Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10263929 VV EXPL 23-1
datum uitspraak: 20 februari 2023
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
Spring Properties C S.a.r.l.,
vestigingsplaats: Luxemburg (Luxemburg),
eiseres,
gemachtigde: mr. T.M. Sanders,
tegen
[gedaagde01],
vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. M. Shaaban.
De partijen worden hierna ‘Spring Properties’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 6 januari 2023, met bijlagen 1 tot en met 7;
- de brief van [gedaagde01] van 11 januari 2023, met bijlagen 1 tot en met 7;
- de e-mail van Spring Properties van 11 januari 2023, met bijlagen 8 tot en met 11;
- de e-mail van Spring Properties van 12 januari 2023, met bijlage 12;
- de brief van [gedaagde01] van 18 januari 2023.
1.2.
Op 13 januari 2023 is de zaak behandeld ten overstaan van kantonrechter mr. V.F. Milders. Daarbij waren aanwezig voor Spring Properties haar asset manager [naam01] , bijgestaan door mr. Sanders, en voor [gedaagde01] haar indirect bestuurder [naam02] , bijgestaan door mr. Shaaban.
1.3.
Bij genoemde brief van 18 januari 2023 heeft mr. Shaaban een voorwaardelijk wrakingsverzoek gedaan, naar aanleiding waarvan mr. V.F. Milders zich heeft verschoond na daartoe verkregen goedkeuring van de verschoningskamer.
1.4.
Op 10 februari 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling opnieuw besproken. Ditmaal door de kantonrechter mr. J.W. Langeler, met dezelfde personen als die op 13 januari 2023 zijn verschenen.
2..De feiten
2.1.
Op grond van een huurovereenkomst heeft (de rechtsvoorganger van) Spring Properties aan [gedaagde01] verhuurd de bedrijfsruimte aan het [adres01] in [plaats01] (hierna: het gehuurde).
2.2.
Bij besluit van 8 december 2022 heeft de burgemeester van Rotterdam het gehuurde gesloten voor de duur van drie maanden.
2.3.
Bij per aangetekende post en e-mail verzonden brief van 16 december 2022 heeft Spring Properties aan [gedaagde01] meegedeeld de huurovereenkomst tussen partijen per direct te ontbinden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. [gedaagde01] is gesommeerd het gehuurde binnen twee weken te ontruimen. [gedaagde01] is tevens gesommeerd om binnen twee weken € 12.293,49 aan huurachterstand aan Spring Properties te betalen.
2.4.
Aan de sommaties heeft [gedaagde01] geen uitvoering gegeven.
3..Het geschil
3.1.
Spring Properties eist samengevat om [gedaagde01] , bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen;
tot ontruiming van het gehuurde binnen acht dagen na dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag voor het geval dat [gedaagde01] hiermee in gebreke blijft, en met machtiging van Spring Properties om de ontruiming zo nodig met hulp van politie en justitie te laten plaatsvinden;
tot betaling van € 12.293,49, met rente;
tot betaling van € 750,- aan buitengerechtelijke kosten, met rente;
in de proceskosten en de nakosten, met rente.
3.2.
Aan haar eis legt Spring Properties ten grondslag dat [gedaagde01] als gevolg van de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst zonder recht of titel in het gehuurde verblijft, waarmee het spoedeisend belang is gegeven. Daaraan draagt bij dat [gedaagde01] een huurachterstand heeft laten ontstaan van € 12.293,49. Geprobeerd is om het openstaande bedrag te incasseren. Daarom wordt naast ontruiming van het gehuurde tevens genoemd bedrag aan huurachterstand en een bedrag van € 750,- aan incassokosten gevorderd. Het is volgens Spring Properties onnodig kostenverhogend wanneer daar afzonderlijk over zou moeten worden geprocedeerd (proceseconomie).
3.3.
[gedaagde01] voert verweer en concludeert tot afwijzing van het gevorderde met veroordeling van Spring Properties in de proceskosten.
3.4.
De stellingen van partijen worden hierna, voor zover nodig in het kader van de beoordeling van de eis, nader besproken.
4..De beoordeling
beoordelingskader kort geding
4.1.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat eiser heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor gedaagde als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
spoedeisend belang
4.2.
Spring Properties stelt dat [gedaagde01] thans zonder recht of titel gebruik maakt van het gehuurde en dat zij een forse huurachterstand heeft laten ontstaan. Spring Properties wil weer vrij over haar eigendom kunnen beschikken. Dit levert een spoedeisend belang op bij de gevraagde voorzieningen en Spring Properties is daarom ontvankelijk in haar vorderingen.
ontruiming
4.3.
De burgemeester heeft het gehuurde voor drie maanden gesloten en Spring Properties heeft vervolgens gebruik gemaakt van de mogelijkheid om op grond van artikel 7:231 lid 2 BW de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.
4.4.
