ECLI:NL:RBROT:2023:543

• Datum uitspraak: 4 januari 2023
• Publicatiedatum: 27 januari 2023
• Zaaknummer: C/10/640460 / HA ZA 22-508
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: N. Doorduijn
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Onrechtmatige opzegging van erfpacht door woningcorporatie wegens vermeende tekortkomingen huurder

In deze zaak heeft de Rechtbank Rotterdam op 4 januari 2023 uitspraak gedaan in een geschil tussen de stichting Woonbron en een huurder, aangeduid als [gedaagde01]. Woonbron had de erfpacht van de woning van [gedaagde01] opgezegd, omdat zij meende dat [gedaagde01] in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen, zoals vastgelegd in de erfpachtbepalingen en het Burgerlijk Wetboek. De aanleiding voor de opzegging was de vondst van hennep en een vuurwapen in de woning van [gedaagde01] door de politie op 23 maart 2022. Woonbron stelde dat deze vondsten in strijd waren met de voorwaarden van de erfpacht, die zelfbewoning en het verbod op het gebruik van de woning voor illegale activiteiten vereisen.

De rechtbank heeft echter geoordeeld dat Woonbron niet voldoende bewijs heeft geleverd dat [gedaagde01] zelf betrokken was bij de illegale activiteiten. [gedaagde01] heeft verklaard dat zij op het moment van de vondst niet in de woning was en dat de hennep en het vuurwapen zonder haar medeweten door een andere persoon in de woning zijn geplaatst. De rechtbank concludeerde dat er geen sprake was van een ernstige tekortkoming van [gedaagde01] en dat de opzegging van de erfpacht derhalve niet rechtsgeldig was. De vorderingen van Woonbron werden afgewezen en zij werd veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde01].

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/640460 / HA ZA 22-508

Vonnis van 4 januari 2023

in de zaak van

de stichting

STICHTING WOONBRON ,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

advocaat mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam,

tegen

[gedaagde01] ,

wonende te [woonplaats01] ,

gedaagde,

advocaat mr. O. Albayrak te 's-Gravenhage.

Partijen worden hierna Woonbron en [gedaagde01] genoemd.

1.. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding met producties;
• de conclusie van antwoord;
• de oproep voor de mondelinge behandeling bij brief van de rechtbank van 8 september 2022;
• de mondelinge behandeling van 18 november 2022.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.. De feiten

2.1.

Woonbron heeft [gedaagde01] op 9 januari 2013 een appartement met berging, gelegen aan de [adres01] te [postcode01] [plaats01] (hierna: de woning), in ondererfpacht gegeven (hierna: de erfpacht). [gedaagde01] heeft daar € 71.250,00 voor betaald.

2.2.

Op de erfpacht zijn de Ondererfpacht- en Koopgarantbepalingen (hierna: de erfpachtbepalingen) van toepassing. Hierin is, voor zover van belang, het volgende bepaald:

“
Opzegging van de Ondererfpacht

Artikel 2.2

De Ondererfpachter [lees: [gedaagde01] ] is niet bevoegd de Ondererfpacht op te zeggen.

De Woningcorporatie is slechts bevoegd de Ondererfpacht op te zeggen, indien de ondererfpachter in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen als bedoeld in artikel 5:87 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek en met inachtneming van het bepaalde in artikel 5.2 onder a. Het niet voldoen aan de aanbiedingsplicht ais bedoeld in artikel 8.1 wordt door de Woningcorporatie als een ernstig tekortschieten aangemerkt.

[…]

Artikel 6.1 1.
Bestemming en gebruik

De Ondererfpachter heeft hetzelfde genot van het Registergoed als een eigenaar, zulks met inachtneming van het in de Ondererfpacht- en Koopgarantbepalingen bepaalde. Het Registergoed is bestemd voor woondoeleinden en dient als zodanig gebruikt te worden.

2.
Zelfbewoning

De Ondererfpachter is verplicht het Registergoed daadwerkelijk als hoofdbewoner te bewonen. De Ondererfpachter is niet bevoegd het Registergoed of een gedeelte daarvan te verhuren of anderszins in gebruik af te staan. De Woningcorporatie kan de Ondererfpachter in bijzondere gevallen schriftelijk toestaan dat van het in de vorige zin bepaalde wordt afgeweken.

