Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zittingsplaats Rotterdam
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 21/5624
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 februari 2023 in de zaak tussen
[naam eiseres] , uit [plaats] , eiseres,
(gemachtigde: mr. B. de Jong),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
(gemachtigde: mr. A. Atwaroe).
Inleiding
Met het besluit van 26 februari 2021 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Rotterdam (de onroerende zaak) van het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 138.000,-.
Met het besluit op bezwaar van 19 oktober 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
Bij brief van 5 januari 2023 heeft de rechtbank de eigenaar van de onroerende zaak, Stichting Woonstad Rotterdam, aangemerkt als belanghebbende en gevraagd om als partij aan de procedure deel te nemen. De eigenaar heeft hierop niet gereageerd.
De rechtbank heeft het beroep op 19 januari 2023 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van verweerder deelgenomen. Namens verweerder is ook taxateur [naam taxateur 1] verschenen. De gemachtigde van eiseres heeft zich afgemeld voor de zitting.
Beoordeling door de rechtbank
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Volgens haar bedraagt de waarde niet meer dan € 120.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een portiekwoning, met een gebruiksoppervlakte van 78 m². Het bouwjaar is 1926.
Procesbelang
3.1.
Ambtshalve merkt de rechtbank op dat het beroep van eiseres ontvankelijk is. Daartoe overweegt de rechtbank dat de Hoge Raad in zijn arrest van 20 maart 2020 (ECLI:NL:HR:2020:467) heeft overwogen dat eenieder aan wie een te zijnen aanzien genomen WOZ-beschikking bekend is gemaakt, bij die beschikking en dus bij de daarin vastgestelde waarde een belang heeft.
3.2.
Vast staat dat de beschikking aan eiseres bekend is gemaakt. Eiseres heeft dus een belang bij de vastgestelde waarde.
De waardebepaling
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport over van 10 februari 2022 opgemaakt door [naam taxateur 2] en de daarin opgenomen waardematrix (de matrix). In de matrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2020 getaxeerd op € 138.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] in Rotterdam.
6.1.
De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, oppervlakte en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Gelet op de bij het taxatierapport gevoegde matrix, maakt verweerder verder inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak wat betreft onder meer oppervlakte rekening is gehouden.
6.2.
Alle vergelijkingsobjecten hebben een hogere hoofdgebouwwaarde, terwijl de objecten wat betreft het gebruiksoppervlakte en de VLOK-factoren (Voorzieningen, Ligging, Onderhoud en Kwaliteit) goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De WOZ-waarde van de onroerende zaak komt de rechtbank gezien de verkooptransacties van deze vergelijkingsobjecten dan ook niet te hoog voor. Ter zitting heeft verweerder toegevoegd dat de verkooptransacties van de vergelijkingsobjecten aan de lage kant zijn, omdat de objecten zijn gekocht via een terugkoopregeling. Dit drukt de koopsom. Daarbij volgt uit de matrix in het taxatierapport dat de m²-prijs van de onroerende zaak € 1.769,- bedraagt tegen een gemiddelde m²-prijs van € 2.108,- voor de vergelijkingsobjecten. Voor zover eiseres heeft willen aanvoeren dat te weinig rekening is gehouden met de slechte onderhoudstoestand van de onroerende zaak, overweegt de rechtbank dat een mogelijk slechte staat van de onroerende zaak voldoende verdisconteerd ligt in de WOZ-waarde, omdat de prijs per m² van de onroerende zaak lager ligt dan de m²-prijs van de vergelijkingsobjecten. Hieruit volgt dat verweerder de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7.1.
Het door eiseres overgelegde taxatierapport van 20 augustus 2021 maakt het bovenstaande niet anders. In het taxatierapport wordt de onroerende zaak gewaardeerd op € 120.000,-. Aan het taxatierapport zou volgens eiseres meer gewicht moeten worden toegekend omdat deze tot stand is gekomen door middel van een inpandige opname, terwijl verweerder de WOZ-waarde slechts per modelmatige waardebepaling heeft vastgesteld. De rechtbank volgt dit standpunt niet, omdat het als eerste aan verweerder is om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld, voordat er wordt gekeken naar de waarde die eiseres voorstelt. [2] De bewijslast rust dus in eerste instantie op verweerder en is in principe niet afhankelijk van de manier waarop een vastgestelde waarde tot stand is gekomen.
7.2.
Daar komt bij dat de rechtbank van oordeel is dat uit het taxatierapport van eiseres niet blijkt hoe tot deze waardering is gekomen. Ook wordt er niet uiteengezet hoe de genoemde vergelijkingsobjecten de voorgestelde waarde van de onroerende zaak onderbouwen. Zo wordt bijvoorbeeld niet inzichtelijk van welke VLOK-factoren wordt uitgegaan en op welke manier rekening is gehouden met het verschil in gebruiksoppervlakte tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. Ten opzichte van het taxatierapport van verweerder, legt dit rapport dan ook onvoldoende gewicht in de schaal.
8. Gelet op het bovenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder aannemelijk maakt dat de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank komt niet toe aan een verdere bespreking van de door eiseres voorgestelde waarde.
Conclusie
9. Het beroep is ongegrond.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J. van Spengen, rechter, in aanwezigheid van
mr.W.D.F. Oskam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 27 februari 2023.
mr.W.D.F. Oskam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 27 februari 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.