Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10224733 / CV EXPL 22-36931
datum uitspraak: 12 mei 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres01],
zonder bekende woonplaats,
eiseres,
gemachtigde: mr. B.T. Stalpers te Utrecht,
tegen
[gedaagde01],
statutair gevestigd in [plaats01] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. T.S. Cnossen te Amsterdam.
De partijen worden hierna ‘de Woongroep’ en ‘het Beleggingsfonds’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 1 september 2022, met bijlagen;
- het verstekvonnis van deze rechtbank van 26 oktober 2022 met zaaknummer 10093390 CV EXPL 22-27839 (‘het verstekvonnis’);
- de verzetdagvaarding van 28 november 2022, met bijlagen;
- de brief van 29 maart 2023 van het Beleggingsfonds, met een bijlage;
- de pleitaantekeningen van mr Stalpers;
- de aantekeningen ter zitting van mr. Cnossen.
1.2.
Op 4 april 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij zijn namens de Woongroep mevrouw [naam01] , de heer [naam02] en de heer [naam03] verschenen, bijgestaan door de gemachtigde van de Woongroep. Namens het Beleggingsfonds is de heer [naam04] (bestuurder) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde van het Beleggingsfonds.
2.De feiten
2.1.
Het Beleggingsfonds is eigenaar van de vijfkamerwoning op de tweede, derde en zolderverdieping van het pand aan het adres [adres01] in Rotterdam (‘de woning’). Het Beleggingsfonds heeft de woning van 4 september 2018 tot en met 31 augustus 2019 aan de Woongroep gehuurd voor een kale huurprijs van € 1.350,00 per maand. De Woongroep is in de huurovereenkomst aangeduid als “ [eiseres01] ” en zij wordt blijkens de huurovereenkomst vertegenwoordigd door [naam05] (‘ [naam05] ’). De Woongroep bestaat uit vier leden: [naam05] , [naam02] , [naam03] en [naam01] .
2.2.
Op 9 januari 2019 heeft [naam05] een verzoek ingediend bij de Huurcommissie om de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs te laten toetsen. In het verzoekschrift heeft [naam05] aangegeven huurder van de woning te zijn. De rapporteur van de Huurcommissie heeft een onderzoek in de woning ingesteld. In zijn rapport heeft de rapporteur - onder meer - geschreven dat niet [naam05] , maar de Woongroep huurder van de woning is. De Huurcommissie heeft vervolgens in haar uitspraak van 16 november 2021 de verzoekende partij gewijzigd naar de Woongroep en de aanvangshuurprijs vastgesteld op het door de Huurcommissie redelijk geachte bedrag van € 625,06 per maand.
2.3.
Het Beleggingsfonds was het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie en zij heeft daarom een dagvaarding tegen [naam05] uitgebracht. Bij mondelinge uitspraak van 30 mei 2022 heeft de kantonrechter in deze rechtbank het Beleggingsfonds niet-ontvankelijk verklaard, omdat zij de Woongroep (en niet [naam05] ) in rechte had moeten betrekken. Het Beleggingsfonds is niet in hoger beroep gegaan tegen deze uitspraak en zij heeft ook geen nieuwe dagvaarding uitgebracht.
3.Het geschil
3.1.
De Woongroep eist samengevat het Beleggingsfonds te veroordelen aan haar te betalen € 8.699,28 aan teveel betaalde huur met rente en kosten.
3.2.
De Woongroep baseert de eis op het volgende. Partijen worden op grond van artikel 7:262 lid 1 BW geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de huurcommissie is vastgesteld. Gelet hierop heeft zij in totaal € 8.699,28 teveel huur betaald. Het Beleggingsfonds is in verzuim en moet daarom rente betalen over dit bedrag. Daarnaast moet zij een vergoeding van € 980,06 betalen voor de door de Woongroep gemaakt buitengerechtelijke incassokosten.
3.3.
In het genoemde verstekvonnis is de eis toegewezen.
3.4.
Het Beleggingsfonds is het niet eens met de eis en het verstekvonnis. Op wat zij aanvoert wordt hierna ingegaan.
4.De beoordeling
De Woongroep is een informele vereniging.
4.1.
De Woongroep moet worden aangemerkt als een informele vereniging, zoals bedoeld in artikel 2:30 lid 1 BW. De Woongroep neemt als zodanig deel aan het rechtsverkeer (dit blijkt uit de huurovereenkomst), heeft vier leden en is erop gericht om een woning te huren. De Woongroep is ook tot op zekere hoogte georganiseerd. [naam05] vertegenwoordigde de Woongroep immers tegenover het Beleggingsfonds, zij fungeerde als aanspreekpunt van de Woongroep, zij verzamelde de huur van de personen die deel uitmaken van de Woongroep en zij betaalde de huur in één keer aan het Beleggingsfonds. De Woongroep beschikt niet over statuten die in een notariële akte zijn opgenomen. Uit de rechtspraak volgt dat onder deze omstandigheden sprake is van een informele vereniging (vergelijk overweging 3.4.1 van de uitspraak van de Hoge Raad van 24 april 2020, gepubliceerd onder ECLI:NL:HR:2020:797).
