Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummers: ROT 22/1576 en ROT 22/1582
uitspraak van de meervoudige kamer van 28 maart 2023 in de zaken tussen
[naam eiseres], eiseres,
gemachtigde: [naam 1],
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
gemachtigde: mr. B.J. Klein.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van 26 februari 2021 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 7.304.000,-.
Hierbij is aan eiseres voor 2020 een aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar (hierna: OZB eigenaar) van € 26.170,23 opgelegd en een aanslag onroerendezaakbelasting gebruiker (hierna: OZB gebruiker) opgelegd van € 18.639,81.
Bij beschikking op grond van de Wet WOZ van eveneens 26 februari 2021 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 7.292.000,-.
Hierbij is aan eiseres voor 2021 een aanslag OZB eigenaar van € 26.061,61 opgelegd en een aanslag OZB gebruiker van € 18.565,43.
Bij uitspraak op bezwaar van 18 februari 2022 (het bestreden besluit I) over het belastingjaar 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres hierover ongegrond verklaard.
Bij uitspraak op bezwaar van eveneens 18 februari 2022 (het bestreden besluit II) over het belastingjaar 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres hierover gegrond verklaard en de waarde nader vastgesteld op € 7.146.000,-. De aanslagen OZB zijn verlaagd naar € 25.539,80 (eigenaar) en € 18.193,72 (gebruiker)
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden besluiten.
De zaak over belastingjaar 2020 heeft nummer ROT 22/1582 en de zaak over belastingjaar 2021 heeft nummer ROT 22/1576.
Beide zaken zijn gevoegd behandeld op de zitting van 1 december 2022.
Namens eiseres zijn [naam 2], kantoorgenoot van haar gemachtigde, en taxateur [naam 3] verschenen. Verweerder is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde, taxateur [naam 4] en [naam 5].
Overwegingen
1. In de onroerende zaak is het Ronald MacDonald Huis gevestigd. Het object zal hierna worden aangeduid als onroerende zaak of als Ronald MacDonald Huis. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildata 1 januari 2019 en 1 januari 2020. Volgens eiseres zijn de waarden te hoog vastgesteld en moet de waarde voor 1 januari 2019 € 5.684.000,- zijn en voor 1 januari 2020 € 5.550.000,-.
Ter onderbouwing daarvan verwijst eiseres naar een tweetal taxatierapporten van [naam 3] en [naam 6] van 30 maart 2022. Verweerder is van mening dat hij beide waarden niet te hoog heeft vastgesteld.
Daarnaast is het gehanteerde tarief voor de aanslagen OZB eigenaar in geschil. Volgens eiseres moet het woningtarief worden toegepast omdat de onroerende zaak als “woning” moet worden gekwalificeerd, terwijl verweerder meent dat het tarief voor een “niet-woning” moet worden toegepast. De aanslagen OZB gebruiker moeten volgens eiseres daarom worden vernietigd.
Verder betoogt eiseres dat, als wel sprake is van een “niet-woning”, de aanslagen OZB gebruiker verlaagd moeten worden omdat de zogenoemde woningdelenvrijstelling ten onrechte niet is toegepast door verweerder. Verweerder betoogt dat de aanslagen voor de OZB terecht en naar een juist bedrag zijn opgelegd.
Woning in de zin van artikel 220a Gemeentewet
2. De rechtbank zal als eerste beoordelen of het object terecht als niet-woning is gekwalificeerd door verweerder.
Artikel 220 van Pro de Gemeentewet luidt:
Ter zake van binnen de gemeente gelegen onroerende zaken kunnen onder de naam onroerende-zaakbelastingen worden geheven:
a. een belasting van degenen die bij het begin van het kalenderjaar onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen, al dan niet krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht, gebruiken;
b. een belasting van degenen die bij het begin van het kalenderjaar van onroerende zaken het genot hebben krachtens eigendom, bezit of beperkt recht.
Artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet luidt:
Een onroerende zaak dient in hoofdzaak tot woning indien de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.
3. Omdat het gaat om de vaststelling van een belastingaanslag rust op verweerder de bewijslast dat de grondslag waarnaar de belasting is geheven en het tarief van de belasting juist zijn. Dit betekent dat verweerder aannemelijk moet maken dat de onroerende zaak een niet-woning is in de zin van artikel 220a van de Gemeentewet.
