Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10173637 CV EXPL 22-33447
datum uitspraak: 6 januari 2023
vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Studentenhuisvesting Nederland,
vestigingsplaats: Utrecht,
eiseres,
gemachtigde: Rosmalen Gerechtsdeurwaarders B.V.,
tegen
[gedaagde01],
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagde,
die zelf procedeert,
De partijen worden hierna ‘SSN’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1.De procedure
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 25 oktober, met producties;
- het antwoord;
- de akte van SSN.
2.De feiten
2.1.
Tussen SSN als verhuurder en [gedaagde01] als huurder bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte aan de [adres01] , 3e etage, intern genummerd kamer [kamernummer01] in Rotterdam (hierna: ‘het gehuurde’).
2.2.
De huur bedraagt momenteel € 345,00 per maand en dient voor de eerste van de maand voldaan te worden.
2.3.
De gemachtigde van SSN heeft [gedaagde01] bij brief van 14 oktober 2021 aangemaand om binnen een termijn van 14 dagen, aanvangende de dag na ontvangst van de brief door [gedaagde01] , de achterstallige huur van september en oktober 2021 van in totaal € 505,00 te voldoen, bij gebreke waarvan de vordering verhoogd zal worden met een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten van € 75,75, vermeerderd met een bedrag van € 15,91 aan btw.
2.4.
Vervolgens heeft de gemachtigde van SSN [gedaagde01] op 15 december 2021 aangemaand om binnen 14 dagen vanaf de dag dat de brief bij [gedaagde01] is bezorgd de huur van november en december 2021 van in totaal € 690,00 te voldoen, bij gebreke waarvan de vordering verhoogd zal worden met een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten van € 103,50, vermeerderd met een bedrag van € 21,74 aan btw.
2.5.
Op 4 januari 2022 heeft de gemachtigde van SSN [gedaagde01] wederom aangeschreven en haar verzocht binnen een termijn van 14 dagen, nadat de brief bij [gedaagde01] is bezorgd, de huur van januari 2022 van € 345,00 te voldoen, bij gebreke waarvan de vordering verhoogd zal worden met een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten van € 51,75, vermeerderd met een bedrag van € 10,87 aan btw.
2.6.
Op 13 januari 2022 zijn partijen een betalingsregeling overeengekomen ten aanzien van de toen bestaande huurachterstand, inhoudende dat [gedaagde01] maandelijks een bedrag van € 50,00 zou aflossen, naast tijdige betaling van de maandelijkse huurtermijnen. Deze betalingsregeling is per brief van 13 januari 2022 aan [gedaagde01] bevestigd, waarbij tevens is medegedeeld dat, indien [gedaagde01] de betalingsafspraken niet nakomt, er overgegaan zal worden tot het nemen van rechtsmaatregelen.
2.7.
Ten slotte heeft de gemachtigde van SSN [gedaagde01] op 18 juli 2022 nogmaals aangeschreven en haar verzocht binnen een termijn van 14 dagen, nadat de brief bij [gedaagde01] is bezorgd, de huur van juli 2022 van € 345,00 te voldoen, bij gebreke waarvan de vordering verhoogd zal worden met een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten van
€ 51,75, vermeerderd met een bedrag van € 10,87 aan btw.
3.Het geschil
3.1.
SSN eist samengevat:
- de huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde01] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen;
- [gedaagde01] te veroordelen aan haar te betalen een bedrag van € 1.705,44 met de wettelijke rente vanaf 21 oktober 2022 tot de dag van algehele voldoening;
- [gedaagde01] te veroordelen aan haar te betalen de lopende huur vanaf november 2022 tot aan ontbinding van de huurovereenkomst, met de wettelijke rente daarover;
- [gedaagde01] te veroordelen aan haar te betalen een schadevergoeding ten bedrage van de huurprijs over de periode na ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de dag van de ontruiming van het gehuurde, met de wettelijke rente daarover;
- [gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
Het bedrag dat wordt geëist, bestaat uit € 1.350,00 aan huur tot en met de maand oktober 2022, rente van € 13,31 (berekend tot en met 20 oktober 2022) en buitengerechtelijke kosten van € 282,75, te vermeerderen met een bedrag van € 59,38 aan btw.