4.2.
Omdat de Woongroep als een informele vereniging moet worden aangemerkt, kan het Beleggingsfonds niet worden gevolgd in haar standpunt dat de Woongroep niet als procespartij kan optreden. De omstandigheid dat de Woongroep in haar dagvaarding van 1 september 2022 haar woonplaats niet heeft vermeld, leidt niet tot een ander oordeel. Een eventueel gebrek aan die dagvaarding is immers “gerepareerd” op het moment dat het Beleggingsfonds de verzetdagvaarding heeft uitgebracht en daarmee in de procedure is verschenen (artikel 122 Rv). Het Beleggingsfonds is door het ontbreken van de woonplaats niet in haar belang geschaad, want zij heeft rechtsgeldig een verzetdagvaarding kunnen uitbrengen.
De uitspraak van de Huurcommissie kan niet meer worden aangetast.
4.3.
De uitspraak van de Huurcommissie van 16 november 2021 staat tussen partijen vast en kan niet meer worden aangetast. Dit volgt uit artikel 7:262 lid 1 BW. Daarin staat dat partijen worden geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie over de redelijkheid van de aanvangshuurprijs staat (fictieve wilsovereenstemming), tenzij één van hen binnen acht weken na het verzenden van een afschrift van die uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Het Beleggingsfonds heeft weliswaar een dagvaarding tegen [naam05] uitgebracht, maar de uitspraak van de Huurcommissie is gewezen tussen de Woongroep en het Beleggingsfonds. Het Beleggingsfonds had dan ook een dagvaarding tegen de Woongroep moeten uitbrengen en dat heeft zij niet gedaan. In deze zaak kan niet worden beoordeeld of de Huurcommissie de Woongroep in haar uitspraak terecht als procespartij heeft aangemerkt. Dit past niet in het systeem van de wet. Het Beleggingsfonds wijst tevergeefs op de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 20 maart 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:2683) In die zaak was de vordering namelijk wel ingesteld tegen de juiste huurder. Het beroep van de Woongroep op de fictieve wilsovereenstemming is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Het Beleggingsfonds kan niet aan de Woongroep tegenwerpen dat de Huurcommissie de verzoekende partij in haar uitspraak heeft aangepast; zij kan enkel zichzelf verwijten dat zij een andere partij in rechte heeft betrokken dan de partij die de Huurcommissie in haar uitspraak als tegenpartij van het Beleggingsfonds heeft vermeld.
De Woongroep heeft de huur aan het Beleggingsfonds betaald.
4.4.
Aangezien uit overweging 3.1. volgt dat de Woongroep als informele vereniging moet worden aangemerkt, de Woongroep de contractspartij van het Beleggingsfonds is en de Woongroep tijdens de mondelinge behandeling onweersproken heeft gesteld dat [naam05] de huur gedurende de looptijd van de huurovereenkomst steeds namens de Woongroep aan het Beleggingsfonds betaalde, is het wél de Woongroep geweest die steeds de huur aan het Beleggingsfonds heeft betaald. De Woongroep kan dan ook aanspraak maken op terugbetaling van teveel betaalde huur.
Het verstekvonnis wordt bekrachtigd.
4.5.
Het beleggingsfonds heeft de hoogte van de geëiste hoofdsom niet betwist. Ook heeft zij geen verweer gevoerd tegen de geëiste rente en kosten. De conclusie luidt daarom dat in het verstekvonnis de eis van de Woongroep terecht is toegewezen. Dit vonnis wordt daarom bekrachtigd.
Het Beleggingsfonds moet de proceskosten van de Woongroep betalen.
4.6.
Het Beleggingsfonds krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten van deze verzetprocedure betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van de Woongroep tot vandaag vast op € 330,00 aan salaris voor de gemachtigde (één punt).
Uitvoerbaarheid bij voorraad.
4.7.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
bekrachtigt het op 26 oktober 2022 tussen partijen gewezen verstekvonnis met zaaknummer 10093390 CV EXPL 22-27839;
5.2.
veroordeelt het Beleggingsfonds in de kosten van de verzetprocedure die aan de kant van de Woongroep tot vandaag worden vastgesteld op € 330,00;
5.3.
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
38671