4. Op grond van het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:770, geldt dat een deel van een onroerende zaak dat naar aard en inrichting bestemd en geschikt is om enigszins duurzaam voor menselijke bewoning te dienen en waarbij de woonfunctie overheersend is ten opzichte van andere functies, dient tot woning als bedoeld in artikel 220a, lid 2, Gemeentewet, ongeacht of dat deel feitelijk duurzaam wordt bewoond.
Als geen sprake is van bestemming tot woning en geschiktheid als woning, moet vervolgens worden beoordeeld of een deel volledig dienstbaar is aan woondoeleinden als bedoeld in artikel 220a lid 2 van de Gemeentewet, aldus de Hoge Raad.
5. Dit betekent dat per (onder)deel van de onroerende zaak moet worden bekeken of sprake is van een woning of niet-woning en niet naar het object in zijn geheel. Eiseres wil niet naar elk gedeelte apart kijken, volgens haar is het gehele tehuis bedoeld om een woonomgeving te creëren en moet het gezien worden als één groot (woon)huis. Deze redenering is echter in strijd met de wet en met de uitleg daarvan in het hiervoor aangehaalde arrest van 27 mei 2022. Zij kan daarom niet worden gevolgd.
6. Bij de beoordeling gaat de rechtbank uit van de volgende feiten en omstandigheden die uit het dossier of ter zitting zijn gebleken.
6.1
Het Ronald MacDonald Huis is een zogenaamd “logeerhuis” dat in 2008 en 2009 is gebouwd. Het grenst aan het Erasmus Medisch Centrum en is met een loopbrug daarmee verbonden. Het staat op een kavel van 430 m² en heeft een bruto oppervlak van 3.386 m².
Er zijn 28 gastenkamers met badkamers en toilet, diverse woonkamers, een centrale keuken
met eetruimte, speelruimtes en een huiskamer. De huiskamer dient als dagverblijf tijdens opnames van een ziek kind en dient als plek waar het gezin, al dan niet met het zieke kind, tot rust kan komen in een huiselijke sfeer. Het speeldek op de tweede verdieping biedt dagopvang aan broertjes of zusjes van zieke kinderen. Een dakterras op de 8e etage geeft een plek waar ouders en kinderen buiten kunnen zitten.
Naast de gastenkamers zijn er ook nog aanvullende ruimtes zoals opslagruimtes, vuilcontainers, een fietsenstalling, kantoorruimtes en een fitnessruimte aanwezig.
De 9e (=bovenste) etage is in zijn geheel in gebruik voor de gebouwgebonden installaties
(centrale verwarmingsketels, omvormers PV-panelen en luchtbehandelingskast).
6.2
Er werken vijf betaalde krachten en ongeveer 180 vrijwilligers in het Ronald McDonald Huis. De gemiddelde verblijfsduur van de gasten is zeventien dagen. Het verblijf is gekoppeld aan de opname van een eigen kind in het ziekenhuis.
6.3
Op de website van het Ronald McDonald Huis staat onder andere:
In Ronald McDonald Huis Sophia Rotterdam heb je alle privacy in je eigen slaapkamer. Maar het Huis is meer dan een logeerplek dicht bij het ziekenhuis. Je kunt andere gezinnen ontmoeten in de gemeenschappelijke ruimtes: in de woonkamer met zachte banken, in de opgeruimde eetkamer en in de grote keuken. Tijdens je verblijf doe je je eigen was. Hiervoor kun je kosteloos gebruik maken van wasmachines, drogers en wasmiddel. Door verantwoordelijk te blijven voor dagelijkse dingen zoals koken en wassen, gaat op loopafstand van het ziekenhuis je leven ondanks alles toch een beetje door.
6.4
In de statuten van de stichting het Ronald MacDonald Huis staat in artikel 2.1:
De stichting beoogt een algemeen nut beoogde instelling te zijn zoals bedoeld in artikel
5b Algemene wet inzake rijksbelastingen, of een daarvoor in de plaatskomende
bepaling en heeft ten doel:
a. het bevorderen en nastreven van het algemeen belang, en meer in het bijzonder
het instandhouden van tijdelijke opvangvoorzieningen ten behoeve van
familieleden, verzorgers of andere naasten van kinderen die in het Erasmus MCSophia
worden verpleegd of anderszins worden behandeld, dan wel (het
ondersteunen van) het instandhouden van dergelijke opvangvoorzieningen in de
nabijheid van enig ander ziekenhuis of een andere verpleeginstelling, dit alles in
de ruimste zin van het woord.
