Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10418659 CV EXPL 23-8789
datum uitspraak: 3 november 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Q. Aftab V.O.F., t.h.o.d.n. [bedrijf01],
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. F.C.P. Teeuw,
tegen
Klépierre Management Nederland B.V.,
vestigingsplaats: Utrecht,
gedaagde,
gemachtigde: mr. J.A. van Strijen.
De partijen worden hierna ‘ [bedrijf01] ’ en ‘Klépierre’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 20 maart 2023, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen;
- de brief van de gemachtigde van Klépierre van 20 september 2023, met bijlagen (producties 11 tot en met 13);
- de e-mail van de gemachtigde van [bedrijf01] van 24 september 2023, met bijlagen (producties 1 tot en met 11);
- de e-mail van de gemachtigde van [bedrijf01] van 27 september 2023, met bijlage (productie 3);
- de e-mail van de gemachtigde van Klépierre van 3 oktober 2023, met bijlagen (producties 14 en 15);
- de e-mail van de gemachtigde van [bedrijf01] van 3 oktober 2023, met bijlage (productie 12);
- de spreekaantekeningen van [bedrijf01] ;
- de aantekeningen van Klépierre.
1.2.
Op 4 oktober 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij was namens [bedrijf01] mr. Teeuw aanwezig. Namens Klépierre was aanwezig mevrouw [naam01] , bijgestaan door mr. Van Strijen.
2.De beoordeling
Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[bedrijf01] huurt van Klépierre de bedrijfsruimte aan het [adres01] in [plaats01] . In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs jaarlijks geïndexeerd wordt, volgens de volgende formule die is opgenomen in de algemene bepalingen die bij de huurovereenkomst horen:
“de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast”
Deze formule gaat uit van maandindexcijfers (CPI alle huishoudens) die door het CBS worden gepubliceerd.
2.2.
In 2022 bedroeg de huurprijs € 55.047,20. Per 12 januari 2023 is de huurprijs geïndexeerd naar een bedrag van € 63.046,66. Dit komt neer op een verhoging van 14,53%.
2.3.
[bedrijf01] verzet zich tegen de indexering met een percentage van 14,53%. Zij wijst erop dat het CBS haar methode om de maandindexcijfers te bepalen in juni 2023 heeft gewijzigd. Het CBS berekent de indexcijfers aan de hand van een fictief ‘boodschappenmandje’. Onderdeel van dat boodschappenmandje zijn de kosten voor energie. In 2023 is gebleken dat het CBS bij het berekenen van de kosten van energie enkel is uitgegaan van de kosten voor nieuwe contracten. Deze kosten zijn, zoals algemeen bekend, in 2022/2023 fors gestegen. In die periode waren er echter ook nog afnemers met een vaste, lagere energieprijs dan de prijs die afnemers met een nieuw of variabel contract moesten betalen. Daarom zijn de kosten voor energie hoger uitgevallen dan had gemoeten en is ook het maandindexcijfer te hoog uitgevallen. Het CBS heeft haar rekenmethode vervolgens gewijzigd en houdt sinds juni 2023 wel (ook) rekening met energiekosten voor afnemers met een vast contract. De maandindexcijfers volgens de ‘oude methode’ (waarbij is gerekend met energieprijzen voor nieuwe afnemers) en die volgens de ‘nieuwe methode’ (waarbij is gerekend met prijzen voor nieuwe en bestaande afnemers) verschillen van elkaar. De door het CBS gepubliceerde uitkomsten van de CPI van vóór juni 2023 worden door het CBS niet herzien.
2.4.
[bedrijf01] wil dat de kantonrechter de huurovereenkomst met Klépierre zo wijzigt dat de indexering die per 12 januari 2023 is doorgevoerd wordt vastgesteld op een lager percentage dan 14,53%. In de dagvaarding noemt zij een percentage van 4,1%, tijdens de mondelinge behandeling heeft zij een verhoging van 8,1% gesuggereerd. [bedrijf01] voert daarvoor twee grondslagen aan. Ten eerste is zij van mening dat sprake is van onvoorziene omstandigheden. Bij de mondelinge behandeling heeft zij toegelicht dat die onvoorziene omstandigheden bestaan uit het overheidsingrijpen als reactie op de oorlog in Oekraïne. De maatregelen die de Nederlandse overheid toen heeft genomen (met name de boycot van Russisch gas), hebben een forse stijging van de energiekosten tot gevolg gehad. Ten tweede meent [bedrijf01] dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is als de indexeringsclausule uit de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst onverkort wordt toegepast. De hoge indexering werkt nog jarenlang door in de huurprijs. [bedrijf01] is al geconfronteerd met een forse stijging van de energieprijzen, welke kosten zij zelf – naast de huurprijs – moet betalen en betaalt op deze manier de kostenstijging eigenlijk dubbel. Dit terwijl Klépierre ten aanzien van het gehuurde niet zulke exorbitant gestegen extra kosten hoeft te maken, aldus [bedrijf01] .