3.2.
SSN baseert de eis op het volgende. [gedaagde01] heeft een huurachterstand laten ontstaan over de periode van september 2021 tot en met oktober 2022. Met [gedaagde01] is ten aanzien van de huurachterstand een betalingsregeling overeengekomen, maar deze regeling is zij niet correct nagekomen. De huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst. Door de achterstand zag SSN zich genoodzaakt haar vordering op [gedaagde01] ter incasso uit handen te geven aan haar gemachtigde. SSN maakt om die reden tevens aanspraak op de wettelijke rente en een vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten.
3.3.
[gedaagde01] heeft gereageerd op de eis van SSN. Zij heeft aangevoerd dat de huurachterstand klopt. Zij heeft in oktober 2022 de lopende huur betaald. En zal de huur van november 2022 aan het eind van diezelfde maand betalen. [gedaagde01] heeft de huur opgezegd. Zij heeft nog meer schulden en stelt een betalingsregeling van € 100,00 per maand voor.
4.De beoordeling
huurachterstand
4.1.
SSN heeft bij dagvaarding gesteld dat [gedaagde01] over de periode van september 2021 tot en met januari 2022 en van juli 2022 tot en met oktober 2022 in totaal een bedrag van
€ 2.920,00 aan huur aan SSN verschuldigd was en dat [gedaagde01] een totaalbedrag van
€ 1.570,00 heeft voldaan. [gedaagde01] heeft in reactie daarop gesteld dat de vordering klopt en dat zij in oktober 2022 de lopende huur heeft betaald. SSN heeft vervolgens een specificatie van de door [gedaagde01] verrichte betalingen in het geding gebracht, waaruit volgt dat [gedaagde01] de huur van oktober 2022 inderdaad heeft voldaan en dat met die betaling reeds rekening is gehouden in de dagvaarding. Dat betekent dat voldoende vast staat dat er, berekend tot en met de maand oktober 2022, sprake was van een huurachterstand van € 1.350,00 (€ 2.920,00 -/- € 1.570,00). [gedaagde01] wordt veroordeeld dit bedrag aan SSN te voldoen.
buitengerechtelijke incassokosten en rente
4.2.
SSN maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De vordering dient beoordeeld te worden aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De namens SSN aan [gedaagde01] gezonden aanmaningen van 14 oktober 2021, 15 december 2021, 4 januari 2022 en 18 juli 2022, waarvan de ontvangst niet door [gedaagde01] is betwist, voldoen aan de in artikel 6:96 lid 6 BW gestelde eisen. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten van € 342,13 inclusief btw wordt dan ook toegewezen.
4.3.
De gevorderde rente over de huurachterstand wordt, als op de wet gegrond en door [gedaagde01] niet betwist toegewezen op de wijze zoals hierna bij de beslissing vermeld.
4.4.
Nu het grootste deel van de vervallen rente korter dan één jaar verschuldigd is en bovendien niet duidelijk is welk gedeelte van het bedrag aan vervallen rente wél langer dan één jaar verschuldigd is, zal de gevorderde rente over de reeds vervallen rente wegens strijd met de desbetreffende wettelijke bepaling worden afgewezen. Ook de gevorderde rente over de buitengerechtelijke kosten wordt niet toegewezen, omdat niet is gesteld of gebleken dat die kosten vóór dagvaarding door SSN zijn betaald aan haar gemachtigde.
ontbinding huurovereenkomst
4.5.
Als de huurder zijn verplichting om tijdig de huur te betalen niet nakomt, mag de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden. De rechter wijst deze vordering alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Meestal zal een achterstand van meer dan drie maanden voldoende zijn, maar de rechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen (zie Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).
4.6.