7. Verweerder heeft een overzicht overgelegd van de delen die in de onroerende zaak aanwezig zijn en de oppervlakte daarvan. Ter zitting heeft eiseres verklaard zich in deze indeling en de daarbij horende oppervlakten te kunnen vinden.
Verweerder heeft ook vermeld of een deel volgens hem een woondeel, niet-woningdeel of een mixed ruimte is.
Uit het overzicht volgt uiteindelijk de volgende verdeling:
Niet woningdelen: 21,08 %
Mixed ruimte: 31,96 %
Woningdelen: 46,96 %
Verweerder heeft als woningdelen aangemerkt:
- de gastenkamers, met de daarbij horende de garderobe(n), badkamers en toiletten;
- de (gemeenschappelijke) woonkamers;
- de (eet)keukens.
De aard van deze ruimten is dus tussen partijen niet in geschil en ook overigens voldoen deze gedeelten aan de criteria “
naar aard en inrichting bestemd en geschikt om enigszins duurzaam voor menselijke bewoning te dienen en waarbij de woonfunctie overheersend is ten opzichte van andere functies”. Dat de gastenkamers niet duurzaam worden bewoond is daarbij niet van belang.
naar aard en inrichting bestemd en geschikt om enigszins duurzaam voor menselijke bewoning te dienen en waarbij de woonfunctie overheersend is ten opzichte van andere functies”. Dat de gastenkamers niet duurzaam worden bewoond is daarbij niet van belang.
Als ‘mixed ruimten’ zijn aangemerkt:
- trappenhuizen;
- ( entree)hal;
- brandweerlift;
- fietsenstalling;
- wasserette;
- toiletten (die niet bij een gastenkamer horen);
- gangen.
De rechtbank kan verweerder hierin volgen. Deze delen zijn naar aard en inrichting niet bestemd en geschikt om enigszins duurzaam voor menselijke bewoning te dienen, zodat ze niet ‘dienen tot woning’ als bedoeld in artikel 220a, lid 2 (eerste zinsdeel) van de Gemeentewet.
Het is vervolgens de vraag of deze delen volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden, zodat ze alsnog aan de woondelen toegerekend kunnen worden op grond van artikel 220a lid 2 (laatste zinsdeel) van de Gemeentewet. Daarvoor is beslissend in hoeverre deze delen feitelijk worden gebruikt ten behoeve van de delen die wel tot woning dienen (zie r.o. 3.2.4 uit het arrest van 27 mei 2022).
Hoewel deze delen het inderdaad mogelijk maken dat er in de gastenkamers mensen kunnen verblijven (= wonen in de zin van artikel 220a Gemeentewet), zoals eiseres stelt, is dat onvoldoende om ze
volledigdienstbaar te achten aan woondoeleinden. De trappen, gangen, de entreehal, de fietsenstalling en de toiletten in de gang worden namelijk zowel door het personeel en de vrijwilligers als door de bewoners van de gastenkamers gebruikt. Dat geldt ook voor de wasserette, die door de bewoners kan worden gebruikt voor hun eigen was, maar ook door het personeel en de vrijwilligers om het beddengoed en de handdoeken te wassen.
volledigdienstbaar te achten aan woondoeleinden. De trappen, gangen, de entreehal, de fietsenstalling en de toiletten in de gang worden namelijk zowel door het personeel en de vrijwilligers als door de bewoners van de gastenkamers gebruikt. Dat geldt ook voor de wasserette, die door de bewoners kan worden gebruikt voor hun eigen was, maar ook door het personeel en de vrijwilligers om het beddengoed en de handdoeken te wassen.
Als niet-woningdelen zijn aangemerkt:
- verdeelruimte;
- verdeelruimte;
- magazijnen;
- trafo;
- werkkast;
- afvalbakken;
- linnenkast;
- berging;
- technische ruimte;
- vrijwilligerskamer;
- kantoren;
- archief;
- serverruimte.
Deze vaststelling kan de rechtbank eveneens volgen. Naar aard en inrichting zijn deze delen op zichzelf niet bestemd en geschikt om enigszins duurzaam voor menselijke bewoning te dienen. Ook hier geldt dat deze gedeelten het mogelijk maken dat er in de gastenkamers mensen kunnen verblijven, maar dat ze niet volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Deze ruimten worden in het geheel niet door de bewoners van de gastenkamers gebruikt; ze worden, een enkele uitzondering daargelaten, alleen door personeel en vrijwilligers gebruikt. De werk- en linnenkasten zijn bovendien op slot en kunnen alleen door het personeel en de vrijwilligers worden opengemaakt.
