Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10444656 CV EXPL 23-10156
datum uitspraak: 1 september 2023 (bij vervroeging)
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Kralingsch Beheer I B.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. Z.H. van Dorth tot Zedler,
tegen
[gedaagde01] ,
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagde,
die zelf procedeert.
De partijen worden ‘Kralingsch Beheer’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 3 april 2023, met bijlagen;
- het antwoord van [gedaagde01] ;
- de akte vermeerdering van eis, met bijlagen.
1.2.
Op 17 augustus 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken met [naam01] namens Kralingsch Beheer en de gemachtigde.
2.De beoordeling
Waar gaat het om?
2.1.
Kralingsch Beheer verhuurt de winkelruimte aan de [adres01] te Rotterdam. (hierna ook: de winkelruimte). Vanaf 1 december 2019 heeft zij dat gedaan aan een broer van [gedaagde01] , maar die huurovereenkomst is ontbonden vanwege een huurachterstand. Kralingsch Beheer is een nieuwe huurovereenkomst aangegaan met [gedaagde01] . Hij heeft zich daarbij verbonden tot betaling van € 2.135,71 (inclusief btw) per maand aan huur met ingang van 1 februari 2023, van € 5.720,67 aan waarborgsom uiterlijk op 28 februari 2023 en van € 7.980,61 aan schuld van zijn broer uiterlijk op 31 maart 2023. Volgens Kralingsch Beheer heeft [gedaagde01] over de maanden februari, maart en april 2023 geen huur betaald en de waarborgsom en de schuld van zijn broerhuurachterstand ook niet.
De eis
2.2.
Kralingsch Beheer eist, na eiswijziging, samengevat:
de huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde01] te veroordelen tot ontruiming van de winkelruimte;
[gedaagde01] te veroordelen tot betaling aan Kralingsch Beheer van:
a) € 6.521,09 aan achterstallige huur tot en met augustus 2023;
b) € 5.720,67 aan waarborgsom;
c) € 7.980,61 aan schuld van zijn broer;
d) € 1.500,- aan boete(rente);
e) € 2.135,71 per maand aan huur tot en met de maand waarin de ontbinding van de huurovereenkomst wordt uitgesproken;
f) € 1.765,05 per maand aan schadevergoeding vanaf de maand volgend op die waarin de ontbinding van de huurovereenkomst wordt uitgesproken, tot aan de maand waarop de winkelruimte aan een ander is verhuurd, uiterlijk op 31 januari 2028;
g) € 2.981,93 althans € 973,80 aan buitengerechtelijke incassokosten;
h) de proceskosten en de nakosten, een en ander met rente.
Het verweer
2.3.
[gedaagde01] voert aan dat de vordering niet klopt, dat zijn broer in december 2022 failliet is verklaard en dat hij na de faillietverklaring betalingen heeft gedaan. [gedaagde01] stelt de borg en huur te hebben betaald, maar dat die bedragen verrekend zijn met de schuld van zijn broer. Daarnaast voert [gedaagde01] aan dat de winkelruimte gebreken heeft.
Wat vindt de kantonrechter?
schuld, waarborgsom, huur
2.4.
Vastgesteld kan worden dat voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst betalingen zijn gedaan, maar dat die in mindering zijn gebracht op de huurachterstand van de broer, waarna nog een schuld van € 7.980,61 resteerde. Omdat vaststaat dat met [gedaagde01] is overeengekomen dat hij genoemde restschuld van zijn broer uiterlijk op 31 maart 2023 zou betalen en dat dat niet is gebeurd, zal dit deel van de vordering worden toegewezen.
2.5.
Het gevorderde bedrag van € 5.720,67 aan waarborgsom zal ook worden toegewezen. Volgens de huurovereenkomst moest [gedaagde01] dit bedrag uiterlijk op 28 februari 2023 betalen. Hij is deze betalingsverplichting echter niet nagekomen. Verder heeft Kralingsch Beheer onweersproken gesteld en gespecificeerd dat de huurachterstand tot en met augustus 2023 € 6.521,09 is. Dit bedrag zal daarom ook worden toegewezen.
2.6.
Over de vermeende gebreken heeft [gedaagde01] onvoldoende gesteld om daarmee rekening te kunnen houden bij de beoordeling van de vorderingen. Een verdere toelichting is namelijk niet gegeven, omdat hij niet op de zitting is verschenen. Dit verweer zal daarom onbesproken blijven.
boete(rente)
2.7.