2.5.
Klépierre meent dat de indexering in stand moet blijven. Zij wijst erop dat sprake is van communicerende vaten. In geval van een indexering volgens de oude methode van het CBS in 2023, bedraagt de indexering in januari 2024 (volgens de nu bekende cijfers) 0,2%. In dit percentage zit een correctie in die zin dat bij de berekening daarvan rekening is gehouden met de hoge indexering in 2023. Als in 2023 volgens de nieuwe methode wordt geïndexeerd en in 2024 weer volgens de oude methode, zal de huurprijs die [bedrijf01] vanaf januari 2024 gaat betalen lager zijn dan wanneer twee keer volgens de oude methode of twee keer volgens de nieuwe methode wordt geïndexeerd. Klépierre verwijst hierbij naar publicaties van het CBS waarin wordt uitgelegd dat het uiteindelijke resultaat, of nu gerekend wordt met de oude methode of de nieuwe methode, in de komende jaren (ongeveer) hetzelfde zal zijn. Zij betwist de door [bedrijf01] aangevoerde grondslagen voor haar vordering.
Geen onvoorziene omstandigheden
2.6.
De kantonrechter oordeelt dat het feit dat de Nederlandse overheid maatregelen heeft genomen tegen Rusland als reactie op de oorlog in Oekraïne, wat – indirect – mede de oorzaak is geweest van de stijging van energieprijzen in 2022/2023, geen onvoorziene omstandigheden oplevert in de zin van artikel 6:258 BW die maken dat de indexering per 12 januari 2023 moet worden aangepast naar een lager percentage. Door gebruik te maken van maandindexcijfers van het CBS hebben partijen nu juist in de huurovereenkomst een voorziening opgenomen voor de situatie dat prijzen stijgen en daardoor sprake is van inflatie. Dat partijen geen maximumpercentage in de huurovereenkomst hebben opgenomen, leidt niet tot een ander oordeel. Partijen hebben daarmee juist de mogelijkheid open gehouden dat in geval van een (toren)hoge inflatie de huurprijs met datzelfde hoge inflatiepercentage wordt aangepast.
Onaanvaardbaarheid van de verhoging
2.7.
Om de eventuele onaanvaardbaarheid van de indexering in 2023 te beoordelen, kan niet alleen worden gekeken naar de gevolgen hiervan voor [bedrijf01] in 2023. Klépierre heeft er terecht op gewezen dat ook de komende jaren in de beoordeling moeten worden betrokken. De kantonrechter heeft dat gedaan en dat levert de volgende resultaten op.
Indexering op grond van de CPI zoals vastgesteld door het CBS
2.8.
Vast staat dat de indexering op grond van de CPI zoals vastgesteld door het CBS (waarbij de cijfers die zijn vastgesteld tot en met mei 2023 volgens de oude methode zijn berekend) in januari 2023 14,53% bedraagt. Uitgaande van het voorlopige indexcijfer over september 2023 zal de indexering in januari 2024 0,21% bedragen. De kantonrechter verwacht evenmin als Klépierre dat het indexcijfer over september 2023 nog zo zal worden aangepast dat het percentage van 0,21% veel hoger zal uitvallen.
2.9.
Toepassing van deze indexcijfers levert de volgende berekening op:
Huurprijs vóór 12 januari 2023 € 55.047,20
Huurprijs na indexering 12 januari 2023 € 63.046,66
Huurprijs na indexering 12 januari 2024 € 63.180,81
Indexering volgens de nieuwe methode
2.10.