8. De conclusie is dat de delen van de onroerende zaak die als woning in de zin van artikel 220a van de Gemeentewet zijn aan te merken 46,96 % van de onroerende zaak vormen. Verweerder slaagt daarom in zijn bewijslast. De onroerende zaak moet als niet-woning worden aangemerkt.
Woondelenvrijstelling in de zin van artikel 220e Gemeentewet
9. Nu de onroerende zaak in zijn geheel als niet-woning moet worden aangemerkt op grond van artikel 220a lid 2 van de Gemeentewet, komt aan de orde of delen van deze niet-woning van de heffing van onroerende-zaakbelasting moeten worden vrijgesteld op grond van artikel 220e van de Gemeentewet. Eiseres heeft gesteld dat een groot deel van de onroerende zaak onder de woondelenvrijstelling valt zonder dit nader te specificeren. Verweerder is van mening dat de woondelenvrijstelling niet van toepassing is.
Artikel 220e van de Gemeentewet luidt:
In afwijking van artikel 220c wordt bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de onroerendezaakbelasting bedoeld in artikel 220, onderdeel a, buiten aanmerking gelaten de waarde van gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden.
10. Anders dan bij artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet, rust in dit geval de bewijslast dat sprake is van woondelen op eiseres. Eiseres is namelijk degene die een beroep doet op die vrijstelling.
11. In rechtsoverweging 2.5 uit het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2002 staat onder meer:
“Bij de beoordeling of die beperking van invloed is op de heffingsmaatstaf voor de OZBG, mag niet uit het oog worden verloren dat het bij toepassing van artikel 220e Gemeentewet steeds gaat om onroerende zaken die niet in hoofdzaak – dat wil zeggen voor ten minste 70 procent – tot woning dienen. Voor het oordeel of van de aan een dergelijke onroerende zaak toegekende waarde op grond van artikel 220e Gemeentewet een gedeelte buiten aanmerking moet worden gelaten, is het feitelijk gebruik van dat gedeelte beslissend. Dat geldt zowel voor het gedeelte van zo’n onroerende zaak dat tot woning dient, als voor het gedeelte dat in hoofdzaak aan woondoeleinden dienstbaar is.”
12. Dit betekent dat bij de woondelenvrijstelling gekeken moet worden naar het feitelijk gebruik van de gedeelten van de onroerende zaak. Daarbij geldt dat delen van een onroerende zaak alleen als woondelen kunnen worden gekwalificeerd, als ze worden gebruikt voor duurzaam verblijf (zie rechtsoverweging 3.3.4 uit het arrest van de Hoge Raad van 15 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1125). Op ruimtes waarin verblijf plaatsvindt dat naar zijn aard een tijdelijk karakter heeft, zoals een opname voor kortdurende behandeling of een verblijf in een hospice, is de woondelenvrijstelling niet van toepassing, zo oordeelde de Hoge Raad in dit arrest. Ook in het geval van het Ronald MacDonald Huis is geen sprake van verblijf met een duurzaam karakter. Er is daar sprake van kortdurend verblijf in de gastenkamers, namelijk voor de duur van de opname van een kind in het ziekenhuis. Dit is gemiddeld 17 dagen. De gasten worden in verband met het verblijf ook niet in de Basisregistratie Personen op het adres van de onroerende zaak ingeschreven. Gelet op het niet-duurzame karakter van het verblijf is de woondelenvrijstelling niet van toepassing. Eiseres slaagt daarom niet in haar bewijslast.
13. Dit betekent dat verweerder de aanslagen OZB-eigenaar en OZB-gebruiker kon opleggen, dat verweerder terecht de woondelenvrijstelling niet heeft toegepast en dat verweerder de juiste tarieven heeft gehanteerd.
De WOZ-waarde van de onroerende zaak
14. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover van belang, wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
15. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarden van de onroerende zaak niet te hoog zijn vastgesteld. Daartoe legt verweerder twee taxatierapporten van [naam 4] van 4 mei 2022 over, waarin gedeeltelijk aansluiting is gezocht bij de taxatiewijzer Verzorging (de Taxatiewijzer).
16. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde en dat daarbij de kengetallen uit de Taxatiewijzer gebruikt kunnen worden. De rechtbank sluit zich hierbij aan.
