Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9978668 CV EXPL 22-20201
datum uitspraak: 13 januari 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Vestia,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. E.J. Lichtenveldt,
tegen
[gedaagde01] ,
woonplaats: [woonplaats01]
gedaagde,
gemachtigde: mr. N. Claassen.
De partijen worden hierna ‘Vestia’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 24 juni 2022, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen;
- de brief van 27 september 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de e-mail van mr. E.J. Lichtenveldt van 14 november 2022, met bijlage.
1.2.
Op 24 november 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig mw. [naam01] namens Vestia, bijgestaan door de gemachtigde mr. E.J. Lichtenveldt. [gedaagde01] , bijgestaan door de gemachtigde
mr. N. Claassen.
2..De feiten
2.1.
[gedaagde01] huurt sinds 18 december 2013 van Vestia de woning, staande en gelegen te [plaats01] aan het adres [adres01] (hierna: de woning). De woning ligt in een wijk die is aangewezen als veiligheidsrisicogebied.
2.2.
De huurprijs bedroeg laatstelijk € 499,34 per maand.
2.3.
Op 6 januari 2022 zijn medewerkers van de Politie Eenheid Rotterdam Rijnmond (hierna: de politie) de woning binnengetreden. In de bestuurlijke rapportage van de politie van 6 januari 2022 staat het volgende vermeld:
“(…)
Strafrechtelijk onderzoek
Op woensdag 29/12/2021 kwam bij de politie melding binnen dat vanuit een woning gevestigd op de [adres01] (hierna: woning) in harddrugs wordt gehandeld. Het zou onder meer om heroïne, cocaïne en crystal meth gaan. Uit een ander melding bleek dat op de woning veel klanten komen.
Volgens meerdere waarnemingen door een melder gedaan zou het om gemiddeld 6,4 klanten per waarneming gaan. Met een minimumaantal van 4 klanten en een maximumaantal van 13 personen.
Uit vooronderzoek bleek dat op genoemd adres [naam02] woonachtig te zijn. Volgens een mutatierapport verklaarden meerdere melders dat er veel mensen per dag een korte tijd binnen zijn.
Op donderdag 06/01/2022 werd naar aanleiding van de voornoemde informatie op de woning door politiemedewerkers van het Flex-team observatie verricht. De politiemedewerkers zagen dat op de woning direct 'loop' was.
Betreding woning
Op donderdag 06/01/2022 werd met toestemming van [naam02] de woning betreden. Voorafgaand aan de toestemming werd aan [naam02] het doel van hun komst hadden medegedeeld. Na de gegeven toestemming betraden de medewerkers als voornoemd de woning. Na uitleg van de reden van hun komst vroeg een politiemedewerker aan [naam02] toestemming zijn woning te mogen doorzoeken. [naam02] verleende hen daartoe toestemming en ondertekende tevens het formulier `Vrijwillige toestemmingsverklaring doorzoeking" ondertekend. Tevens gaf hij toestemming tot fouillering.
Onderzoek in woning
Aantreffen druggerelateerde goederen
Tijdens de fouillering werd op het lichaam bij de lies van [naam02] een paar gram vermoedelijke cocaïne aangetroffen. In de slaapkamer van de woning werden 11 Xtc-pillen aangetroffen. Voorts werd in de woonkamer twee grammenweegschaaltjes aangetroffen. Deze goederen werd door de politiemedewerker in beslaggenomen.
Tijdens de doorzoeking kwamen meerdere klanten aan de deur. Twee van hen legden een verklaring af. Beiden verklaarden apart van elkaar dat zij twee à drie maanden bij de bewoner van de woning cocaïne kochten. Dat zij 2 à 3 keer per week komen kopen. Eén van hen verklaarde dat de cocaïne niet van goede kwaliteit was maar wel goedkoop.
(…)
Overlasthistorie woning
Uit onderzoek over de periode van de afgelopen 12 maanden in de zoekdatabase Blue SpotMonitor naar druggerelateerd overlast werden 2 registraties aangetroffen betreffende meldingen van drugsoverlast en mogelijk handel in drugs. In één van deze mutaties, opgemaakt op 24/03/2021, werd een omwonende aangesproken door een klant omdat deze kennelijk in de veronderstelling was dat hij (de omwonende) zojuist uit de woning van [huisnumemr01] was gekomen en verdovende middelen had gekocht of hij (de klant) het "spul" dat hij had gehaald "over kon kopen”.
