Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Dordrecht
zaaknummer: 10003553 CV EXPL 22-2913
datum uitspraak: 26 januari 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiser01]en
[eiser02],
woonplaats beiden: [plaats01] ,
eisers,
gemachtigde: mr. E. de Ruiter,
tegen
[gedaagde01]en
[gedaagde02] ,
woonplaats beiden: [plaats02] ,
gedaagden,
die procederen in persoon.
Eisende partijen worden hierna “ [eiser01] ” en “ [eiser02] ” genoemd en gedaagde partijen “ [gedaagde01] ” en “ [naam01] .”
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 13 juli 2022, met bijlagen;
- het antwoord en de tegeneis, met bijlagen;
- de brief van de rechtbank van 26 september 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- het antwoord op de tegeneis.
1.2.
Op 2 december 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en hun gemachtigden besproken.
2..De zaak
2.1.
[gedaagde01] en [naam01] huren vanaf 14 mei 2014 van [eiser01] en [eiser02] een gestoffeerde en deels gemeubileerde woning aan het [adres01] in [plaats01] . De huurovereenkomst geldt inmiddels voor onbepaalde tijd. De woning is gelegen op de eerste verdieping van een pand met drie woningen. [eiser01] en [eiser02] wonen op de tweede verdieping (op nummer [nummer01] ) met hun 32-jarige zoon. [eiser01] en [eiser02] hebben de huurovereenkomst per brief van 25 maart 2022 opgezegd wegens dringend eigen gebruik; zij willen zelf op nummer [nummer02] gaan wonen. [gedaagde01] en [naam01] stemmen niet in met de opzegging. [eiser01] en [eiser02] eisen daarom dat de kantonrechter de huurovereenkomst beëindigt.
Voor het geval dat de kantonrechter tot het oordeel komt dat de huurovereenkomst moet eindigen, eisen [gedaagde01] en [naam01] dat de datum voor beëindiging wordt vastgesteld op een termijn van uiterlijk 14 maanden na dit vonnis. Ook eisen [gedaagde01] en [naam01] in dat geval:
- € 6.505,- aan bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten;
- € 13.111,56 wegens additionele woonlasten/derving woongenot;
- € 80.000,- als [eiser01] en [eiser02] de woning op nummer [nummer02] en/of de woning op nummer [nummer01] binnen vijf jaar verkopen of verhuren.
- dat [eiser01] en [eiser02] op ieder verzoek van [gedaagde01] en [naam01] binnen twee werkdagen een verhuurdersverklaring ondertekenen.
3..De beoordeling
De eis van [eiser01] en [eiser02]
De huurovereenkomst eindigt op 1 augustus 2023
3.1.
[gedaagde01] en [naam01] huren de woonruimte van [eiser01] en [eiser02] voor onbepaalde tijd. Dit neemt niet weg dat een verhuurder de huurovereenkomst mag opzeggen met vermelding van de gronden daarvoor [1] . [eiser01] en [eiser02] hebben de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik [2] . [gedaagde01] en [naam01] hebben niet ingestemd met de opzegging, zodat de kantonrechter nu moet beoordelen of de huurovereenkomst moet eindigen en zo ja, wanneer. De kantonrechter komt tot het oordeel dat [eiser01] en [eiser02] voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat:
er sprake is van dringend eigen gebruik;
hun belangen zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde01] en [naam01] ;
[gedaagde01] en [naam01] passende woonruimte kunnen krijgen.
De kantonrechter zal daarom het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt vaststellen, en wel op 1 augustus 2023. Hierna zal deze beslissing worden uitgelegd.
[eiser01] en [eiser02] hebben de woning dringend nodig voor eigen gebruik
3.2.
[eiser01] en [eiser02] waren in het verleden eigenaars van het hele pand waarin het gehuurde ligt. Op enig moment hebben zij de begane grond, nummer [nummer03] , verkocht en zijn zij op de tweede verdieping, nummer [nummer01] , gaan wonen met (een aantal van) hun kinderen. Inmiddels wonen zij daar nog met hun volwassen zoon van 32 jaar. Tijdens de zitting hebben [eiser01] en één van zijn dochters nog het volgende aangevoerd:
- de woning op nummer [nummer01] is een zolderwoning met feitelijk slechts één woonlaag. De verdieping erboven geeft alleen toegang tot het dakterras;
- [eiser01] , 63 jaar, heeft een ziekte aan zijn heupen, waardoor het op termijn lastiger voor hem wordt om trap te lopen. De trap naar nummer [nummer01] is niet geschikt voor een traplift, terwijl bij de trap naar nummer [nummer02] al een installatie voor een traplift aanwezig is;
- [eiser02] heeft te kampen met ernstige psychische problemen waardoor zij bij tijd en wijle warrig gedrag vertoont en haar dag- en nachtritme omdraait;
- de zoon van [eiser01] en [eiser02] kan door het gedrag van zijn moeder niet goed slapen, waardoor hij niet uitgerust naar zijn werk kan.