17. De rechtbank stelt verder vast dat de waarde van de grond tussen partijen niet in geschil is en dat niet in geschil is dat de onroerende zaak inclusief BTW moet worden gewaardeerd, zoals ter zitting door partijen bevestigd. Evenmin is in geschil dat er geen functionele correctie hoeft te worden toegepast.
18. Over de bruto vervangingswaarde verschillen partijen wel van mening.
Verweerder is bij de bepaling hiervan uitgegaan van de oorspronkelijke stichtingskosten van de onroerende zaak in 2009. Eiseres is uitgegaan van de kengetallen uit de Taxatiewijzer van het archetype N5161000 (Verzorgingshuis, 2001 en nieuwer, <8000 m²).
18.1
Nu beide partijen (overigens) aansluiten bij de Taxatiewijzer rust op verweerder de bewijslast voor het niet gebruiken van de daarin genoemde kengetallen voor wat betreft de bruto vervangingswaarde. Verweerder stelt dat hij van de stichtingskosten is uitgegaan omdat de onroerende zaak niet (goed) te vergelijken is met een archetype uit de Taxatiewijzer. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. De onroerende zaak heeft een beduidend luxere afwerking dan de archetypen die enigszins in de buurt komen, N37700000 (Gezinsvervangend tehuis, 1986 tot en met 2014) en N5161000 (Verzorgingshuis, 2001 en nieuwer, <8000 m²) die eiseres gebruikt. Eiseres erkent dit ook, zij houdt een vervangingswaarde aan die een stuk hoger is dan de maximale vervangingswaarde die voor N5161000 uit de Taxatiewijzer volgt.
De onroerende zaak is echter geen gezinsvervangend tehuis en ook geen verzorgingshuis. Het heeft een unieke uitstraling en een driehoekige vorm, die architectonisch is vertaald in een bakstenen scheepsboeg met rondlopende vensters en rails. Met een uitsnede in de driehoek worden de gastenkamers zichtbaar.
Daarom is de rechtbank in dit specifieke geval van oordeel dat aangesloten kan worden bij de stichtingskosten van de onroerende zaak, ook al zijn die op de waardepeildata tien en elf jaar oud. Dit geeft in dit geval een beter beeld van de vervangingswaarde dan een waarde op basis van de niet bruikbare archetypen uit de Taxatiewijzer.
18.2
Wel is het zo dat de stichtingskosten geïndexeerd moeten worden naar de waardepeildata. Verweerder heeft dit gedaan aan de hand van de in hoofdstuk 4.4 van de Taxatiewijzer opgenomen indexeringspercentages, die zijn gebaseerd op de gegevens van Bureau Documentatie Bouwwezen (BDB).
Eiseres bestrijdt de bruikbaarheid van de gegevens van BDB niet, maar voert aan dat verweerder uit moet gaan van de indexering gebaseerd op de werkelijke conjuncturele ontwikkeling en niet, zoals verweerder doet, van de ontwikkeling genoemd in de Taxatiewijzer omdat daarin ten onrechte de negatieve conjuncturele ontwikkeling van bepaalde jaren buiten beschouwing is gelaten.
18.3
In de Taxatiewijzer staat in hoofdstuk 4.4 over de door verweerder gebruikte indexcijfers het volgende:
In de vijfde rij is de bijbehorende procentuele ontwikkeling zichtbaar, wat laat zien met hoeveel procent de stichtingskosten zijn toegenomen ten opzichte van 1 januari in het voorgaande jaar.
De tabel die verweerder aanhoudt is als volgt:
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
2,6% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 1,8% 7,0% 2,1% 2,7%
Gelet op de omstandigheid dat eiseres de bruikbaarheid van de aan de indexcijfers in de Taxatiewijzer ten grondslag liggende gegevens uit de BDB op zichzelf niet bestrijdt, is de enkele stelling dat de indexcijfers voor bepaalde jaren niet kloppen gelet op de conjuncturele ontwikkeling niet voldoende voor het oordeel dat de indexcijfers niet door verweerder gebruikt konden worden. Deze stelling heeft eiseres bovendien pas ter zitting naar voren gebracht en verder niet onderbouwd. Dat de conjuncturele ontwikkeling in bepaalde jaren negatief is geweest hoeft op zichzelf beschouwd nog niet te betekenen dat de indexeringscijfers van de stichtingskosten daar een-op-een mee moeten corresponderen. De rechtbank is onder deze omstandigheden van oordeel dat verweerder de indexcijfers heeft kunnen gebruiken bij de waardering.
