Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/4193
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 december 2023 in de zaak tussen
[naam eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: [naam gemachtigde 1] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Molenlanden
(gemachtigde: [naam gemachtigde 2] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van 10 augustus 2022.
1.1.
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 25 februari 2022, heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres] te Noordeloos (hierna: de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 996.000,-.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 17 oktober 2023 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van eiser deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar is [naam taxateur] (taxateur) verschenen.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
3. De rechtbank oordeelt dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
4. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in beroep de oppervlakte van de kavel aangepast van 1.000 m2 naar 3.500 m2. Dat is niet toegestaan, omdat eiser erop mocht vertrouwen dat de heffingsambtenaar net als in voorgaande jaren zou uitgaan van een kavel van 1.000 m2. De waarde van de weilanden is te hoog, omdat deze te klein zijn om op zichzelf rendabel te kunnen worden geëxploiteerd. De weilanden zijn bovendien niet bruikbaar zonder een recht van overpad, dat eiser niet zal verlenen. De indexering is onjuist, omdat vanaf de verkoopdatum naar de waardepeildatum wordt geïndexeerd, terwijl bij de berekening van het indexeringspercentage wordt uitgegaan van de leveringsdata. De correcties voor ligging en kwaliteit zijn niet goed toegepast. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft de woning niet zelf onderzocht.
4.1.
De rechtbank stelt voorop dat op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Het gaat om de prijs die de meestbiedende koper zou betalen, bij een verkoop op de meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding. [1] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. [2]
4.2.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Uit de matrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht, waaronder de verschillen in ligging, bouwjaar, oppervlakte, voorzieningen en kwaliteit. De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken zoals type en uitstraling voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
4.3.
Wat eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank licht dat hierna toe.
Wijziging oppervlakte
De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de kaveloppervlakte in voorgaande jaren onjuist is berekend. Eiser heeft de nieuwe oppervlakteberekening niet betwist. De eerdere foutieve berekeningen zijn niet op te vatten als een toezegging van de heffingsambtenaar om in de toekomst dezelfde oppervlakte te hanteren. De eerdere berekening was geen bewuste standpuntbepaling van de heffingsambtenaar; niet is gebleken dat eiser de oppervlakte eerder uitdrukkelijk aan de orde heeft gesteld. [3] Eiser mocht er daarom niet op vertrouwen dat de heffingsambtenaar zou blijven uitgaan van de onjuiste oppervlakte. [4] Het is de heffingsambtenaar toegestaan de oppervlakte in bezwaar of beroep te corrigeren. Eiser mag door het instellen van bezwaar of beroep niet slechter af zijn dan daarvoor. Omdat de WOZ-waarde blijft gehandhaafd op € 996.000,-, is daarvan geen sprake.
Waardering weilanden
Eiser is eigenaar en gebruiker van drie aan elkaar grenzende percelen. De aan de woning grenzende percelen zijn niet anders dan bij eiser in gebruik als weiland. Onder deze omstandigheden behoren deze percelen tot dezelfde woning. [5] Omdat bij de waardering op grond van de Wet WOZ wordt uitgegaan van een verkoop van de woning, inclusief de aangrenzende weilanden, heeft de heffingsambtenaar terecht geen rekening gehouden met omstandigheden die te maken hebben met een verkoop van de weilanden afzonderlijk, zoals het al dan niet vestigen van een recht van overpad. [6]
De heffingsambtenaar heeft de weilanden gewaardeerd volgens de taxatiewijzer ‘agrarisch’ van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Omdat de agrarische grond niet als zodanig wordt gebruikt, heeft de heffingsambtenaar de waarde per m2 naar beneden afgerond. De taxatiewijzer is in beginsel een geschikt hulpmiddel om de waarde als bedoeld in artikel 17 van Pro de Wet WOZ van agrarische objecten vast te stellen. [7] Wat eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de waarde van de weilanden lager had moeten vaststellen. De enkele stelling dat de weilanden niet rendabel kunnen worden geëxploiteerd, is daarvoor onvoldoende.
Indexering
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de data in de matrix uit het taxatierapport de verkoopdata van de vergelijkingsobjecten zijn. Vanaf deze data worden de verkoopprijzen geïndexeerd naar de waardepeildatum. Voor de berekening van het indexeringspercentage worden alle verkopen van een bepaald type woning binnen de gemeente gebruikt. Hierbij wordt de gemiddelde verkoopprijs per kwartaal berekend om vervolgens te bepalen met welk percentage de gemiddelde verkoopprijs is veranderd. Bij deze berekening gaat de heffingsambtenaar uit van de leveringsdata van de betreffende woningen. Er bestaat geen rechtsregel waaruit volgt dat voor de berekening van het indexeringspercentage en voor het indexeren zelf van dezelfde datum uit moet worden gegaan. Het berekenen van het indexeringspercentage staat los van het indexeren van de verkoopprijs naar de waardepeildatum.
Overige argumenten
De heffingsambtenaar is niet verplicht om de woning in het kader van de WOZ-waardering inpandig te laten opnemen. In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer en daarbij past niet het voorschrijven van een verplichte inpandige opname van een onroerende zaak, ook niet indien de door de heffingsambtenaar bij beschikking vastgestelde waarde door een belanghebbende in bezwaar en beroep wordt betwist. [8] In de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix zijn verschillen te zien in de grondoppervlakten en de ligging van de vergelijkingsobjecten en de woning. Hiermee wordt echter rekening gehouden door een oppervlakte- en liggingscorrectie. Deze correcties zijn rekenkundig juist toegepast.
Is het buiten toepassing laten van de vrijstelling voor cultuurgrond in strijd met het verbod op discriminatie?
5. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar de vrijstelling van artikel 2, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ had moeten toepassen. Daarin is bepaald dat bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond buiten aanmerking wordt gelaten bij de waardebepaling. Het niet-toepassen van deze vrijstelling is volgens eiser in strijd met het discriminatieverbod van artikel 14 van Pro het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM), omdat daarmee een verboden onderscheid wordt gemaakt tussen belastingbetalende burgers.
5.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is het buiten toepassing laten van de vrijstelling voor cultuurgrond niet in strijd met het verbod op discriminatie. Omdat eiser zijn percelen niet bedrijfsmatig gebruikt, is de vrijstelling niet op hem van toepassing. Volgens vaste rechtspraak hebben lidstaten op het gebied van belastingheffing een ruime beoordelingsvrijheid bij de beoordeling of en in welke mate een verschil in behandeling is gerechtvaardigd. [9] De keuze van de wetgever mag niet evident van redelijke grond zijn ontbloot. [10] De vrijstelling voor bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond is ingevoerd om te voorkomen dat de agrarische sector te zwaar zou worden belast en in verband met de landbouwregelingen van de EEG. [11] Deze keuze van de wetgever is niet evident van redelijke grond ontbloot. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde hetzelfde blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van
mr. S.J. Veth, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 december 2023.
De griffier is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.