen, indien [eiser] een getekende huurovereenkomst van zijn nieuwe woonruimte kan laten zien. Hoewel artikel 7:220 lid 5 BW Pro niet voorschrijft dat een verhuiskostenvergoeding pas verschuldigd is, indien de huurder een getekende huurovereenkomst aan de verhuurder kan tonen, heeft [eiser] ter gelegenheid van de mondelinge behandeling een getekende huurovereenkomst in het geding gebracht, waaruit volgt dat hij met ingang van 9 april 2021 een woning huurt van Stichting Woonstad Rotterdam. In reactie daarop heeft IHV erkend dat [eiser] inderdaad recht heeft op een verhuiskostenvergoeding. Voor de hoogte van de verhuiskostenvergoeding hebben partijen aansluiting gezocht bij de in de Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie bepaalde minimale hoogte van de verhuiskostenvergoeding van (vanaf 28 februari 2021) € 6.334,00. Dat betekent dat laatstgenoemd bedrag in beginsel toewijsbaar is.
Waarborgsom
4.6.
Niet in geschil is dat door [eiser] een bedrag van € 495,00 aan IHV is voldaan als waarborgsom. In de huurovereenkomst is bepaald dat, wanneer het gehuurde bij het einde van de huur in behoorlijke staat is opgeleverd, de verhuurder overgaat tot terugbetaling van de waarborgsom, eventueel verminderd met hetgeen de verhuurder eventueel nog van de huurder heeft te vorderen. IHV stelt in dit kader dat [eiser] het gehuurde bij het einde van de huur niet in behoorlijke staat heeft opgeleverd, aangezien er sprake bleek te zijn van de nodige schade in het gehuurde. Zij doet een beroep op verrekening van de waarborgsom met de totale mutatieschade van € 9.470,00.
4.7.
Thans dient dan ook beoordeeld te worden of IHV op terechte gronden een beroep doet op verrekening met de mutatieschade. Daarvoor is van belang de vraag in welke staat [eiser] het gehuurde aan het einde van de huur weer ter beschikking had moeten stellen aan IHV. Artikel 7:224 lid 2 BW Pro bepaalt dat indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, de huurder gehouden is de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Deze verplichting volgt daarnaast ook uit artikel 2.2 van de toepasselijke algemene bepalingen.
4.8.
Niet gebleken is dat bij aanvang van de huurovereenkomst een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt. Desgevraagd bleek IHV ook ter mondelinge behandeling niet in staat een beschrijving dan wel opnamerapport ten tijde van aanvang van de huurovereenkomst met [eiser] over te leggen. Dit betekent dat [eiser], behoudens tegenbewijs, wordt verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze bij het einde van de huurovereenkomst is. Dit houdt in dat de stelplicht en bewijslast dat de staat van het gehuurde anders was bij aanvang van de huur op IHV rusten.
4.9.
IHV heeft ter onderbouwing van de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur enkele foto’s overgelegd. Ten aanzien van deze foto’s - waarvan een deel zeer donker en daardoor niet duidelijk is - heeft IHV gesteld dat deze op 15 juli 2014 zijn gemaakt. Voor zover uit deze foto’s de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur afgeleid kan worden, dient deze vergeleken te worden met de staat van het gehuurde bij het einde van de huur. In dat kader is door IHV slechts haar brief van 12 april 2021 overgelegd, waarin een overzicht is opgenomen van de door IHV gestelde in het gehuurde aangetroffen schade. Ten aanzien van de staat van het gehuurde bij het einde van de huur heeft [eiser] betwist dat er sprake is van schade, door zijn toedoen ontstaan. Dat betekent dat het op de weg van IHV ligt aan te tonen dat er daadwerkelijk sprake was van schade in of aan het gehuurde, zoals door haar in haar brief van 12 april 2021 is gesteld.
4.10.
Hoewel IHV in haar brief aan [eiser] van 12 april 2021 stelt dat er foto’s zijn gemaakt van de staat van de woning aan het einde van de huur, heeft IHV verzuimd deze in het geding te brengen. Door IHV zijn slechts foto’s overgelegd, die zijn gemaakt bij een inspectie op 3 februari 2020 in het kader van een eerder tussen partijen gevoerde gerechtelijke procedure. Die foto’s tonen echter de staat van de woning op 3 februari 2020, derhalve ruim een jaar vóór het einde van de huurovereenkomst tussen partijen. Deze foto’s kunnen naar het oordeel van de kantonrechter dan ook niet dienen als bewijs dat [eiser] het gehuurde bij het einde van de huur niet in goede staat heeft achtergelaten.
4.11.
Een en ander leidt er toe dat IHV de in de brief van 12 april 2021 gestelde schade onvoldoende heeft onderbouwd. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat de in die brief genoemde hoogte van de schade (€ 9.470,00) niet overeenkomt met de door IHV overgelegde factuur van aannemer [naam 3] met betrekking tot de gemaakte herstelkosten, waarin een bedrag van € 7.468,00 wordt genoemd. In die factuur wordt bovendien ten aanzien van specificatie van de door de aannemer verrichte werkzaamheden verwezen naar de bijlage bij de factuur, maar die is niet door IHV in het geding gebracht. Zodoende blijft onduidelijk op welke werkzaamheden de factuur exact betrekking heeft.
