Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 21/4818
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 juli 2022 in de zaak tussen
[naam eiseres], gevestigd te [vestigingsplaats eiseres], eiseres,
gemachtigde: [naam 1],
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,
gemachtigde: mr. E.J. Wilhelmy Damsté.
Procesverloop
Met het besluit van 25 februari 2021 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 1.734.000,-.
Met de uitspraak op bezwaar, gedagtekend 3 augustus 2021 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar van eiseres hiertegen ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 31 mei 2022 op zitting behandeld. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door een kantoorgenoot van haar gemachtigde, [naam 2]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [naam 3].
Op verzoek van eiseres is de zaak geschorst voor nader beraad tot 7 juni 2022. Partijen hebben vervolgens de rechtbank geïnformeerd dat zij geen nadere zitting nodig achten en een uitspraak wensen, waarna de rechtbank het onderzoek heeft gesloten.
Overwegingen
1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een aula (uitvaartcentrum) gelegen in Schiedam op een perceel van 3.389 m². Het bouwjaar is 2000.
Eiseres verhuurt de onroerende zaak aan een derde, die het exploiteert als crematorium, begraafplaats en uitvaartcentrum.
2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum
1 januari 2020. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens haar bedraagt de waarde € 1.352.000,-. Verweerder is van mening dat de waarde van € 1.734.000,- niet te hoog is.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak de waarde die de zaak in economische zin voor haar eigenaar heeft
(zie bijvoorbeeld Hoge Raad van 5 juni 1996, ECLI:NL:HR:1996:AA1799).
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld (zie Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee)). Ter voldoening aan deze bewijslast heeft verweerder een taxatierapport van 20 januari 2022 overgelegd dat is opgemaakt door J.C.M. Schilders. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak als volgt opgebouwd:
Grondwaarde € 338.900,-
Gecorrigeerde vervangingswaarde opstal € 1.011.133,-
Gecorrigeerde vervangingswaarde verharding
€ 83.808,-
€ 83.808,-
Totaal € 1.433.841,-
BTW 21%
€ 301.107,-
€ 301.107,-
WOZ-waarde € 1.734.948,-
5. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde en dat daarbij de kengetallen in de taxatiewijzer Crematoria (Taxatiewijzer) als uitgangspunt moet worden genomen.
De rechtbank sluit zich aan bij deze, naar haar oordeel rechtens juiste, opvatting van partijen.
Restwaarde
6.1.
Eiseres stelt dat verweerder had moeten uitgaan van restwaarden die lager liggen dan de restwaarden die zijn genoemd in de Taxatiewijzer. Eiseres verwijst hiertoe naar uitspraken van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 25 augustus 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:6339 en 24 april 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:3824 en Gerechtshof Den Haag van 14 november 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:3378.
6.2.
De restwaarde van de ruwbouw, afbouw en installaties voor de aula met als archetype L784010L ligt volgens de Taxatiewijzer respectievelijk tussen 20% en 30%, 5% en 15% en tussen 5% en 10%.
Verweerder is uitgegaan van restwaarden van respectievelijk 25% (ruwbouw), 10% (afbouw) en 7% (installaties), tezamen genomen 17,65%. Verweerder is hiermee uitgegaan van het gemiddelde uit de bandbreedte van de Taxatiewijzer.
6.3.
Uit het arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:169 volgt dat bij de bepaling van technische levensduren en de restwaarden van gebouwde deelobjecten van een onroerende zaak in het algemeen gebruik kan worden gemaakt van taxatiewijzers mits partijen de richtsnoeren van die taxatiewijzers als uitgangspunt voor de waardering hebben aanvaard.
Volgens het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671 moet, als in de waardering wordt aangesloten bij een taxatiewijzer, de partij die wil afwijken van de kengetallen in die taxatiewijzer de gronden daarvoor stellen en bij betwisting aannemelijk maken.
Volgens verweerder moet de levensduur van de afbouw en de installaties op een langere periode gesteld worden dan de periode die volgt uit de Taxatiewijzer en de restwaarde wordt daardoor op een latere tijdstip bereikt. Eiseres heeft dit betwist en derhalve rust de bewijslast op verweerder.
6.4.
Verweerder heeft in het taxatierapport verwezen naar een drietal verkooptransacties van uitvaartaula’s die niet te ver verwijderd zijn van de waardepeildatum. Hoewel de vergelijkingsobjecten niet gelegen zijn in Schiedam, kunnen deze toch worden betrokken in de beoordeling van de restwaarden. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat het niet ondenkbaar is dat er weinig verkopen heeft plaatsgevonden van met de onroerende zaak enigszins vergelijkbare objecten.
