Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10111875 CV EXPL 22-29329
datum uitspraak: 17 februari 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
EREIP (NL) Propco B.V.,
vestigingsplaats: Amsterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. G.E. Hamer,
tegen
[gedaagde01], die handelt onder de naam
[handelsnaam01],
[handelsnaam01],
woonplaats: [woonplaats01],
gedaagde,
die zelf procedeert.
De partijen worden hierna ‘Ereip’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 19 september 2022, met bijlagen;
- de e-mail van [gedaagde01] van 25 september 2022, met bijlagen;
- de akte van Ereip met een vermeerdering en wijziging van de eis, met bijlagen.
1.2.
Op 17 januari 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Namens Ereip zijn de heren [naam01] en [naam02] verschenen (assetmanagers), bijgestaan door mr. L.A. Uilkema (namens de gemachtigde). [gedaagde01] is wel uitgenodigd voor de mondelinge behandeling, maar hij is niet verschenen.
2..De feiten
2.1.
[gedaagde01] huurde vanaf 1 juli 2021 van Ereip de bedrijfsruimte op het adres [adres01] in [plaats01] .
2.2.
In huurovereenkomst tussen partijen is (voor zover relevant) het volgende bepaald:
“6.1. Huurder zal uiterlijk op 31 juli 2022 een waarborgsom / bankgarantie aan Verhuurder voldoen ten bedrage van € 19.662,49 (…)
8.4.
Huurder ontvangt van Verhuurder eenmalig een bedrag van maximaal € 40.000,- (…). Huurder dient de Bijdrage aan te wensen voor (cumulatief):
o Het renoveren van de toiletgroepen op de eerste verdieping;
o Het plaatsen van plafonds met LED- verlichting;
o Het stuken en schilderen van de bouwkundige muren;
o Het plaatsen van een pantry;
o Het schilderen van de kozijnen aan de binnenzijde;
o Het gereed maken van de vloer voor het leggen van vloerbedekking (egaliseren).
(…)
11.6.
Aan het einde van de huurovereenkomst dient Huurder het Gehuurde (…) leeg, bezemschoon, heel en werkend en schadevrij aan Verhuurder op te leveren (…)
11.46.
Het in artikel 23.2 van de Algemene bepalingen genoemde minimumbedrag komt te vervallen. In de plaats daarvan geldt een minimumbedrag van € 500,00 per maand.”
2.3.
In de algemene bepalingen die van toepassing zijn op de huurovereenkomst, is (voor zover relevant) het volgende bepaald:
“Einde huurovereenkomst of gebruik
(…)
22.9
Huurder is gehouden de door hem op basis van het inspectierapport uit te voeren werkzaamheden binnen de in het rapport vastgelegde - of nader tussen partijen overeengekomen - termijn op een deugdelijke wijze uit te voeren c.q. te doen uitvoeren. Indien Huurder geheel of gedeeltelijk nalatig blijft in de nakoming van zijn uit het rapport voortvloeiende verplichtingen, is Verhuurder gerechtigd zelf deze werkzaamheden te laten uitvoeren en de daaraan verbonden kosten op Huurder te verhalen onverminderd de aanspraak van Verhuurder op vergoeding van de verdere schade en kosten.
(…)
23.2
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand.”
2.4.
[gedaagde01] wilde in de bedrijfsruimte (kort gezegd) een sportschool exploiteren. Hij heeft met het oog daarop verbouwingen verricht.
2.5.
Op 3 november 2022 hebben Ereip en [gedaagde01] een vaststellingsovereenkomst met elkaar gesloten. Daarin hebben zij (voor zover relevant) het volgende afgesproken:
“1.1. De Huurovereenkomst eindigt met wederzijds goedvinden op 1 november 2022 (hierna: de "Einddatum").
(…)
2.1.
Huurder levert het Gehuurde uiterlijk op de Einddatum aan Verhuurder op zoals overeengekomen in de Huurovereenkomst, inclusief de werkzaamheden genoemd in art. 8.4 van de Huurovereenkomst.”
3..Het geschil
3.1.