Het CBS stelt de CPI sinds juni 2023 vast volgens de nieuwe methode en de door het CBS vastgestelde CPI cijfers van vóór juni 2023 worden door het CBS niet herzien. Het CBS heeft echter wel bestanden gepubliceerd waarin is opgenomen wat de indexering in eerdere maanden zou zijn geweest als de nieuwe methode toen al zou zijn toegepast. Hieruit blijkt dat de CPI volgens de nieuwe methode op 12 september 2022 118,81 zou zijn geweest. Rekenend met deze CPI, zou de indexering op 12 januari 2023 7,24% hebben bedragen. De indexering per 12 januari 2024 zou dan 7,03% bedragen. Dat de indexering in 2024 hier hoger is dan wanneer in 2023 en in 2024 de door het CBS vastgestelde CPI worden gevolgd, wordt verklaard door het feit dat bij het vaststellen van de indexcijfers over 2024 rekening wordt gehouden met de hoogte van de indexering in 2023.
2.11.
Toepassing van deze indexcijfers levert de volgende berekening op:
Huurprijs vóór 12 januari 2023 € 55.047,20
Huurprijs na indexering 12 januari 2023 € 59.032,02
Huurprijs na indexering 12 januari 2024 € 63.180,81
Indexering als de vordering van [bedrijf01] strikt wordt gevolgd
2.12.
[bedrijf01] vordert alleen een aanpassing van de indexering per 12 januari 2023 en niet van het daarop volgende jaar. Als de vordering van [bedrijf01] strikt wordt gevolgd, dan betekent dit dat de CPI zoals vastgesteld door het CBS wordt gebruikt, met dien verstande dat over 2023 in plaats van 14,53% een lager percentage wordt toegepast. Als over 2023 wordt gerekend met het percentage dat hoort bij de nieuwe methode, dan betekent dit een indexering per 12 januari 2023 van 7,24%. Per 12 januari 2024 komt de indexering (dan weer) geheel volgens de CPI zoals vastgesteld door het CBS uit op 0,21%.
2.13.
Toepassing van deze indexcijfers levert de volgende berekening op:
Huurprijs vóór 12 januari 2023 € 55.047,20
Huurprijs na indexering 12 januari 2023 € 59.032,02
Huurprijs na indexering 12 januari 2024 € 59.157,63
Tussenconclusie indexeringen
2.14.
Uit vorenstaande berekeningen volgt dat het vanaf 12 januari 2024 geen verschil maakt of de indexeringen op grond van de CPI zoals vastgesteld door het CBS of volgens de nieuwe methode worden berekend. Vanaf 12 januari 2024 is de huurprijs in beide gevallen hetzelfde. Het verschil tussen beide methodes is voor [bedrijf01] wel voelbaar in de periode van 12 januari 2023 tot 12 januari 2024. Zij betaalt in dat jaar immers bij indexering op grond van de CPI zoals vastgesteld door het CBS een bedrag van € 4.014,64 meer dan bij indexering volgens de nieuwe methode.
2.15.
Wanneer de vordering van [bedrijf01] strikt wordt gevolgd, zou dat betekenen dat zij vanaf 12 januari 2024 een veel lagere jaarhuurprijs betaalt dan wanneer consequent volgens één van beide methodes wordt geïndexeerd.
2.16.
De kantonrechter oordeelt dat de situatie waarin wordt uitgegaan van de CPI zoals vastgesteld door het CBS, waardoor [bedrijf01] over de periode van 12 januari 2023 tot 12 januari 2024 een bedrag van € 4.014,64 meer betaalt dan wanneer de nieuwe methode zou zijn gehanteerd, een resultaat oplevert dat naar maatstaven van redelijkheid onaanvaardbaar is. De kantonrechter vindt het hierbij met name relevant dat partijen de wijziging van de huurprijs hebben gekoppeld aan de CPI van het CBS met als doel de huurprijs te corrigeren voor de situatie dat sprake is van inflatie. De (oude) berekeningsmethode van de CPI door het CBS is in deze periode echter niet adequaat gebleken om een goed beeld te geven van de inflatie, wat zelfs reden is geweest voor het CBS om de methode aan te passen. De CPI van het CBS over september 2022 geeft een te hoog, niet reëel prijsindexcijfer. Onverkorte toepassing van deze CPI zoals vastgesteld door het CBS zou dan ook niet tot het door partijen beoogde resultaat leiden.