De verkooptransacties hebben een restwaarde van 44,16%, 18,53% en 16,95% (ruwbouw, afbouw en installaties tezamen), dat wil zeggen: gemiddeld een hogere restwaarde dan de door verweerder ten aanzien van de onroerende zaak aangehouden 17,65%. Verweerder heeft voldoende inzicht in de bepaling van deze percentages geboden door ze als volgt te berekenen: ter bepaling van de waarde van de opstal is van de verkoopsom de grondwaarde afgetrokken, vervolgens is die waarde gedeeld door de vervangingswaarde. De uitkomst is vermenigvuldigd met 100%. In combinatie met de Taxatiewijzer geven de gerealiseerde marktcijfers een voldoende onderbouwing van de restwaarde zoals opgenomen in de Taxatiewijzer. Daarbij geldt dat hiervoor geen wetenschappelijke onderbouwing noodzakelijk is, maar dat verweerder aannemelijk maakt dat de in de Taxatiewijzer opgenomen restwaarden reëel zijn en dat is het geval.
Verder heeft verweerder in het taxatierapport toegelicht dat de installaties en afbouw ook na een levensduurverlenging hun oorspronkelijke restwaarde behouden. Dit komt door de beperkte hoeveelheid installaties, veelal eenvoudige installaties, die in de aula aanwezig zijn, en het feit dat de installaties regelmatig onderhouden worden. Daarnaast is de onroerende zaak gelegen op een goede locatie tussen diverse woonwijken. Gelet op de locatie en het gebouw behoort, middels eenvoudige aanpassingen, een transitie naar een wijk- en buurtcentrum of een clubhuis tot de mogelijkheden.
Gelet op het voorgaande heeft verweerder de restwaarden aannemelijk gemaakt.
BTW-component
7.1.
Eiseres voert aan dat de onroerende zaak ten onrechte inclusief BTW is gewaardeerd. Eiseres is een ondernemer in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968 en derhalve BTW-plichtig. Aangezien eiseres de BTW in vooraftrek kan nemen, dient de onroerende zaak exclusief BTW gewaardeerd te worden.
7.2.
Met de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt gedoeld op het offer dat de eigenaar moet brengen om op de waardepeildatum een vergelijkbare onroerende zaak te vervaardigen of aan te schaffen (zie
Kamerstukken II1982/83, nr. 17 653, nr. 6, p. 3).
Kamerstukken II1982/83, nr. 17 653, nr. 6, p. 3).
Bij de vraag of de gecorrigeerde vervangingswaarde inclusief of exclusief omzetbelasting moet worden vastgesteld, is relevant of de ter zake van de denkbeeldige vervanging op de waardepeildatum geheven omzetbelasting op de eigenaar drukt en aldus tot het offer behoort. Daarbij is de BTW-positie van de eigenaar van belang. Bij de vaststelling van de vervangingswaarde moet de omzetbelasting buiten beschouwing blijven als de eigenaar ondernemer is en belaste prestaties verricht. De omzetbelasting die hem voor de denkbeeldige vervanging in rekening zou worden gebracht, zou hij in dat geval immers kunnen verrekenen vanwege het recht op aftrek van voorbelasting. De omzetbelasting drukt dan niet op de eigenaar. Als de omzetbelasting niet kan worden verrekend, behoort de omzetbelasting wel tot de waarde (zie bijvoorbeeld Hoge Raad 9 februari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AW3876).
7.3.
Niet in geschil is dat eiseres eigenaar is van de onroerende zaak en dat eiseres zich bezig houdt met het verhuren van vastgoed. Op grond van artikel 11, eerste lid, onder b, van de Wet Omzetbelasting 1968 (Wet OB) is het verhuren van onroerende zaken in beginsel vrijgesteld van de omzetbelasting. Niet gesteld en niet gebleken is dat sprake is van een van de uitzonderingsgevallen zoals genoemd in voornoemd artikel. Eiseres heeft, anders dan zij stelt, daarom geen recht op vooraftrek. De omzetbelasting drukt derhalve op eiseres. Verweerder heeft de gecorrigeerde vervangingswaarde terecht inclusief BTW bepaald.
8. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder, ook in het licht van hetgeen eiseres daartegen heeft aangevoerd, is geslaagd in de op hem rustende bewijslast.
9. Het beroep is ongegrond.
10. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J. Rutten, rechter, in aanwezigheid van
mr. P.L. Cheung, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 6 juli 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).