[eiser01] heeft met deze omstandigheden, die [gedaagde01] en [naam01] niet betwisten, voldoende aannemelijk gemaakt dat hij en [eiser02] niet langer kunnen blijven wonen in de woning op nummer [nummer01] , met name gelet op de medische situatie van [eiser02] en de invloed die dat heeft op het leven van hun zoon.
De belangen van [eiser01] en [eiser02] wegen zwaarder dan die van [gedaagde01] en [naam01]
3.3.
[gedaagde01] en [naam01] hebben er uiteraard belang bij om in de woning te kunnen blijven waar zij inmiddels al bijna negen jaar wonen, tegen een aantrekkelijke huurprijs. Andere bijzondere belangen behalve het algemene belang om niet te hoeven verhuizen, hebben [gedaagde01] en [naam01] niet aangevoerd. Hun zoon staat weliswaar nog bij hen ingeschreven, maar woont inmiddels samen met zijn vriendin; wat betreft werk zijn [gedaagde01] en [naam01] niet specifiek aan [plaats01] gebonden en financieel zijn zij in staat een hogere huurprijs te betalen dan zij nu doen. Daar komt bij dat [eiser01] en [eiser02] hebben aangeboden een bedrag van € 6.505,- aan [gedaagde01] en [naam01] te betalen als tegemoetkoming voor hun verhuis- en inrichtingskosten. Tijdens de zitting heeft de gemachtigde van [eiser01] en [eiser02] bevestigd dat dit aanbod nog steeds staat.
3.4.
Tegenover het algemene woonbelang van [gedaagde01] en [naam01] staan de hiervoor benoemde bijzondere belangen van [eiser01] en [eiser02] om zelf in de woning te kunnen gaan leven. Deze belangen wegen zwaarder. [eiser01] en [eiser02] hebben de situatie waarin zij nu verkeren in het verleden weliswaar zelf in het leven geroepen, door nummer [nummer02] te verhuren, maar dit heeft niet tot gevolg dat de huurovereenkomst daarom moet worden voortgezet [3] . In de gegeven huidige omstandigheden kan van [eiser01] en [eiser02] niet worden gevergd de huurovereenkomst te laten voortduren.
[gedaagde01] en [naam01] kunnen (op termijn) passende woonruimte krijgen
3.5.
[eiser01] en [eiser02] hebben een aantal overzichten van advertenties van verhuurwebsites overgelegd waaruit kan worden afgeleid dat in [plaats01] en omgeving voldoende woonruimte beschikbaar is die passend is voor twee volwassenen. [gedaagde01] en [naam01] voeren hiertegen aan dat zij bij vergelijkbare woonruimte € 350,- per maand meer aan huur kwijt zullen zijn of dat zij genoegen zullen moeten nemen met een kleinere woning als zij een vergelijkbare huurprijs willen blijven betalen. Zij lijken daarbij uit het oog te verliezen dat passende woonruimte niet gelijk hoeft te zijn aan de huidige woonruimte; ook woonruimte die wat betreft grootte, ligging of anderszins een ander woongenot biedt dan het gehuurde, kan passend zijn [4] .
Het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt
3.6.
Tijdens de zitting heeft de gemachtigde van [eiser01] en [eiser02] verklaard dat zij [gedaagde01] en [naam01] enige tijd willen geven om andere woonruimte te zoeken. [gedaagde01] en [naam01] hadden daartoe nog geen actie genomen, in afwachting van de afloop van deze procedure. De door hen gevraagde termijn van veertien maanden is te lang. De kantonrechter zal, rekening houdend met de belangen van beide partijen, het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen vaststellen op 1 augustus 2023. Het tijdstip tot ontruiming zal ook worden vastgesteld op 1 augustus 2023. De vaststelling van dit tijdstip geldt als een veroordeling tot ontruiming [5] , zodat een aparte veroordeling tot ontruiming niet nodig is.
De voorwaardelijke eis van [gedaagde01] en [naam01]
De ontruimingstermijn
3.7.
Zoals hiervoor is geoordeeld, stelt de kantonrechter het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen vast op 1 augustus 2023. De eis om een langere termijn vast te stellen, wordt afgewezen.
De bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten
3.8.
De rechter kan bij toewijzing van een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen als tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten [6] . De kantonrechter zal het bedrag dat [eiser01] en [eiser02] hebben aangeboden, € 6.505,-, toewijzen.
Geen vergoeding voor additionele woonlasten/derving woongenot
3.9.
[gedaagde01] en [naam01] eisen een bedrag van € 13.111,56 als vergoeding voor additionele woonlasten/derving woongenot. Dit bedrag wordt afgewezen. Zoals hiervoor is geoordeeld, is er een geldige reden voor beëindiging van de huurovereenkomst. [eiser01] en [eiser02] zijn niet aansprakelijk voor het nadeel dat [gedaagde01] en [naam01] lijden door deze huurbeëindiging: hiervoor is geen juridische grond.