Vast staat dat er, berekend tot en met de maand oktober 2022, sprake was van een huurachterstand van € 1.350,00. Dat betekent dat er sprake was van een huurachterstand van bijna vier maanden. Hoewel aanvankelijk in de periode februari tot en met juni 2022 de maandelijkse huur werd voldaan, is sindsdien de huur niet of niet tijdig voldaan, is [gedaagde01] de getroffen betalingsregeling niet meer nagekomen en is door SSN bovendien gesteld dat de huur van de maanden november en december 2022 ook niet is betaald. Aangezien [gedaagde01] daarnaast geen feiten en omstandigheden heeft aangevoerd die maken dat ontbinding van de huurovereenkomst in de omstandigheden van het geval niet zou zijn gerechtvaardigd, wordt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst ontbonden en wordt [gedaagde01] veroordeeld om het gehuurde te ontruimen. In dit oordeel is meegewogen dat door [gedaagde01] bij antwoord weliswaar is gesteld dat zij de huur heeft opgezegd, maar dat zij niet nader heeft toegelicht of onderbouwd per wanneer zij de huur zou hebben opgezegd. Omdat SSN in haar akte vervolgens ook niet meer op deze stelling van [gedaagde01] heeft gereageerd is niet vast komen te staan dat de huurovereenkomst reeds is beëindigd. Omdat hieruit in elk geval wél volgt dat ook [gedaagde01] een einde wenst te maken aan de huurovereenkomst, hebben partijen er voldoende belang bij dat de huurovereenkomst in dit vonnis door de kantonrechter wordt ontbonden.
4.7.
De ontruimingstermijn wordt gesteld op veertien dagen na de betekening van dit vonnis.
toekomstige huurtermijnen
4.8.
[gedaagde01] moet de huur blijven betalen tot en met de maand waarin zij het gehuurde met al haar spullen heeft verlaten. Daarbij geldt dat [gedaagde01] na ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:225 BW maandelijks een vergoeding gelijk aan de huurprijs aan SSN verschuldigd is. Dit deel van de vordering wordt daarom ook toegewezen.
4.9.
SSN vordert eveneens vergoeding van de wettelijke rente over de hiervoor bij r.o. 4.8 genoemde bedragen. Dat deel van de vordering wordt afgewezen, omdat niet op voorhand vastgesteld kan worden dat [gedaagde01] de huur tot aan de ontruiming niet of niet tijdig zal voldoen.
betalingsregeling
4.10.
[gedaagde01] heeft verzocht het verschuldigde in termijnen van € 100,00 per maand te mogen voldoen. SSN is met dit voorstel niet akkoord gegaan. Op grond van artikel 6:29 BW is SSN ook geenszins verplicht akkoord te gaan met betaling in gedeelten. Daarnaast is de kantonrechter op grond van voornoemd artikel niet gerechtigd zonder instemming van SSN een betalingsregeling vast te stellen. Uiteraard staat het [gedaagde01] vrij om zich na het wijzen van het vonnis nogmaals tot (de gemachtigde van) SSN te wenden om eventueel alsnog een betalingsregeling te treffen.
proceskosten
4.11.
[gedaagde01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van SSN tot vandaag vast op
€ 129,74 aan dagvaardingskosten, € 365,00 aan griffierecht en € 280,50 aan salaris voor de gemachtigde (1,5 punten x € 187,00). Dit is totaal € 775,24. Voor kosten die SSN maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] een bedrag betalen van € 93,50 (1/2 punt x € 187,00). Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).
uitvoerbaarheid bij voorraad
4.12.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde01] om aan SSN te betalen € 1.350,00 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand oktober 2022, € 13,31 aan tot en met 20 oktober 2022 verschenen wettelijke rente en € 342,13 aan buitengerechtelijke kosten, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over het saldo dat aan huurachterstand, exclusief kosten, telkens na elke credit- en debetmutatie heeft uitgestaan, vanaf 21 oktober 2022 tot de dag van algehele voldoening;
5.2.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde01] om binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis de woonruimte aan de [adres01] , 3e etage, intern genummerd kamer 313 in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde01] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van SSN te stellen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde01] aan SSN te betalen € 345,00 met ingang van de maand november 2022 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;
5.4.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, aan de kant van SSN tot vandaag vastgesteld op € 775,24;
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.M. van Breevoort en in het openbaar uitgesproken.
44487