(…)”
2.4.
Bij brief van 14 maart 2022 heeft de burgemeester Vestia meegedeeld dat hij heeft besloten om de woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet voor de duur van drie maanden te sluiten.
2.5.
De woning is van 21 maart 2022 tot 14 juni 2022 feitelijk gesloten geweest. [gedaagde01] woont inmiddels weer in de woning.
2.6.
[gedaagde01] heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Rotterdam (hierna: de voorzieningenrechter) verzocht om een voorlopige voorziening te treffen. De voorzieningenrechter heeft op 6 april 2022 uitspraak gedaan (zaaknummer ROT 22/1426) en het verzoek van [gedaagde01] afgewezen.
2.7.
Vestia heeft de huurovereenkomst bij brief van 3 juni 2022 voor zover nodig buitengerechtelijk ontbonden.
2.8.
[gedaagde01] heeft tegen voormeld burgemeestersbesluit bezwaar gemaakt. Het bezwaar is bij besluit van 15 juni 2022 ongegrond verklaard.
2.9.
Vestia heeft in kort geding ontruiming van de woning gevorderd. De voorzieningenrechter heeft op 17 mei 2022 uitspraak gedaan (zaaknummer 9755693 \ VV EXPL 22-123) en de vordering afgewezen.
3..Het geschil
3.1.
Vestia eist samengevat:
primair:
- voor recht te verklaren dat zij de huurovereenkomst ten aanzien van de woning aan de [adres01] te [plaats01] terecht buitengerechtelijk heeft ontbonden;
subsidiair:
- de huurovereenkomst ten aanzien van de woning aan de [adres01] te [plaats01] te ontbinden;
primair en subsidiair:
- [gedaagde01] te veroordelen om de woning aan de [adres01] te [plaats01] , binnen drie dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels aan Vestia ter beschikking te stellen;
- [gedaagde01] te veroordelen tot betaling van de betalingsachterstand tot en met juni 2022 ter hoogte van € 983,85, te vermeerderen met de wettelijke rente;
- [gedaagde01] te veroordelen tot betaling van de maandelijks verschuldigde schadevergoeding ex artikel 7:225 BW ter hoogte van € 499,34 vanaf 1 juli 2022 tot en met de datum waarop zij de beschikking over de woning heeft, een ingegane maand voor een volle gerekend en te vermeerderen met de wettelijke rente;
- [gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
Vestia baseert de eis primair op artikel 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) in samenhang met artikel 6:267 lid 1 BW en subsidiair op artikel 6:265 BW,
3.3.
[gedaagde01] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. Volgens [gedaagde01] is de in de woning aangetroffen hoeveelheid drugs geen handelshoeveelheid, maar bestemd voor eigen gebruik. Hij betwist dat hij in drugs heeft gehandeld. Hij gebruikt wel samen met vrienden in de woning. [gedaagde01] vermoedt dat de aanwezigheid van zijn vrienden door de omgeving verkeerd wordt geïnterpreteerd. Verder stelt hij dat Vestia onvoldoende rekening heeft gehouden met zijn belangen en verzoekt hij het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
4..De beoordeling
4.1.
Ingevolge artikel 7:231 lid 2 BW kan de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden op de grond dat door gedragingen in het gehuurde in strijd met artikel 2 of 3 Opiumwet is gehandeld en het gehuurde daarom op grond van artikel 13b Opiumwet is gesloten.
4.2.
Vast staat dat de woning door de burgemeester op grond van artikel 13b Opiumwet is gesloten na de vondst van (onder meer) 1,4 gram cocaïne en 1,0 gram MDMA in de woning. De buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst heeft aldus plaatsgevonden overeenkomstig de wettelijke regeling. Dat het besluit tot sluiting van het gehuurde nog niet onherroepelijk is, doet hieraan niet af. Zolang niet onherroepelijk anders is beslist in het bestuursrechtelijke geschil dient de civiele rechter (in het kader van de leer van de formele rechtskracht) uit te gaan van de juistheid van de betreffende beslissing, zowel wat de totstandkoming ervan betreft alsook wat betreft de inhoud ervan.
