ECLI:NL:RBROT:2023:5261

• Datum uitspraak: 12 mei 2023
• Publicatiedatum: 21 juni 2023
• Zaaknummer: 10176597 / CV EXPL 22-33752
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M. Fiege
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 8 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurovereenkomst gemengde woon- en bedrijfsruimte niet rechtsgeldig opgezegd

De zaak betreft een geschil over de opzegging van een huurovereenkomst voor een pand in Rotterdam, waarin de huurder zowel een massagesalon exploiteert als woont. De eigenaar vordert ontruiming, stellende dat het gehuurde uitsluitend als bedrijfsruimte wordt gebruikt en de huurovereenkomst daarom rechtsgeldig is opgezegd.

De huurder betwist dit en voert aan dat zij in het gehuurde woont. De kantonrechter stelt vast dat de huurder feitelijk in het pand woont, ondersteund door bewijs zoals inrichting, gebruiksvoorwerpen, dagelijkse boodschappen en sociale contacten. De inschrijving in de BRP is niet doorslaggevend.

Gezien het gemengde gebruik en de onmogelijkheid tot splitsing van woon- en bedrijfsruimte, wordt het gehuurde in zijn geheel als woonruimte aangemerkt. Hierdoor geldt huurbescherming en is de opzegging niet rechtsgeldig. De vordering tot ontruiming wordt afgewezen en de eigenaar wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: De vordering tot ontruiming wordt afgewezen omdat het gehuurde als woonruimte wordt aangemerkt en de opzegging niet rechtsgeldig is.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10176597 / CV EXPL 22-33752

datum uitspraak: 12 mei 2023

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

1. [eiser01] ,

2. [eiser02] ,

beiden wonende in [woonplaats01] ,

eisers,

gemachtigde: mr. N. Agayev te Alphen aan den Rijn,

tegen

[gedaagde01] , die handelt onder de naam
[bedrijf01] ,

wonende in [woonplaats01] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. S.H.M. van den Elsen te Bergen op Zoom.

De partijen worden hierna ‘ [eiser01] c.s.’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 20 oktober 2022, met bijlagen;
• het antwoord, met bijlagen;
• de brief van 28 februari 2023 van [gedaagde01] , met een bijlage;
• de e-mail van 2 maart 2023 van [eiser01] c.s., met een bijlage;
• de e-mail van 11 maart 2023 van [eiser01] c.s., met een bijlage;
• de pleitnota van mr. Agayev;
• de spreekaantekeningen van mr. Van den Elsen.

1.2.

Op 14 maart 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij was de heer [eiser01] aanwezig, bijgestaan door de gemachtigde van [eiser01] c.s. Verder was mevrouw [gedaagde01] aanwezig, bijgestaan door haar gemachtigde.

1.3.

De zaak is na afloop van de mondelinge behandeling aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen te bezien of zij alsnog een minnelijke regeling konden treffen. De gemachtigden van partijen hebben de kantonrechter bericht dat dit niet is gelukt.

2. De beoordeling

Waar gaat de zaak over?

2.1.

[gedaagde01] is met ingang van 1 januari 2021 met de voormalige eigenaar van het pand aan het adres [adres01] in Rotterdam een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aangegaan. Op 12 april 2021 is [eiser01] c.s. eigenaar geworden van het gehuurde. [eiser01] c.s. stelt zich op het standpunt dat [gedaagde01] het gehuurde slechts als bedrijfsruimte voor haar massagesalon “ [bedrijf01] ” gebruikt en dat hij de huurovereenkomst daarom bij brief van 21 april 2022 heeft kunnen opzeggen tegen 20 mei 2022. [gedaagde01] weigert echter om het gehuurde te verlaten. In deze zaak eist [eiser01] c.s. daarom dat [gedaagde01] op straffe van een dwangsom wordt veroordeeld om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen, met veroordeling van [gedaagde01] in de proceskosten. [gedaagde01] is het hier niet mee eens. Volgens haar is de opzegging niet rechtsgeldig. Zij heeft recht op huurbescherming, omdat het gaat om woonruimte. De kantonrechter wijst de eis van [eiser01] c.s. af, omdat [gedaagde01] gelijk heeft. Hierna wordt uitgelegd waarom.

[gedaagde01] woont in het gehuurde.

2.2.

