Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 21/3686
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 augustus 2022 in de zaak tussen
[naam eiser], te [woonplaats eiser], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,
gemachtigde: mr. E.J. Wilhelmy Damsté.
Procesverloop
Met het besluit van 30 april 2021 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 242.000,-.
Met de uitspraak op bezwaar, gedagtekend 5 juni 2021 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar van eiser hiertegen ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 29 juli 2022 op zitting behandeld. Eiser is voor de zitting uitgenodigd bij aangetekende brief met dagtekening 6 juli 2022, verzonden naar het adres [adres 2], maar hij is niet verschenen. Volgens gegevens van PostNL (‘Track & Trace’) is de brief bezorgd op 7 juli 2020 om 13:48 uur en is er voor de ontvangst getekend.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum
1 januari 2020.
2. De onroerende zaak (bouwjaar 1894) is een bovenwoning op eerste en tweede verdieping met tuin en een opslag/magazijn. De onroerende zaak heeft een woonoppervlakte van 88 m².
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet Waardering Onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen (in dit geval dus alsof de onroerende zaak niet is verhuurd) en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld (zie Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee)). Ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast heeft hij onder andere verwezen naar de door hem overgelegde taxatierapport van 29 juni 2022, opgemaakt door B.A.M Dijkstra. In dit taxatierapport is de WOZ-waarde op 1 januari 2020 getaxeerd op
€ 242.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met de objecten
[adres 3], [adres 4] en [adres 5], alle gelegen in [plaatsnaam]. In het taxatierapport zijn foto’s opgenomen van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten en worden de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten toegelicht.
5. De rechtbank stelt voorop dat het verweerder vrij staat die vergelijkingsverkopen te kiezen, die hem het beste voorkomen, omdat zij het beste voldoen aan de onder punt 3 gegeven omschrijving van de beste verkoop tegen de beste prijs (zie Hoge Raad van
13 oktober 2017, ECLI:NL:HR:2017:2605). De rechtbank stelt vast dat de vergelijkings-objecten qua type (bovenwoning), bouwjaar (1894 – 1934), ligging (Wijk 11 Binnenstad), woonoppervlakte (76 m² – 101 m²) en overige kenmerken goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de door verweerder voorgestane WOZ-waarde. Dat er verschillen zijn tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten maakt niet dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn.
6.1
Eiser stelt dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de slechte onderhoudstoestand van de onroerende zaak en dat algemeen bekend is dat de prijzen voor huurwoningen heel anders liggen (de rechtbank begrijpt: lager in verband met een meestal slechtere onderhoudstoestand). Verder voert hij – onder verwijzing naar de vastgestelde WOZ-waarden van de voorgaande jaren – aan dat de waarde niet hoger kan zijn dan € 180.000,-.
6.2.
De rechtbank oordeelt als volgt. Verweerder heeft in het taxatierapport voor het onderhoud en de voorzieningen van de onroerende zaak een factor ‘2’ (slecht) toegekend; hiermee is met de slechte onderhoudstoestand voldoende rekening gehouden. Voor zover eiser met zijn standpunt bedoeld heeft te stellen dat het onderhoud en de voorzieningen op factor ‘1’ moeten worden gewaardeerd, is de rechtbank van oordeel dat eiser dit niet aannemelijk heeft gemaakt. De enkele omstandigheid dat de onroerende zaak is verhuurd, is daartoe onvoldoende. De rechtbank merkt in dit kader op dat de gehanteerde m²-prijs van de onroerende zaak (€ 2.347,-) beduidend lager ligt dan de gemiddelde m²-prijs van (€ 3.475,-) van de vergelijkingsobjecten.
De verwijzing van eiser naar eerder vastgestelde WOZ-waarden van de onroerende zaak, treft geen doel. Naar vaste rechtspraak brengen doel en strekking van de Wet WOZ namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken. Iedere waardebepaling voor een belastingjaar staat op zichzelf en derhalve los van de WOZ-waarde in een ander jaar.
7. De rechtbank is dus van oordeel dat wat eiser aanvoert niet opgaat en dat verweerder met het bij het verweerschrift overgelegde taxatierapport en de toelichting erop is geslaagd in de op hem rustende bewijslast.
8. Het beroep is ongegrond.
9. Voor een vergoeding van de proceskosten bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, rechter, in aanwezigheid van
mr. P.L. Cheung, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken 2 augustus 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).