4.3.
Aangezien [gedaagde01] verweer voert tegen de geëiste ontruiming na de buitengerechtelijke ontbinding, moet de kantonrechter in dit geding beoordelen of het beroep van Vestia op artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar moet worden beschouwd. Bij deze toetsing moet de kantonrechter alle relevante omstandigheden in aanmerking nemen en op grond daarvan een belangenafweging maken. In dit kader overweegt de kantonrechter als volgt.
4.4.
Als criterium geldt dat indien een hoeveelheid van meer dan 0,5 gram harddrugs wordt aangetroffen, zoals in deze zaak het geval is (er werd immers 2,4 gram harddrugs aangetroffen waarvan 1,4 gram cocaïne en 2 xtc pillen van in totaal 1,0 gram MDMA), er in beginsel vanuit mag worden gegaan dat de drugs zijn bestemd voor de handel. Dit kan anders zijn als de bewoner een helder en consistent betoog heeft over zijn eigen gebruik, er geen andere zaken in de woning zijn aangetroffen die wijzen op drugshandel en niet is gebleken van andere feiten en omstandigheden. De kantonrechter overweegt in dat verband als volgt.
4.5.
Uit de bestuurlijke rapportage blijkt dat twee grammenweegschaaltjes in de woonkamer van de woning zijn aangetroffen. Hiervan is bekend dat deze worden gebruikt voor het afwegen van hoeveelheden drugs. Het aantreffen van deze weegschaaltjes vormt, naast de aangetroffen handelshoeveelheid drugs, een aanwijzing dat in de woning in drugs werd gehandeld.
4.6.
Verder blijkt uit de door Vestia bij dagvaarding als productie 3 overgelegde stukken dat zij sinds 2015 klachten over [gedaagde01] en zijn bezoekers ontvangt. In eerste instantie zagen die klachten met name op geluidsoverlast, maar sinds september 2020 klagen omwonenden ook over druggerelateerde overlast. Zo meldde een omwonende op 6 september 2020 dat de woning een “crackdealpand” is, werd er op 4 oktober 2020 gemeld dat er sinds 3 jaar de hele dag junks bij de woning aan de deur komen en werd op 17 oktober 2020 gemeld dat er drugs bij de woning wordt verkocht.
4.7.
Uit de in de bestuurlijke rapportage vermelde ‘overlasthistorie’ blijkt dat in de 12 maanden voorafgaand aan het opstellen van de rapportage twee registraties over meldingen van drugsoverlast en mogelijke handel in drugs zijn aangetroffen. In een van deze registraties, opgemaakt op 24 maart 2021, werd een omwonende aangesproken door een drugsklant omdat deze kennelijk in de veronderstelling was dat de omwonende zojuist uit de woning was gekomen en verdovende middelen had gekocht. De drugsklant vroeg de omwonende of hij “het spul” “over kon kopen”.
4.8.
Uit de bestuurlijke rapportage blijkt verder dat de politie meldingen over aanloop op en dealen vanuit de woning heeft ontvangen en dat een melding op 29 december 2021 de aanleiding is geweest om de woning op 6 januari 2022 te observeren. Uit de rapportage blijkt dat ook de politiemedewerkers tijdens die observatie zagen dat op de woning direct ‘loop’ was.
4.9.
[gedaagde01] stelt in dit verband dat hij op 6 januari 2022 veel vrienden op bezoek kreeg in verband met het overlijden van een vriend. Uit de bestuurlijke rapportage blijkt echter dat de politie [gedaagde01] op 6 januari 2022 alleen in de woning aantrof. Bovendien zou, als de stelling van [gedaagde01] al juist zou zijn, dit alleen een verklaring geven voor de aanloop op 6 januari 2022. Uit de hiervoor aangehaalde klachtenregistratie en de inhoud van de bestuurlijke rapportage blijkt echter dat er al veel langer klachten waren over aanloop op de woning. Daarvoor heeft [gedaagde01] geen verklaring gegeven, anders dan dat vrienden bij hem kwamen gebruiken. [gedaagde01] heeft een bewijsaanbod gedaan. Hij wil dat zijn vrienden gehoord worden. Dit bewijsaanbod wordt gepasseerd, omdat ook als zijn vrienden zouden verklaren dat zij bij hem kwamen gebruiken dit niet uitsluit dat er naast zijn vrienden klanten bij de woning kwamen om drugs van [gedaagde01] te kopen.