Ereip eist, na eisvermindering tijdens de mondelinge behandeling, samengevat:
- [gedaagde01] te veroordelen om aan haar te betalen € 146.655,69, vermeerderd met de contractuele rente van 1% van het totaal verschuldigde, met een minimum van € 500,- per maand, vanaf 21 december 2022, tot de dag van volledige betaling;
- [gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
Ereip baseert de eisen op het volgende. Partijen hebben in de vaststellingsovereenkomst afgesproken dat de huurovereenkomst per 1 november 2022 is geëindigd. Berekend tot die datum is sprake van een huurachterstand van € 30.072,34. Deze huurachterstand moet [gedaagde01] betalen. [gedaagde01] heeft daarnaast het gehuurde niet correct opgeleverd. Ereip zal € 112.144,- aan kosten moeten maken om schade te herstellen en de bedrijfsruimte in haar originele staat te brengen. Deze kosten komen ook voor rekening van [gedaagde01] . Daarnaast maakt Ereip aanspraak op € 4.978,88 aan buitengerechtelijke incassokosten, berekend over de genoemde huurachterstand en de waarborgsom van € 19.662,49, die [gedaagde01] nooit heeft betaald. Tenslotte maakt Ereip aanspraak op de contractuele boeterente. Deze bedraagt € 6.518,79 berekend over de huurachterstand, waarborgsom en herstelkosten. Op het totaal van deze bedragen moeten twee betalingen, met een totaal van € 7.058,32 in mindering worden gebracht.
3.3.
[gedaagde01] heeft in zijn e-mail laten weten dat hij het niets eens is met de (oorspronkelijke) eisen. Hij baseert dat op het volgende. [gedaagde01] heeft tevergeefs veel geïnvesteerd in de bedrijfsruimte, omdat hij die niet mag gebruiken als sportschool. Ereip had dit moeten weten. Bovendien profiteert Ereip van de investeringen die [gedaagde01] heeft gedaan. [gedaagde01] zal Ereip daarom aansprakelijk stellen voor de schade die hij heeft geleden. Verder klopt de huurachterstand niet, omdat er nog een aantal betalingen ontbreekt.
3.4.
Tegen de gewijzigde eis heeft [gedaagde01] geen verweer gevoerd, aangezien hij niet op de mondelinge behandeling is verschenen.
4..De beoordeling
[gedaagde01] moet de huurachterstand van € 30.072,34 betalen
4.1.
Ereip heeft gesteld dat er sprake is van een huurachterstand van € 30.072,34, namelijk vijf maanden keer € 3.529,16 (februari tot juni 2022) en 3 maanden keer € 4.142,18 (augustus tot oktober 2022). [gedaagde01] heeft de hoogte van de huurbedragen niet betwist, zodat die vast staan. Wel heeft [gedaagde01] in zijn e-mail aangegeven dat er betalingen ontbreken. Hij heeft echter niet aangegeven welke betalingen hij nog zou hebben gedaan en hij heeft ook geen betaalbewijzen meegestuurd. [gedaagde01] heeft zijn verweer op dit punt dan ook onvoldoende onderbouwd. Daarom gaat de kantonrechter uit van de juistheid van de opgave van Ereip. De gevorderde huurachterstand wordt toegewezen.
De gevorderde herstelkosten worden afgewezen
4.2.
In haar akte heeft Ereip ook aanspraak gemaakt op € 112.144,- aan herstelkosten. Zij heeft in die akte niet aangegeven wat de juridische grondslag van deze vordering is. Tijdens de zitting heeft zij, naar aanleiding van vragen van de kantonrechter, gesteld dat zij zich baseert op artikel 22.9 van de algemene voorwaarden. Uit dat artikel blijkt dat Ereip de herstelkosten pas bij [gedaagde01] in rekening kan brengen wanneer aan hem een termijn is gegeven om de werkzaamheden uit het opleveringsrapport deugdelijk uit te voeren en hij dat nalaat. Dat Ereip [gedaagde01] zo’n termijn gegeven heeft is echter niet gesteld of gebleken. Integendeel, uit een overgelegde e-mail namens [gedaagde01] van 15 november 2022 (productie 6) lijkt te volgen dat Ereip direct aanspraak heeft gemaakt op een vergoeding. Op grond van artikel 22.9 kan Ereip dus (nog) geen aanspraak maken op de herstelkosten. Deze vordering wordt daarom afgewezen, net als de hieraan gerelateerde buitengerechtelijke kosten en boeterente.
[gedaagde01] moet € 1.558,79 aan buitengerechtelijke kosten betalen
4.3.
Ereip maakt daarnaast aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke kosten die zij heeft gemaakt. Zij vordert over iedere huurtermijn die te laat is betaald en over de waarborgsom (artikel 6.1 van de huurovereenkomst) het bedrag dat volgt uit het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Zij meent dat zij daar op grond van artikel 6:96 lid 4 BW recht op heeft vanaf het moment dat [gedaagde01] in verzuim is. Daarmee geeft zij blijk van een verkeerde lezing van dat artikel. Uit dat artikel volgt namelijk dat [gedaagde01] bij het intreden van verzuim direct een vergoeding van € 40,- per factuur verschuldigd is. Een hogere vergoeding is hij alleen verschuldigd als Ereip incassohandelingen heeft verricht. Daarbij is de aard en omvang van de verrichte incassowerkzaamheden niet van belang, maar wordt de vergoeding berekend conform het Besluit, op basis van de hoofdsom die openstond op het moment van de incassohandeling (HR 13 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1405 r.o. 3.6).