[gedaagde01] stelt dat zij in het gehuurde woont, maar [eiser01] c.s. betwist dat. [gedaagde01] heeft uitgelegd dat zij in eerste instantie slechts doordeweeks in het gehuurde woonde en in het weekend in Deventer en dat zij per 1 oktober 2021 uitsluitend in het gehuurde woont. Dit wordt ondersteund door de door haar overgelegde foto’s en stukken, waaruit blijkt dat zij (1) een slaapbank in het gehuurde heeft staan waar zij op slaapt, (2) het gehuurde heeft ingericht met reguliere huishoudelijke spullen en een ruime hoeveelheid (geopende) gebruiksartikelen, onder meer in de keuken en de badkamer, (3) regelmatig verspreid over de dag boodschappen doet bij - onder andere - de Albert Heijn en de Action in Rotterdam, (4) regelmatig op verschillende tijdstippen bij de Basic Fit in Rotterdam gaat sporten en (5) met vrienden en/of vriendinnen in het gehuurde en/of Rotterdam afspreekt. [eiser01] c.s. heeft hier onvoldoende tegenover gesteld. [eiser01] c.s. heeft erop gewezen dat [gedaagde01] zich pas op 8 juni 2022 heeft ingeschreven in de BRP, maar dat is geen factor van doorslaggevende betekenis; het gaat om het feitelijke gebruik van het gehuurde. [eiser01] c.s. vindt het “niet logisch” dat de jongste dochter van [gedaagde01] bij haar oudste dochter woont, maar dat betekent nog niet dat het niet waar is. [gedaagde01] heeft uitgelegd dat zij twee keer per maand naar haar dochter gaat en dat haar dochter twee keer per maand naar haar komt. Dat tot slot uit de NS-reisgegevens van [gedaagde01] blijkt dat - bijvoorbeeld - op 28 april 2022 om 20:19 uur op twee verschillende stations is uitgecheckt, is ook onvoldoende om de stelling van [gedaagde01] te weerleggen dat zij in gehuurde woont. Dit maakt de door [gedaagde01] reisgegevens namelijk niet in zijn geheel onbetrouwbaar.

Het voorgaande betekent dat voldoende komt vast te staan dat [gedaagde01] in het gehuurde woont en ook op het moment waarop de huurovereenkomst werd opgezegd (21 april 2022) daar al woonde.

Het gehuurde wordt in zijn geheel als woonruimte aangemerkt.

2.3.

Omdat [gedaagde01] in het gehuurde zowel haar massagesalon heeft als er woont, is er sprake van een gemengde overeenkomst. Gelet op de indeling van het gehuurde is duidelijk dat splitsing van het gehuurde in woonruimte en bedrijfsruimte niet mogelijk is. In dat geval wordt het gehuurde alleen dan niet in zijn geheel als woonruimte aangemerkt als het, mede in aanmerking genomen de inrichting en wat partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 5 november 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC1131). Als hoofdregel heeft dus te gelden dat het gehuurde in zijn geheel als woonruimte moet worden beschouwd, tenzij er voldoende aanleiding is om het gehuurde als bedrijfsruimte aan te duiden. Uit de wijze waarop deze maatstaf is geformuleerd vloeit voort dat op [eiser01] c.s. de taak rust die “overwegende mate” te stellen, en zo nodig te bewijzen (zie overweging 3.11 van de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 27 november 2012, gepubliceerd onder ECLI:NL:GHAMS:2012:BZ1998).

2.4.

Uit de huurovereenkomst volgt dat het de voormalige eigenaar van het gehuurde en [gedaagde01] voor ogen stond dat het gehuurde als woonruimte én als bedrijfsruimte zou worden gebruikt. De huurovereenkomst biedt op zichzelf geen aanknopingspunten voor de conclusie dat het gehuurde “in overwegende mate” als bedrijfsruimte zou worden gebruikt. [eiser01] c.s. heeft hiervoor ook onvoldoende gesteld. De stelling van [eiser01] c.s. dat het gehuurde slechts bestaat uit een wachtruimte en twee behandelkamers, heeft [gedaagde01] voldoende gemotiveerd betwist. Zij heeft uitgelegd dat op het moment dat er geen klanten zijn het gehuurde in zijn geheel als woonruimte wordt gebruikt. Als zij klanten verwacht, bergt zij haar persoonlijke spullen op. De behandelkamers worden ook als logeerruimte gebruikt. Het voorgaande betekent dat niet komt vast te staan dat het gehuurde in overwegende mate voor een ander doel dan bewoning in gebruik is. Het wordt daarom in zijn geheel als woonruimte aangemerkt. [gedaagde01] heeft dus huurbescherming, waardoor de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd (artikel 7:271 lid 4 BW). Dit betekent dat [gedaagde01] rechtmatig in het gehuurde verblijft en het gehuurde dus niet hoeft te ontruimen.

[eiser01] c.s. moet de proceskosten van [gedaagde01] betalen.

2.5.

[eiser01] c.s. krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vast op € 398,00 aan salaris voor de gemachtigde (twee punten x € 199,00). [eiser01] c.s. wordt hoofdelijk veroordeeld om deze kosten te betalen. Voor kosten die [gedaagde01] maakt na deze uitspraak moet [eiser01] c.s. een bedrag betalen van € 99,50. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 10 juni 2022, gepubliceerd onder ECLI:NL:HR:2022:853). De wettelijke rente wordt ook toegewezen.

Uitvoerbaarheid bij voorraad.

2.6.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).

3. De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

wijst de eis af;

3.2.

veroordeelt [eiser01] c.s. hoofdelijk in de proceskosten die aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag worden vastgesteld op € 398,00 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag van volledige betaling;

3.3.

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.

38671