4.10.
Verder volgt uit de rapportage dat tijdens de doorzoeking van 6 januari 2022 meerdere klanten aan de deur kwamen en dat twee van hen, apart van elkaar, verklaarden dat dat zij al twee à drie maanden twee à drie keer per week bij de bewoner van de woning cocaïne kochten. Een van hen verklaarde dat de cocaïne “niet van goede kwaliteit, maar wel goedkoop” was.
4.11.
[gedaagde01] stelt -kort gezegd- dat de verklaringen van deze klanten niet betrouwbaar zijn en neemt -onder verwijzing naar een uitspraak van de Centrale Raad van Beroep van 9 juni 2009- het standpunt in dat geen beroep kan worden gedaan op anonieme tips en ongespecificeerde waarnemingen. De kantonrechter ziet in hetgeen [gedaagde01] heeft aangevoerd geen aanleiding om aan de juistheid van de bestuurlijke rapportage, die naar waarheid is opgesteld op basis van ambtseed/belofte opgemaakte processen verbaal, politiemutaties en openbare bronnen te twijfelen. De verwijzing naar de uitspraak van de Centrale Raad van Beroep van 9 juni 2019 (ECLI:NL:CRVB:2009:BI9724) baat [gedaagde01] niet. In dit geval gaat het niet om niet controleerbare anonieme tips en ongespecificeerde waarnemingen, maar om verklaringen afgelegd ten overstaan van de politie.
4.12.
De kantonrechter is op basis van het voorgaande van oordeel dat [gedaagde01] zijn verweer dat de aangetroffen drugs slechts bestemd waren voor eigen gebruik en dat geen sprake was van handel, tegenover de gemotiveerde stellingen van Vestia onvoldoende heeft onderbouwd. De verklaringen van vrienden dat zij bij [gedaagde01] langskomen en dan samen drinken, eten en het gezellig hebben, is daartoe onvoldoende. De in de woning aangetroffen drugs zijn dan ook terecht aangemerkt als een handelshoeveelheid en Vestia is er op goede gronden vanuit gegaan dat er vanuit de woning in drugs werd gehandeld.
4.13.
[gedaagde01] voert tot slot aan dat Vestia bij haar beslissing om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden onvoldoende rekening heeft gehouden met zijn belangen.
4.14.
Vestia moet -als sociale verhuurster- waken voor de leefbaarheid en de veiligheid in en om haar woningbezit. In dat verband hoeft Vestia niet te dulden dat haar huurders middelen zoals in de woning zijn aangetroffen voorhanden hebben. De aanwezigheid van en de handel in harddrugs in welke vorm en hoe beperkt dan ook doen immers afbreuk aan de leefbaarheid. Het is naar het oordeel van de kantonrechter een feit van algemene bekendheid dat handel in drugs gepaard gaat met overlast en criminaliteit. Dit geldt te meer nu het gebied waarin de woning is gelegen door de burgemeester is aangewezen als een veiligheidsrisicogebied.
4.15.
Dat [gedaagde01] belang heeft bij behoud van de woning en dat het, zeker als hij op een zwarte lijst komt te staan, moeilijk voor hem zal worden andere woonruimte te vinden is evident. Ook is het begrijpelijk dat [gedaagde01] gebaat is bij een stabiele leefomgeving. Het is positief dat [gedaagde01] zijn leven een positieve wending heeft gegeven door te werken en te stoppen met het gebruik van drugs, maar dit zijn geen bijzondere omstandigheden die maken dat zijn belang zwaarder moet wegen dan het belang van Vestia. Bovendien heeft [gedaagde01] het risico op verlies van de woning zelf in het leven geroepen en deze wanprestatie kan niet meer ongedaan gemaakt worden. Vestia heeft daarentegen te waken voor de veiligheid van haar overige huurders en een goede leefbaarheid in de buurt.
Conclusie
4.16.