Uitgangspunt is dat een verhuurder (hier Spring Properties) mag afgaan op een besluit van de burgemeester tot sluiting van een gebouw. De verhuurder hoeft niet zelfstandig onderzoek te verrichten naar de (on)rechtmatigheid of (on)gegrondheid van een dergelijke sluiting. Zodra en zolang het besluit van de burgemeester zijn werking heeft, kan in beginsel gebruik worden gemaakt van de bevoegdheid die genoemd artikel biedt om de huurovereenkomst met betrekking tot het gebouw te ontbinden. Een eventuele bestuursrechtelijke procedure tegen het burgemeestersbesluit hoeft niet te worden afgewacht. Ook als achteraf tot herziening of vernietiging van het burgemeestersbesluit wordt overgegaan, brengt dat niet zonder meer mee dat de ontbinding onrechtmatig of ongegrond is geweest.
4.5.
In de civiele (kort geding) procedure ligt de burgemeestersluiting niet ter toetsing voor en is de rechtstoestand die erdoor is ontstaan een gegeven, tenzij de werking van het besluit (met terugwerkende kracht) is geschorst door de bestuursrechtelijke voorzieningenrechter. Daarvan is in dit geval geen sprake.
4.6.
Het gaat in essentie om de vraag of de door Spring Properties uitgesproken ontbinding van de huurovereenkomst het daarmee beoogde rechtsgevolg heeft gehad. Dat is niet zo wanneer de ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is of wanneer misbruik is gemaakt van bevoegdheid. De kantonrechter meent dat van een dergelijke situatie geen sprake is.
4.7.
In het besluit van de burgemeester is - verkort weergegeven - verwoord dat op 22 en 29 september 2022 is geconstateerd dat in het gehuurde (een horecapand) drugs zijn gebruikt en dat bij de beheerders, bij bezoekers en op de grond verschillende hoeveelheden drugs, zowel soft- als harddrugs, zijn aangetroffen. Op een tafel zijn brokjes hasj, meerdere joints en diverse (crypto)telefoons aangetroffen. Tevens is vermeld dat in de auto van een beheerder een handelshoeveelheid hasj (45,1 gram) en een contant geldbedrag van € 1.640,- zijn aangetroffen. Bij binnenkomst op 22 september 2022 verlieten de aanwezige bezoekers direct het gehuurde en is een sterke wietlucht waargenomen. Die dag en op 12 oktober 2022 zijn in het gehuurde ook speelautomaten in beslag genomen in verband met problemen met de merktekens en het niet beschikken over een daarvoor vereiste vergunning. Daarnaast is vermeld dat sprake is van diverse politieregistraties over overlast van bezoekers van het gehuurde, illegaal gokken en drugsgebruik aldaar. Voorts is beschreven dat het gehuurde zich bevindt in een kwetsbaar gebied waar het woon- en leefklimaat onder druk staat.
4.8.
[gedaagde01] voert aan dat zij, toen zij op de hoogte raakte van de situatie, direct actie heeft ondernomen door het gehuurde twee weken te sluiten, de beheerders te ontslaan, camera’s op te hangen en een deurbeleid te hanteren. Dit maakt de gedane constateringen en overtredingen echter niet ongedaan en heeft deze ook niet voorkomen. Voor zover [gedaagde01] heeft bedoeld te zeggen dat haar geen verwijt kan worden gemaakt, merkt de kantonrechter op dat het voor toepassing van artikel 7:231 lid 2 BW niet nodig is dat de huurder een tekortkoming kan worden verweten. Overigens is het niet goed voorstelbaar dat [gedaagde01] c.q. haar directie niet van de gang van zaken in het gehuurde op de hoogte zou zijn of kon zijn. Aan de stelling van [gedaagde01] dat de burgemeester had moeten volstaan met een waarschuwing gaat de kantonrechter voorbij. Het is niet aan de kantonrechter om (de rechtmatigheid van) het burgemeestersbesluit te toetsen.
4.9.
Het verweer van [gedaagde01] leidt er niet toe, voorlopig oordelend, dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is of dat Spring Properties van haar bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden misbruik heeft gemaakt. Dit betekent, voorlopig oordelend, dat de huurovereenkomst door ontbinding is geëindigd en [gedaagde01] momenteel zonder recht of titel gebruik maakt van het gehuurde. De gevorderde ontruiming wordt daarom toegewezen, ook omdat van de kant van [gedaagde01] geen belangen zijn aangevoerd die zwaarder zouden wegen dan het belang van Spring Properties.
4.10.
De ontruimingstermijn wordt vastgesteld op veertien dagen na het wijzen van dit vonnis.
4.11.
De gevorderde dwangsom wordt niet toegewezen. Dat geldt ook voor de gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf uit te voeren met hulp van politie en justitie. Op grond van de artikelen 556 lid 1 en 557 Rv is de deurwaarder, zonder rechterlijke tussenkomst, immers al bevoegd de hulp van de sterke arm van politie in te roepen.
huurachterstand
4.12.