Het te hoge indexcijfer wordt weliswaar in 2024 gecorrigeerd, waardoor vanaf dat moment het nadeel voor de desbetreffende huurders weer wordt opgeheven, maar dat neemt niet weg dat over een periode van een jaar een veel hogere huurprijs is betaald dan wanneer de nieuwe methode zou zijn toegepast. Die hogere huurprijs wordt niet gerechtvaardigd door de daadwerkelijke inflatie. Daar komt nog bij dat huurders als [bedrijf01] als het ware dubbel ‘belast’ worden, omdat zij zelf de hoge energiekosten moeten dragen en daarnaast de stijging van de energiekosten ook nog eens doorberekend krijgen in de hogere huurprijs.
Toewijzen vordering niet mogelijk
2.17.
Uit het voorgaande volgt dat er in beginsel reden is voor een aanpassing van de indexering van de huurprijs. De kantonrechter loopt hier echter tegen een probleem aan. Naar haar oordeel kan de onaanvaardbaarheid van de nu doorgevoerde indexering per 12 januari 2023 alleen worden weggenomen door toepassing van de nieuwe methode voor de indexeringen van zowel januari 2023 als januari 2024. Dat heeft [bedrijf01] echter niet gevorderd. Zij vordert alleen aanpassing van de indexering per 12 januari 2023 en heeft bij gelegenheid van de mondelinge behandeling desgevraagd nog eens expliciet bevestigd dat haar vordering op die manier moet worden begrepen. Toewijzing van wat gevorderd is zou er echter toe leiden dat de huurprijs per 12 januari 2024 lager uitkomt dan bij toepassing van de nieuwe methode. De kantonrechter overweegt dat Klépierre niet mag worden geconfronteerd met een aanpassing die erop neerkomt dat zij vanaf 12 januari 2024 een lagere huurprijs ontvangt dan waarop zij bij consequente toepassing van één van beide CBS-methodes zou hebben ontvangen.
2.18.
Toewijzing van de vordering van [bedrijf01] in die zin dat wordt beslist dat de indexering per 12 januari 2023 volgens de nieuwe methode plaatsvindt, met daaraan gekoppeld de voorwaarde (of beslissing) dat dan ook per 12 januari 2024 volgens de nieuwe methode moet worden geïndexeerd, acht de kantonrechter niet mogelijk. De kantonrechter moet beslissen op wat is gevorderd, met dien verstande dat steeds het mindere mag worden toegewezen als het meerdere niet toewijsbaar is. Uit de noot van C.J.H. Brunner onder het arrest van de Hoge Raad van 5 november 1982 (ECLI:NL:PHR:1982:AG4468) volgt echter dat dan duidelijk moet zijn dat [bedrijf01] toewijzing van dit mindere moet hebben gewild en dat Klépierre de vordering van [bedrijf01] dan ook zo moet hebben begrepen of redelijkerwijze had moeten begrijpen. Uit de uitdrukkelijk mededeling van [bedrijf01] dat haar vordering alleen gaat over het jaar 2023 en het door Klépierre gevoerde verweer moet nu juist worden afgeleid dat [bedrijf01] dit mindere niet zo heeft gewild en ook dat Klépierre dit niet zo heeft begrepen en heeft hoeven begrijpen. Dat maakt dat de kantonrechter enkel en alleen moet beslissen op de vordering zoals [bedrijf01] die heeft ingesteld, dus alleen aanpassing van de indexering per 12 januari 2023, en die vordering is niet toewijsbaar omdat zo’n aanpassing van de indexering te ver strekt.
2.19.
Gelet op het voorgaande moet de kantonrechter de vordering van [bedrijf01] afwijzen vanwege de manier waarop deze is geformuleerd.
Proceskosten
2.20.
[bedrijf01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Klépierre tot vandaag vast op € 464,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 232,-). Voor kosten die Klépierre maakt na deze uitspraak moet [bedrijf01] ook een bedrag betalen van € 132,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist. [1] De wettelijke rente wordt toegewezen.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.21.
Dit vonnis wordt wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
wijst de vorderingen af;
3.2.
veroordeelt [bedrijf01] in de proceskosten, die aan de kant van Klépierre tot vandaag worden vastgesteld op € 464,-, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag dat volledig is betaald;
3.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.L. Spierings en in het openbaar uitgesproken.
51909