Geen (voorwaardelijke) boete
3.10.
[gedaagde01] en [naam01] eisen een boete van € 80.000,- als [eiser01] en [eiser02] de woningen op nummers [nummer02] of [nummer01] binnen vijf jaar na vaststellingsdatum verkopen. Ook deze eis wordt afgewezen. De verhuurder moet de huurder een schadevergoeding betaling als hij de overeenkomst heeft opgezegd wegens dringend eigen gebruik en de wil om het verhuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest [7] . De huurder kan deze schadevergoeding eisen tot vijf jaar na het einde van de huurovereenkomst [8] . Er zijn nu geen concrete aanwijzingen dat [eiser01] en [eiser02] het verhuurde niet duurzaam zelf in gebruik zullen nemen. De voorwaardelijke eis tot betaling van een boete is daarom voorbarig.
Verhuurdersverklaring
3.11.
[gedaagde01] en [naam01] eisen dat [eiser01] en [eiser02] bij ieder verzoek binnen twee werkdagen een verhuurdersverklaring ondertekenen die zonder voorbehoud hun ‘goed huurderschap’ bevestigt. Tijdens de zitting hebben beide partijen ermee ingestemd dat zij (bij toewijzing van de eis van [eiser01] en [eiser02] ) samen een verklaring zullen opstellen en invullen, die in het algemeen geschikt is om voor te leggen aan potentiële verhuurders. De kantonrechter zal de eis van [gedaagde01] en [naam01] in die zin toewijzen, waarbij hij ervan uitgaat dat [eiser01] en [eiser02] ook zullen meewerken aan eventuele aanvullende verklaringen die [gedaagde01] en [naam01] nodig zullen hebben om een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan.
De proceskosten
3.12.
[gedaagde01] en [naam01] krijgen in conventie voor het grootste deel ongelijk en moeten daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiser01] en [eiser02] in conventie tot vandaag vast op € 129,83 aan dagvaardingskosten,
€ 86,- aan griffierecht en € 374,-,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 187,- tarief). Dit is totaal € 589,83.
€ 86,- aan griffierecht en € 374,-,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 187,- tarief). Dit is totaal € 589,83.
Voor kosten die [eiser01] en [eiser02] maken na deze uitspraak moeten [gedaagde01] en [naam01] een bedrag betalen van € 93,50 (0,5 x 1 punt x € 187,- met maximum € 124,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).
In reconventie worden partijen over en weer in het ongelijk gesteld. Dit is aanleiding om de proceskosten in reconventie te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis wordt niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard
3.13.
Een opgezegde huurovereenkomst bij woonruimte blijft van kracht tot de rechter
onherroepelijkop de beëindigingsvordering van de verhuurder heeft beslist [9] . [eiser01] en [eiser02] hebben geen bijzondere, zwaarwegende omstandigheden aangevoerd op grond waarvan de kantonrechter van deze hoofdregel moet afwijken. Het vonnis wordt daarom niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit betekent dat als [gedaagde01] en [naam01] in hoger beroep gaan, [eiser01] en [eiser02] het vonnis nog niet ten uitvoer mogen leggen.
onherroepelijkop de beëindigingsvordering van de verhuurder heeft beslist [9] . [eiser01] en [eiser02] hebben geen bijzondere, zwaarwegende omstandigheden aangevoerd op grond waarvan de kantonrechter van deze hoofdregel moet afwijken. Het vonnis wordt daarom niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit betekent dat als [gedaagde01] en [naam01] in hoger beroep gaan, [eiser01] en [eiser02] het vonnis nog niet ten uitvoer mogen leggen.
4..De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
4.1.
stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst voor de woning aan het [adres01] in [plaats01] zal eindigen, vast op 1 augustus 2023;
4.2.
stelt het tijdstip van ontruiming vast op 1 augustus 2023;
4.3.
veroordeelt [gedaagde01] en [naam01] in de proceskosten, aan de kant van [eiser01] en [eiser02] tot vandaag vastgesteld op € 589,83;
4.4.
wijst af het meer of anders geëiste;
in reconventie
4.5.
veroordeelt [eiser01] en [eiser02] om aan [gedaagde01] en [naam01] te betalen € 6.505,- aan bijdrage verhuis- en inrichtingskosten;
4.6.
veroordeelt [eiser01] en [eiser02] om binnen twee weken na een verzoek daartoe van [gedaagde01] en [naam01] mee te werken aan een verhuurdersverklaring die zonder voorbehoud het goed huurderschap van [gedaagde01] en [naam01] bevestigt, zoals bepaald in punt 3.11;
4.7.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
4.8.
verklaart dit vonnis (in reconventie) tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.9.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Joele en in het openbaar uitgesproken.
424