Spring Properties stelt dat [gedaagde01] een huurachterstand heeft. Zij heeft deze ten tijde van de dagvaarding becijferd op € 12.293,49 uitgaande van een huurprijs van € 1.512,50 per maand (beide bedragen inclusief btw). [gedaagde01] betwist dat er sprake is van een huurachterstand. Zij voert aan dat een huurprijs van € 15.000,- exclusief btw per jaar is overeengekomen, wat neerkomt op € 1.250,- exclusief btw per maand. Daarop is een huurkorting gegeven. Het gaat volgens [gedaagde01] om een huurkorting van € 600,- per maand totdat een categorie 2 vergunning is verkregen en een korting van € 125,- per maand tot 31 juli 2021. [gedaagde01] wijst erop dat de categorie 2 vergunning nooit is verleend en dat de huurkorting dus nog steeds van toepassing is. Hiervan uitgaande is er volgens [gedaagde01] niet te weinig maar te veel huur betaald. Subsidiair voert [gedaagde01] aan dat de huurkorting € 350,- per maand bedraagt, wat een huurprijs van € 900,- per maand exclusief btw (€ 1.089,- per maand inclusief btw) oplevert.
4.13.
Over de hoogte van de huur die [gedaagde01] aan Spring Properties verschuldigd is (geweest) zijn partijen het niet eens. Mogelijk dat [gedaagde01] per maand € 1.512,50 inclusief btw aan huur is verschuldigd, zoals Spring Properties stelt, maar dat staat niet vast en valt ook niet eenvoudig vast te stellen. De tekst van de huurovereenkomst(en) op dit punt is daarvoor te onduidelijk. Dit betekent dat er niet op voorhand van kan worden uitgegaan dat Spring Properties nog recht heeft op € 12.293,49 inclusief btw.
4.14.
In de huurovereenkomst tussen [bedrijf01] (de rechtsvoorganger van Spring Properties) en [gedaagde01] die met ingang van 1 januari 2021 van toepassing is (partijen zijn het daarover eens) staat onder 4.6 dat op de huurprijs een korting geldt van € 600,- tot het verkrijgen van de vergunning categorie 2, waarin een korting is verwerkt van € 125,- over het tweede jaar tot 31 juli 2021. Onder 4.8 is echter het te betalen bedrag bepaald op
€ 1.089,- inclusief btw (€ 1.250,- aan huurprijs min € 350,- aan korting plus btw). Uit de door Spring Properties overgelegde specificatie van de huurachterstand kan worden opgemaakt dat [gedaagde01] dit bedrag van € 1.089,- 17 keer aan Spring Properties heeft betaald. Daarnaast heeft [gedaagde01] in haar mail van 12 september 2022 aan (de beheerder van) Spring Properties geschreven: “… de huur moet zijn 1089 in de btw en dit heb ik al meer malen aangegeven …”. Gelet hierop acht de kantonrechter het voldoende aannemelijk dat Spring Properties in ieder geval aanspraak heeft op betaling van € 1.089,- per maand inclusief btw. Uitgaande van dit bedrag heeft Spring Properties de huurachterstand berekend op € 5.094,- inclusief btw. Dit bedrag is toewijsbaar. Het bedrag zal worden vermeerderd met de gevorderde wettelijke rente. De rest van het door Spring Properties gevorderde bedrag van
€ 12.293,49 inclusief btw is in kort geding dus niet toewijsbaar. Als Spring Properties meent hierop recht te hebben, zal dit in een bodemprocedure uitgezocht moeten worden. Het kort geding leent zich hier niet voor.
buitengerechtelijke kosten
4.15.
Spring Properties maakt tevens aanspraak op buitengerechtelijke kosten. In de toepasselijke Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst wordt ten aanzien hiervan aansluiting gezocht bij het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Conform het Besluit komt berekend over de toewijsbare hoofdsom
€ 629,70 aan buitengerechtelijke kosten voor toewijzing in aanmerking. De gevorderde wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten vanaf de dagvaarding zal worden afgewezen, nu niet is gesteld of gebleken dat Spring Properties deze kosten op het moment van dagvaarden al aan haar incassogemachtigde had betaald.
proceskosten
4.16.
[gedaagde01] krijgt in overwegende mate ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Spring Properties tot vandaag vast op € 131,17 aan kosten voor de dagvaarding, € 514,- aan griffierecht en € 747,- aan salaris voor de gemachtigde. Dit is in totaal € 1.392,17. Voor kosten die Spring Properties maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] € 124,- betalen. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak door de deurwaarder aan [gedaagde01] wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover echter niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853). De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals gevorderd.
uitvoerbaar bij voorraad
4.17.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde01] om binnen veertien dagen na het wijzen van dit vonnis de bedrijfsruimte aan het [adres01] in [plaats01] te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege haar daar bevinden, en de bedrijfsruimte leeg, bezemschoon en in goede staat aan Spring Properties op te leveren;
5.2.
veroordeelt [gedaagde01] om aan Spring Properties € 5.094,00 aan huurachterstand te betalen, met de wettelijke rente hierover vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling;
5.3.
veroordeelt [gedaagde01] om aan Spring Properties € 629,70 aan buitengerechtelijke kosten te betalen;
5.4.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, aan de kant van Spring Properties tot vandaag vastgesteld op € 1.392,17, met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag van volledige betaling;
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Langeler en in het openbaar uitgesproken.
465