Alles overwegende is de kantonrechter van oordeel dat het belang van [gedaagde01] bij behoud van het gebruik van de woning -in het licht van alle omstandigheden van het geval- minder zwaar weegt dan het belang van Vestia. Dat leidt tot de conclusie dat de primair door Vestia gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar is en dat [gedaagde01] wordt veroordeeld om de woning te ontruimen. De kantonrechter stelt de ontruimingstermijn op 14 dagen na de betekening van dit vonnis.
Huurachterstand
4.17.
Vestia onderbouwt de door haar gestelde huurachterstand van € 983,85 tot en met de maand juni 2022 met de als productie 13 bij dagvaarding overgelegde specificatie. [gedaagde01] stelt in het kader van de subsidiaire vordering tot ontbinding en ontruiming weliswaar dat hij de huur tijdens de sluiting heeft betaald, maar voert geen expliciet verweer tegen deze huurachterstand. De huurachterstand wordt daarom als niet weersproken toegewezen. [gedaagde01] moet ook een bedrag gelijk aan de huur blijven betalen tot en met de maand waarin hij de woning met al zijn spullen heeft verlaten. Deze eis wordt toegewezen vanaf 1 juli 2022. Vanzelfsprekend strekken inmiddels door [gedaagde01] gedane betalingen hierop in mindering.
Wettelijke rente
4.18.
De vanaf 1 juli 2022 geëiste wettelijke rente wordt afgewezen, omdat Vestia niet heeft aangegeven dat [gedaagde01] na 1 juli 2022 een bedrag gelijk aan de huur niet heeft betaald. Voor het overige wordt de wettelijke rente als niet weersproken toegewezen.
Proceskosten
4.19.
[gedaagde01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Vestia tot vandaag vast op € 127,43 aan dagvaardingskosten, € 322,- aan griffierecht en € 248,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 124,-). Dit is totaal € 697,43,-. Voor kosten die Vestia maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] een bedrag betalen van € 62,- (1/2 punt x € 124,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).
Uitvoerbaarheid bij voorraad
4.20.
[gedaagde01] verzoekt om dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en baseert zijn verzoek primair op artikel 7:295 BW. Dit artikel kan hem in deze zaak niet baten, omdat dit artikel ziet op de opzegging van huur van bedrijfsruimte.
4.21.
In deze zaak moet dan ook aansluiting worden gezocht bij het arrest van de Hoge Raad van 29 november 1996 (ECLI:NL:HR:1996:ZC2215). Op grond van dit arrest moeten bij de beoordeling of de beslissing al dan niet uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard de belangen van partijen worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. Hierboven is al overwogen dat Vestia de huurovereenkomst terecht buitengerechtelijk heeft ontbonden wegens de aanwezigheid van een handelshoeveelheid drugs in het gehuurde, handel in drugs vanuit het gehuurde en structurele druggerelateerde overlast in en rond het gehuurde. Het mag zo zijn dat, zoals [gedaagde01] stelt, er als gevolg van een uitvoerbaar bij voorraad verklaring een onomkeerbare situatie ontstaat waarbij hij dakloos wordt, het risico loopt dat de woning tegen een hogere gunstigere prijs is verhuurd en hij mogelijk geen vergelijkbare woning zal vinden, maar dit zijn omstandigheden die inherent zijn aan een ontruiming van een woning. Deze belangen wegen in het licht van de omstandigheden van deze zaak niet zwaar genoeg om af te wijken van de hoofdregel dat een vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Het verzoek van [gedaagde01] wordt daarom afgewezen.
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen Vestia en [gedaagde01] terecht buitengerechtelijk is ontbonden;
5.2.
veroordeelt [gedaagde01] om de woning aan de [adres01] te [plaats01] binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels ter beschikking van Vestia te stellen;
5.3
veroordeelt [gedaagde01] om aan Vestia de huurachterstand tot en met de maand juni 2022 van € 983,85 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
5.4
veroordeelt [gedaagde01] tot betaling van de maandelijks verschuldigde schadevergoeding ex artikel 7:225 BW ter hoogte van € 499,23 vanaf 1 juli 2022 tot en met de datum waarop Vestia de beschikking over de woning heeft, een ingegane maand voor een volle gerekend;
5.5
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten aan de kant van Vestia tot vandaag vastgesteld op € 697,43;
5.6
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.3.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
426