3.
Verbodsbepalingen en ontheffing

Het is de Ondererfpachter niet toegestaan het Registergoed te gebruiken voor:

[…]

d. het kweken van hennep in enige hoeveelheid of het verrichten van andere activiteiten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.”

2.3.

Op 23 maart 2022 heeft de politie een handelshoeveelheid henneptoppen aangetroffen in de woning nadat door buurtgenoten melding was gedaan van een sterke hennepgeur. Het grootste deel van de hennep is gevonden in de berging, behorende bij de woning. In de woning zelf zijn nog drie dozen en een tas met henneptoppen, alsmede een vuurwapen aangetroffen. Een man, die zich ten tijde van het politie onderzoek in de woning bevond, is door de politie aangehouden wegens overtreding van de Opiumwet.

2.4.

Vanwege de hennep- en wapenvondst heeft Woonbron de erfpacht per brief van 6 april 2022 opgezegd en [gedaagde01] uitgenodigd om de woning aan Woonbron te koop aan te bieden. [gedaagde01] is op deze uitnodiging niet ingegaan.

2.5.

Bij deurwaardersexploot van 4 mei 2022 heeft Woonbron de erfpacht opgezegd tegen 15 november 2022.

3.. Het geschil

3.1.

Woonbron vordert, samengevat, dat de rechtbank bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

[gedaagde01] veroordeelt om uiterlijk 15 november 2022 of, indien het vonnis na 15 november 2022 wordt betekend, binnen twee dagen na betekening van het vonnis, de woning te ontruimen;

verklaart dat de inschrijving in het Kadaster van de erfpacht vanaf 15 november 2022 waardeloos is;

[gedaagde01] veroordeelt in de proceskosten.

3.2.

[gedaagde01] voert verweer. Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Woonbron in de proceskosten, te vermeerderen met rente.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.. De beoordeling

Inleiding

4.1.

Partijen twisten over de vraag of Woonbron de erfpacht rechtsgeldig heeft opgezegd. De erfpacht kan door de eigenaar worden opgezegd indien de erfpachter (onder meer) in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen (artikel 5:87 lid 2 BW en artikel 2.2. van de erfpachtbepalingen).

Stellingen van partijen

4.2.

Woonbron stelt dat sprake is van een ernstige tekortkoming in de zin van artikel 5:87 lid 2 BW en artikel 2.2 van de erfpachtbepalingen. Zij legt hieraan ten grondslag dat het [gedaagde01] op grond van de erfpacht bepalingen (artikel 6.1.3 onder d) niet is toegestaan om activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Daarbij is de woning bestemd voor woondoeleinden en dient deze als zodanig gebruikt te worden (artikel 6.1.1 van de erfpacht bepalingen). Woonbron heeft ter zitting toegelicht dat de omstandigheid dat de woning werd gebruikt als opslagplaats voor verdovende middelen, in strijd is met de woondoeleinden.

4.3.

Dat sprake is van een ernstige tekortkoming is door [gedaagde01] gemotiveerd betwist. Zij heeft toegelicht dat zij ten tijde van de hennepvondst een affectieve relatie met de heer [naam01] had. Hij logeerde regelmatig bij haar in de woning. Voorafgaand aan 23 maart 2022 verbleef [gedaagde01] al een paar dagen bij haar moeder. Op 23 maart 2022 is [gedaagde01] vanuit haar moeder naar een bruiloft in Duitsland gegaan. [naam01] verbleef deze dagen zonder [gedaagde01] in de woning. Hij heeft kennelijk, zonder medeweten van [gedaagde01] , andere personen in de woning en de berging gelaten. ^[1] De hennep en het vuurwapen zijn door hem of door iemand anders, zonder toestemming en buiten medeweten van [gedaagde01] om, in de woning gehaald. Een dag na de hennepvondst op 23 maart 2022 kwam [gedaagde01] thuis en hoorde zij van een buurvrouw wat er was gebeurd. Zij is erg geschrokken en heeft de relatie met [naam01] direct beëindigd.

