Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10088897 VV EXPL 22-366
datum uitspraak: 13 oktober 2022
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Havensteder,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. M.M.J. Martinot,
tegen
[gedaagde01],
woonplaats; [woonplaats01] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. D.W.E. Urbanus.
De partijen worden hierna ‘Havensteder’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 21 september 2022, met producties;
- het antwoord, met producties.
1.2.
Op 29 september 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en hun gemachtigden besproken.
2..De feiten
2.1.
Tussen Havensteder als verhuurder en [gedaagde01] als huurder bestaat sinds 9 oktober 2015 een huurovereenkomst voor de sociale huurwoning aan de [adres01] in [plaats01] (hierna: ‘het gehuurde’).
2.2.
Op 12 juni 2022 heeft de politie een onderzoek ingesteld in het gehuurde. In de politierapportage van 12 juli 2022 staat, voor zover van belang, het volgende vermeld:
“(…)
Aanleiding van het onderzoek was dat er een gestolen fiets in de berging behorende aan de [adres01] was aangetroffen. Hierop hebben de politieambtenaren de woning betreden voor de aanhouding van de hoofdbewoner.
In de woning zagen de politieambtenaren meerdere goederen liggen die te maken hadden met de handel, dan wel het vervaardigen van verdovende middelen, genoemd in de Opiumwet. Na het aantreffen van deze goederen heeft er een doorzoeking in het kader van de Opiumwet plaatsgevonden, onder leiding van een Rechter-Commissaris. Tijdens de doorzoeking zijn onder andere de hieronder beschreven goederen aangetroffen in de woning:
• Diverse lege gripzakjes,
• Meerdere weegschalen,
• Kweektent die gebruikt wordt voor het vervaardigen van o.a. hennep,
• 53 gram (bruto) hennep,
• 3849 gram Lidocaïne (versnijdingsmiddel).
De bovenstaande goederen zijn op meerdere plaatsen in de woning aangetroffen.
Lidocaïne staat niet benoemd op Lijst 1 of II van de Opiumwet maar betreft een geneesmiddel welke tevens gebruikt kan worden als versnijdingsmiddel.
(…)”
2.3.
Bij brieven van 17 juni 2022 en 20 juli 2022 heeft Havensteder, ter voorkoming van een procedure, [gedaagde01] verzocht de huurovereenkomst op te zeggen. Aan deze verzoeken heeft [gedaagde01] geen gehoor gegeven.
2.4.
Bij besluit van de burgemeester van 25 augustus 2022 is het gehuurde voor de duur van drie maanden vanaf 1 september 2022 gesloten.
2.5.
Bij brief van 29 augustus 2022 aan [gedaagde01] heeft Havensteder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.
3..Het geschil
3.1.
Havensteder eist samengevat [gedaagde01] te veroordelen:
- de woning aan de [adres01] te [plaats01] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen;
- [gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
Havensteder baseert de eis op het volgende. De huurovereenkomst met [gedaagde01] is op grond van artikel 7:231 lid 2 BW door Havensteder buitengerechtelijk ontbonden. [gedaagde01] heeft daardoor geen recht of titel meer op grond waarvan hij aanspraak op het gehuurde kan maken. Daarnaast stelt Havensteder (subsidiair) dat [gedaagde01] op diverse punten is tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst:
in de woning van [gedaagde01] is een handelshoeveelheid drugs aangetroffen;
[gedaagde01] heeft zich niet als goed huurder gedragen (artikel 7:213 BW);
[gedaagde01] heeft in strijd met de in de huurovereenkomst bepaalde bestemming gehandeld (artikel 7:214 BW).
3.3.
[gedaagde01] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. Ook indien een verhuurder een rechtsgeldig beroep doet op de buitengerechtelijke ontbinding als bedoeld in artikel 7:231 lid 2 BW, moet worden beoordeeld of dat beroep naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. In dit geval zijn de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde in het licht van de omstandigheden van het geval disproportionele maatregelen. De buitengerechtelijke ontbinding is niet geboden en de ontbinding is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
4..De beoordeling
Beoordelingskader
4.1.
Een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de vordering in een gewone procedure zal worden toegewezen. Verder moet het belang van Havensteder bij toewijzing van de vordering worden meegewogen en de gevolgen van toewijzing van de vordering voor [gedaagde01] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. Als partijen een gewone procedure starten, is de rechter in die procedure niet gebonden aan deze uitspraak. Omdat een ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het woonrecht en de huurbescherming van de huurder, moet steeds van geval tot geval en met inachtneming van alle betrokken belangen worden beoordeeld of er voldoende zwaarwegende omstandigheden zijn, die ontruiming rechtvaardigen, zeker nu ontruiming in de praktijk vaak een definitieve maatregel is.
[gedaagde01] moet het gehuurde ontruimen
4.2.
[gedaagde01] betwist niet dat Havensteder op grond van artikel 7:231 lid 2 BW bevoegd was de huurovereenkomst met [gedaagde01] buitengerechtelijk te ontbinden. Dat Havensteder hiertoe bevoegd was, laat onverlet dat de rechter moet beoordelen of ontbinding en ontruiming van het gehuurde proportionele maatregelen zijn en of het beroep van Havensteder op artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. Bij deze toets moet de rechter alle relevante omstandigheden in aanmerking nemen en een belangenafweging maken.
4.3.