Op grond van de op de huurovereenkomst toepasselijke Algemene Bepalingen eist Kralingsch Beheer € 1.500,- aan boete(rente). Dit is niet weersproken, zodat het gevorderde bedrag wordt toegewezen. Voor zover Kralingsch Beheer aanspraak maakt op meer boete(rente) wordt dat afgewezen. Zij heeft namelijk onvoldoende gemotiveerd gesteld dat sprake is geweest van niet of niet tijdige betaling van na april 2023 vervallen huurtermijnen.
buitengerechtelijke incassokosten
2.8.
Kralingsch Beheer maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Voldoende is gebleken dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht en dat daarvoor kosten zijn gemaakt. Gelet op de aard van de zaak en de omvang van de werkzaamheden wordt echter aanleiding gezien het primair gevorderde bedrag van
€ 2.981,93 op grond van artikel 242 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) te matigen tot het gebruikelijke tarief van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Dat komt uit op een bedrag van € 973,80, zoals subsidiair gevorderd.
ontbinding en ontruiming
2.9.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, wordt vastgesteld dat [gedaagde01] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. Deze tekortkoming is zodanig dat het de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Vaststaat namelijk dat een huurachterstand van drie maanden huur is ontstaan en dat daarnaast de waarborgsom en de schuld van zijn broer niet zijn betaald. Onderkend wordt dat [gedaagde01] wel betalingen heeft gedaan, maar per saldo is de huurachterstand in de loop van de procedure opgelopen. Door [gedaagde01] zijn geen omstandigheden aangevoerd die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. De vordering tot ontbinding en ontruiming van de winkelruimte zal dan ook worden toegewezen. De ontruimingstermijn wordt gesteld op 14 dagen na betekening van dit vonnis. Tot en met de maand waarin de ontbinding van de huurovereenkomst is uitgesproken, moet [gedaagde01] de huur blijven betalen. Dat is ook gevorderd. Dit betekent dat hij wordt veroordeeld tot betaling van de huur voor september 2023.
schadevergoeding
2.10.
Over de vordering tot betaling van € 1.765,05 per maand aan schadevergoeding vanwege gederfde huurinkomsten, tot uiterlijk 31 januari 2028, wordt geoordeeld dat deze toewijsbaar is voor zover het de periode betreft tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, want die periode heeft [gedaagde01] zelf in de hand. Voor de periode daarna geldt dat die schade op dit moment nog niet te begroten is, want het is onbekend of en, zo ja, wanneer een nieuwe huurder zal worden gevonden. Daarom wordt [gedaagde01] wat dit deel van de schade betreft, veroordeeld tot schadevergoeding op te maken bij staat.
proceskosten
2.11.
[gedaagde01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (art. 237 Rv Pro). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Kralingsch Beheer tot vandaag vast op € 107,32 aan dagvaardingskosten, € 1.384,- aan griffierecht en € 792,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 396,-). Dit is totaal € 2.283,32. Voor kosten die Kralingsch Beheer maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] ook een bedrag betalen van € 132,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853). De wettelijke rente wordt toegewezen.
uitvoerbaarheid bij voorraad
2.12.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (art. 233 Rv Pro).
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde01] om aan Kralingsch Beheer te betalen:
- € 6.521,09 aan achterstallige huur tot en met de maand augustus 2023;
- € 5.720,67 aan waarborgsom;
- € 7.980,61 aan schuld van zijn broer;
- € 1.500,- aan (boete)rente ;
- € 973,80 aan buitengerechtelijke incassokosten;
- € 2.135,71 aan huur september 2023;
3.2.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de winkelruimte aan de [adres01] te Rotterdam, en veroordeelt [gedaagde01] om deze winkelruimte binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde01] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Kralingsch Beheer te stellen;
3.3.
veroordeelt [gedaagde01] om aan Kralingsch Beheer te betalen € 1.765,05 per maand vanaf de maand oktober 2023 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro steeds vanaf de eerste van de maand tot de dag dat volledig is betaald;
3.4.
veroordeelt [gedaagde01] om aan Kralingsch Beheer te betalen haar schade door huurderving vanaf de maand volgend op die waarin de ontruiming plaatsvindt tot aan het moment waarop Kralingsch Beheer de winkelruimte aan een ander verhuurt, tot uiterlijk 31 januari 2028, nader op te maken bij staat;
3.5.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, die aan de kant van Kralingsch Beheer tot vandaag worden vastgesteld op € 2.283,32 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag dat volledig is betaald;
3.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.7.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. V.F. Milders en in het openbaar uitgesproken.
465