18.4
De conclusie is dat verweerder de door hem gehanteerde bruto vervangingswaarde van € 2.215,85 per m² 1 januari 2019 en € 2.275,68 per m² voor 1 januari 2020 aannemelijk maakt.
19. Verder is de technische correctie in geschil. Deze hangt af van de levensduur en de restwaarde van de onroerende zaak. Hiervoor heeft verweerder aansluiting gezocht bij archetype N37700000 (Gezinsvervangend tehuis, 1986 tot en met 2014).
Hoewel dit type niet goed overeenkomt met de onroerende zaak, zoals hiervoor is overwogen onder 18.1, is dit naar de rechtbank wel het best vergelijkbare archetype van de Taxatiewijzer en kon verweerder bij gebrek aan beter voor de vaststelling van de levensduur en restwaarde van dat archetype uitgaan.
19.1
Verweerder houdt een levensduur aan van 55 jaar voor de ruwbouw, 25 jaar voor de afbouw en 15 jaar voor de installaties. Eiseres gaat voor de ruwbouw en installaties van dezelfde levensduur uit. Voor de afbouw houdt eiseres een langere levensduur aan van 30 jaar. Zij baseert dit op de gegevens van het archetype voor N5161000 (Verzorgingshuis, 2001 en nieuwer), maar dit archetype vindt de rechtbank minder vergelijkbaar dan waar verweerder vanuit gaat, te weten N37700000 (Gezinsvervangend tehuis, 1986 tot en met 2014). De rechtbank volgt daarom verweerder in de levensduur van 25 jaar.
19.2
Voor de waardepeildatum 1 januari 2020 heeft verweerder bij de installaties een levensduur-verlenging toegepast van een jaar. Eiseres is het hier niet mee eens.
Daargelaten dat een levensduurverlenging van een jaar op de bedragen waar het hier om gaat een miniem verschil voor de uiteindelijke waarde maakt, onderbouwt verweerder de levensduurverlenging naar het oordeel van de rechtbank afdoende. Er is sprake van een meerjarig onderhoudsplan en de installaties worden jaarlijks gecontroleerd door een technisch bureau. Dat is tussen partijen niet in geschil. Indien dat door die controles nodig blijkt, wordt er geïnvesteerd. Zo is er bijvoorbeeld geïnvesteerd in duurzaamheidsmaatregelen en zijn zonnepanelen aangelegd.
Verder is de restwaarde van de installaties tegelijkertijd met de levensduurverlenging verlaagd naar 15 %, het minimum dat uit de Taxatiewijzer volgt.
19.3
Verweerder stelt de restwaarde voor 1 januari 2019 voor de ruwbouw op 30 %, voor de afbouw op 25 % en voor de installaties op 17 %; dat is steeds het gemiddelde van de bandbreedte. Voor 1 januari 2020 staat dit op 30 %, 25 % en 15 % (in verband met de verlenging van de levensduur). Eiseres stelt voor beide waardepeildata dat de restwaarde van alle drie de onderdelen 5 % bedraagt.
De rechtbank stelt vast dat verweerder binnen de bandbreedte van de restwaarde die uit de Taxatiewijzer volgt is gebleven, terwijl eiseres betoogt dat de aangehouden percentages restwaarde uit de Taxatiewijzer te hoog zijn.
Omdat beide partijen uitgaan van de Taxatiewijzer en eiseres daar wat de restwaarde betreft vanaf wil wijken, is het aan haar om deze afwijking aannemelijk te maken (vergelijk hof Den Haag 9 november 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:223
2en Hof Den haag 24 augustus 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1693). Eiseres heeft echter geen enkele onderbouwing gegeven voor haar stelling dat de restwaarden uit de Taxatiewijzer te hoog zijn en dan haar restwaarde juist is.
2en Hof Den haag 24 augustus 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1693). Eiseres heeft echter geen enkele onderbouwing gegeven voor haar stelling dat de restwaarden uit de Taxatiewijzer te hoog zijn en dan haar restwaarde juist is.
19.4
De rechtbank kan daarom wat betreft levensduur en restwaarde verweerder volgen.
20. Dit betekent dat verweerder voor beide waardepeildata aannemelijk maakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Conclusie
21. De slotsom is dan dat beide beroepen ongegrond zijn.
22. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.P. Bliek-Monsma, voorzitter, en mrs. I. Bouter en G.C.W. van der Feltz, leden, in aanwezigheid van mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 28 maart 2023.
de voorzitter is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen
griffier voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).