4.12.
Voorts weegt ten aanzien van de gestelde schade nog mee dat onvoldoende onderbouwd is in hoeverre de gestelde schade - voor zover daarvan sprake was - door toedoen van [eiser] is ontstaan dan wel in hoeverre deze het gevolg is van de brand van 8 september 2020. Dat de schade (deels) door de brand kan zijn veroorzaakt is bepaald niet uitgesloten, temeer omdat die brand één van de redenen is dat het gehuurde zal worden gerenoveerd. De stelling van IHV dat eventuele schade door de brand ook voor rekening van [eiser] dient te komen omdat [eiser] heeft verzuimd een inboedelverzekering af te sluiten, wordt verworpen. De verplichting van de huurder op grond van artikel 12.7 van de algemene bepalingen ziet op het afsluiten een inboedelverzekering voor de eigen goederen en niet voor eventueel door IHV te lijden brandschade aan het gehuurde. Er is naar het oordeel van de kantonrechter aldus geen causaal verband tussen de eventuele schade die IHV door de brand heeft geleden en het wel of niet afsluiten van een inboedelverzekering door [eiser].
4.13.
Daarnaast is niet in geschil dat er bij het einde van de huur geen eindinspectie heeft plaatsgevonden in aanwezigheid van [eiser]. Door [eiser] is bovendien gesteld dat hij door IHV niet in de gelegenheid is gesteld eventuele schade in het gehuurde zelf te herstellen. In de algemene bepalingen is in dat kader in artikel 2.4 bepaald dat het gehuurde bij het einde van de huur door partijen gezamenlijk dient te worden geïnspecteerd, waarna door de verhuurder in een rapport zal worden vastgelegd welke onderhouds- en/of herstelwerkzaamheden er nog door de huurder dienen te worden uitgevoerd. IHV heeft erkend dat een dergelijke inspectie in aanwezigheid van [eiser] in onderhavig geval niet heeft plaatsgevonden. Naar het oordeel van de kantonrechter had IHV [eiser] de gelegenheid moeten geven eventuele schade door zelfwerkzaamheid of anderszins te beperken. Dat aan [eiser] die gelegenheid is gegeven is door hem betwist en door IHV onvoldoende onderbouwd. Niet gebleken is dat [eiser] eerder dan door middel van de brief van 12 april 2021 in kennis is gesteld van de stelling dat er sprake was van schade in het gehuurde. In voornoemde brief wordt [eiser] echter direct verzocht tot betaling van het gestelde schadebedrag over te gaan en wordt hem (ook op dat moment) geen gelegenheid geboden een en ander zelf te herstellen. Geconcludeerd moet dan ook worden dat [eiser] niet voldoende in de gelegenheid is gesteld zelf de benodigde werkzaamheden uit te voeren. Daarom kan IHV, de functie van een voorafgaande inspectie in aanmerking genomen, in beginsel slechts vergoeding vorderen van die kosten, die [eiser] zelf had moeten maken om het gehuurde correct op te leveren (vgl. HR 27 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2790). Zoals hiervoor reeds overwogen heeft IHV de door haar gestelde schade echter onvoldoende onderbouwd, zodat niet is komen vast te staan dat [eiser] het gehuurde niet in goede staat heeft achtergelaten. Dat betekent dat ook niet is komen vast te staan dat de staat van het gehuurde anders was dan bij aanvang van de huur.
4.14.
Het bovenstaande leidt tot het oordeel dat [eiser] niet gehouden is de door IHV gestelde herstelkosten te voldoen. Het beroep van IHV op verrekening van de verhuiskostenvergoeding en de waarborgsom met de herstelkosten wordt dan ook verworpen. Dat betekent dat IHV in conventie veroordeeld zal worden tot betaling van de verhuiskostenvergoeding van € 6.334,00 en terugbetaling van de waarborgsom van
€ 495,00. De gevorderde wettelijke rente over die bedragen zal, als op de wet gegrond en niet weersproken, worden toegewezen op de wijze zoals hierna bij de beslissing vermeld.
4.15.
Nu [eiser] niet gehouden is de herstelkosten aan IHV te voldoen, zal de reconventionele vordering van IHV tot betaling van (het na verrekening resterende deel van) de herstelkosten worden afgewezen.
4.16.
IHV zal, als de zowel in conventie als in reconventie in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten van [eiser] worden veroordeeld. Nu [eiser] procedeert op basis van een toevoeging, blijven de verschotten beperkt tot het verschuldigde griffierecht. Aangezien er ten aanzien van de reconventionele vordering geen afzonderlijke conclusiewisseling heeft plaatsgevonden, zullen de proceskosten in reconventie worden vastgesteld op nihil.
4.17.
De apart gevorderde nakosten zullen worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.
5..De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
veroordeelt IHV om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 6.334,00 aan verhuiskostenvergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
veroordeelt IHV om aan [eiser] terug te betalen een bedrag van € 495,00 aan borg, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
veroordeelt IHV in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] vastgesteld op € 85,00 aan griffierecht en € 622,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
in reconventie
wijst de vordering af;
veroordeelt IHV in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [verweerder] vastgesteld op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44487