Ernstige tekortkoming van [gedaagde01] ?

4.4.

Het is niet door Woonbron tegengesproken dat [gedaagde01] zelf geen betrokkenheid heeft gehad bij de hennep en/of het vuurwapen. Woonbron stelt echter dat niet is vereist dat de erfpachter zelf toerekenbaar tekort schiet. Zij verwijst hiervoor naar rechtspraak en de parlementaire geschiedenis. De enkele tekortkoming, mits ernstig genoeg, rechtvaardigt opzegging van de erfpacht, aldus Woonbron.

4.5.

De rechtbank is echter van oordeel dat wat Woonbron aanvoert niet kan leiden tot het oordeel dat sprake is van een tekortkoming van [gedaagde01] . Zij overweegt hiertoe als volgt.

4.5.1.

De erfpachtbepalingen verbieden [gedaagde01] om in de woning in strijd te handelen met de Opiumwet. Om van een tekortkoming te spreken, moet dus vastgesteld worden of zijzelf in strijd met de Opiumwet heeft gehandeld.

4.5.2.

Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde01] daadwerkelijk wist van de aanwezigheid van de hennep of het vuurwapen in de woning. Woonbron erkent ook dat zij die wetenschap niet kan bewijzen.

4.5.3.

Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken die maken dat [gedaagde01] had behoren te weten dat een ander hennep en een vuurwapen in haar woning zou plaatsen. Haar lezing dat haar toenmalige vriend zo nu en dan bij haar in de woning verbleef en dat hij de hennep en het wapen in de woning heeft geplaatst, of heeft toegelaten dat een ander dat deed, kan door Woonbron niet worden ontkracht. Woonbron weet dat eenvoudigweg niet. In het bijzonder kan Woonbron niet aantonen dat de hennep en het wapen al in de woning waren toen [gedaagde01] er voor het laatst was en zij het dus wel moet hebben geweten. Ter zitting heeft Woonbron nog aangegeven dat zij [gedaagde01] nooit in de buurt heeft gezien en dat zij daarom het vermoeden heeft dat [gedaagde01] niet zelf in de woning woonde. Woonbron heeft dit echter niet verder onderbouwd zodat de rechtbank hieraan voorbij gaat.

4.5.4.

Kortom, er kan niet vastgesteld worden dat [gedaagde01] zelf activiteiten in strijd met de Opiumwet heeft verricht of toegelaten heeft dat anderen dit deden. Zij heeft in dat kader, voor zover van belang, ook geen zorgplicht geschonden: het enkele feit dat haar toenmalige vriend een weekeind alleen in de woning was, is niet voldoende om te spreken van een inbreuk op een zorgplicht.

Geen wijziging van de woonbestemming

4.6.

De omstandigheid dat de hennep en het vuurwapen in de woning zijn aangetroffen biedt naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende feitelijke grondslag voor het oordeel dat de woning niet langer als woonruimte is gebruikt. Dat geldt te meer nu de hennep – voor zover gesteld of gebleken – slechts voor een korte periode in de woning lag. [gedaagde01] woont al jaren in de woning en was slechts enkele dagen van huis. Dat derden in die periode de hennep in de woning hebben neergelegd, betekent niet dat de woning toen opeens geen woonbestemming meer had. De vordering is daarom ook op deze grond niet toewijsbaar.

Conclusie: de vorderingen worden afgewezen en Woonbron moet de proceskosten betalen

4.7.

De conclusie is dat Woonbron de erfpacht niet rechtsgeldig heeft opgezegd en daarom wijst de rechtbank haar vorderingen af.

4.8.

Woonbron zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde01] worden begroot op:

- griffierecht € 86,00

- salaris advocaat €
1.126,00 (2,0 punt × tarief € 563,00)

Totaal € 1.212,00

5.. De beslissing

De rechtbank

a. wijst de vorderingen van Woonbron af,

veroordeelt Woonbron in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde01] tot op heden begroot op € 1.212,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. N. Doorduijn en in het openbaar uitgesproken op 4 januari 2023.

3597/1876

Voetnoten

1. De door de politie in de woning aangetroffen persoon is niet deze [naam01] .