4.4.
Ereip heeft twee aanmaningen overgelegd, namelijk van 20 april 2022 en 5 mei 2022 (productie 2 dagvaarding). Op 20 april 2022 was sprake van een hoofdsom van € 10.587,48, namelijk de huur van de maanden februari tot en met april 2022 (drie maal € 3.529,16). Op grond van het Besluit kan Ereip ter zake van die aanmaning aanspraak maken op een vergoeding van € 880,87.
4.5.
Op het moment van de aanmaning van 5 mei 2022 was ook de huur van mei 2022 verschuldigd. Ereip kan daarom, in aanvulling op de voorgaande vergoeding, ook aanspraak maken op een vergoeding van buitengerechtelijke kosten over de huur van de maand mei 2022. Op grond van het Besluit heeft zij daarom recht op een aanvullende vergoeding van € 477,92.
4.6.
Ereip heeft niet gesteld dat er verdere incassohandelingen hebben plaatsgevonden. Ter zake van de overige huurtermijnen is [gedaagde01] dus steeds een bedrag van € 40,- verschuldigd. Dat betreft dus in totaal een bedrag van € 160,-, namelijk 4 keer € 40,- (juni, augustus, september en oktober 2020).
4.7.
Verder staat als onbetwist vast dat [gedaagde01] de waarborgsom niet voor 31 juli 2022 heeft betaald, zoals overeengekomen (artikel 6.1 huurovereenkomst). Ook daarvoor moet hij dus een bedrag van € 40,- betalen.
4.8.
In totaal is [gedaagde01] dus een vergoeding van buitengerechtelijke kosten verschuldigd van € 1.558,79, namelijk € 880,87 (4.4) + € 477,92 (4.5) + € 160,- (4.6) + € 40,- (4.7).
[gedaagde01] moet € 4.500,- boeterente betalen
4.9.
Ereip vordert daarnaast € 500,- boeterente over de acht maanden huurachterstand en over de waarborgsom. Deze vordering is niet afzonderlijk door [gedaagde01] betwist en is gebaseerd op artikel 11.46 van de huurovereenkomst en artikel 23.2 van de algemene voorwaarden. Deze vordering van € 4.500,- (negen maal € 500,-) wordt daarom toegewezen.
4.10.
Ereip vordert tenslotte de boeterente ook over het totaal verschuldigde vanaf 21 december 2022. Dit deel van de vordering wordt afgewezen. De boete is namelijk gebaseerd op de huurovereenkomst en sinds 1 november 2022 bestaat deze overeenkomst niet meer.
Conclusie: [gedaagde01] moet € 29.072,81 betalen aan Ereip
4.11.
Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde01] € 36.131,13 moet betalen aan Ereip. Er is geen discussie over dat hierop nog € 7.058,32 in mindering moet worden gebracht, door betalingen van [gedaagde01] . Daarom wordt een vordering van € 29.072,81 toegewezen.
Tegenvordering
4.12.
[gedaagde01] heeft in zijn e-mail aangegeven dat hij van plan is om schadevergoeding te vorderen van Ereip. Die vordering heeft hij in deze procedure echter niet ingesteld. De kantonrechter hoeft daar daarom niet op in te gaan. Voor zover [gedaagde01] bedoeld heeft dat hij deze schade kan verrekenen met de vorderingen van Ereip, gaat de kantonrechter ook aan zijn betoog voorbij. De kantonrechter kan namelijk op dit moment niet op eenvoudige wijze vaststellen of [gedaagde01] een vordering heeft op Ereip en zo ja, hoe groot die is (artikel 6:136 BW).
Proceskosten
4.13.
Ereip is terecht deze procedure gestart tegen [gedaagde01] . Weliswaar wordt een groot deel van de vermeerderde eis afgewezen, maar het grootste deel van de posten die in de dagvaarding zijn gevorderd wordt toegewezen. In die omstandigheden ziet de kantonrechter aanleiding [gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten. Zij stelt deze kosten, op basis van het bedrag dat op het moment van dagvaarden toewijsbaar was, vast op € 105,31 aan dagvaardingskosten, € 1.384,- aan griffierecht en € 1.985,- aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punt x € 794,-). Dit is totaal € 3.474,31. Voor kosten die Ereip maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] een bedrag betalen van € 132,- (1/2 punt x € 794,- met een maximum van € 132,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).
Uitvoerbaarheid bij voorraad
4.14.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde01] om aan Ereip € 29.072,81 te betalen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten die aan de kant van Ereip tot vandaag worden vastgesteld op € 3.474,31;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.
33394