Bij de beoordeling van de proportionaliteit van de ontbinding neemt de kantonrechter in aanmerking dat Havensteder als toegelaten instelling in de zin van de Woningwet mede de zorg heeft voor de leefbaarheid van de woonomgeving in en om haar woningbezit. Het is een feit van algemene bekendheid dat drugsgerelateerde activiteiten het risico op overlast en verloedering van de buurt met zich brengen, met het gevoel van onveiligheid en afbreuk van de leefbaarheid tot gevolg. Havensteder hoeft niet te dulden dat het gehuurde voor drugsgerelateerde activiteiten wordt gebruikt en heeft een zwaarwegend belang bij het hanteren van een zero tolerance beleid ten aanzien van drugsgerelateerde activiteiten in woningen.
4.4.
Daar staat tegenover het belang van [gedaagde01] bij voortzetting van de huurovereenkomst en behoud van het gehuurde. [gedaagde01] heeft het volgende naar voren gebracht. [gedaagde01] huurt de woning al sinds 2015, heeft al die jaren geen overlast veroorzaakt en betaalt altijd netjes de huur. Er is een (geringe) handelshoeveelheid lijst II-middelen (softdrugs) in het gehuurde aangetroffen, maar niet is gebleken van handel in of vanuit de woning. Er zijn ook geen klachten over drugshandel in of rond de woning, of daarmee samenhangende incidenten. De politie is bij toeval in het gehuurde binnen geweest, maar er is van (bijvoorbeeld) een TCI-melding of een melding van buren geen sprake geweest. [gedaagde01] is aangewezen op het gehuurde en heeft geen sociaal netwerk om op terug te vallen. Met zijn woning en zijn baan als productiemedewerker heeft [gedaagde01] zijn leven op de rit. [gedaagde01] voldoet niet aan de inschrijfduur die nodig is om op korte termijn weer in aanmerking te komen voor een vervangende sociale huurwoning. Hij is ten tijde van deze procedure aangewezen op het Leger des Heils, maar dat is voor langere tijd geen houdbare situatie. Gelet op de betrekkelijk geringe overtreding en de omstandigheid dat [gedaagde01] als huurder verder geen verwijten kunnen worden gemaakt is de buitengerechtelijke ontbinding een buitenproportionele maatregel, aldus [gedaagde01] .
4.5.
Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter wegen de door [gedaagde01] aangevoerde omstandigheden niet zo zwaar dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Havensteder de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden. De kantonrechter legt uit waarom.
4.6.
[gedaagde01] erkent dat in het gehuurde diverse gripzakjes, weegschalen, een kweektent, 53 gram hennep en 3849 gram Lidocaïne aanwezig waren. Havensteder heeft tijdens de zitting toegelicht dat lidocaïne alleen in de zorg of als versnijdingsmiddel wordt gebruikt. [gedaagde01] heeft dit niet weersproken. Hij heeft verklaard dat iemand de tas met lidocaïne bij hem heeft achter gelaten, dat deze tas al vier jaar bij hem thuis stond en deze tas nooit meer is opgehaald. [gedaagde01] stelt verder dat hij de kweektent al tien jaar niet meer heeft gebruikt. De gripzakjes zijn volgens [gedaagde01] verkeerd bezorgd, omdat hij andere gripzakjes wilde hebben. De doos met de ‘verkeerde’ gripzakjes kon [gedaagde01] niet meer terugsturen. [gedaagde01] heeft al deze stellingen niet verder onderbouwd en zijn stellingen zijn ook niet geloofwaardig. Alles bij elkaar genomen, dus de aanwezigheid van een handelshoeveelheid softdrugs en de overige aangetroffen spullen, is de conclusie van Havensteder dat er voldoende aanwijzingen zijn dat [gedaagde01] op een bepaalde manier betrokken is bij de handel in drugs gerechtvaardigd. Dat er geen klachten zijn over drugshandel in of rond de woning maakt dat niet anders. Daarbij weegt de kantonrechter ook mee dat [gedaagde01] een antecedent heeft op het gebied van overtreding van de Opiumwet. Dat het voor [gedaagde01] moeilijk zal zijn aan een vervangende sociale huurwoning te komen en dat hij is aangewezen op het Leger des Heils, legt tegenover de belangen van Havensteder onvoldoende gewicht in de schaal.
4.7.
[gedaagde01] heeft verwezen naar een aantal andere uitspraken. Deze zijn niet vergelijkbaar met de onderhavige zaak, omdat de persoonlijke omstandigheden in die uitspraken anders waren (ECLI:NL:RBROT:2019:1914 en ECLI:NL:RBOBR:2021:5217) en het niet ging om een sluiting van het gehuurde op grond van de Opiumwet (ECLI:NL:RBOVE:2022:619). Kortom; de uitspraken waarnaar [gedaagde01] heeft verwezen, leiden niet tot een ander oordeel in deze zaak.
4.8.
De conclusie is dat de kantonrechter het voldoende aannemelijk vindt dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure in stand zal blijven. De door Havensteder gevorderde ontruiming zal daarom worden toegewezen. De ontruimingstermijn wordt in redelijkheid bepaald op een termijn van veertien dagen.
[gedaagde01] moet de proceskosten betalen
4.9.
[gedaagde01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Havensteder tot vandaag vast op € 127,43 aan dagvaardingskosten, € 128,- aan griffierecht en € 747,- aan salaris voor de gemachtigde. Dit is totaal € 1.002,43. Voor kosten die Havensteder maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] ook een bedrag betalen van € 124,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).
Uitvoerbaarheid bij voorraad
4.10.
Dit vonnis wordt, zoals geëist, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde01] om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, aan de kant van Havensteder tot vandaag vastgesteld op € 1.002,43;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
44483